إخلاء المأجور بسبب الحاجة (الضرورة)

ما هو إخلاء المأجور بسبب الحاجة (الضرورة)؟

إخلاء المأجور بسبب الحاجة (الضرورة)؛ يشمل مسألة إخلاء المستأجر في حال احتاج المؤجِّر أو أقاربه إلى العقار المؤجَّر، وقد نُظِّم ذلك في قانون الالتزامات التركي بطريقتين:

الحاجة، إعادة البناء والتعمير.1

المادة 350- يحق للمؤجِّر أن يُنهي عقد الإيجار؛

1. إذا كان المؤجِّر مضطراً لاستخدام المأجور لنفسه أو لزوجته أو لأصوله أو لفروعه أو للأشخاص الآخرين الذين يلتزم قانوناً بإعالتهم بسبب حاجتهم إلى مسكن أو مكان عمل،
2. وإذا كان من الضروري إجراء ترميم جوهري أو توسيع أو تغيير بقصد إعادة بناء المأجور أو تعميره، وكان استعمال المأجور غير ممكن أثناء القيام بهذه الأعمال، فإنه يمكن للمؤجِّر إنهاء عقد الإيجار في العقود المحددة المدة عند انتهاء مدتها، وفي العقود غير المحددة المدة ابتداءً من التاريخ الذي يحدَّد وفقاً لأحكام الإنهاء العامة المتعلقة بالإيجار وبالالتزام بالمواعيد المقررة للإشعار بالفسخ، وذلك عن طريق رفع دعوى خلال شهر واحد من ذلك التاريخ.

2. حاجة المالك الجديد

المادة 351- إذا كان الشخص الذي تملَّك المأجور لاحقاً مضطراً لاستخدامه لنفسه أو لزوجته أو لأصوله أو لفروعه أو للأشخاص الآخرين الذين يلتزم قانوناً بإعالتهم بسبب حاجتهم إلى مسكن أو مكان عمل، فله أن ينهي عقد الإيجار برفع دعوى بعد ستة أشهر، بشرط أن يُبلِّغ المستأجر خطياً بذلك خلال شهر واحد من تاريخ التملّك.
كما يجوز للمالك الجديد، إن شاء، استعمال حقه في إنهاء العقد بسبب الحاجة عن طريق رفع دعوى خلال شهر واحد ابتداءً من تاريخ انتهاء مدة العقد.

دعوى الإخلاء بسبب الحاجة

في دعاوى الإخلاء التي تتضمن ادعاء الحاجة، يتوقف صدور قرار القاضي بالإخلاء على أن تكون الحاجة صادقة وحقيقية وملحّة. وبالتالي، فإن طلبات الإخلاء التي لا تتوافر فيها هذه الشروط لا تُقبَل. كما أن الحاجة المؤقتة أو الحاجة التي لم تنشأ بعد أو التي يتوقف تحققها على فترة زمنية طويلة لا تُعتَبَر سبباً للإخلاء.

مدة رفع دعوى الإخلاء بسبب الحاجة

مدة رفع دعوى الإخلاء بسبب الحاجة، وفقاً لقرار محكمة النقض التركية، الدائرة الثالثة المدنية، بتاريخ 22.02.2017، رقم الأساس 2017/1367 ورقم القرار 2017/1784؛ جاء فيه: “وفقاً للمادة 350/1 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098، يجب رفع دعاوى الإخلاء المبنية على ادعاء الحاجة خلال شهر واحد ابتداءً من نهاية مدة العقود محددة المدة، وفي العقود غير محددة المدة وفقاً للمواعيد المنصوص عليها في المادة 328 من نفس القانون للإشعار بالفسخ. وبموجب المادة 353 من قانون الالتزامات التركي، إذا أخطر المؤجِّر المستأجر كتابياً بأنه سيرفع الدعوى قبل الموعد أو في المهلة المحددة لرفع الدعوى، يمكن رفع الدعوى حتى نهاية سنة الإيجار التالية التي تمتد بعد الإشعار. مدة رفع الدعوى تتعلق بالنظام العام، ويجب على المحكمة مراعاتها تلقائياً حتى لو لم يذكر المدعى عليه ذلك.”

وبناءً على ذلك، في قرار الدائرة الثالثة المدنية لمحكمة النقض المشار إليه أعلاه، نصت المادة 328 من قانون الالتزامات التركي المتعلق بالعقود غير محددة المدة على ما يلي:
“في عقود الإيجار غير محددة المدة، يجوز لأي من الطرفين فسخ العقد مع الالتزام بالمواعيد القانونية وفترات الإشعار بالفسخ، ما لم يتم الاتفاق على فترة إشعار أطول أو فترة فسخ أخرى. عند حساب فترات الفسخ، يؤخذ تاريخ بداية عقد الإيجار كأساس.
إذا لم يتم الالتزام بفترة الفسخ أو الإشعار المحددة في العقد أو القانون، يكون الإشعار سارياً للفترة التالية للفسخ.”

