رفع الرهن (فكّ الرهن)

ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو أحد أنواع الرهون العقارية المنصوص عليها في القانون المدني التركي. ويُعتبر أكثر أنواع الرهون العقارية استخدامًا في التطبيق العملي، إذ يمكن من خلاله تأمين أي دَين قائم حاليًا أو حتى دَين لم ينشأ بعد، بشرط أن يكون نشوؤه مؤكدًا أو محتملاً (المادة 881 من القانون المدني التركي).
لكي ينشأ الرهن العقاري، يشترط إجراء قيد في السجل العقاري (المادة 856 من القانون المدني التركي). ويُشترط لصحة هذا القيد توفر الشروط التالية:

وجود دَين صحيح قائم
سبب الاكتساب (عقد، تصرف مضاف إلى ما بعد الوفاة، نص قانوني/قرار قضائي)
طلب القيد/القيد

يُنشأ الرهن العقاري بطريقتين:

الرهن العقاري لمدة محددة
الرهن العقاري غير المحدود

إلغاء الرهن العقاري (الفك)
لا يمكن فرض الرهن العقاري إلا على عقار مسجل في السجل العقاري. الرهن العقاري هو تقديم العقار كضمان لدين. أي أنه حق تابع (فرعي) للدين. وبالتالي، يجب أن يختفي الرهن العقاري مع زوال الدين. عندما ينتهي الدين، يمكن لمالك العقار المرهون أن يطلب من الدائن إزالة الرهن (المادة 883 من القانون المدني التركي).

انتهاء الرهن العقاري المحدد
وفقًا للمادة 883 من القانون المدني التركي:
“إذا تم تأسيس الرهن العقاري لمدة محددة، فيجب على مديرية السجل العقاري إزالة الرهن بناءً على طلب مالك العقار إذا لم يتم وضع الملاحظة المحددة في المادة 150/c من قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004 بتاريخ 9/6/1932 على العقار المرهون خلال ثلاثين يومًا من انتهاء المدة المحددة.”

تحويل الدَّين المضمون بالرهن العقاري
يمكن تحويل الدَّين المضمون بالرهن العقاري، مثل أي حق آخر من حقوق الديون، وفقًا لأحكام المادة 183 وما بعدها من القانون المدني التركي (TBK). لم تضع المادة 891 من القانون المدني التركي (TMK) أي شرط خاص لاعتبار هذا التحويل ساري المفعول. بل إن صحة تحويل هذا الدَّين لا تتوقف على تسجيله في السجل العقاري. مع تحويل الدَّين، يتغير أيضًا صاحب حق الرهن، ولكن هذا التغيير واسم الدائن الجديد لا يُذكر في السجل العقاري.

دعوى إزالة الرهن العقاري (الفك)
إزالة الرهن العقاري، أو فك الرهن، أو إلغاء الرهن هي في الحقيقة دعوى تتعلق بطلب تصحيح التسجيل المتعلق بحق الرهن الفاسد في السجل العقاري. وفقًا للمادة 1025 من القانون المدني التركي،
“إذا تم تسجيل حق عيني بشكل غير قانوني، أو تم إلغاء أو تعديل تسجيل بطريقة غير قانونية، فيمكن للشخص الذي تضرر حقه العيني بسبب ذلك رفع دعوى لتصحيح السجل العقاري.”
في هذه الدعوى، يُدعى أن التسجيل كان غير قانوني.
كما تم الإشارة إليه سابقًا، فإن انتهاء الدَّين لا يعني بالضرورة انتهاء الرهن (الرهن العقاري) من تلقاء نفسه. يمكن لمالك العقار رفع دعوى لطلب تصحيح التسجيل. من خلال هذه الوسيلة، يتم إزالة الرهن. في التطبيق، يُطلق على هذه العملية “فك الرهن”.

شروط الدعوى والإجراءات

أن يكون حق الرهن المسجل في السجل العقاري غير صالح.
أن يطلب مالك العقار من الدائن المرتهن، الذي تم تسجيل الرهن باسمه بشكل غير قانوني، تصحيح السجل العقاري.
أن لا يجيب الدائن المرتهن على طلب مالك العقار.
أن يتقدم مالك العقار الذي تضرر حقه العيني إلى المحكمة.

