Die Aufhebung (Löschung) der Hypothek

Was ist eine Hypothek?

Die Hypothek ist eine der im Türkischen Zivilgesetzbuch aufgeführten Arten von Grundstückspfandrechten. Sie ist in der Praxis die am häufigsten verwendete Form des Grundstückspfandrechts. Mit einer Hypothek kann eine bereits bestehende oder auch eine noch nicht entstandene, jedoch sicher oder wahrscheinlich entstehende Forderung abgesichert werden (Art. 881 ZGB). Für das Entstehen einer Hypothek ist die Eintragung in das Grundbuch erforderlich (Art. 856 ZGB). Für die Gültigkeit dieser Eintragung sind folgende Voraussetzungen erforderlich:

Eine gültige Forderung
Ein Erwerbsgrund (Vertrag, letztwillige Verfügung, Gesetzesvorschrift/Gerichtsurteil)
Ein Eintragungsantrag bzw. die Eintragung

Eine Hypothek kann auf zwei Arten bestellt werden:

Befristete Hypothek
Unbefristete Hypothek

Löschung der Hypothek (Fekki)

Eine Hypothek kann nur auf ein im Grundbuch eingetragenes Grundstück bestellt werden. Die Hypothek dient als Sicherheit für eine Forderung, das heißt, sie ist ein akzessorisches (nachrangiges) Recht, das von der Forderung abhängt. Mit dem Erlöschen der Forderung muss folglich auch die Hypothek erlöschen. Nach dem Erlöschen der Forderung kann der Eigentümer des mit der Hypothek belasteten Grundstücks vom Gläubiger verlangen, dass die Hypothek gelöscht wird (Art. 883 Türkisches Zivilgesetzbuch – ZGB).

Termination of a Time-Limited Mortgage
According to Article 883 of the Turkish Civil Code:

“If the mortgage has been established for a fixed term, and if no annotation as specified in Article 150/c of the Enforcement and Bankruptcy Law No. 2004 dated 9/6/1932 is placed on the mortgaged property within thirty days following the expiration of the term, the mortgage shall be deleted by the land registry office upon the request of the owner.”

Assignment of a Secured Claim (Mortgage Claim Transfer)
A claim secured by a mortgage can be assigned in accordance with Articles 183 and following of the Turkish Code of Obligations, just like other receivables. Article 891 of the Turkish Civil Code does not prescribe any special condition for the validity of such an assignment. In fact, the validity of the assignment of the claim is not contingent upon its registration in the land registry. Upon the assignment of the claim, the mortgagee (the holder of the mortgage right) also changes. However, this change and the name of the new creditor are not reflected in the land registry.

Klage auf Löschung (Aufhebung) der Hypothek
Die Klage auf Löschung der Hypothek, auch bekannt unter Bezeichnungen wie „Aufhebung der Hypothek“ oder „Annullierung der Hypothek“, bezieht sich im Grunde auf einen Antrag auf Berichtigung eines unrechtmäßigen Eintrags eines Hypothekenrechts im Grundbuch.

Gemäß Artikel 1025 des Türkischen Zivilgesetzbuches:
„Wurde ein dingliches Recht unrechtmäßig eingetragen oder wurde ein Eintrag unrechtmäßig gelöscht oder geändert, so kann die Person, deren dingliches Recht dadurch beeinträchtigt wurde, die Berichtigung des Grundbuchs einklagen.“

In dieser Klage wird ein unrechtmäßiger Eintrag behauptet.
Wie oben bereits erwähnt, führt das Erlöschen der Forderung nicht automatisch zur Beendigung des Pfandrechts (der Hypothek). Der Eigentümer der Immobilie kann durch eine Klage die Berichtigung des Eintrags verlangen. Auf diese Weise wird die Hypothek gelöscht. In der Praxis wird dies als „Fekki der Hypothek“ (Aufhebung/Löschung der Hypothek) bezeichnet.

Voraussetzungen und Ablauf der Klage

Das im Grundbuch eingetragene Hypothekenrecht muss ungültig sein,
Der Eigentümer der Immobilie muss vom hypothekarisch gesicherten Gläubiger, zu dessen Gunsten ein unrechtmäßiger Eintrag besteht, die Berichtigung des Grundbuchs verlangen,
Der hypothekarisch gesicherte Gläubiger muss auf das Verlangen des Immobilieneigentümers nicht reagieren,
Der durch die Beeinträchtigung seines dinglichen Rechts betroffene Eigentümer muss sich an das Gericht wenden.