المحكمة المختصة والذات الاختصاص في دعوى الإخلاء بسبب الحاجة

في دعوى الإخلاء بسبب الحاجة، تكون المحكمة المختصة محكمة الصلح المدنية (وفقاً للمادة 4 من قانون الإجراءات المدنية)، بينما تكون المحكمة ذات الاختصاص المكاني هي المحكمة الواقعة في مكان العقار المؤجَّر. في هذا الصدد، قد يحتاج الأطراف إلى محامٍ لرفع ومتابعة الدعوى، مثل محامي إيجارات في أنطاليا.

الأسئلة المتكررة

1. من يمكنه رفع دعوى الإخلاء بسبب الحاجة؟

وفقاً للأحكام ذات الصلة في قانون الالتزامات التركي، يمكن رفع دعوى الإخلاء بسبب الحاجة من قبل المؤجِّر نفسه، أو المالك أو صاحب حق الانتفاع الذي ليس طرفاً في عقد الإيجار، أو المالك الجديد.

2. هل الإشعار شرط في الإخلاء بسبب الحاجة؟

ينبغي دراسة الإخلاء بسبب الحاجة في إطار شرط الإشعار (الإخطارات) بثلاثة أشكال. وفقاً لذلك؛ في عقود الإيجار محددة المدة، لا يُشترط وجود الإشعار، ومع ذلك يجب رفع الدعوى خلال شهر واحد ابتداءً من انتهاء مدة العقد. أما في عقود الإيجار غير محددة المدة، فيُشترط الإشعار، وتنظم الأحكام ذات الصلة في المواد 328 و329 من قانون الالتزامات التركي كما يلي:

المادة 328 – في عقود الإيجار غير محددة المدة، يجوز لأي من الطرفين فسخ العقد مع الالتزام بفترات الإشعار القانونية وفترات الإشعار بالفسخ، ما لم يتم الاتفاق على فترة إشعار أطول أو فترة فسخ أخرى. عند حساب فترات الفسخ، يُؤخذ تاريخ بداية عقد الإيجار كأساس. إذا لم يتم الالتزام بفترة الفسخ أو الإشعار المنصوص عليها في العقد أو القانون، يكون الإشعار سارياً للفترة التالية للفسخ.

المادة 329 – يجوز لأي من الطرفين فسخ عقد الإيجار المتعلق بعقار أو منشأة منقولَة بنهاية فترة الإيجار المحددة وفق العرف المحلي، أو في حال عدم وجود هذا العرف، بنهاية فترة إيجار ستة أشهر، مع الالتزام بفترة إشعار بالفسخ قدرها ثلاثة أشهر.

كما يمكن للمالك الجديد رفع دعوى الإخلاء بسبب الحاجة عن طريق إرسال إشعار للمستأجر خلال شهر واحد ابتداءً من تاريخ التملّك. وبالتالي، يشترط أن يقوم المالك الجديد بالإشعار خلال شهر واحد ليتمكن من رفع دعوى الإخلاء بسبب الحاجة بعد ستة أشهر.

3. هل يمكن لمالك المنزل طرد المستأجر بدعوى أنه سيعيش هو بنفسه؟

يحق للمؤجّر، أي صاحب المنزل، طرد المستأجر بسبب حاجته الشخصية إلى السكن. ومع ذلك، في هذه الحالة، يقع على عاتق صاحب المنزل عبء الإثبات لإثبات حاجته للسكن لكي تتمكن المحكمة من إصدار قرار بالإخلاء.

4. هل يمكن لمالك المنزل طرد المستأجر والاتفاق مع مستأجر جديد؟

إذا قام صاحب المنزل بإخلاء المأجور نتيجة دعوى الإخلاء بسبب الحاجة، يكون هناك “حظر إعادة التأجير” بالنسبة له. وفقاً لذلك، لا يجوز للمؤجّر تأجير العقار نفسه لشخص آخر غير المستأجر المُخلَّى عنه خلال ثلاث سنوات، ما لم يكن هناك سبب مشروع. في حال مخالفة هذا الحكم، يحق للمستأجر الذي أُخلي بالقوة رفع دعوى تعويض، ولا يمكن أن يكون مبلغ التعويض أقل من إيجار آخر سنة واحدة.

