Was ist die Räumung einer Mietwohnung aus Bedürfnisgründen?
Die Räumung einer Mietwohnung aus Bedürfnisgründen umfasst die Situation, in der der Vermieter oder dessen nahe Angehörige die gemietete Immobilie benötigen, und ist im Türkischen Obligationenrecht auf zwei Arten geregelt:
1.Bedarf, Wiederaufbau und Bebauung
‘’Artikel 350 – Der Vermieter kann den Mietvertrag;
- Wenn der Vermieter die gemietete Immobilie für sich selbst, seinen Ehepartner, seine Abkömmlinge, seine Vorfahren oder andere Personen, für die er gesetzlich unterhaltspflichtig ist, als Wohn- oder Geschäftsräume nutzen muss,
- und wenn eine wesentliche Renovierung, Erweiterung oder Änderung der Immobilie für den Zweck des Wiederaufbaus oder der Bebauung erforderlich ist und die Nutzung der Immobilie während dieser Arbeiten unmöglich ist, kann er den Mietvertrag durch Klage innerhalb eines Monats ab dem festgelegten Datum kündigen: bei befristeten Verträgen am Ende der Vertragslaufzeit, bei unbefristeten Verträgen unter Beachtung der allgemeinen Kündigungsfristen und -zeiträume des Mietrechts.“
2. Bedarf des neuen Eigentümers
„Artikel 351 – Erwirbt eine Person die gemietete Immobilie nachträglich und muss sie für sich selbst, ihren Ehepartner, ihre Abkömmlinge, ihre Vorfahren oder andere Personen, für die sie gesetzlich unterhaltspflichtig ist, als Wohn- oder Geschäftsräume nutzen, kann sie den Mieter innerhalb eines Monats ab Erwerbsdatum schriftlich über die Situation informieren und den Mietvertrag durch eine Klage, die sechs Monate nach dem Erwerbsdatum eingereicht wird, beenden.
Die nachträglich erwerbende Person kann, wenn sie möchte, ihr Recht zur Kündigung des Vertrags aus Bedarf auch durch eine Klage ausüben, die innerhalb eines Monats nach Ablauf der Vertragsdauer eingereicht wird.“
Räumungsklage wegen Bedarf
Bei Räumungsklagen, die auf einem Bedarf basieren, hängt die Entscheidung des Richters über die Räumung davon ab, dass der geltend gemachte Bedarf ehrlich, real und zwingend ist. Daher werden Räumungsanträge, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, nicht akzeptiert. Außerdem wird ein vorübergehender Bedarf oder ein Bedarf, der noch nicht entstanden ist oder dessen Eintritt von einem langen Zeitraum abhängt, nicht als Räumungsgrund anerkannt.
Frist zur Einreichung einer Räumungsklage wegen Bedarf
Die Frist für die Einreichung einer Räumungsklage aufgrund von Bedarf wurde vom Obersten Zivilgerichtshof, 3. Zivilkammer, in seinem Beschluss vom 22.02.2017, Aktenzeichen 2017/1367 Esas, 2017/1784 Karar, wie folgt dargelegt:
„Gemäß Artikel 350/1 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) müssen Räumungsklagen, die auf Bedarf beruhen, bei befristeten Mietverträgen am Ende der Vertragslaufzeit und bei unbefristeten Mietverträgen innerhalb eines Monats ab dem nach den Vorschriften von Artikel 328 TBK bestimmten Datum eingereicht werden, unter Beachtung der Fristen für die Kündigungsanzeige. Nach Artikel 353 TBK kann der Vermieter, wenn er dem Mieter zuvor oder spätestens innerhalb der für die Klage vorgesehenen Frist schriftlich mitteilt, dass er Klage erheben wird, die Klage bis zum Ende des folgenden Mietjahres einreichen. Die Frist zur Klageeinreichung ist von öffentlicher Ordnung, sodass das Gericht diese von Amts wegen berücksichtigen muss, auch wenn der Beklagte sie nicht geltend macht.“
In Bezug auf unbefristete Mietverträge stellt Artikel 328 TBK klar:
„Bei unbefristeten Mietverträgen kann jede Partei den Vertrag kündigen, sofern keine längere Kündigungsfrist oder andere Kündigungsperiode vereinbart wurde, unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsperioden und Fristen für die Kündigungsanzeige. Bei der Berechnung der Kündigungsperioden ist das Anfangsdatum des Mietvertrags maßgeblich. Wenn die im Vertrag oder Gesetz festgelegte Kündigungsperiode oder Frist nicht eingehalten wird, gilt die Kündigung für die nächste Kündigungsperiode.“
Zuständiges Gericht für Räumungsklagen aufgrund von Bedarf
Bei einer Räumungsklage wegen Bedarf ist das sachlich zuständige Gericht das Friedensgericht für Zivilsachen (gemäß Artikel 4 der Zivilprozessordnung). Das örtlich zuständige Gericht ist das Gericht am Standort der Mietimmobilie. In diesem Zusammenhang benötigen die Parteien möglicherweise die Unterstützung eines Anwalts, der die Klage einreicht und verfolgt, wie etwa eines auf Mietrecht in Antalya spezialisierten Anwalts.
