Was ist der Muster-Räumungsbefehl Nr. 14?
Der Muster-Räumungsbefehl Nr. 14, der auf die oben genannten relevanten Artikel des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes gestützt wird, ist ein rechtlicher Weg, den der Vermieter einschlägt, um den Mieter aus der Immobilie zu entfernen. Es gibt viele Wege, einen Mieter aus der gemieteten Immobilie zu räumen.
In diesem Artikel werden wir den Muster-Räumungsbefehl Nr. 14 untersuchen, bei dem es sich um eine Art der Zwangsvollstreckung handelt, die auf Dokumente gestützt ist.
Der Muster-Räumungsbefehl Nr. 14 ist ein Verfahren der formlosen Zwangsvollstreckung. In diesem Verfahren, das auf die Räumung der Immobilie abzielt, muss der Vermieter seinen Räumungsantrag auf ein Dokument stützen. Diese Dokumente können ein Mietvertrag oder eine Räumungsverpflichtung (Räumungszusage) sein. Neben den besonderen Bestimmungen, die auf dem Prinzip der Vertragsfreiheit im Mietvertrag beruhen, kann der Vermieter den Mieter auch aufgrund des Ablaufs der Mietdauer zur Räumung auffordern.
Der Vollstreckungsantrag muss innerhalb eines Monats nach Ablauf der im Vertrag festgelegten Mietdauer gestellt werden. Andernfalls gilt diese Frist als verwirkt, und es wird davon ausgegangen, dass der Vertrag um ein weiteres Jahr verlängert wurde – ein Räumungsantrag kann dann nicht mehr gestellt werden.
Artikel 272 – (Geändert: 3.7.1940 – Gesetz Nr. 3890/1)
Wenn die Mietdauer einer mit Vertrag vermieteten Immobilie abgelaufen ist, kann innerhalb eines Monats nach Ablauf des Vertrages beim Vollstreckungsamt die Räumung beantragt werden. Daraufhin erlässt der Vollstreckungsbeamte eine Räumungsanordnung und ordnet die Räumung und Übergabe der Immobilie innerhalb von fünfzehn Tagen an.
In der Räumungsanordnung:
Werden die Namen, Berufe und Wohnsitze des Vermieters, des Mieters und ggf. ihrer Vertreter, sowie das Datum des Vertrages angegeben. Sollte es einen Widerspruch hinsichtlich einer Verlängerung oder Erneuerung des Mietvertrages geben, muss dieser innerhalb von sieben Tagen beim Amt schriftlich oder mündlich vorgebracht werden. Andernfalls wird der Mieter gewarnt, dass er zwangsweise geräumt wird, wenn er nicht freiwillig auszieht.
Artikel 273
Wenn innerhalb der Frist kein Widerspruch eingelegt oder der Widerspruch aufgehoben wird, wird die gemietete Immobilie nach Ablauf der Frist zwangsweise geräumt und dem Vermieter übergeben. Allerdings muss die in der Räumungsanordnung festgesetzte Frist verstrichen sein.
Wenn sich in der zu räumenden Immobilie Gegenstände befinden, die nicht dem Vermieter gehören, wird sinngemäß Artikel 26 angewendet.
Was ist eine Räumungsverpflichtungserklärung?
Ein weiteres Dokument im Zusammenhang mit dem Musterantrag auf Räumung Nr. 14 ist die Räumungsverpflichtungserklärung. Diese wird gemäß den Urteilen des Kassationshofs (Yargıtay) als ungültig angesehen, wenn sie am selben Tag wie der Mietvertrag unterzeichnet wurde. Der Grund dafür ist, dass der Mieter, der die Immobilie mieten möchte, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als die schwächere Partei gilt und davon ausgegangen wird, dass er die Verpflichtungserklärung unter Druck unterzeichnet hat, weil er den Mietvertrag unbedingt abschließen wollte. In der Praxis lassen Vermieter daher häufig den Mieter die Verpflichtungserklärung ohne Datumsangabe unterschreiben, um die Situation zu ihren Gunsten zu wenden.
Kassationshof Allgemeiner Zivilsenat
Aktenzeichen: 2017/975
Entscheidungsnummer: 2021/1108
Datum: 28.09.2021
„… Wenn bei Abschluss des Mietvertrags eine Räumungsverpflichtungserklärung mit leeren Datumsfeldern vorgelegt und vom Mieter unterschrieben wurde, so muss bewiesen werden, dass diese Erklärung vor der Übergabe der Mietimmobilie mit leeren Daten ausgegeben und später entgegen der Vereinbarung ergänzt wurde. Das nachträgliche Ausfüllen der Vereinbarungs- und Räumungsdaten führt nicht automatisch zur Ungültigkeit des Dokuments; allerdings muss die Behauptung, dass die Daten entgegen der Vereinbarung ergänzt wurden, vom Mieter bewiesen werden
(Kanık, S. 1293).
