Что такое выселение арендуемой недвижимости по причине необходимости (потребности)?
Выселение арендуемой недвижимости по причине необходимости (потребности) применяется в случаях, когда арендодатель или его близкие нуждаются в арендуемой недвижимости. Это подразумевает выселение арендатора и регулируется в Турецком гражданском кодексе двумя способами:
1.Необходимость, реконструкция и градостроительство
‘’Статья 350 – Арендодатель может расторгнуть договор аренды;
- Если арендодатель обязан использовать арендуемое имущество для проживания или в качестве рабочего помещения для себя, своего супруга, потомков, родителей или других лиц, за которыми он обязан ухаживать по закону,
- а также если необходим капитальный ремонт, расширение или изменение арендуемого имущества в целях его реконструкции или перепланировки, и при этом использование имущества невозможно, он может расторгнуть договор аренды посредством подачи иска в течение одного месяца: для договоров с определённым сроком – по окончании срока; для договоров с неопределённым сроком – с даты, определяемой в соответствии с общими положениями о сроках расторжения и уведомлении о расторжении.
2.Потребность нового собственника
«Статья 351. Лицо, ставшее собственником арендованного имущества после заключения договора аренды, если оно обязано использовать его для себя, своего супруга, потомков, родителей или других лиц, за которыми оно обязано ухаживать по закону, для проживания или в качестве рабочего помещения, может расторгнуть договор аренды через подачу иска через шесть месяцев при условии, что оно уведомит арендатора письменно в течение одного месяца с даты приобретения имущества.
Новое лицо-собственник, по желанию, может воспользоваться правом расторжения договора по причине потребности через подачу иска в течение одного месяца после окончания срока действия договора.»
Иск о выселении по причине необходимости
В исках о выселении, основанных на заявленной необходимости, судья может принять решение о выселении только при условии, что необходимость является искренней, реальной и обязательной. Следовательно, требования о выселении, которые не соответствуют указанным условиям, не принимаются. Кроме того, временная необходимость или потребность, которая еще не возникла или реализация которой зависит от долгого времени, также не признается основанием для выселения.
Срок подачи иска о выселении по причине необходимости
Срок подачи иска о выселении по причине необходимости, согласно решению 3-го Гражданского отделения Верховного суда от 22.02.2017, дело № 2017/1367 по основной части, № 2017/1784 по решению: «Согласно статье 350/1 Турецкого гражданского кодекса № 6098, иски о выселении, основанные на заявленной необходимости, должны подаваться в течение одного месяца после окончания срока договора для договоров с определённым сроком и с даты, определённой с учётом сроков уведомления о расторжении, предусмотренных статьёй 328 того же закона, для договоров на неопределённый срок. В соответствии со статьёй 353 того же кодекса, если арендодатель заранее или не позднее, чем срок для подачи иска, уведомил арендатора письменно о намерении подать иск, иск может быть подан до конца следующего продленного арендного года. Срок подачи иска является вопросом общественного порядка и должен учитываться судом даже если ответчик этого не заявляет».
На основании вышеуказанного решения 3-го Гражданского отделения Верховного суда, для договоров аренды на неопределённый срок, статья 328 Гражданского кодекса устанавливает:
«Каждая из сторон договора аренды на неопределённый срок может расторгнуть договор, соблюдая законные сроки уведомления о расторжении, если не согласованы более длительные сроки или иной период расторжения. При расчёте сроков расторжения исходной датой считается дата начала аренды. Если сроки расторжения, указанные в договоре или законе, не соблюдены, уведомление действительно для следующего периода расторжения».
Компетентный и уполномоченный суд по делу о выселении по причине необходимости
В деле о выселении по причине необходимости компетентным судом является мировой суд по гражданским делам (статья 4 Гражданского процессуального кодекса), а уполномоченным — суд по месту нахождения арендуемого имущества. В этом вопросе стороны могут нуждаться в адвокате по аренде в Анталии, который откроет и будет сопровождать соответствующее дело.
Часто задаваемые вопросы
1.Кто может подать иск о выселении по причине необходимости?
Согласно соответствующему положению Гражданского кодекса Турции (TBK), иск о выселении по причине необходимости может быть подан самим арендодателем, собственником или обладателем права пользования, не являющимися сторонами договора аренды, а также новым собственником.
2.Является ли уведомление обязательным при выселении по причине необходимости?
Выселение по причине необходимости должно рассматриваться в рамках требования уведомления (претензии) тремя способами. Соответственно: для договоров аренды с определённым сроком требование уведомления не применяется, однако иск должен быть подан в течение одного месяца после окончания срока договора.