Häufig gestellte Fragen
1. Wer kann eine Räumungsklage aus dringendem Bedarf einreichen?
Gemäß den einschlägigen Bestimmungen des Türkischen Obligationenrechts (TBK) kann eine Räumungsklage aus dringendem Bedarf von folgendem Personenkreis eingereicht werden: dem Vermieter selbst, dem Eigentümer oder Nießbrauchberechtigten, der nicht Vertragspartei des Mietvertrags ist, sowie dem neuen Eigentümer.
2.Ist eine Mahnung bei einer Räumung aus dringendem Bedarf erforderlich?
Die Räumung aus dringendem Bedarf sollte im Rahmen der Mahnung (Ihtarname) auf drei Arten geprüft werden. Demnach:
Bei Mietverträgen mit fester Laufzeit ist keine Mahnung erforderlich, die Klage muss jedoch innerhalb eines Monats nach Ablauf des Vertrages eingereicht werden.
Bei unbefristeten Mietverträgen ist eine Mahnung erforderlich, und die entsprechenden Bestimmungen sind in den Artikeln 328 und 329 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) wie folgt geregelt:
Artikel 328: Bei unbefristeten Mietverträgen kann jede Partei den Vertrag kündigen, sofern keine längere Kündigungsfrist oder andere Kündigungsperiode vereinbart wurde, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen. Bei der Berechnung der Kündigungsfristen wird das Beginn-Datum des Mietvertrags zugrunde gelegt. Wird die im Vertrag oder Gesetz festgelegte Kündigungsfrist nicht eingehalten, gilt die Kündigung für die nächste Kündigungsperiode.
Artikel 329: Jede Partei kann einen Mietvertrag über ein unbewegliches oder bewegliches Gebäude zum Ende des im örtlichen Brauch festgelegten Mietzeitraums oder, falls ein solcher Brauch nicht existiert, zum Ende eines sechsmonatigen Mietzeitraums unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.
Zudem kann der neue Eigentümer innerhalb eines Monats nach Erwerb des Mietobjekts dem Mieter eine Mahnung zusenden und auf dieser Grundlage eine Räumungsklage aus dringendem Bedarf einreichen. Damit ist es erforderlich, dass der neue Eigentümer innerhalb eines Monats nach Erwerb die Mahnung zustellt, um sechs Monate später eine Räumungsklage aus dringendem Bedarf einreichen zu können.
3. Kann der Vermieter sagen „Ich werde selbst einziehen“ und den Mieter rauswerfen?
Der Vermieter, also die Person, die die Immobilie vermietet, hat das Recht, den Mieter aufgrund seines eigenen Wohnbedarfs zu kündigen. In diesem Fall obliegt es jedoch dem Vermieter, das Vorliegen dieses Wohnbedarfs vor Gericht nachzuweisen, damit das Gericht der Räumung zustimmen kann.
4. Kann der Vermieter den Mieter rauswerfen und einen neuen Mieter aufnehmen?
Wenn der Vermieter die Immobilie aufgrund einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs geräumt hat, gilt für ihn ein „Verbot der Wiedervermietung“. Das bedeutet: Der Vermieter darf die betreffende Immobilie innerhalb von 3 Jahren, sofern kein berechtigter Grund vorliegt, nicht an eine andere Person als den geräumten Mieter vermieten. Sollte dies doch geschehen, hat der geräumte Mieter das Recht, eine Schadensersatzklage einzureichen, wobei die Entschädigung mindestens die Höhe der letzten Jahresmiete betragen muss.
5.Kann ein im Ausland lebender Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?