5. هل يمكن لصاحب المنزل المقيم في الخارج إخلاء المستأجر بسبب الحاجة؟

يمكن لصاحب المنزل المقيم في الخارج إخلاء المأجور بسبب الحاجة بشرط أن تكون الحاجة حقيقية وصادقة وملحّة، بالإضافة إلى ضرورة عودته النهائية من الخارج إلى تركيا. في هذا الصدد، أوضحت دائرة القانون المدني السادسة في محكمة أنطاليا الجزئية، في قرارها بتاريخ 02.05.2017، رقم الأساس 2017/267 ورقم القرار 2017/281، ما يلي:

“لكي يُصدر قرار بالإخلاء في دعاوى قائمة على ادعاء الحاجة، يجب إثبات أن الحاجة حقيقية وصادقة وملحّة. ولا يمكن أن تكون الحاجة المؤقتة التي لا تستمر سبباً للإخلاء، كما أن الحاجة التي لم تنشأ بعد أو التي يعتمد تحققها على فترة زمنية طويلة لا تُعتبر سبباً للإخلاء. ليس كافياً وجود السبب عند رفع الدعوى، بل يجب أن تستمر الحاجة أثناء سير المحاكمة أيضاً.

لكي يُعترف بأن شخصاً يقيم في الخارج قد عاد نهائياً إلى تركيا، يجب أن يُدرج على جواز سفره من قبل القنصلية التركية أو وزارة المالية أو إدارة الجمارك في مكان إقامته عبارة “لقد عاد نهائياً”. إذا لم يكن الشخص المقيم في الخارج قد عاد نهائياً، فلا يمكن إصدار قرار بالإخلاء في دعوى مرفوعة لحاجة لم تنشأ بعد ولم تتحقق.”

6. كم تستغرق دعوى الإخلاء بسبب الحاجة؟

تستغرق دعوى الإخلاء بسبب الحاجة وقتاً يختلف باختلاف عبء عمل المحكمة، وعدد المدعين، والالتزام بشروط الدعوى، ولكن بشكل عام تتراوح المدة بين 6 أشهر و1.5 سنة.

بعض قرارات محكمة النقض المتعلقة بإخلاء المأجور بسبب الحاجة (الضرورة)