Wer kann eine Klage auf Löschung der Hypothek erheben?

Die Klage auf Löschung der Hypothek (Fekki-Klage) kann von dem Rechteinhaber (Eigentümer) erhoben werden, der durch den unrechtmäßigen Eintrag geschädigt zu werden droht. Verstirbt der Eigentümer während des Klageverfahrens, können seine Erben das Verfahren fortführen. Im Falle der Übertragung der hypothekarisch belasteten Immobilie bleibt die Schuld weiterhin in der Verantwortung des ursprünglichen Schuldners. Die einschlägige gesetzliche Regelung lautet wie folgt:

ZGB Art. 888 – „Die Übertragung einer hypothekarisch belasteten Immobilie bewirkt, sofern nichts anderes vereinbart wurde, keine Änderung der Haftung oder Sicherung des Schuldners.
Übernimmt der neue Eigentümer die Schuld, so wird der frühere Schuldner von seiner Schuld befreit, wenn der Gläubiger ihm nicht innerhalb eines Jahres schriftlich mitteilt, dass er sich das Recht vorbehalten hat, sich an ihn zu wenden.“

Handelt es sich um eine im Miteigentum stehende Immobilie, können alle Miteigentümer diese Klage erheben. Nach der Rechtsprechung des Kassationshofs sollte auch ein nicht als Eigentümer eingetragener Schuldner zur Klage berechtigt sein.

Zuständiges und zuständiges Gericht
Die Klage auf Löschung der Hypothek (Fekki-Klage) ist beim Zivilgericht erster Instanz am Ort der belegenen Immobilie zu erheben.

Verjährung und Ausschlussfrist
Für die Klage auf Löschung der Hypothek gelten weder eine Verjährungsfrist noch eine ausschließende Frist; sie kann jederzeit erhoben werden.

Relevante Entscheidungen des Kassationsgerichts
„Der Anwalt des Klägers behauptet, dass die Schuld für die Hypothek, die zugunsten der Beklagtenbank auf dem Grundstück des Klägers eingetragen wurde, beglichen wurde. Trotz einer Mahnung an die Beklagte zur Aufhebung der Hypothek sei diese jedoch nicht gelöscht worden, und fordert daher die Entscheidung zur Aufhebung der Hypothek. Der Anwalt der Beklagten behauptet, dass die Hypothek gemäß der Mahnung des Klägers gelöscht wurde. Er argumentiert, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Klageerhebung kein rechtliches Interesse an der Klage habe und dass die Klage dadurch gegenstandslos geworden sei, und beantragt die Abweisung der Klage. Nach der Untersuchung des Falles und der gesammelten Beweise stellte das Gericht fest, dass der Kläger die Beklagte zur Aufhebung der Hypothek gemahnt hat, dass die Mahnung zugestellt wurde, aber die Hypothek nicht innerhalb der festgelegten Frist von 3 Tagen aufgehoben wurde. Es wurde dem Kläger keine Information über die Aufhebung der Hypothek gegeben, und die Mahnung zur Aufhebung der Hypothek wurde erst 9 Tage nach Ablauf der Frist durch die Beklagte an die PTT (Postamt) übergeben und am 11.08.2015 beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Es konnte nicht nachgewiesen werden, dass der Kläger wusste, dass der Antrag zur Aufhebung der Hypothek beim Grundbuchamt eingegangen war, als er die Klage einreichte. Da die Beklagte die Hypothek nicht sofort nach Zahlung der Schuld aufgehoben hat und die Frist, die in der Mahnung angegeben war, überschritten hat, was die Klage erst ausgelöst hat, entschied das Gericht, dass die Klage gegenstandslos ist und die Beklagte für die Anwaltsgebühren und Verfahrenskosten verantwortlich ist. Die Entscheidung des Gerichts wurde von der Beklagten in der vorgesehenen Frist beim Obersten Gerichtshof angefochten. Nach Prüfung der schriftlichen Unterlagen, der Beweise, auf denen die Entscheidung beruhte, und der Begründungen, wurde festgestellt, dass keine Fehler bei der Beweiswürdigung vorlagen. Daher wurden alle unbegründeten Berufungsargumente des Anwalts der Beklagten abgelehnt und das Urteil in Übereinstimmung mit dem Verfahren und dem Gesetz bestätigt. Die Bestätigungshandlung wurde von der beklagten Partei zu den angegebenen Kosten für die Berufung bezahlt. Das Urteil wurde einstimmig am 23.10.2018 getroffen. (Oberster Gerichtshof 19. Zivilkammer 2017/5345 E., 2018/5177 K.)“

