Tanım
Kira sözleşmeleri adi kira sözleşmeleri ve hasılat kira sözleşmesi olarak iki şekilde yapılabilir. Hasılat kirası ise ürün veren bir malın kullanım hakkını ve ürünlerin devşirilmesi hakkını bir bedel karşılığında belli bir süre için başkasına devretmektir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 357. Maddesine göre,
“Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.”
Ürüne Katılmalı Kira Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 357/2. Maddesine göre,
“Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır.”
Ürün kirasında kira bedeli, bir miktar para veya devşirilecek ürünün belirli bir oranı olarak kararlaştırılabilir. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.
Hasılat (Ürün) Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
TBK’da ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır. Kira sözleşmesi, araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar, bunların değerlerini birlikte takdir ederek iki nüsha düzenleyecekleri tutanağa geçirip imzalayarak, birbirlerine vermekle yükümlüdürler.
Kiraya Verenin Borçları
Hasılat (ürün) kirasında kiraya verenin borçları TBK’nın 360 ve 361. Maddelerinde düzenlenmiştir. Bu borçlar:
- Teslim Borcu
- Esaslı Onarımlardır.
Madde 360- Kiraya veren, birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Madde 361- Kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür.
Kiracının Borçları
Hasılat (ürün) kirasında kiracının borçları TBK’nın 362 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu borçlar şu şekildedir:
- Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödeme Borcu
- Kiralananı İşletme ve Devretme Borcu
- Bakım Borcu
Madde 362- Kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür.
Kiracı ödeme borcunu yerine getirmezse TBK m.362/2 uygulama alanı bulacaktır:
Madde 362/2- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Madde 364- Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez.
Madde 365- Kiracı, kiralananın bakımını gereği gibi sağlamakla yükümlüdür.
Kiracı, yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak zorundadır.
Kiracı Kira Bedelinin İndirimini İsteyebilir Mi?
Kiracı olağanüstü durumlarda kira bedelinin indirimini talep etme hakkına sahiptir. Bu husus TBK’nın 363. Maddesinde “Olağanüstü Durumlarda Kira Bedelinden İndirim” başlığında açıkça hüküm altına alınmıştır.
Madde 363- Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir.
Bu haktan başlangıçta feragat, ancak kira bedelinin belirlenmesi sırasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı göz önünde tutulmuş veya doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış ise, geçerli olur.
Alt Kira ve Kullanım Hakkını Devir Yasağı
Alt kira, kiralanan yerin kullanım hakkının üçüncü kişiye devredilmesidir. Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez. Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir.
Sözleşmenin Sona Ermesi
Sözleşmenin sona erme sebepleri kanunda sayılmıştır:
- Sürenin Geçmesi
- Fesih Bildirimi
- Olağanüstü Fesih
- Önemli Sebepler
- Kiracının İflası
- Kiracının Ölümü
1.Sürenin Geçmesi (TBK m.367)
Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Ancak tarafların dilerse sürenin geçmesine rağmen sözleşmeye son vermeyip karşılıklı anlaşma ile sözleşmenin süresini uzatma imkanları da vardır. Taraflar bu uzatma imkanını zımnen de kullanabilirler. Tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır. Yenilenen kira sözleşmesi yasal bildirim süresine uyularak, her kira yılının sonu için feshedilebilir.
2.Fesih Bildirimi (TBK m.368)
Belirsiz süreli sözleşmede, fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse, en az altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla, taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir. Aksine bir anlaşma yoksa, tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için; diğer ürün kiralarında ise herhangi bir zaman için fesih bildirimi yapılabilir. TBK’nın 378. Maddesine göre,
“Aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa, belirsiz bir süre için yapılan sözleşmeyi, taraflardan her biri, dilediği zaman feshedebilir.
Ancak, fesih dürüstlük kurallarına aykırı ve uygun olmayan bir zamanda yapılamaz.”