1. “حامٍو المدعى عليه زعموا أن الدعوى لم تُرفع في الوقت المحدد وأن ادعاء الحاجة الصادقة غير موجود، وطلبوا رفض الدعوى. وقد قضت المحكمة برفض الدعوى. يجوز لأي شخص يكتسب عقاراً سكنياً أو عقاراً تجارياً مسقوفاً، إذا أراد، أن يرفع دعوى الإخلاء بسبب الحاجة استناداً إلى العقد المبرم بين المالك السابق والمستأجر خلال شهر واحد من نهاية العقد، أو وفقاً لمادة قانون الالتزامات التركي، مع إشعار المستأجر كتابياً ابتداءً من تاريخ الاكتساب بما في ذلك يوم الاكتساب، بعد ستة أشهر من تاريخ الاكتساب. ليس من الضروري رفع الدعوى فور انتهاء الستة أشهر، بل يمكن رفعها حتى نهاية مدة العقد. ومع ذلك، يجب تبليغ الإشعار خلال شهر واحد من الاكتساب، ولا يمكن تعويض هذا التأخير لاحقاً. ولكي يُصدر قرار بالإخلاء في الدعوى المرفوعة، يجب إثبات وجود الحاجة.”(محكمة النقض، الدائرة السادسة المدنية، بتاريخ 02.04.2013، رقم الأساس 2013/3949، رقم القرار 2013/5930)
2. “تم تبليغ الحكم لمن تقدم بالاستئناف بتاريخ 12/05/2015، وقد تم تقديم عريضة الاستئناف بعد انقضاء المدة القانونية البالغة ثمانية أيام في 21/05/2015. وبالنظر إلى المادة المؤقتة 3 المضافة بالقانون رقم 6217 إلى قانون الإجراءات المدنية رقم 6100، وعدم وجود أي خطأ في قرار المحكمة المحلية برفض طلب الاستئناف غير المقدم في المدة المحددة وفقاً للمادة 432/4 من قانون الإجراءات المدنية، تم رفض الاعتراضات غير المبررة على الاستئناف وتأييد القرار، وتحميل رسوم الاستئناف المذكورة أدناه على المستأنف، وقرر بالإجماع بتاريخ 14.03.2016.” (محكمة النقض، الدائرة المدنية، بتاريخ 14.03.2016، رقم الأساس 2015/9951، رقم القرار 2016/1963)
3. “أما بالنسبة لقضيتنا؛ فقد اكتسب المدعي العقار موضوع الدعوى بتاريخ 12.02.2015، وفي 17.02.2015 أرسل إلى المدعى عليه إشعاراً يفيد أنه اشترى العقار لحاجته، وطالبه بإخلاء العقار خلال 15 يوماً من تاريخ تبليغ الإشعار، وقد تم تبليغ الإشعار للمدعى عليه بتاريخ 06.03.2015. وفقاً للمادة 351 من قانون الالتزامات التركي، يجوز رفع دعوى الإخلاء بسبب الحاجة بعد ستة أشهر من تاريخ الاكتساب، بشرط أن يُبلَّغ المستأجر كتابياً خلال شهر واحد ابتداءً من تاريخ الاكتساب بما في ذلك يوم الاكتساب. وعلى الرغم من أن محامي المدعي أرسل الإشعار خلال شهر واحد من الاكتساب لإبلاغ المدعى عليه، فقد رُفعت الدعوى في 30.04.2015 قبل انقضاء المدة القانونية البالغة ستة أشهر. ونظراً لكون الدعوى قد رفعت خارج المدة القانونية، كان يجب رفض الدعوى، ولذا فإن الحكم الصادر كان غير صحيح ويجب نقضه.” (محكمة النقض، الدائرة السادسة المدنية، بتاريخ 14.03.2016، رقم الأساس 2016/2761، رقم القرار 2016/1953)
4. “تبين أن ملكية العقار موضوع الدعوى تعود إلى المدعين …، وأن … و … لديهما حق الانتفاع بنسبة نصف لكل منهما، وأن عقد الإيجار المؤرخ 01/06/2013 الذي استندت إليه الدعوى تم توقيعه بين أصحاب حق الانتفاع … و … بصفتهم المؤجرين، والمدعى عليهم بصفتهم المستأجرين، وهذا ليس محل نزاع. وبوفاة صاحب حق الانتفاع … في 22/08/2017، انتهى حق الانتفاع وكذلك صفة المؤجر المرتبطة به، وأصبح المالك طرفاً في عقد الإيجار. أي أن ورثة … ليسوا من أصحاب صفة المؤجر. وفي هذه الحالة، يمكن لصاحب حق الانتفاع … في نصف الحصة وكونه المؤجر، وللمالك … بسبب انتهاء حق الانتفاع في الحصة الأخرى، رفع دعوى الإخلاء، بينما المدعي الآخر … لا يمتلك الأهلية العملية للدعوى. لذلك، كان يجب على محكمة الاستئناف الإقليمية رفض الدعوى فيما يخص المدعي … لعدم امتلاكه الأهلية العملية، ورفضها بالنسبة للمدعين الآخرين لرفع الدعوى بعد انقضاء المدة القانونية، وبما أن الحكم الصادر لم يلتزم بذلك، فإنه غير صحيح ويستلزم النقض.” (محكمة النقض، الدائرة الثالثة المدنية، بتاريخ 28.06.2022، رقم الأساس 2022/2469، رقم القرار 2022/6233)
5. “في الواقعة المحددة؛ عقد الإيجار الموقع بين المالك السابق والمدعى عليه والذي لا يوجد نزاع بشأنه بين الطرفين بدأ في 01.09.2014 ومدته سنة واحدة. وقد طلب المدعي في عريضة الدعوى الإخلاء بسبب الحاجة، وأخطَرَ المدعى عليه بالإدعاء بالحاجة وطلب الإخلاء من خلال الإشعار الذي أرسله بتاريخ 24.07.2015. وبناءً عليه، فإن تبليغ الإشعار للمدعى عليه بتاريخ 12.08.2015 يحافظ على مدة رفع دعوى الإخلاء بسبب الحاجة للسكن بين 01/09/2015 و01/09/2016، وحيث أن الدعوى قد رُفعت من قبل المدعي بتاريخ 09.12.2015 ضمن المدة القانونية، كان يجب على المحكمة دراسة موضوع الدعوى، وعدم رفضها بناءً على المبرر المكتوب كما حدث، هو أمر غير صحيح.” (محكمة النقض، الدائرة الثالثة المدنية، بتاريخ 19.02.2018، رقم الأساس 2017/8814، رقم القرار 2018/1198)

محامي المستأجر في أنطاليا – محامي قانون الإيجار في أنطاليا

يعد إخلاء العقار المؤجَّر من أكثر النزاعات شيوعاً بين المستأجر وصاحب المنزل. في دعاوى الإخلاء المتعلقة بعدم دفع الإيجار، أو مخالفة شروط العقد، أو بسبب الحاجة، يكون إدارة العملية بشكل صحيح أمراً بالغ الأهمية. في أنطاليا، يقوم محامٍ متخصص في إخلاء العقارات بحماية حقوق أصحاب المنازل، كما يضمن للمستأجرين الدفاع ضمن الحدود القانونية. يوفر المحامي المحترف الدعم القانوني لضمان إنجاز دعوى الإخلاء بسرعة وفعالية، مما يقلل من معاناة الأطراف إلى الحد الأدنى. يمكنكم التواصل معنا للحصول على كل أنواع الدعم القانوني المتعلقة بقانون الإيجار.