Для договоров аренды на неопределённый срок требование уведомления обязательно, и соответствующее условие регулируется статьями 328 и 329 Турецкого гражданского кодекса (TBK) следующим образом:
Статья 328 – В договорах аренды на неопределённый срок каждая из сторон может расторгнуть договор, соблюдая законные сроки расторжения и уведомления, если не установлен более длительный срок уведомления или иной период расторжения. Для расчёта периода расторжения берётся за основу дата начала аренды. Если сроки расторжения, указанные в договоре или законе, не соблюдены, уведомление будет действительным с следующего периода расторжения.
Статья 329 – Каждая из сторон может расторгнуть договор аренды недвижимости или движимого имущества, либо к концу арендного периода, установленного местными обычаями, либо при отсутствии такого обычая – к концу шестимесячного арендного периода, соблюдая трёхмесячный срок уведомления о расторжении.
Кроме того, новый владелец также может подать иск о выселении по причине необходимости, отправив арендатору уведомление в течение одного месяца с даты приобретения недвижимости. Таким образом, чтобы новый владелец мог подать иск о выселении по причине необходимости через шесть месяцев, он обязан направить уведомление в течение одного месяца с момента приобретения.
3.Может ли домовладелец выселить арендатора, заявив, что сам будет жить в квартире?
Арендодатель, то есть собственник жилья, имеет право выселить арендатора по причине собственной необходимости проживания. Однако в этом случае для того, чтобы суд мог принять решение о выселении, на собственнике лежит обязанность доказать реальность своей потребности в жилье.
4.Может ли домовладелец выселить арендатора и заключить договор с новым арендатором?
Если домовладелец выселил арендатора в результате иска о выселении по причине необходимости, для него действует «запрет на повторную сдачу в аренду». Согласно этому правилу, арендодатель не имеет права сдавать указанное имущество другому лицу в течение 3 лет без уважительной причины. В противном случае выселенный арендатор, выселенный принудительно, имеет право подать иск о компенсации, и сумма компенсации не может быть меньше арендной платы за последний год.
5.Может ли домовладелец, находящийся за границей, выселить арендатора по причине необходимости?
Чтобы домовладелец, находящийся за границей, мог выселить арендатора по причине необходимости, помимо того, что у него должна быть реальная, искренняя и необходимая потребность, он должен осуществить окончательное возвращение в страну. По этому вопросу Апелляционный суд Антальи, 6-й гражданский отдел, в решении от 02.05.2017 года по делу № 2017/267, постановлению № 2017/281, сделал следующие разъяснения:
«Для того чтобы суд мог вынести решение о выселении в делах, основанных на заявлении о потребности, необходимо доказать, что эта потребность является реальной, искренней и необходимой. Временная потребность, которая не носит постоянный характер, не может служить основанием для выселения, так же как и потребность, которая еще не возникла или реализация которой зависит от длительного времени, не может считаться основанием для выселения. Наличие причины необходимости на момент подачи иска недостаточно; эта потребность должна сохраняться и в ходе судебного разбирательства.
Для признания того, что лицо, проживающее за границей, окончательно вернулось в Турцию, в его паспорте должно быть сделано соответствующее отметка консульством Турции по месту пребывания, Министерством финансов или таможней с формулировкой «Окончательно вернулся». Если лицо, находящееся за границей, не осуществило окончательного возвращения, то по иску о выселении, поданному на основании еще не возникшей будущей потребности, решение о выселении вынести нельзя.»
6.Сколько длится иск о выселении по причине необходимости?
Иск о выселении по причине необходимости может различаться по продолжительности в зависимости от загруженности суда, числа истцов и соблюдения условий дела, однако, как правило, занимает от 6 месяцев до 1,5 лет.