من يمكنه رفع دعوى رفع الرهن؟
يمكن لمالك الحق الذي يتعرض لخطر الأضرار الناتجة عن التسجيل غير الصحيح أن يرفع دعوى رفع الرهن. إذا توفي المالك خلال سير الدعوى، يمكن لورثته متابعة القضية. ومع ذلك، في حالة نقل ملكية العقار المثقل بالرهن، فإن المسؤولية تبقى على عاتق الدائن الأصلي. النص القانوني المعني هو كما يلي:
المادة 888 من قانون الزواج التركي:
“إن نقل ملكية العقار المثقل بالرهن، ما لم يتم الاتفاق خلاف ذلك، لا يؤدي إلى تغيير في مسؤولية المدين أو الضمانات.
إذا حمل المالك الجديد الدين، فعليه أن يخطر الدائن خطيًا خلال عام من عدم تلقيه إشعارًا من المدين السابق بتخليصه من الدين.”

عندما يتعلق الأمر بعقار ملكية مشتركة، يمكن لجميع المالكين رفع هذه الدعوى. بالإضافة إلى ذلك، وفقًا لأحكام محكمة النقض، يمكن للمدين الذي ليس مالكًا أيضًا رفع هذه الدعوى.

المحكمة المختصة والقادرة
دعوى رفع الرهن يجب أن تُرفع في محكمة الحقوق المدنية في مكان وجود العقار.

التقادم والمهلة القانونية
دعوى رفع الرهن ليست خاضعة لأي تقادم أو مهلة قانونية؛ يمكن رفعها في أي وقت.

القرارات ذات الصلة من محكمة النقض
“وكيل المدعي، أشار إلى أنه تم سداد الدين المرتبط بالرهن العقاري الذي تم فرضه لصالح البنك المدعى عليه على العقار المملوك للمدعي، وعلى الرغم من التنبيه الموجه للمدعى عليه لإزالة الرهن، إلا أنه لم يتم إزالة الرهن، مطالبًا بإصدار قرار بإلغاء الرهن. وكيل المدعى عليه، أكد أنه بناءً على تنبيه المدعي، تم إزالة الرهن، وادعى أنه في تاريخ الدعوى، لا يوجد للمدعي مصلحة قانونية في رفع الدعوى، وأن الدعوى أصبحت بلا موضوع، مطالبًا برفض الدعوى. وفقًا للتحقيقات والأدلة التي تم جمعها من قبل المحكمة، تبين أن المدعي قد أرسل تنبيهًا للمدعى عليه لإزالة الرهن، وعلى الرغم من تبليغ المدعى عليه بالتنبيه، إلا أن الرهن لم يُرفع خلال مدة الثلاثة أيام المحددة في التنبيه، ولم يتم تزويد المدعي بأي معلومات بهذا الخصوص، وأنه بعد انقضاء مدة الثلاثة أيام المحددة للمدعى عليه، تم إرسال خطاب إزالة الرهن إلى البريد في اليوم التاسع بعد انتهاء المدة، وتم تسليم هذا الخطاب إلى مديرية السجل العقاري المعنية في 11/08/2015. كما لم يتم إثبات أن المدعي كان على علم بوصول الخطاب الموجه لإلغاء الرهن إلى مديرية السجل العقاري في تاريخ رفع الدعوى. وعلى الرغم من أن البنك المدعى عليه كان يجب عليه إلغاء الرهن فورًا بعد سداد الدين، إلا أنه لم يقم بذلك، بل قام بإزالة الرهن فقط بعد تبليغه برسالة التنبيه، متجاوزًا المدة المحددة في التنبيه، مما أدى إلى رفع هذه الدعوى. بناءً على ذلك، قررت المحكمة أنه لا يوجد أساس للنظر في الدعوى التي أصبحت بلا موضوع، وألزمت المدعى عليه بتكاليف الأتعاب القضائية ومصاريف المحاكمة، وتم الطعن في الحكم من قبل وكيل المدعى عليه في الموعد المحدد.”
“بالنظر إلى الأسباب المقررة في القرار والتي استندت إلى الأدلة الموجودة في الملف، ولعدم وجود خطأ في تقدير الأدلة، وبناءً عليه، تم رفض جميع الاعتراضات على الاستئناف المقدمة من وكيل المدعى عليه، ويُعتبر الحكم الذي يتوافق مع الإجراءات والقانون مُؤيَّدًا، ويجب فرض رسم تأييد الحكم على المدعى عليه المستأنف كما هو موضح أدناه، وقد تم اتخاذ القرار بالإجماع في تاريخ 23/10/2018. (محكمة النقض – الدائرة المدنية 19 – 2017/5345 الرقم، 2018/5177 الرقم).”

