متابعة مستحقات رسوم الاشتراك

تم توضيح قيمة رسوم الاشتراك في المادة 20 من قانون الملكية الطابقية، حيث ورد ما يلي:

“ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك بين الملاك، فإن كل مالك طابق ملزم بالمشاركة بنسبة حصته من الأرض في المصاريف التالية:
رواتب البواب، وعامل التدفئة، والبستاني، والحارس، ومصاريف التأمين على العقار الرئيسي، وكافة مصاريف صيانة وحماية وتقوية وإصلاح الأماكن المشتركة، ورواتب المدير، ومصاريف تشغيل المرافق المشتركة، والمبالغ المقدمة لهذه المصاريف.
ولا يمكن للمالك أن يتجنب دفع هذه المصاريف أو المساهمات المقدمة بحجة تنازله عن حقه في استخدام الأماكن أو المرافق المشتركة، أو بسبب عدم حاجته أو استفادته منها نتيجة لوضع قسمه المستقل.

وفي حال عدم دفع حصة المصاريف أو المبالغ المقدمة، يمكن لأي من الملاك الآخرين أو المدير، ووفقًا لخطة الإدارة، ولأحكام هذا القانون والأحكام العامة، إقامة دعوى قضائية أو بدء إجراءات التنفيذ (التحصيل).
ويكون المالك الذي لم يدفع كامل حصته من المصاريف أو المبالغ المقدمة ملزمًا بدفع تعويض تأخير يُحتسب بنسبة 5٪ شهريًا عن كل يوم تأخير.”

كما هو مذكور بوضوح في نص المادة القانونية، لا يجوز للشخص الامتناع عن دفع رسوم الاشتراك (العائدات) بحجة أنه لا يرغب في استخدام الأماكن المشتركة أو لا يحتاج إليها.
يمكن دفع رسوم الاشتراك نقدًا يدًا بيد، أو عن طريق تحويل مصرفي إلى الحساب البنكي الذي يحدده المدير.

1. الالتزام بدفع رسوم الاشتراك المحددة

إذا كانت هناك ملكية طابقية، فإن الالتزام بالدفع يقع على عاتق المالك.
عدم دفع المالك لرسوم الاشتراك لا يعتمد على ما إذا كان يستخدم العقار أم لا. حتى وإن لم يستخدم المالك العقار، فإنه يبقى ملزمًا بدفع رسوم الاشتراك المحددة.
أما في حال قيام مالك العقار بتأجير الشقة، فإن مصير الالتزام بدفع رسوم الاشتراك قد نُظم في المادة 22 من قانون الملكية الطابقية.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22:
“يكون الأشخاص الذين يستفيدون بشكل دائم من أحد الأقسام المستقلة استنادًا إلى عقد إيجار، أو حق السكن (حق الإقامة)، أو لأي سبب آخر، مسؤولين تضامنياً ومشتركاً عن ديون المصاريف والمبالغ المقدمة والتعويض عن التأخير التي تقع على عاتق مالك الطابق وفقًا للمادة 20.
غير أن مسؤولية المستأجر تقتصر على مبلغ الإيجار الذي يلتزم بدفعه، ويُخصم ما يدفعه من دين الإيجار.

وإذا لم يكن من الممكن تحصيل دين مالك الطابق بهذه الطريقة أيضًا، يتم تسجيل حق رهن قانوني لصالح باقي الملاك على القسم المستقل لمالك الطابق الذي لم يدفع دينه المحدد من قبل المحكمة، وذلك بناءً على طلب خطي من المدير، وإن لم يوجد، من أحد الملاك.

وتُطبق في هذه الحالة أيضًا أحكام الفقرة الأخيرة من المادة 893 من القانون المدني التركي رقم 4721.

وتُعتبر ديون الملاك الآخرين الناشئة عن مصاريف لم تُدفع من قبل مالك الطابق أو الأطراف المسؤولين الآخرين ذات أولوية.”

ينشأ الدين المذكور في نص القانون من المسؤولية التضامنية.
والمسؤولية التضامنية تعني أن يكون أكثر من مدين واحد مسؤولًا كلٌّ منهم عن كامل الدين بشكل مستقل.
وفيما يتعلق بدفع رسوم الاشتراك، يكون كلٌّ من المالك والمستأجر مسؤولَين تضامنيًا، وفي حال عدم دفع الرسوم، يمكن المطالبة بالدفع من أيٍّ منهما.

2. تحديد مبلغ رسوم الاشتراك (العائدات)

لا تختلف رسوم الاشتراك بحسب ما إذا كان العقار شقة سكنية أو مكان عمل أو ضمن مجمع أو بناء مستقل.
بل إن الأساس الذي يُعتمد عليه في تحديد هذه الرسوم هو مشروع التشغيل.

في الأبنية الخاضعة لأحكام قانون الملكية الطابقية، يتم حساب إيرادات ومصاريف العقار السنوية ضمن إطار مشروع التشغيل، وبناءً عليه يتم إعداد ميزانية.
وبناءً على هذه الميزانية، يقوم مجلس الملاك أو الإدارة بتحديد مبلغ رسوم الاشتراك.
يمكن حساب هذا المبلغ شهريًا أو سنويًا.