Die Möglichkeit eines im Ausland lebenden Vermieters, die Mietsache wegen Eigenbedarfs zu räumen, hängt neben dem Vorliegen eines echten, ernsthaften und zwingenden Bedarfs auch davon ab, dass er endgültig aus dem Ausland zurückkehrt. Dazu stellt das 6. Zivilsenat des Regionalen Berufungsgerichts Antalya in seinem Urteil vom 02.05.2017, Aktenzeichen 2017/267, Entscheidungsnummer 2017/281, Folgendes fest:
„Damit in Verfahren, die auf Eigenbedarf basieren, eine Räumung angeordnet werden kann, muss der Bedarf als echt, ernsthaft und zwingend nachgewiesen werden. Ein vorübergehender Bedarf, der keine Dauer aufweist, kann nicht als Räumungsgrund dienen, ebenso wenig ein Bedarf, der noch nicht entstanden ist oder dessen Eintreten von einer längeren Zeitspanne abhängt. Es reicht nicht aus, dass der Bedarf zum Zeitpunkt der Klageerhebung besteht; dieser muss auch während des laufenden Verfahrens fortbestehen.
Damit die endgültige Rückkehr einer im Ausland lebenden Person nach Türkei anerkannt wird, muss im Reisepass ein Vermerk „Endgültige Rückkehr erfolgt“ durch das zuständige Türkische Konsulat, das Finanzministerium oder die Zollbehörde am Aufenthaltsort angebracht sein. Hat die Person im Ausland ihre endgültige Rückkehr nicht vollzogen, kann in einem Verfahren, das auf einen zukünftigen, noch nicht entstandenen Bedarf gestützt ist, keine Räumung angeordnet werden.“
6.Wie lange dauert ein Räumungsverfahren wegen Eigenbedarfs?
Ein Räumungsverfahren wegen Eigenbedarfs kann je nach Arbeitsbelastung des Gerichts, Anzahl der Kläger und Einhaltung der Verfahrensvorschriften variieren, dauert jedoch in der Regel zwischen 6 Monaten und 1,5 Jahren.
Einige Entscheidungen des Kassationsgerichts (Yargıtay) zur Räumung von Mietobjekten aufgrund von Eigenbedarf (Notwendigkeit)
- „Der Vertreter der Beklagten argumentierte, dass die Klage nicht fristgerecht eingereicht wurde und kein aufrichtiger Eigenbedarf geltend gemacht wurde, und beantragte die Abweisung der Klage. Das Gericht entschied auf Abweisung der Klage. Eine Person, die ein Wohn- oder Geschäftsgebäude erworben hat, kann, gestützt auf einen zwischen dem früheren Eigentümer und dem Mieter geschlossenen Vertrag, innerhalb eines Monats nach Ablauf des Vertrags oder, gemäß den Bestimmungen des Türkischen Obligationenrechts (TBK), innerhalb eines Monats ab Erwerbsdatum, einschließlich des Erwerbstages, schriftlich den Mieter über die Absicht informieren und nach Ablauf von sechs Monaten ab Erwerbsdatum eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs einreichen. Die Klage muss nicht sofort nach Ablauf der sechs Monate eingereicht werden, sondern kann bis zum Ende des Mietvertrags erfolgen. Es ist jedoch zwingend erforderlich, dass die Mitteilung innerhalb eines Monats nach Erwerb zugestellt wird; eine nachträgliche Zustellung ist nicht möglich. Für die Entscheidung über die Räumung muss die Existenz des Eigenbedarfs nachgewiesen werden.“ (Yargıtay 6. Zivilsenat, Urteil vom 02.04.2013, Aktenzeichen 2013/3949, Entscheidungsnummer 2013/5930)
- „Das Urteil wurde dem Antragsteller auf Revision am 12.05.2015 zugestellt, und die Revisionsschrift wurde nach Ablauf der achttägigen gesetzlichen Frist am 21.05.2015 eingereicht. Das örtliche Gericht hat unter Berücksichtigung des provisorischen Artikels 3, der durch das Gesetz Nr. 6217 dem Zivilprozessgesetz Nr. 6100 hinzugefügt wurde, gemäß Artikel 432/4 der H.U.M.K. entschieden, die nicht fristgerecht eingereichte Revisionsklage abzuweisen. Es wurde festgestellt, dass keine Unrichtigkeit in dieser Entscheidung vorliegt. Daher wurde die Revision abgelehnt und das Urteil bestätigt, und die unten aufgeführten Revisionskosten sind vom Revisionsführer zu tragen. Dies wurde am 14.03.2016 einstimmig beschlossen.“ (Yargıtay Zivilabteilung, Urteil vom 14.03.2016, Aktenzeichen 2015/9951, Entscheidungsnummer 2016/1963)
