Что такое ипотека?
Ипотека — это один из видов залога недвижимости, указанных в Турецком гражданском кодексе. Ипотека, являясь наиболее часто используемым видом залога недвижимости на практике, может быть использована для обеспечения любого долга, который существует на данный момент или который, хотя и не возник еще, но является неизбежным или возможным (ТМК, ст. 881). Для возникновения ипотеки необходимо зарегистрировать ее в реестре недвижимости (ТМК, ст. 856). Для того чтобы регистрация была действительной, должны быть выполнены следующие условия: • Действительный долг
• Основание для приобретения (договор, завещание, закон/судебное решение)
• Запрос на регистрацию/регистрация
Ипотека может быть установлена двумя способами:
- Срочная ипотека
- Бессрочная ипотека
Устранение ипотеки (Аннулирование)
Ипотека может быть наложена только на недвижимость, зарегистрированную в реестре. Ипотека — это обеспечение долга недвижимостью. То есть это производное (побочное) право, связанное с долгом. Следовательно, с прекращением долга должна прекратиться и ипотека. После окончания долга собственник недвижимости с ипотекой может потребовать от кредитора аннулировать ипотеку (ТМК, ст. 883).
Прекращение срочной ипотеки
Согласно статье 883 Турецкого гражданского кодекса,
«Если ипотека была установлена на определенный срок, то по истечении этого срока, если в течение тридцати дней на заложенной недвижимости не будет установлена отметка, предусмотренная статьей 150/c Закона о принудительном исполнении и банкротстве от 9/6/1932 № 2004, ипотека будет аннулирована по запросу собственника недвижимости в регистрационном органе».
Передача задолженности, обеспеченной ипотекой
Долг, обеспеченный ипотекой, может быть передан, как и другие долговые обязательства, с соблюдением положений статьи 183 и последующих Турецкого гражданского кодекса (ТГК). Статья 891 ТГК не предусматривает никаких специальных условий для действительности этой передачи. Более того, действительность передачи не зависит от регистрации этой передачи в реестре недвижимости. С передачей долга также меняется и право собственности на ипотеку. Это изменение и имя нового кредитора не указываются в реестре.
Иск об отмене ипотеки (аннулирование ипотеки)
Ипотека может быть отменена по иску, который также известен как иск о снятии ипотеки или о ее аннулировании, и в котором фактически требуется исправление записи в реестре недвижимости, касающейся недействительной ипотеки. Согласно статье 1025 Турецкого гражданского кодекса,
«Если вещное право было зарегистрировано неправомерно или если регистрация была неправомерно аннулирована или изменена, то лицо, чье вещное право было нарушено, может подать иск о исправлении записи в реестре недвижимости».
В этом иске утверждается, что регистрация была неправомерной.
Как упоминалось выше, прекращение долга не означает автоматическое прекращение ипотеки. Собственник недвижимости может подать иск с требованием исправить запись. Таким образом, ипотека может быть аннулирована. На практике это называется аннулированием ипотеки.
Условия и процесс иска
• Невалидность права ипотеки, зарегистрированного в реестре недвижимости,
• Требование собственника недвижимости к залогодержателю, чье право на ипотеку было неправомерно зарегистрировано, об исправлении записи в реестре,
• Неответ залогодержателя на требование собственника недвижимости,
• Обращение собственника недвижимости, чье вещное право было нарушено, в суд.
Кто может подать иск об аннулировании ипотеки?
Иск об аннулировании ипотеки может подать правообладатель (собственник), который рискует пострадать от неправомерной регистрации. Если собственник умирает в процессе судебного разбирательства, его наследники могут продолжить дело. Однако в случае передачи ипотеки на недвижимость ответственность за долг остается на основном кредиторе. Соответствующее законодательное положение следующее:
ТМК, ст. 888 — «Передача заложенной недвижимости, если иное не предусмотрено соглашением, не влечет изменений в ответственности должника и обеспечении долга. Если новый собственник принимает долг, кредитор должен в течение года уведомить предыдущего должника о сохранении права требовать исполнения, в противном случае должник освобождается от долга».
Когда речь идет о недвижимости с долевой собственностью, все собственники могут подать этот иск. Также, согласно решениям Верховного суда, должник, не являющийся собственником, также может подать данный иск.
Компетентный и уполномоченный суд
Иск об аннулировании ипотеки должен быть подан в гражданский суд первой инстанции по месту нахождения недвижимости.
Сроки давности и пресекательные сроки
Иск об аннулировании ипотеки не подлежит срокам давности или пресекательным срокам; его можно подать в любое время.
