İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi Nedir?
İhtiyaç (gereksinim) nedeniyle kiralananın tahliyesi; kiralayan veya kiralayanın
yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması durumunda, kiracının tahliye
edilmesi hususunu kapsamakta ve Türk Borçlar Kanununda 2 tip şekilde
düzenlenmektedir:
1.Gereksinim, yeniden inşa ve imar
‘’Madde 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’’
2.Yeni malikin gereksinimi
‘’Madde 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.’’
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
İhtiyaç iddiasını içeren tahliye davalarında, hakimin tahliyeye karar verebilmesi ilgili ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olmasına bağlıdır. Dolayısıyla, bahsedilen şartları sağlamayan tahliye talepleri kabul edilmemektedir. Ayrıca, geçici ihtiyaç veya henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç da tahliye sebebi olarak görülmemektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 3. Hukuk Dairesi, 22.02.2017 Tarihli, 2017/1367 Esas, 2017/1784 Karar nolu kararında; ‘’6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Türk Borçlar Kanununun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.’’ ifadeleri ile açıklanmıştır.
Buna binaen, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yukarıda yer verilen kararında, belirsiz süreli kira sözleşmeleri için öngörülen hüküm olan TBK madde 328’de ilgili mesele;
‘’Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine
uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.’’
şeklinde düzenlenmiştir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi iken (Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4), yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesi olmaktadır. Bu hususta taraflar; ilgili davayı açacak ve takip edecek avukata, Antalya kira avukatına ihtiyaç duyabilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
1.İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
TBK’nun ilgili hükmü üzere ihtiyaç nedeniyle tahliye davası; kiraya verenin kendisi, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibi ve yeni malik tarafından açılabilmektedir.
2.İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede İhtar Şart Mı?
İhtiyaç nedeniyle tahliye, ihtarname (ihtarat) şartı kapsamında 3 şekilde
incelenmelidir. Buna göre; belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı
aranmamasına karşın dava sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarname şartı aranmakta ve ilgili şart, TBK madde 328 ve 329 hükümlerinde aşağıdaki şekilde düzenlenmektedir:
‘’Madde 328- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.’’
‘’Madde 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.’’
Ayrıca yeni malik de kiralananın edinme tarihinden başlayarak 1 aylık süre içerisinde, kiracıya ihtarname göndermek suretiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. Dolayısıyla yeni malikin, 6 ay sonra ihtiyat nedeniyle tahliye davası açabilmesi için 1 aylık süre içerisinde ihtar çekmesi şarttır.
3.Ev Sahibi Kendim Oturacağım Deyip Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kiraya veren kişi yani ev sahibi, kendi konut ihtiyacından dolayı kiracısını
çıkarabilme hakkına sahip olmaktadır. Ancak bu halde, mahkemenin tahliyeye karar verebilmesi için ev sahibinin konut ihtiyacına yönelik ispat yükümlülüğü söz konusudur.
4.Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarıp Yeni Bir Kiracı ile Anlaşabilir Mi?
Ev sahibi; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası neticesinde kiralananı tahliye etmişse bu halde, onun için ‘’Yeniden Kiralama Yasağı’’ mevcut olmaktadır. Buna göre kiraya veren; ilgili taşınmazı 3 yıl içerisinde, haklı bir sebep bulunmadıkça, tahliye edilen kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi bir durum olması halinde ise cebri icra ile tahliye edilen kiracının tazminat davası açma hakkı bulunmakta ve tazminat miktarı son 1 yıllık kira bedelinden az olamamaktadır.
5.Yurt Dışındaki Ev Sahibi İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edebilir Mi?
Yurt dışındaki ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle kiralananı tahliye edebilmesi; ev
sahibinin gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç halinde olmasına ek olarak, yurt
dışından kesin dönüş yapmasına bağlıdır. Bu hususa; Antalya Bölge Adliye
Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, 02.05.2017 Tarihli, 2017/267 Esas, 2017/281 Karar
nolu kararında aşağıdaki gibi açıklama getirmektedir:
‘’İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın
gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Yurt dışında ikamet etmekte olan bir kimsenin Türkiye’ye kesin dönüş yaptığının kabul edilebilmesi için pasaportuna bulunduğu yerdeki Türk Konsolosluğu veya Maliye Bakanlığı yada Gümrük Müdürlüğü tarafından “Kesin dönüş yapmıştır.” şeklinde şerh düşülmesi gerekir. Yurt dışındaki bir kimsenin kesin dönüş yapmamış olması halinde geleceğe yönelik olarak henüz doğmamış bir ihtiyaç için açılan davada tahliye kararı verilemez.’’
