Die Hausgeldgebühr ist im Artikel 20 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt:
„Jeder Wohnungseigentümer ist, sofern keine anderweitige Vereinbarung zwischen ihnen besteht, verpflichtet, anteilig entsprechend seinem Miteigentumsanteil an den Kosten für den Hausmeister, Heizungswart, Gärtner und Hauswächter sowie den dafür zu leistenden Vorauszahlungen teilzunehmen, ebenso an den Versicherungsprämien des Gemeinschaftseigentums und an allen Kosten für die Instandhaltung, Pflege, Verstärkung und Reparatur der gemeinschaftlichen Bereiche, an weiteren Ausgaben wie dem Gehalt des Verwalters und an den Betriebskosten der gemeinschaftlichen Anlagen sowie den dafür zu leistenden Vorauszahlungen.
Wohnungseigentümer können sich nicht der Zahlung dieser Kosten und Vorauszahlungen entziehen, indem sie auf ihr Nutzungsrecht an den gemeinschaftlichen Bereichen oder Anlagen verzichten oder geltend machen, dass ihr Sondereigentum keine Nutzung erfordert oder notwendig macht.
Gegen einen Wohnungseigentümer, der die Kosten- oder Vorauszahlungsanteile nicht zahlt, kann jeder andere Wohnungseigentümer oder der Verwalter gemäß der Teilungserklärung, diesem Gesetz und den allgemeinen Vorschriften klagen oder ein Vollstreckungsverfahren einleiten. Ein Wohnungseigentümer, der die Kosten- und Vorauszahlungsanteile nicht vollständig bezahlt, ist verpflichtet, für die Verzugszeit eine Verzugsentschädigung in Höhe von monatlich 5 % zu zahlen.“
Wie im Gesetzestext eindeutig angegeben, kann eine Person die Zahlung der Hausgeldkosten nicht mit der Begründung verweigern, dass sie die Gemeinschaftsflächen nicht nutzen möchte oder keinen Bedarf daran hat.
Die Hausgeldzahlungen können bar erfolgen oder per Überweisung auf das vom Verwalter bestimmte Bankkonto.
1.Verpflichtung zur Zahlung eines festen Hausgeldbetrags
Wenn Wohnungseigentum vorliegt, liegt die Zahlungspflicht beim Eigentümer.
Die Nichtzahlung der Hausgeldgebühr durch den Eigentümer hängt nicht davon ab, ob er die Immobilie nutzt oder nicht.
Selbst wenn der Eigentümer die Immobilie nicht nutzt, ist er verpflichtet, die festgelegte Hausgeldgebühr zu zahlen.
Wenn der Eigentümer die Wohnung vermietet, ist die Verpflichtung zur Zahlung der Hausgeldgebühr im Artikel 22 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt.
Wohnungseigentumsgesetz Artikel 22:
„Diejenigen, die eine der selbständigen Einheiten aufgrund eines Mietvertrags, eines Wohnrechts oder eines anderen Grundes dauerhaft nutzen, haften gemeinsam und gesamtschuldnerisch für die Kosten- und Vorschussverbindlichkeiten sowie für Verzugszinsen, die dem Wohnungseigentümer nach Artikel 20 zustehen.
Die Haftung des Mieters ist jedoch auf die vertraglich geschuldete Miethöhe beschränkt, und die geleisteten Zahlungen werden auf die Mietschuld angerechnet.
Kann die Schuld des Wohnungseigentümers auf diesem Wege nicht beigetrieben werden, so wird auf schriftlichen Antrag des Verwalters oder, falls kein Verwalter vorhanden ist, eines der Wohnungseigentümer, ein gesetzlicher Hypothekenanspruch zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer auf die selbständige Einheit des säumigen Wohnungseigentümers eingetragen, welcher die Schuld gerichtlich festgestellt wurde.
Die letzte Absatzregelung des Artikels 893 des türkischen Zivilgesetzbuches Nr. 4721 findet hier ebenfalls Anwendung.
Die Forderungen der Wohnungseigentümer gegen den säumigen Eigentümer oder andere Verpflichtete sind vorrangig.“
Die im Gesetzesartikel erwähnte Schuld beruht auf gesamtschuldnerischer Haftung.
Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass mehrere Schuldner jeweils für die gesamte Schuld einzeln verantwortlich sind.
Bezüglich der Zahlung der Hausgeldgebühren haften Eigentümer und Mieter gesamtschuldnerisch, und bei Nichtzahlung kann die Zahlung von beiden Parteien verlangt werden.
2.Festlegung der Hausgeldgebühr
Die Festlegung der Hausgeldgebühren ändert sich nicht aufgrund von Faktoren wie Wohnung/Geschäft oder Wohnanlage/Apartement; der maßgebliche Punkt bei der Festlegung dieser Gebühren ist das Betriebsprojekt.
In einer Struktur, die den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes unterliegt, werden im Rahmen des Betriebsprojekts die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie für ein Jahr berechnet und daraufhin ein Budget erstellt.
Entsprechend dem festgelegten Budget wird der Hausgeldbetrag vom Wohnungseigentümertreffen oder der Verwaltung bestimmt.
Dieser festgelegte Betrag kann monatlich oder jährlich berechnet werden.
Bei monatlicher Berechnung werden die monatlichen Ausgaben erfasst.
Bei jährlicher Berechnung werden die speziellen Ausgaben für jeden Monat einzeln erfasst und mit 12 multipliziert.
Die Hausgeldberechnung kann mithilfe einer dieser Berechnungsmethoden durchgeführt werden.
3.Nichtzahlung der Hausgeldgebühr
Gegen einen Eigentümer oder Mieter, der die Hausgeldgebühr nicht zahlt, kann ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet oder eine Klage erhoben werden.