Соответствующие решения Верховного суда
«Представитель истца утверждал, что долг по ипотеке, установленной в пользу ответного банка на недвижимость истца, был погашен, и, несмотря на направленное ответчику уведомление о необходимости аннулировать ипотеку, она не была снята, и, в связи с этим, он подал иск с требованием аннулировать ипотеку.
Представитель ответчика утверждал, что ипотека была аннулирована в соответствии с уведомлением истца, и на дату подачи иска у истца нет юридического интереса для подачи иска, и иск утратил свою актуальность, поэтому он попросил отклонить иск.
Суд, основываясь на проведенном процессе и собранных доказательствах, установил, что истец направил уведомление ответчику с требованием аннулировать ипотеку, что уведомление было вручено ответчику, но в течение трех дней, указанных в уведомлении, ипотека не была снята, и истцу не было предоставлено никакой информации по этому поводу. Только через 9 дней после истечения трехдневного срока ответчик передал письмо о снятии ипотеки в почтовое отделение, и это письмо было доставлено в соответствующий земельный кадастр 11.08.2015. Было доказано, что истец подал иск, зная, что письмо с требованием аннулирования ипотеки уже поступило в земельный кадастр, и в связи с этим невозможно доказать, что истец подал иск в суд своевременно. Ответчик должен был немедленно снять ипотеку после того, как долг был погашен, но этого не сделала, и ипотека была снята только после получения уведомления от истца и после пропуска срока, указанный в уведомлении, что стало причиной подачи этого иска. На основании вышеизложенного, суд вынес решение о том, что иск не имеет предмета, и обязал ответчика возместить судебные расходы и оплатить гонорар представителя. Решение было обжаловано представителем ответчика в установленный срок.
С учетом доказательств, на которых основано решение, и в связи с отсутствием ошибок в оценке доказательств, все апелляционные жалобы ответчика, не признанные обоснованными, были отклонены, и решение, соответствующее процессу и закону, было оставлено в силе, а апелляционный сбор был взыскан с ответчика. Решение было принято единогласно 23.10.2018 (Апелляционная палата Верховного суда, дело № 2017/5345 E., 2018/5177 K.).»
«Представитель истца утверждал, что его клиент является земляком и близким знакомым одного из учредителей ответчика …, и что для обеспечения финансирования компании он заложил свою недвижимость в пользу компании. Затем название ответной компании было изменено, 30.11.2011 было подписано соглашение о передаче акций, согласно которому новые партнеры согласились снять залоги, предоставленные старыми партнерами. В соответствии с соглашением, представители компании согласились, что ипотека, предоставленная клиентом в пользу компании, будет снята в течение 90 дней с даты передачи акций, и обязывались выполнить это. Однако, несмотря на соглашение, ипотека не была снята, и к тому же из-за ухудшения дел компании возникли опасения по поводу продажи недвижимости, что морально повлияло на клиента. В связи с этим он подал иск с требованием о выплате моральной компенсации в размере 30.000,00 TL и снятии ипотеки.
Представитель ответчика утверждал, что его клиент не имеет отношения к соглашению, выдвинутому истцом, и что, следовательно, он не может нести ответственность за положения этого соглашения. Даже если считать, что его клиент может нести ответственность по условиям соглашения, в соглашении не выполнены необходимые условия для этого, и, исходя из этого, он попросил отклонить иск.»
«В результате рассмотрения дела и сбора доказательств судом, было установлено, что в соглашении о передаче акций от 30.11.2011 года было предусмотрено, что залог будет снят в течение 90 дней после даты передачи акций. Согласно коммерческому реестру ответчика, на дату подачи иска условия, указанные в соглашении для снятия залога, не были выполнены, и поэтому ответчик не может быть привлечен к ответственности по этому вопросу. В ходе судебного процесса залог был снят, и на основании этого суд постановил, что не имеет места решение о снятии ипотеки, а требование о моральной компенсации было отклонено. Это решение было обжаловано представителем истца.
Ипотека, являющаяся предметом иска, была установлена в качестве залога по кредиту, выданному банком, в пользу стороннего банка, не участвующего в деле. В ходе судебного процесса банк снял ипотеку. В данном случае, поскольку нельзя предъявить требования к ответчику, следовало бы отклонить иск по причине отсутствия заинтересованности в иске по делу о снятии ипотеки и компенсации. Однако решение было принято неверно, и оно должно быть отменено по этой причине.
РЕШЕНИЕ: В связи с вышеуказанными причинами решение было ОТМЕНЕНО, госпошлина будет возвращена по запросу, решение принято единогласно 23/02/2016. (Высший суд 19-й гражданский департамент 2015/10863 E., 2016/2944 K.)»
Views: 1