3.Olağanüstü Fesih
a. Önemli Sebepler (TBK m.369)
Taraflardan biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Bu önemli sebepler, sözleşmenin kurulması anında tarafların sözleşmeye temel olarak kabul ettikleri kişisel ve maddi şartlarla ilgili nedenlerdir. Bu sebepler sözleşmenin daha başlangıcında yahut devamı sırasında kendini gösterebilir. Önemli sebeplerin neler olduğu Kanun hükmünde gösterilmemiştir. Bununla birlikte önemli sebeplerin, “bunları ileri süren bakımından sözleşmeye devamın çekilmez hale geldiği iyiniyet kurallarına göre kabul edilebilecek nitelikte sebepler” şeklinde tanımlandığı görülmektedir. Mesela, kiracı ve kiraya veren arasında düşmanlık derecesinde anlaşmazlığın doğması, memuriyet nakli sebebiyle kiracının kiralananı terk etmesi gibi durumlar önemli sebep olarak değerlendirilebilir. Ancak tarafın böyle bir iddia ile ilgili yasa hükmüne dayanabilmesi için, sözleşmenin kurulması esnasında önceden öngörülemeyen ve meydana gelmesinde kusurlu olmadığı durum ve koşullar olmalıdır. Başka bir deyişle, bu sebeplerin ortaya çıkabileceği önceden öngörülebilecek ise ya da sebebin doğmasında bu sebebi ileri süren tarafın kusuru varsa BK m.286 hükmüne dayanılarak fesih istenemez. Zira hiç kimse kusuruna dayanarak hak iddia edemez. İleri sürülen sebeplerin ilişkiyi katlanılmaz hale sokup sokmadığının tespiti ise sözleşmenin kapsamı, amacı ile tarafların durumu dikkate alınarak iyiniyet kuralları çerçevesinde değerlendirmeye tabi tutulacaktır.[1]
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
b. Kiracının İflası (TBK m.370)
Kiracının iflası hâlinde sözleşme, iflasın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer. Ancak, kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür.
c. Kiracının Ölümü (TBK m.371)
Kiracının ölümü hâlinde, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler.
Hasılat (Ürün) Kira Sözleşmesinin Sona Ermesinin Sonuçları (TBK m.372)
Sona ermenin en önemli sonucu kiracının ürünü geri vermesidir. Bu durumda kiracı kiralananı, tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte geri vermekle yükümlüdür. Kiralanan teslim edilirken tutanağa geçirilmiş olan eşyalara değer biçilmişse kiracı, kira sözleşmesi sona erince, bunları özdeş tür ve değerde olmak üzere geri vermekle veya değer eksikliklerini gidermekle yükümlüdür. Kiracı, kiraya verenin kusurunu ya da mücbir sebebin varlığını ispat ederek geri vermekten veya tazminat ödemekten kurtulabilir. Kiracı eğer ürünü daha iyi işletseydi daha fazla değer kazanılabilecekse bu durumda kiracı eksik değeri tazminatla ödemekle yükümlüdür. Ancak kiracı, kiralanana göstermekle yükümlü olduğu özen çerçevesinde meydana gelen değer artışları için tazminat isteyemez. Ancak kiracı, kendisinin yaptığı masraflardan veya emeğinden doğan değer artışı için tazminat isteyebilir.
İlgili Yargıtay Kararları
“Dava, 30.03.2006 başlangıç tarihli 3 yıl süreli zirai ürün kira sözleşmesinin feshi istemi ile açılmıştır.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kanıtlanamadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Taraflar arasında içeriği çekişmesiz olan 30.03.2006 günlü zirai ürün kira sözleşmesi yanlara karşılıklı hak ve borçlar yükler. Niteliği gereği de kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmelerdendir. Kira ilişkisinin sürdürülmesinde karşılıklı iyiniyet ve güven önemli faktördür.
Gerçekten, BK. m.272 hükmü uyarınca kiralayan kiralananı kullanma veya işletme süresince sözleşmedeki maksadına uygun hazır bulundurmak zorundadır. Eğer iyiniyet kurallarına aykırı olarak bu borç kiralayan tarafından yerine getirilmemişse kiracı, BK. m.272’nin adi kira hükümlerine yaptığı gönderme nedeniyle BK. m.250’ye dayanarak sözleşmeyi feshedebileceği gibi yine akdin icrası tahammül edilmez bir noktaya gelmişse sözleşmenin BK. m.274/son hükmüne dayanarak da akdi feshetmek yetkisine sahiptir.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; dosyada yer alan bilgi ve belgelerden tamamının davalı kiralayanın müştekisi olduğu beş ayrı suçtan dolayı davacı hakkında muhtelif eylemlere dayanarak ceza kovuşturması yapıldığı anlaşılmaktadır. Davacı hakkında ceza kovuşturması yapan makam tarafından takipsizlik kararı verilmiş olsa da bu olgunun varlığı aktin her iki taraf bakımından da çekilmez hale geldiğini gösterir. Başka bir anlatımla taraflardan bu noktada akti sürdürme iradesi beklenemez. Kaldı ki, dinlenen bir kısım tanıklar da taraflar arasındaki kavganın varlığını ifade etmiştir.