Das Gesetz sieht vor, dass für unbezahlte Hausgeldschulden ein bestimmter Zinssatz als Zuschlag verlangt werden kann.
Daher kann die Nichtzahlung der Hausgeldschulden die Wohnungseigentümer einem Vollstreckungsverfahren aussetzen.
Bei Einleitung des Vollstreckungsverfahrens kann ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung dem Vollstreckungsantrag ohne Urteil beigefügt werden, es ist jedoch auch möglich, das Verfahren ohne diesen Beschluss zu starten.
Wer ist für die Hausgeldschuld verantwortlich: der Eigentümer oder der Mieter?
Obwohl die Zahlung der Hausgeldschuld zwischen Mieter und Eigentümer frei vereinbart werden kann, ist der Wohnungseigentümer als verantwortliche Person gegenüber der Hausverwaltung verantwortlich, sodass der Eigentümer für unbezahlte Hausgeldschulden haftet.
Hat der Eigentümer eine Vereinbarung mit seinem Mieter getroffen, kann er gegenüber dem Mieter Regress nehmen.
Dies liegt daran, dass die Verwaltung keine direkte Beziehung zum Mieter hat.
Es ist festzuhalten, dass der Hauptschuldner der Hausgeldschuld der Wohnungseigentümer ist; wenn jedoch ein Mieter in der Immobilie wohnt, haften sowohl der Mieter als auch der Eigentümer gesamtschuldnerisch für die Schuld.
Türkisches Obligationenrecht (TBK) Artikel 314:
„Der Mieter ist verpflichtet, sofern nicht anders vereinbart oder übliche lokale Gepflogenheiten bestehen, die Miete und gegebenenfalls Nebenkosten am Ende eines jeden Monats und spätestens zum Ende der Mietdauer zu zahlen.“
Für Wohnungseigentümer, die sich weigern, das Hausgeld zu zahlen, gilt gemäß Artikel 5 des Wohnungseigentumsgesetzes:
„Wenn ein Wohnungseigentümer seine nach diesem Gesetz ihm obliegenden Pflichten und Lasten nicht erfüllt und dadurch die Rechte der anderen Wohnungseigentümer in einem für sie unerträglichen Maß verletzt, können diese von einem Richter verlangen, dass das Eigentumsrecht an der betreffenden selbständigen Einheit auf sie übertragen wird.“
Gemäß der in diesem Gesetz genannten Bestimmung kann eine Übertragung des Wohnungseigentums erfolgen.
Die Verjährungsfrist für die Einleitung von Vollstreckungsverfahren und Klagen bezüglich unbezahlter Hausgeldschulden beträgt 5 Jahre.
Das bedeutet, dass für Hausgeldschulden, die älter als 5 Jahre sind, keine Verfahren eingeleitet oder Klagen erhoben werden können.
Was ist der auf die Hausgeldschuld anzuwendende Zinssatz oder Verzugszins?
Für nicht bezahlte Gemeinschaftskosten ist eine monatliche Verzugsstrafe von 5 % zu zahlen. Zusätzlich kann auch ein Verzugszins verlangt werden.
Bezüglich eines Mieters, der seine Hausgeldschuld nicht bezahlt, ist im Türkischen Obligationenrecht (TBK), Artikel 315, geregelt, dass bei Zahlungsverzug des Mieters der Vertrag gekündigt werden kann.
Der Zahlungsverzug bezieht sich dabei nicht nur auf die Nichtzahlung der Miete, sondern auch auf die Nichtzahlung der Nebenkosten.
Artikel 315 TBK:
„Wenn der Mieter nach Übergabe der Mietsache die fällige Miete oder die Nebenkosten nicht zahlt, kann der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Frist setzen und bei weiterer Nichtzahlung den Vertrag kündigen.
Die Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohnräumen und überdachten Geschäftsräumen mindestens dreißig Tage. Diese Frist beginnt am Tag nach der Zustellung der schriftlichen Mitteilung an den Mieter.“
Nach dem TBK gilt die Hausgeldgebühr als Nebenkosten.
Vor diesem Hintergrund kann der Vermieter auf Basis von Artikel 15 TBK eine Räumungsklage gegen einen Mieter einreichen, der sich weigert, die Hausgeldschuld zu bezahlen.
Allerdings muss der Vermieter alle ausstehenden Hausgeldschulden begleichen, bevor er die Räumung des Mieters beantragen kann.
Ein entsprechendes Urteil des Obersten Gerichts (Yargıtay) ist unten beigefügt.
Oberster Gerichtshof (Yargıtay), 20. Zivilsenat, Aktenzeichen E. 2017/8866, Entscheidung K. 2018/421, Datum T. 23.01.2018
„…Falls das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass der Beklagte für die Hausgeldforderung verantwortlich ist, so haftet dieser zwar für den Hauptforderungsteil, jedoch ist seine Haftung für den Verzugszins von 5 % davon abhängig, ob er dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, in dem die Hausgeldbeträge festgelegt wurden, beigetreten ist.
Ist er dem Beschluss beigetreten, beginnt die Haftung für den Verzugszins ab dem Datum des Beschlusses; ist er dem Beschluss nicht beigetreten, beginnt sie ab dem Datum der Zustellung oder Kenntnisnahme des Urteils; hat er keine Kenntnis erlangt, beginnt die Haftung ab dem Datum der Zustellung des Vollstreckungsbescheids mit 5 % Verzugszins zu laufen.
Es sollte daher ein sachverständiger Gutachter ordnungsgemäß beauftragt werden, dessen Bericht abzuwarten ist, um auf Grundlage dessen eine Entscheidung zu treffen…“
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