6.İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası; mahkemenin iş yükü, davacı sayısı ve dava şartlarına uyulması gibi durumlar açısından değişiklik göstermekle birlikte, genel olarak 6 ay ile 1.5 yıl arasında zaman almaktadır.
İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Kiralananın Tahliyesine İlişkin Bazı
Yargıtay Kararları
- ‘’Davalı vekili, davanın süresinde açılmadığını ve samimi ihtiyaç iddiasının
bulunmadığını savunmuş ve davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece
davanın reddine karar verilmiştir. Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir
taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış
sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden
başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla
edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası
açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme
sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 02.04.2013 Tarihli, 2013/3949 Esas, 2013/5930 Karar nolu karar) - ‘’Hüküm temyiz talebinde bulunana 12/05/2015 tarihinde tebliğ olunmuş ve
temyiz dilekçesi sekiz günlük yasal süre geçtikten sonra 21/05/2015 tarihinde verilmiştir. Yerel mahkemece 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek H.U.M.K.nın 432/4.maddesi gereğince süresinde olmayan temyiz isteminin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamış olmakla yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddi ile verilen kararın ONANMASINA ve aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına, 14.03.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.’’ (Yargıtay Hukuk Dairesi, 14.03.2016 Tarihli, 2015/9951 Esas, 2016/1963 Karar nolu karar) - ‘’Olayımıza gelince; Davacı dava konusu taşınmazı 12.02.2015 tarihinde
iktisap etmiş ve 17.02.2015 tarihinde davalı adına keşide ettiği ihtarla kiracısı bulunduğu taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını ihtarın tebliğinden itibaren 15 gün içinde tahliye etmesini ihtar etmiş ve ihtar davalıya 06.03.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Davacı vekili iktisaptan itibaren bir ay içinde tebliğ ettirdiği ihtarla iktisap ettiğini davalıya bildirmiş ise de dava yasal 6 aylık süre beklenilmeden 30.04.2015 tarihinde açılmıştır. Açılan dava süresinde olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.03.2016 Tarihli, 2016/2761 Esas, 2016/1953 Karar nolu karar) - ‘’Dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davacılardan …’e ait olduğu, … ve …
…’in yarı yarıya intifa hakkına sahip bulunduğu, davaya dayanak yapılan 01/06/2013 tarihli kira sözleşmesinin kiraya veren sıfatıyla intifa hakkı sahipleri … ve … … ile kiracı sıfatıyla davalılar arasında imzalandığı uyuşmazlık konusu değildir. Kiraya veren intifa hakkı sahibi … …’in 22/08/2017 tarihinde vefat etmesi nedeniyle intifa hakkı ve bu hakka bağlı olan kiraya veren sıfatı da sona ermiş, malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Yani … …’in mirasçıları kiraya veren sıfatına sahip değillerdir. Bu durumda, taşınmazın yarı payında intifa hakkı sahibi ve kiraya veren … ile diğer payı için sona eren intifa hakkı nedeniyle malik …’in tahliye davası açabileceği, diğer davacı …’in aktif dava ehliyetine sahip olmadığı anlaşılmıştır. Bu nedenle bölge adliye mahkemesince; davacı … yönünden davanın aktif dava ehliyetine sahip olmadığından reddine, diğer davacılar yönünden davanın süresinde açılmaması nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirir.’’ (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.06.2022 Tarihli, 2022/2469 Esas, 2022/6233 Karar nolu karar) - ‘’Somut olayda; eski malik ile davalı arasında imzalanan ve taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 01.09.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Davacı dava dilekçesi ile ihtiyaç nedeni ile tahliye talebinde bulunmuş olup, 24.07.2015 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini davalıya bildirmiştir. Bu itibarla ; konut ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 12.08.2015 tarihinde tebliği ile 01/09/2015-01/09/2016 tarihleri arasında konut ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olup, davacı tarafından 09.12.2015 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 19.02.2018 Tarihli, 2017/8814 Esas, 2018/1198 Karar nolu karar)
ANTALYA KİRACI AVUKATI – ANTALYA KİRA HUKUKU AVUKATI
Kiralananın tahliyesi, kiracı ile ev sahibi arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşme şartlarına aykırılık ya da ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında sürecin doğru yönetilmesi büyük önem taşır. Antalya’da kiralananın tahliyesi konusunda uzman bir avukat, hem ev sahiplerinin haklarını korumakta hem de kiracıların yasal sınırlar çerçevesinde savunmalarını sağlamaktadır. Profesyonel bir avukat, tahliye davasının hızlı ve etkin şekilde sonuçlanması için hukuki destek sunarak tarafların mağduriyetini en aza indirir. Kira hukukundan kaynaklı her türlü hukuki destek için bizlerle iletişime geçebilirsiniz.
