İpotek Nedir?
İpotek, Türk Medeni Kanunu’nda sayılmış olan taşınmaz rehni türlerinden biridir. Uygulamada en çok kullanılan taşınmaz rehni olan ipotekle, hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak güvence altına alınabilir (TMK. M.881). İpoteğin doğması için tapu kütüğüne bir tescilin yapılması koşuldur (TMK.m.856). Tescilin geçerli olması için şu koşullar aranır:
• Geçerli bir alacak
• Kazanma sebebi (sözleşme, ölüme bağlı tasarruf, kanun hükmü/mahkeme kararı)
• Tescil talebi/tescil
İpotek iki şekilde kurulabilir:
- Süreli ipotek
- Süresiz ipotek
İpoteğin Kaldırılması (Fekki)
İpotek ancak tapuda kayıtlı olan bir taşınmaz üzerine konabilir. İpotek, bir alacak için taşınmazın güvence olarak gösterilmesidir. Yani alacağa bağlı bir fer’i (yan) haktır. Dolayısıyla alacağın ortadan kalkmasıyla ipotek de ortadan kalkmalıdır. Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK. m.883).
Süreli İpoteğin Sona Ermesi
Türk Medeni Kanunu’nun 883. Maddesine göre,
“İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.”
İpotekli Alacağın Devredilmesi
İpotekle güvence altına alınmış olan bir alacak, diğer alacak haklarında olduğu gibi TBK.m.183 ve sonrası hükümlere uyulmak suretiyle devredilebilir. TMK.m.891 hükmü, bu devrin geçerli olması için herhangi bir özel şart öngörmüş değildir. Hatta bu alacağın devrinin geçerli olması, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine de bağlı değildir. Alacağın devredilmesiyle birlikte ipotek hakkı sahibi de değişmiş olur. Bu değişme ve yeni alacaklının adı kütükte gösterilmez.
İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası
İpoteğin kaldırılması, ipoteğin fekki, ipoteğin iptali gibi isimlerle anılan dava aslında tapu kaydındaki yolsuz ipotek hakkına dair tescilin düzeltilmesinin istenmesi talebine ilişkindir. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. Madde hükmüne göre,
“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.”
Bu davada yolsuz tescil olduğu ileri sürülür.
Yukarıda da değinildiği üzere, alacağın sona ermesi rehnin (ipoteğin) de kendiliğinden sona ermesi anlamına gelmez. Taşınmaz maliki, bir dava açarak kaydın tashihini isteyebilir. Bu yolla ipoteğin terkini sağlanır. Uygulamada buna ipoteğin fekki denmektedir.
Davanın Şartları ve Süreç
• Tapu kütüğüne tescil edilmiş olan ipotek hakkının geçersiz olması,
• Taşınmaz malikinin, adına yolsuz tescil bulunan rehinli alacaklıdan tapu kütüğünün düzeltilmesini talep etmesi,
• Rehinli alacaklının, taşınmaz malikinin talebine cevap vermemesi,
• Ayni hakkı zarara uğrayan malikin mahkemeye müracaat etmesi.
İpoteğin Fekki Davasını Kimler Açabilir?
İpoteğin fekki davasını, yolsuz tescilden zarar görme riski bulunan hak sahibi (malik) açabilir. Malik dava sürecinde vefat ederse mirasçıları davaya devam edebilir. Ancak ipotekli gayrimenkulün devri durumunda borç asıl alacaklının sorumluluğunda kalmaya devam eder. İlgili kanun hükmü şöyledir:
TMK.m.888- “İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.
Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.”
Paylı mülkiyete dair bir taşınmaz söz konusu olduğunda tüm malikler bu davayı açabilir. Ayrıca Yargıtay kararlarına göre, malik olmayan borçlu da bu davayı açabilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
İpoteğin fekki davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
İpoteğin fekki davası herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabii değildir; her zaman açılabilir.