Im Lichte dieser Erläuterungen und bei Prüfung des konkreten Falles erklärte der Klägervertreter, dass der Beklagte gemäß Mietvertrag mit Beginn am 05.03.2010 Mieter der streitgegenständlichen Immobilie mit einer monatlichen Miete von 3.350 TL sei. Der Beklagte habe zugestimmt, das seit vier Jahren von ihm als Mieter genutzte Geschäftslokal zum 04.03.2014 geräumt zu übergeben, wie im am 14.03.2013 abgegebenen und bedingungslos akzeptierten Verpflichtungsschreiben festgehalten ist. Da der Beklagte seine schriftliche Verpflichtung nicht eingehalten habe, fordere der Kläger die Räumung der Immobilie aufgrund dieser Verpflichtung.
Der Beklagtenanwalt argumentierte, dass die der Klage zugrunde liegende Räumungsverpflichtungserklärung vor Unterzeichnung des Mietvertrags durch die Klägerseite eingeholt worden sei. Der Kläger habe die Verpflichtungserklärung, die er als Voraussetzung für die Nutzung der Immobilie als Mieter anführte, dem Mandanten unter psychischem Druck zur Unterschrift vorgelegt. Die so unterschriebene Verpflichtung spiegele nicht den wahren Willen der Parteien wider und sei somit ungültig. Außerdem werde dem Kläger Bösgläubigkeit vorgeworfen.
Wie oben bereits ausgeführt, liegt die Beweislast gemäß Art. 6 des türkischen Obligationenrechts (TMK) und Art. 190 der Zivilprozessordnung (HMK) bei der Partei, die aus dem behaupteten Sachverhalt eine rechtliche Folge zu ihren Gunsten herleiten will. Der Beklagte, der behauptet, die Räumungsverpflichtungserklärung sei vor dem Mietvertrag unterzeichnet worden, ist verpflichtet, diese Behauptung zu beweisen …“
Zum Thema des nachträglichen Ausfüllens der Daten in der Räumungsverpflichtungserklärung
Als Grundregel gilt, dass die Person, die auf ein weißes, also datumsunbekanntes Papier unterschreibt, grundsätzlich die Konsequenzen tragen muss und den Vertrag in der geänderten Form als akzeptiert gilt. Obwohl nach zwingender Regel das Datum der Räumungsverpflichtungserklärung nicht am Tag der Unterzeichnung des Mietvertrags gesetzt werden darf, beeinträchtigt das nachträgliche Ausfüllen der leeren Verpflichtungserklärung nicht die Gültigkeit des Dokuments.
Die Auffassung des Kassationshofs lautet ebenfalls: „Der Kläger hat die Unterschrift unter der Räumungsverpflichtungserklärung nicht bestritten und behauptet, diese leer abgegeben zu haben. Die während des Wohnens im Mietobjekt abgegebene Räumungsverpflichtung ist gültig. Das nachträgliche Ausfüllen der unterschriebenen Räumungsverpflichtung beeinträchtigt deren Gültigkeit nicht. Denn eine Person, die auf ein leeres Blatt unterschreibt, muss die daraus resultierenden Folgen tragen. Daher ist die Verpflichtung gültig, und da die Klage fristgerecht erhoben wurde, hätte die Räumung des Mietobjekts beschlossen werden müssen. Da jedoch schriftlich anders entschieden wurde, war eine Aufhebung des Urteils erforderlich.“ (Kassationshof, 6. Zivilkammer, Aktenzeichen 4240E. 6339K.)
Wie wird gegen die Räumungsverpflichtungserklärung oder den Mietvertrag Einspruch eingelegt?
Der Vollstreckungsbeamte, der den Vollstreckungsantrag erhält, überprüft zunächst die einmonatige Ausschlussfrist und das Vorhandensein der Unterlagen und sendet dann dem Mieter einen Räumungsbefehl zu. In diesem Räumungsbefehl wird dem Mieter eine Frist von 15 Tagen eingeräumt, um die Immobilie zu räumen; andernfalls wird eine Zwangsräumung erfolgen. Wenn der Mieter innerhalb einer Woche keinen Einspruch gegen diesen Räumungsbefehl einlegt, gilt dieser als akzeptiert und die Räumung wird rechtskräftig.
Die Situation bei einem Einspruch gegen den Vollstreckungsantrag gestaltet sich wie folgt:
Der Mieter, der den Räumungsbefehl erhält, teilt seinen Einspruch innerhalb von sieben Tagen schriftlich oder mündlich dem Vollstreckungsamt mit.
Der Schuldner kann im Einspruch zunächst den Mietvertrag oder die Räumungsverpflichtungserklärung bestreiten. Zweitens kann er den Mietvertrag und die Räumungsverpflichtungserklärung nicht bestreiten, aber geltend machen, dass der Mietvertrag erneuert wurde und die Laufzeit vom Gläubiger verlängert wurde. Drittens kann er den Mietvertrag und die Räumungsverpflichtungserklärung nicht bestreiten, aber behaupten, dass der Mietvertrag kraft Gesetzes als erneuert gilt.