“محامي المدعي، قال إن موكله كان على صلة وثيقة مع أحد شركاء الشركة المدعى عليها …، حيث كانا من نفس المدينة وكانا يعرفان بعضهما البعض بشكل جيد، ولهذا السبب قام موكله بتثبيت الرهن العقاري لصالح الشركة لضمان التمويل الخاص بها من خلال عقاره. وأشار إلى أنه تم تغيير اسم الشركة المدعى عليها في وقت لاحق، وأنه تم التوصل إلى اتفاق بشأن نقل الأسهم في العقد بتاريخ 30/11/2011، حيث تم الاتفاق بموجب عقد نقل الأسهم على أن يتم إزالة الرهون التي قدمها الشركاء السابقون، وأن موكله قد وافق وتعهد بإزالة الرهن العقاري الذي قدمه لصالح الشركة في غضون 90 يومًا من تاريخ نقل الأسهم، ولكن على الرغم من الاتفاق، لم يتم إزالة الرهن العقاري. كما ذكر أن موكله قد تأثر معنويًا بسبب القلق من بيع العقار نتيجة لتدهور أعمال الشركة المدعى عليها، وطلب تعويضًا معنويًا قدره 30,000.00 ليرة تركية وإلغاء الرهن العقاري.

محامي المدعى عليها، ذكر أن موكله لا علاقة له بالعقد الذي ادعى به المدعي، وبالتالي لا يمكن تحميل موكله المسؤولية عن أحكام هذا العقد. وأشار إلى أنه حتى في حال تم تحميل موكله المسؤولية عن أحكام العقد، فإن الشروط المنصوص عليها في العقد لم تتحقق، وطالب برفض الدعوى.”
“نتيجةً للأدلة التي تم جمعها والإجراءات التي تم اتخاذها من قبل المحكمة، تم الاتفاق في عقد وعد نقل الأسهم بتاريخ 30/11/2011 على أن يتم رفع الرهون في غضون 90 يومًا من تاريخ نقل الأسهم، ووفقًا لملف السجل التجاري الخاص بالشركة المدعى عليها، لم تتحقق الشروط المحددة في العقد لرفع الرهون في تاريخ الدعوى، وبالتالي لا يمكن تحميل المدعى عليه المسؤولية في هذا الشأن. كما تم رفع الرهن أثناء سير الدعوى، ولذلك تم الحكم بعدم وجود حاجة لإصدار حكم بشأن رفع الرهن، وتم رفض طلب التعويض المعنوي. وقد تم الطعن في الحكم من قبل محامي المدعي.

في القضية الحالية، تم وضع الرهن كضمان للقرض الممنوح من البنك لصالح بنك آخر لم يكن طرفًا في الدعوى. خلال مراحل المحاكمة، تم رفع الرهن من قبل البنك. نظرًا لأن المدعى عليه لا يمكن تحميله المسؤولية في هذه القضية، كان ينبغي على المحكمة رفض الدعوى بسبب عدم وجود خصومة، وكان القرار الذي صدر على هذا النحو غير صحيح، ومن ثم كان من الضروري نقض الحكم.

النتيجة: بناءً على الأسباب الموضحة أعلاه، تم نقض الحكم، وسيتم إعادة الرسوم المدفوعة إذا تم طلب ذلك، وتم اتخاذ القرار بالإجماع في 23/02/2016.”