في الحساب الشهري، يتم إدراج المصاريف الشهرية المباشرة.
أما في الحساب السنوي، فيتم حساب المصاريف الخاصة بكل شهر على حدة، ثم تُضرب بـ (12) شهراً للوصول إلى المبلغ الإجمالي.
وباعتماد أحد هذين الأسلوبين في الحساب، يتم تحديد مقدار رسوم الاشتراك الواجب دفعها.

3. عدم دفع رسوم الاشتراك (العائدات)

يمكن البدء بإجراءات تنفيذية (تحصيل عبر دائرة التنفيذ) أو رفع دعوى قضائية ضد المالك أو المستأجر الذي لا يدفع رسوم الاشتراك.
وقد نص القانون على إمكانية طلب زيادة بنسبة معينة على رسوم الاشتراك غير المدفوعة كتعويض عن التأخير.

ولهذا السبب، فإن عدم دفع رسوم الاشتراك في الوقت المحدد قد يؤدي إلى مواجهة مالك الطابق لإجراءات تنفيذية.
عند بدء إجراءات التنفيذ، يمكن إرفاق قرار مجلس الملاك بطلب التنفيذ بدون حكم (إجراء مباشر)، كما يمكن أيضًا البدء بالتنفيذ دون إرفاق هذا القرار.

من المسؤول عن دين رسوم الاشتراك؟ المالك أم المستأجر؟

على الرغم من أنه يمكن الاتفاق بحرية بين المستأجر ومالك العقار بشأن من سيتولى دفع رسوم الاشتراك (العائدات)، إلا أن الشخص المسؤول أمام إدارة المبنى هو مالك الطابق، ولذلك يُعتبر هو المسؤول عن ديون رسوم الاشتراك غير المدفوعة.

وإذا كان هناك اتفاق بين المالك والمستأجر، يمكن للمالك أن يرجع على المستأجر بالمبلغ المدفوع.
ويرجع السبب في ذلك إلى أن الإدارة لا تقيم علاقة مباشرة مع المستأجر.

ومن المهم الإشارة إلى أن المسؤول الأصلي عن ديون رسوم الاشتراك هو مالك الطابق، ولكن في حال إقامة مستأجر في العقار، فإن كلاً من المالك والمستأجر يكونان مسؤولين عن الدين بشكل تضامني.

ما هو الفائدة أو غرامة التأخير المطبقة على دين رسوم الاشتراك؟

تم إلزام من لا يدفع المصاريف المشتركة المتأخرة بدفع غرامة تأخير بنسبة 5٪ شهريًا.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن أيضًا طلب فائدة التأخير القانونية.

أما بالنسبة للمستأجر الذي لا يدفع رسوم الاشتراك، فقد نصت المادة 315 من القانون المدني التركي (TBK) على أنه في حالة تأخر المستأجر في الدفع، يجوز فسخ العقد.
ولا يقتصر تأخر المستأجر على عدم دفع الإيجار فقط، بل يشمل أيضًا عدم دفع المصاريف الجانبية.

تنص المادة 315 من القانون المدني التركي على:
“إذا امتنع المستأجر عن دفع الإيجار أو المصاريف الجانبية المستحقة بعد تسليم العين المؤجرة، يجوز للمؤجر أن يمنح المستأجر مهلة خطية، وإذا استمر في الامتناع خلال هذه المهلة، يمكنه إبلاغه بنيته فسخ العقد.
ويجب ألا تقل هذه المهلة عن عشرة أيام، وفي حالة السكن أو الأماكن المغلقة، لا تقل عن ثلاثين يومًا.
وتبدأ هذه المهلة من اليوم التالي لتسلم المستأجر الإشعار الخطي.”

وفقًا للقانون المدني التركي، تعتبر رسوم الاشتراك من المصاريف الجانبية.
وعليه، يمكن للمالك أن يرفع دعوى إخلاء ضد المستأجر المتأخر في الدفع استنادًا إلى المادة 15 من نفس القانون.
ولكن لكي يتمكن المالك من إخلاء المستأجر، يجب أن يدفع جميع ديون رسوم الاشتراك المتأخرة.

فيما يلي قرار من محكمة النقض (Yargıtay) ذات الصلة بالموضوع.

محكمة النقض – الدائرة المدنية العشرين
رقم القضية: 2017/8866
رقم الحكم: 2018/421
التاريخ: 23/01/2018

“…في حال توصلت المحكمة إلى قناعة بأن المدعى عليه مسؤول عن رسوم الاشتراك، فإنه يكون مسؤولًا عن المبلغ الأصلي للمستحقات،
أما بالنسبة لمسؤوليته عن غرامة التأخير بنسبة 5٪، فتبدأ من تاريخ قرار مجلس مالكي الطوابق إذا كان المدعى عليه مشتركًا في ذلك القرار،
وإذا لم يكن مشتركًا، فتبدأ من تاريخ تبليغ القرار إليه أو من تاريخ علمه به،
وإذا لم يعلم به مطلقًا، فتبدأ من تاريخ تبليغ طلب التنفيذ إليه.
ويجب النظر في ذلك، وبناءً عليه يجب الحصول على تقرير خبير قانوني بطريقة صحيحة، ويُتخذ القرار بناءً على نتيجته…”

Views: 0