Wenn der Schuldner gegen den Mietvertrag oder die Räumungsverpflichtungserklärung Einspruch erheben möchte, muss dieser Einspruch gesondert und ausdrücklich erfolgen.
Der Einspruch des Schuldners führt zur Aussetzung des Verfahrens. Möchte der Gläubiger das Verfahren fortsetzen, kann er je nach Art des Einspruchs beim zuständigen Gericht – dem Amtsgericht für Friedenssachen oder dem Vollstreckungsgericht – die Aufhebung oder Annullierung des Einspruchs beantragen; nach der Entscheidung des Gerichts wird das Verfahren fortgesetzt.
Beispielhafte Entscheidungen des Kassationshofs
T.C. HOCHGERICHT 6. ZIVILKAMMER E. 2008/11 K. 2008/2784 T. 11.3.2008
Im Vollstreckungsverfahren und im Prozess besteht kein Streit zwischen den Parteien über den Mietvertrag mit Beginn am 1.9.2003 und einer Laufzeit von einem Jahr, der der Entscheidung zugrunde liegt. Der Kläger leitete am 22.9.2005 auf Grundlage der vom Beklagten ausgestellten und am 15.10.2003 datierten sowie mit dem Räumungsdatum 30.8.2005 versehenen Räumungsverpflichtung beim 2. Vollstreckungsamt Bakırköy unter dem Aktenzeichen 2005/5397 ein Vollstreckungsverfahren gegen den Beklagten zur Räumung der Mietsache ein. Der Beklagte legte fristgerecht Einspruch gegen das Vollstreckungsverfahren ein und behauptete, die Räumungsverpflichtung sei ungültig, da sie zu Beginn des Mietvertrags abgegeben worden sei; diesen Einwand wiederholte er auch im Gerichtsverfahren. Obwohl der Beklagte behauptete, die Räumungsverpflichtung sei während der Vertragsgestaltung abgegeben worden und das Ausstellungsdatum nachträglich ergänzt worden, gab er in der nicht bestrittenen unterschriebenen Verpflichtungserklärung zu, dass er in der „derzeitigen Nutzung und Besetzung“ befindlichen Wohnung des Klägers wohne und die Räumungsverpflichtung während seines Wohnens in der Mietsache abgegeben habe. Andererseits bindet die geleistete Unterschrift den unterzeichnenden Mieter, sodass dem Einwand, dass die Daten in diesem Dokument nachträglich ergänzt wurden, kein Glauben geschenkt werden kann. Selbst wenn man annimmt, dass das Ausstellungsdatum leer gelassen und dem Kläger übergeben wurde, muss der Beklagte die Konsequenzen seines Handelns tragen. Das nachträgliche Ausfüllen des Ausstellungsdatums hat keine Auswirkung auf das Ergebnis. Da das Verfahren innerhalb der Frist eingeleitet und Klage erhoben wurde, hätte unter Anerkennung der Gültigkeit der freiwillig während des Wohnens in der Mietsache abgegebenen Räumungsverpflichtung über die Räumung entschieden werden müssen. Die schriftliche Entscheidung wurde daher als nicht korrekt angesehen, weshalb das Urteil aufgehoben werden musste.
ERGEBNIS: Aus den oben genannten Gründen wurde mit Annahme der Berufungseinwendungen und gemäß Artikel 428 der HUMK die Aufhebung des Urteils beschlossen und die im Voraus gezahlte Berufungsgebühr auf Antrag an den Berufungskläger zurückerstattet. Die Entscheidung erfolgte am 11.03.2008 einstimmig.
T.C. OBERSTER GERICHTSHOF, 8. ZIVILKAMMER
Aktenzeichen: E. 2017/392, K. 2017/818
Datum: 30.01.2017
Die Räumungserklärung, die der Vollstreckung zugrunde liegt, wurde nicht notariell errichtet oder beglaubigt. Gemäß Artikel 275 der Zivilprozessordnung (İİK) und dem Vollstreckungsgesetz (İBK) Nr. 11/26 vom 04.12.1957 kann der Gläubiger die Aufhebung des Einspruchs gegen eine Räumungserklärung, deren Unterschrift zwar anerkannt, das Datum jedoch bestritten wird, nicht verlangen, weshalb die Beilegung des Streits eine gerichtliche Klärung erfordert. Im vorliegenden Fall hat der beklagte Mieter das Ausstellungsdatum bestritten; daher ist unter Berücksichtigung, dass der Streit eine gerichtliche Klärung erfordert, der Antrag auf Aufhebung des Einspruchs abzulehnen. Die schriftliche Aufhebung des Einspruchs und die Entscheidung zur Räumung der Mietwohnung sind daher nicht korrekt.
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