- „Zum vorliegenden Fall: Der Kläger hat die streitige Immobilie am 12.02.2015 erworben und mit dem am 17.02.2015 ausgestellten Mahnschreiben den Beklagten aufgefordert, die von ihm gemietete Immobilie innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung des Schreibens wegen Eigenbedarfs zu räumen; das Mahnschreiben wurde dem Beklagten am 06.03.2015 zugestellt. Gemäß Artikel 351 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) kann eine Räumungsklage aus Eigenbedarf frühestens sechs Monate nach Erwerb erhoben werden, vorausgesetzt, der Erwerb wird innerhalb eines Monats ab Erwerbsdatum einschließlich des Erwerbstages schriftlich dem Mieter mitgeteilt. Obwohl der Klägervertreter den Erwerb innerhalb eines Monats nach Erwerb durch Zustellung des Mahnschreibens dem Beklagten mitgeteilt hat, wurde die Klage ohne Einhaltung der gesetzlichen sechsmonatigen Frist bereits am 30.04.2015 eingereicht. Da die Klage außerhalb der zulässigen Frist erhoben wurde, hätte sie abgewiesen werden müssen; die schriftliche Entscheidung war daher fehlerhaft und die Aufhebung des Urteils erforderlich.“ (Yargıtay 6. Zivilabteilung, Urteil vom 14.03.2016, Aktenzeichen 2016/2761, Entscheidungsnummer 2016/1953)
- „Im Streitfall gehört das Eigentum an der streitigen Immobilie den Klägern …, und … sowie … besitzen zu gleichen Teilen ein Nießbrauchrecht. Es besteht kein Streit darüber, dass der am 01.06.2013 geschlossene Mietvertrag zwischen den Nießbrauchberechtigten … und … als Vermieter und den Beklagten als Mieter abgeschlossen wurde. Durch den Tod des Nießbrauchberechtigten … am 22.08.2017 endeten sowohl das Nießbrauchrecht als auch die damit verbundene Vermieterstellung, und der Eigentümer wurde Partei des Mietvertrags. Somit sind die Erben von … nicht in der Rolle des Vermieters. In diesem Fall kann der Eigentümer … aufgrund des Nießbrauchrechts für die Hälfte der Immobilie und des durch Erlöschen des Nießbrauchs für den anderen Anteil entstehenden Rechts auf Eigenbedarfskündigung eine Räumungsklage erheben, während der andere Kläger … keine aktive Prozessfähigkeit besitzt. Daher ist die Entscheidung des regionalen Berufungsgerichts, die Klage des Klägers … mangels aktiver Prozessfähigkeit abzuweisen und die Klage der anderen Kläger wegen Fristüberschreitung abzuweisen, schriftlich nicht korrekt und bedarf der Aufhebung.“ (Yargıtay 3. Zivilabteilung, Urteil vom 28.06.2022, Aktenzeichen 2022/2469, Entscheidungsnummer 2022/6233)
- „Im vorliegenden Fall wurde der Mietvertrag zwischen dem früheren Eigentümer und dem Beklagten, über den kein Streit besteht, am 01.09.2014 abgeschlossen und hatte eine Laufzeit von einem Jahr. Der Kläger beantragte mit seiner Klageschrift die Räumung wegen Eigenbedarfs und teilte dem Beklagten den Eigenbedarf sowie die Räumungsforderung mit dem am 24.07.2015 ausgestellten Schreiben mit. Infolgedessen wurde durch die Zustellung dieses Schreibens an den Beklagten am 12.08.2015 die Frist zur Einreichung einer Räumungsklage wegen Wohnraumbedarfs für den Zeitraum 01.09.2015–01.09.2016 gewahrt. Da die Klage vom Kläger am 09.12.2015 innerhalb dieser Frist eingereicht wurde, hätte das Gericht den Kern der Sache prüfen müssen; die Abweisung der Klage mit schriftlicher Begründung ist daher nicht korrekt.“ (Yargıtay 3. Zivilabteilung, Urteil vom 19.02.2018, Aktenzeichen 2017/8814, Entscheidungsnummer 2018/1198)
ANTALYA MIETERANWALT – ANTALYA MIETRECHTSANWALT
Die Räumung einer Mietimmobilie gehört zu den häufigsten Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Bei Räumungsklagen aufgrund nicht gezahlter Miete, Vertragsverletzungen oder Eigenbedarf ist eine korrekte Prozessführung von großer Bedeutung. Ein Anwalt in Antalya, der auf Räumungen spezialisiert ist, schützt sowohl die Rechte der Vermieter als auch die rechtlichen Verteidigungen der Mieter innerhalb der gesetzlichen Grenzen. Ein professioneller Anwalt bietet rechtliche Unterstützung, damit die Räumungsklage schnell und effektiv abgeschlossen wird, und minimiert so die Nachteile für beide Parteien. Für jegliche rechtliche Unterstützung im Mietrecht können Sie jederzeit Kontakt mit uns aufnehmen.
