AİDAT ALACAKLARININ TAKİBİ

Aidat bedeli, Kat Mülkiyet Kanunu madde 20’de açıklanmış olup;
”Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak
Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”

Kanun maddesinde açıkça belirtildiği üzere, kişi ortak alanları kullanmak istemediğini veya ihtiyaç duymadığı gerekçesiyle aidat giderlerini ödemekten kaçınamaz. Aidat giderleri elden yapılabileceği gibi, yöneticinin belirlediği banka hesabına havale de yapılabilir.

1.Belirli Aidat Bedelini Ödeme Yükümlülüğü


Eğer kat mülkiyeti söz konusu ise ödeme yükümlülüğü de malike ait olacaktır. Malikin aidatı ödememesi taşınmazı kullanması veya kullanmamasına göre değişen bir durum değildir. Malik taşınmazı kullanmıyor dahi olsa belirlenen aidatı ödeme yükümü altındadır. Taşınmaz malikinin konutu kiraya vermesi halinde ise aidat ödeme yükümlülüğünün akıbeti Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22 de düzenlenmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22:
“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir”

Kanun maddesindeki borç, müteselsil sorumluluktan doğmaktadır. Müteselsil sorumluluk bir borcun tamamından birden fazla borçlunun ayrı ayrı sorumlu olması durumudur. Aidat bedel ödemeleri hususunda malik ve kiracı müteselsilen sorumlu olup aldatın ödenmemesi halinde ödeme her iki taraftan da talep edilebilir.

2.Aidat Bedelinin Belirlenmesi


Aidat ücretlerinin belirlenmesi; konut/işyeri ya da site/apartman bu gibi etkenlerden dolayı değişiklik göstermemekte bu ücretlerin belirlenme hususunda esas alınan nokta, işletme projesine göre belirlenmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi yapıda işletme projesi kapsamında taşınmazın 1 yıllık gelir ve giderleri hesaplanır ve buna göre bir bütçe belirlenir. Belirlenen bütçeye göre kat malikleri kurulu yahut yönetim tarafından aidat miktarı belirlenmiş olur. Bu belirlenecek tutar aylık veya yıllık olarak hesaplanabilir. Aylık hesaplamalarda aylık giderler kaleme alınır. Yıllık hesaplamalarda ise her ay için ayrı ayrı özel masraflar kaleme alınarak 12 ile çarpılır. Bu hesaplama yöntemlerinden birisi kullanılarak aidat hesaplaması yapılabilmektedir.

3.Aidat Bedelinin Ödenmemesi


Aidat bedelini ödemeyen malike veya kiracıya karşı, icra takibi başlatılabilir veya dava açılabilir. Ödenmeyen aidat borçları için kanun, aidat borcuna belirli bir oranda zam istenebileceğini belirtmiştir. Bu nedenle aidat borçlarının zamanında ödenmemesi kat maliklerini icra takibi ile karşı karşıya bırakabilmektedir. İcra takibi başlatılırken ilamsız icra takip talebine kat malikleri kurulu kararı eklenebileceği gibi eklenmeden de icra takibi başlatılabilir.

Aidat Borcundan Ev Sahibi mi Kiracı mı Sorumludur?


Aidat borcu kiracı ile ev sahibi arasında kimin ödeyeceği serbestçe belirlenebilmekle birlikte, bina yönetimi adına sorumlu kişi kat maliki olduğundan, ödenmeyen aidat borçlarından kat maliki sorumlu tutulur. Kat maliki, kiracısı ile arasında anlaşma var ise kiracısına bu durumu rücu edebilir. Bunun nedeni, yönetimin kiracı ile doğrudan bir ilişkisi bulunmamasıdır. Aidat borcundan asli sorumlunun kat maliki olduğu bununla birlikte taşınmazda bir kiracının ikamet etmesi halinde kiracının ve kat malikinin borçtan müteselsilen sorumlu olacağını belirtmek gerekmektedir.

TBK madde 314: “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”

Aidatı ödememekte direten kat sahibi için; Kat Mülkiyeti Kanunu madde 5’te yer alan,
Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.”

Kanun’da bahsedilen hüküm gereğince kat mülkiyeti devretme hali söz konusu olabilir. Ödenmeyen aidat borçları için icra takibi ve dava açma süresi zamanaşımı 5 yıl olarak belirlenmiştir. Yani 5 yıl önceki aidat borçları için takip başlatılamaz ve dava konusu olamaz.

Aidat Borcuna Uygulanacak Faiz veya Gecikme Zammı Nedir?


Ödenmeyen ortak giderlerde aylık %5 oranında gecikme zammı ödemekle yükümlü kılınmıştır. Bunun yanında temerrüt faizi de ayrıca istenebilmektedir.

Aidat borcunu ödemeyen kiracı için ise Türk Borçlar Kanunu madde 315 kapsamında kiracının temerrüdü halinde sözleşmenin feshedilebileceği işlenmiştir. Fakat kiracının temerrüde düşmesi yalnızca kira bedelini ödememesi halinde değil yan giderlerin de ödenmemesi halinde de söz konusu olur. Türk Borçlar Kanunu madde 315;
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

TBK’ya göre aidat ücreti, yan gider statüsündedir. Bu kapsamda ev sahibi, TBK madde 15 hükümlerine dayanarak aidat borcunu ödememekte direten kiracıya tahliye davası açabilir. Fakat ev sahibinin kiracıyı tahliye etme yoluna gidebilmesi için ödenmeyen bütün aidat borçlarını ödemesi gerekmektedir.
Konuya ilişkin yargıtay kararı aşağıda verilmiştir.

YARGITAY 20. HUKUK DAİRESİ E. 2017/8866 K. 2018/421 T. 23.012018

“…mahkemece davalının aidattan sorumlu olduğu kanaatine varılması halinde davalının asıl alacak miktarından sorumlu olduğu ne var ki %5 gecikme cezasından sorumluluğunun ise aidatların belirlendiği kat malikleri kurulu kararına borçlu katılmışsa karar tarihinden, katılmamışsa kararın tebliğ tarihi veya öğrenme tarihinden, hiç öğrenmemişse icra takibinin kendisine tebliği tarihinden itibaren %5 gecikme tazminatı ile sorumlu olacağı düşünülmeli buna göre bilirkişiden usulüne uygun rapor alınmalı ve sonucuna göre karar verilmelidir…”

Views: 290