İlgili Yargıtay Kararları
“Davacı vekili, davacıya ait taşınmaz üzerinde davalı banka lehine konulan ipoteğe ait borcun ödendiğini, ipoteğin kaldırılması için davalıya çekilen ihtara rağmen ipoteğin kaldırılmadığını ileri sürerek, ipoteğin fekkine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
Davalı vekili, davacının ihtarı uyarınca ipoteğin fekkinin sağlandığını, dava tarihi itibariyle davacının işbu davayı açmakta hukuki bir menfaatinin bulunmadığını ve davanın konusuz kaldığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece yapılan yargılama ve toplanan delillere göre, davacının ipoteğin fekki için davalıya ihtar gönderdiği, ihtarın davalıya tebliğ edilmesine karşın ihtarda verilen 3 günlük süre içinde ipoteğin kaldırılmadığı gibi davacı tarafa bu yönde herhangi bir bilgi de verilmediği, davalıya tanınan 3 günlük sürenin dolmasından ancak 9 gün sonra rehin kaldırma yazısının davalı tarafından PTT’ye verildiği ve bu yazının 11/08/2015 tarihinde ilgili tapu müdürlüğüne teslim edildiği, bu haliyle davacının dava tarihinde ipoteğin fekki istemli yazının tapu müdürlüğüne ulaştığını bilerek işbu davayı açtığının kanıtlanamadığı, davalı bankanın borcun ödenmesi halinde derhal ipoteğin fekkini sağlaması gerekirken bunu yapmayarak ancak kendisine ihtar yazısı tebliğinden itibaren ihtarda belirtilen süreyi de geçirerek ipoteği kaldırdığı ve bu sebeple işbu davanın açılmasına sebebiyet verdiği gerekçesiyle konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davalının vekalet ücreti ile yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, 23/10/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi. (Yargıtay 19. Hukuk Dairesi 2017/5345 E., 2018/5177 K.)”
“Davacı vekili, müvekkilinin davalı şirket ortaklarından …’ın hemşehrisi ve yakın tanıdığı olduğu için şirketin finansmanının sağlanması için sahibi olduğu gayrimenkulü teminat olarak şirket lehine ipotek ettirdiğini, bilahare davalı şirketin ünvanının değiştirildiğini, 30.11.2011 tarihli sözleşme ile hisse devri konusunda analaşama yapıldığını, yapılan hisse devir vaadi anlaşması gereği yeni ortakların, eski ortakların verdikleri ipoteklerin kaldırılması hususunda anlaştıklarını, anlaşma gereği müvekkilinin şirket lehine verdiği ipoteğin hisse devir tarihinden itibaren 90 gün içinde kaldırılacağını kabul ve taahhüt ettiklerini, anlaşmaya rağmen ipoteğin kaldırılmadığını, ayrıca davalı şirketin işlerinin bozulmasından dolayı gayrimenkulünün satılması endişesi ile müvekkilinin manevi olarak yıprandığını ileri sürerek 30.000,00 TL manevi tazminata ve ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacı tarafın ileri sürdüğü sözleşmeyle müvekkilinin ilgisinin olmadığını, dolayısıyla anılan sözleşmedeki hükümlerden dolayı müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, sözleşme hükümlerinden müvekkilinin sorumlu tutulacağı düşünülse bile sözleşmede belirtilen şartların oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece toplanan deliller ve yapılan yargılama sonucunda, 30.11.2011 tarihli hisse devir vaadi sözleşmesinde ipoteklerin hisse devir tarihinden sonra 90 gün içinde kaldırılacağının kararlaştırıldığı, davalı şirkete ait ticaret sicil dosyasına göre, dava tarihinde halen sözleşmede belirtilen ipoteklerin kaldırılması için öngörülen şartların gerçekleşmediğini, bu nedenle davalının bu hususta sorumlu tutulamayacağını, dava sırasında da ipoteğin fek edildiği gerekçesiyle ipoteğin fekki hakkında karar verilmesine yer olmadığına, manevi tazminat talebinin ise reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davaya konu ipotek bankadan kullandırılan kredinin teminatı olarak dava dışı banka yararına tesis edilmiştir. Yargılama aşamasında da banka tarafından ipotek kaldırılmıştır. Somut olayda davalıya husumet yöneltilemeyeceğinden, ipoteğin fekki ve tazminat davası yönünden davanın husumetten reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 23/02/2016 gününde oybirliğiyle karar verildi. (Yargıtay 19. Hukuk Dairesi 2015/10863 E., 2016/2944 K.)”
Views: 39