„Der Anwalt des Klägers trägt vor, dass sein Mandant, der Mitgesellschafter der Beklagtenfirma, …, ein Landsmann und enger Bekannter ist und deshalb zur Sicherstellung der Finanzierung der Firma eine Hypothek auf das von ihm besessene Grundstück zugunsten der Firma eingetragen hat. Später wurde der Name der Beklagtenfirma geändert. Am 30.11.2011 wurde eine Vereinbarung über den Anteilstransfer getroffen. Gemäß der getroffenen Vereinbarung über den Anteilsübertragungsversprechen haben sich die neuen Gesellschafter mit den alten Gesellschaftern darauf geeinigt, die von ihnen gegebenen Hypotheken zu löschen. Laut der Vereinbarung wurde akzeptiert und zugesichert, dass die Hypothek, die der Kläger zugunsten der Firma gegeben hat, innerhalb von 90 Tagen nach dem Datum des Anteilstransfers aufgehoben wird. Trotz der Vereinbarung wurde die Hypothek nicht aufgehoben. Darüber hinaus führt der Anwalt des Klägers an, dass sein Mandant aufgrund der Schwierigkeiten der Beklagtenfirma befürchtet, dass das Grundstück verkauft wird, was zu einer seelischen Belastung des Klägers geführt hat. Daher fordert der Kläger eine immaterielle Entschädigung in Höhe von 30.000,00 TL und die Aufhebung der Hypothek.

Der Anwalt der Beklagten bestreitet, dass sein Mandant mit dem von der Klägerseite vorgetragenen Vertrag in Verbindung steht und daher nicht für die Bestimmungen des genannten Vertrags verantwortlich gemacht werden kann. Selbst wenn man davon ausgeht, dass der Mandant für die Bestimmungen des Vertrags verantwortlich gemacht werden könnte, wird argumentiert, dass die im Vertrag genannten Bedingungen nicht erfüllt sind, weshalb die Abweisung der Klage beantragt wird.“
„Nach der Sammlung der Beweise und der durchgeführten Verhandlung hat das Gericht festgestellt, dass im Anteilstransferversprechenvertrag vom 30.11.2011 vereinbart wurde, dass die Hypotheken innerhalb von 90 Tagen nach dem Datum des Anteilstransfers aufgehoben werden. Laut dem Handelsregister der Beklagtenfirma sind zum Zeitpunkt der Klageeinreichung die im Vertrag vorgesehenen Bedingungen für die Aufhebung der Hypotheken noch nicht eingetreten. Daher kann der Beklagte in dieser Angelegenheit nicht verantwortlich gemacht werden. Da während des Verfahrens die Hypothek bereits aufgehoben wurde, wurde beschlossen, dass über die Aufhebung der Hypothek nicht weiter entschieden werden muss und der Antrag auf immaterielle Entschädigung abgelehnt wird. Das Urteil wurde vom Anwalt des Klägers angefochten.

Die streitige Hypothek wurde als Sicherheit für einen Kredit, der von der Bank gewährt wurde, zugunsten einer außerhalb des Verfahrens stehenden Bank eingetragen. Im Verlauf des Verfahrens wurde die Hypothek von der Bank aufgehoben. In diesem konkreten Fall kann gegen den Beklagten keine Haftung geltend gemacht werden. Daher hätte die Klage wegen mangelnder Parteifähigkeit in Bezug auf die Aufhebung der Hypothek und die Schadenersatzklage abgewiesen werden müssen. Es war nicht richtig, in der vorliegenden Form zu entscheiden, weshalb das Urteil aus diesem Grund aufgehoben werden musste.

ERGEBNIS: Aus den oben genannten Gründen wird das Urteil AUFGEHOBEN, die Vorausgebühr wird auf Antrag zurückerstattet, und es wurde einstimmig beschlossen am 23.02.2016. (Yargıtay 19. Zivilabteilung 2015/10863 E., 2016/2944 K.)“