Некоторые решения Верховного суда по выселению арендуемого имущества по причине необходимости (потребности)
- «Адвокат ответчика утверждал, что иск был подан с нарушением срока и что заявленная необходимость не является искренней, и просил об отказе в иске. Суд отказал в иске. Лицо, приобретшее недвижимость в виде жилого помещения или помещения с крышей для коммерческого использования, может, если пожелает, подать иск о выселении по причине необходимости через шесть месяцев с даты приобретения, основываясь либо на договоре с прежним владельцем и арендатором с уведомлением арендатора в течение одного месяца после окончания договора, либо, в соответствии со статьей Гражданского кодекса Турции (TBK), уведомив арендатора письменно в течение одного месяца с даты приобретения, включая день приобретения. Иск не обязательно должен подаваться сразу по истечении шести месяцев; его можно подать до конца срока действия договора. Однако уведомление должно быть вручено в течение одного месяца после приобретения, и позднее исправление невозможно. Для того чтобы суд мог вынести решение о выселении, необходимо доказать существование реальной необходимости.» (Верховный суд Турции, 6-й гражданский отдел, решение от 02.04.2013, № дела 2013/3949, № решения 2013/5930)
- «Решение было уведомлено лицу, подавшему апелляцию, 12.05.2015, а апелляционная жалоба была подана 21.05.2015, после истечения установленного восьмидневного срока. Местный суд, учитывая временную статью 3, добавленную к ГПК №6100 Законом №6217, а также статью 432/4 ГПК, правильно отклонил апелляцию, поданную с нарушением срока. В связи с этим необоснованные апелляционные возражения были отклонены, решение оставлено в силе, а указанные ниже судебные расходы взыскиваются с лица, подавшего апелляцию. Решение принято единогласно 14.03.2016.» (Верховный суд Турции, Гражданская коллегия, решение от 14.03.2016, № дела 2015/9951, № решения 2016/1963)
- «По сути дела: истец приобрёл спорное недвижимое имущество 12.02.2015 и 17.02.2015 направил ответчику уведомление о том, что приобрёл указанное имущество для собственных нужд, и потребовал освободить его в течение 15 дней с момента вручения уведомления. Уведомление было вручено ответчику 06.03.2015. В соответствии со статьёй 351 Гражданского кодекса Турции, новый владелец может подать иск о выселении по причине необходимости через шесть месяцев с даты приобретения имущества при условии письменного уведомления арендатора в течение одного месяца с момента приобретения. Несмотря на то, что представитель истца уведомил арендатора в течение одного месяца о приобретении, иск был подан 30.04.2015, не дождавшись установленного законом шестимесячного срока. Поскольку иск был подан вне установленного срока, суд должен был вынести решение об отклонении иска; неправильным было решение по существу, и постановление подлежит отмене.» (Верховный суд Турции, 6-я гражданская коллегия, решение от 14.03.2016, № дела 2016/2761, № решения 2016/1953)
- «Недвижимость, являющаяся предметом иска, принадлежит истцам …; … и … имеют право пользования пополам, и спорным не является, что договор аренды от 01.06.2013, на который ссылаются в иске, был заключён между обладателями права пользования … и … в качестве арендодателей и ответчиками в качестве арендаторов. В связи со смертью арендодателя и обладателя права пользования … … 22.08.2017, право пользования и связанный с ним статус арендодателя прекратились, и собственник стал стороной договора аренды. Иными словами, наследники … … не обладают статусом арендодателя. В этой ситуации установлено, что обладатель права пользования и арендодатель … может подать иск о выселении за свою половину недвижимости, а собственник … — за долю, где право пользования прекратилось; другой истец … не обладает активной правоспособностью для участия в деле. Поэтому районный суд должен был отклонить иск по отношению к истцу … за отсутствие активной правоспособности, а по отношению к другим истцам — за нарушение срока подачи иска; написанное решение неверно и подлежит отмене.» (Верховный суд Турции, 3-я гражданская коллегия, решение от 28.06.2022, № дела 2022/2469, № решения 2022/6233)
- «В конкретном случае; договор аренды, заключённый между бывшим собственником и ответчиком, который не вызывает споров между сторонами, датирован 01.09.2014 и рассчитан на один год. Истец в исковом заявлении потребовал выселения по причине необходимости и уведомил ответчика о своём требовании и о наличии необходимости посредством уведомления, выданного 24.07.2015. Соответственно, с вручением уведомления о выселении по причине жилищной необходимости ответчику 12.08.2015 сохраняется срок для подачи иска о выселении с 01.09.2015 по 01.09.2016, и иск, поданный истцом 09.12.2015, считается поданным в срок. Вместо того чтобы рассмотреть дело по существу, суд вынес решение об отклонении иска на основании письменного обоснования, что является неправильным.» (Верховный суд Турции, 3-я гражданская коллегия, решение от 19.02.2018, № дела 2017/8814, № решения 2018/1198)
Адвокат по аренде в Анталье – Адвокат по жилищному праву в Анталье
Выселение арендованного имущества является одним из самых распространённых споров между арендатором и арендодателем. В случаях невыплаты арендной платы, несоблюдения условий договора или необходимости выселения по причине нужды правильное ведение процесса имеет большое значение. В Анталье адвокат, специализирующийся на вопросах выселения арендованного имущества, защищает права арендодателей и обеспечивает защиту арендаторов в рамках закона. Профессиональный юрист предоставляет юридическую поддержку для быстрого и эффективного разрешения дела о выселении, минимизируя ущерб для сторон. Для получения любой юридической помощи, связанной с арендным правом, вы можете связаться с нами.