Yapılan saptamaya göre mahkemece istemin hüküm altına alınması yerine delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek dava reddolunduğundan karar bozulmalıdır.” (Yargıtay 14. HD., 2009/8138 E., 2009/10717 K., 12.10.2009)
“Davacı, davalıların murisi Abdullah Şen ile davacı arasında davalıların murisine ait portakal bahçesindeki 169/768 hissesinin tamamına ilişkin olarak … 5.Noterliğinin 09/10/1989 tarih ve 52046 yevmiye sayılı ortaklık sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmenin 15 yıl süreli olduğunu ve sözleşmenin 2. Maddesinde sözleşmenin bitimine bir ay kala ortaklar birbirine ihtar veya ihbarla haber vermediği takdirde sözleşmenin aynı şartlarla devam edeceğinin düzenlendiğini, 15 yılın bitiminden sonra taraflarca feshedilmeyen sözleşmenin belirsiz süreli olarak yürürlükte kalmaya devam ettiğini, sözleşme gereğince mezkur bahçenin her türlü bakım, onarım, sulama ve ilaçlamalarının ortaklardan … tarafından yapılacağı, yapılan masrafların senelik hasılattan ayrılarak elde edilecek safi karın ortaklar arasında müştereken ve müsavaten taksim edileceğinin belirtildiğini, ancak 2011 yılından itibaren davalıların, davacının sözleşmeden kaynaklanan haklarını vermeden sözleşmeyi feshedip davacıyı, portakal bahçesinden çıkarma çabası içine girdiğini, belirterek sözleşmenin, uygulanma imkanı kalmadığından fiilen feshedildiğinin tespiti, sözleşmenin davalı tarafça haksız olarak feshedilmiş olması nedeniyle sözleşmenin 6.maddesinin dikkate alınarak dava konusu bahçedeki ağaçların davacıya aidiyetinin ve bedellerinin tespiti ile davalı tarafın bu ağaç bedellerinin davacıya ödemesine, mahkemece belirlenecek süre içerisinde ödenmediği takdirde davacının bu ağaçları ister keserek isterse sökerek götürme hakkı olduğunun tespitine, davalı tarafından 2013 ve 2014 yılı mahsulünden elde ettiği gelirin tespiti ile bu gelirin davacının hissesine düşen kısmının ve davacının, 2013 yılında bahçeye yapmış olduğu masrafların yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacının, uğramış olduğu manevi zararlara karşılık 20.000 TL manevi tazminatın yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, davacı ile davalıların murisi arasında adi ortaklık sözleşmesi bulunmadığını, aralarındaki sözleşmenin hasılat kira sözleşmesi bulunduğunu, bahçedeki ağaçların davalılara ait olduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, görevsizlik nedeniyle dosyanın görevli … Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-)Anayasanın 141’nci maddesi uyarınca, yargı kararlarının gerekçeli olarak yazılması gerekir. Bu husus 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 297’nci maddesinde de hüküm altına alınmıştır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 297’nci maddesinde hükmün ihtiva etmesi gereken hususlar ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Anılan anayasal ve yasal düzenlemeler gereğince, yargıcın, tarafların iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri kararda göstermesi zorunludur. Maddi olgularla hüküm fıkrası arasındaki hukuki bağlantı da ancak bu şekilde kurulabilecek, ayrıca yasal unsurları taşıyan bu gerekçe sayesinde, kararların doğruluğunun denetlenebilmesi mümkün olacaktır. Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrasının birbirine aykırı olmaması gerekir.
Somut olayda; mahkemece hükmün gerekçe kısmında, uyuşmazlık ürün kira sözleşmesinden kaynaklandığından HMK’nun 4/1-a maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğuna karar verildiği belirtilmiş olmasına karşın, kararın hüküm fıkrasında görevsizlik kararı verilerek görevli … Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi suretiyle, hükümle gerekçe arasında çelişki yaratılmıştır.
Bu itibarla, karar gerekçesi ile hüküm kısmının çelişkili olması usul ve yasaya aykırı olup, bu husus hükmün bozulmasını gerektirmiştir.
Kabule göre de, taraflar arasındaki uyuşmazlığın ürün kira sözleşmesinden kaynaklanması nedeniyle davaya bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu halde Asliye Ticaret Mahkemesine görevsizlik kararı verilmesi de doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan birinci ve ikinci bentte belirtilen nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 14.03.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” (Yargıtay 3. HD., 2017/3925 E., 2018/2425 K., 14.03.2018)
[1] AYDIN, Gülşah Sinem, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Karşılaştırmalı Olarak Hasılat (Ürün) Kirasının Sona Ermesi, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Yıl 2012 Cilt: 18 Sayı: 1, s.441.
Views: 127