ما هو أمر الإفراج النموذجي الـ 14؟
استنادًا إلى المواد ذات الصلة التي أشرنا إليها في قانون التنفيذ والإفلاس أعلاه، فإن أمر الإخلاء النموذجي رقم 14 هو وسيلة قانونية يلجأ إليها المؤجر لإخراج المستأجر من العقار. وهناك العديد من الطرق لإخلاء المستأجر من العقار المؤجر.
في هذه المقالة، سنناقش أمر الإخلاء النموذجي رقم 14، وهو نوع من متابعات التنفيذ المبنية على الوثائق.
أمر الإخلاء النموذجي رقم 14 هو إجراء تنفيذ بدون حكم قضائي. في هذا المسار الذي يُطلب فيه إخلاء العقار، يجب على المؤجر أن يستند في طلب الإخلاء إلى وثيقة. يمكن أن تكون هذه الوثائق عقد الإيجار أو تعهد الإخلاء. بالإضافة إلى الأحكام الخاصة التي تم تأسيسها استنادًا إلى مبدأ حرية التعاقد في عقد الإيجار، يمكن إخلاء المستأجر بناءً على انتهاء مدة عقد الإيجار.
يجب تقديم طلب التنفيذ خلال شهر واحد من انتهاء مدة الإيجار المحددة في العقد. وإلا، إذا تم تجاوز هذه المهلة التي تُعتبر مهلة إسقاط الحق، يُعتبر العقد مُمدّدًا لمدة سنة أخرى ولا يمكن تقديم طلب الإخلاء.
المادة ٢٧٢ – (تعديل: ٣/٧/١٩٤٠ – ٣٨٩٠/١)
يمكن طلب إخلاء العقار المؤجر بموجب عقد إيجار خلال شهر واحد بعد انتهاء مدة العقد، وذلك بتقديم العقد إلى مكتب التنفيذ. بناءً على ذلك، يقوم موظف التنفيذ بإصدار أمر إخلاء وإبلاغه، يأمر فيه بإخلاء وتسليم العقار خلال خمسة عشر يومًا.
في أمر الإخلاء:
تُذكر أسماء ولقب ومحل إقامة المؤجر والمستأجر، وإن وجد ممثلون لهم، وتاريخ العقد، وإذا كان هناك اعتراض على تجديد أو تمديد الإيجار، فيجب التقدم به إلى المكتب خلال سبعة أيام، وإذا لم يُقدّم اعتراض أو لم يقم بالإخلاء طوعًا، يُذكر في الأمر أنه سيتم إخراجه قسرًا.
المادة ٢٧٣ – إذا لم يُقدّم اعتراض خلال المدة المحددة أو تم رفع الاعتراض، يتم إخلاء العقار قسرًا وتسليمه إلى المؤجر عند انتهاء المدة. مع ضرورة انقضاء المدة المحددة في أمر الإخلاء.
إذا وُجدت أشياء في العقار لا تخص المؤجر، يتم تطبيق حكم المادة ٢٦ بالمقارنة.
ما هو تعهد الإخلاء؟
إن تعهد الإخلاء، وهو أحد المستندات الأخرى المتعلقة بطلب الإخلاء النموذجي الـ 14، يعتبر غير صالح وفقًا لأحكام قرارات محكمة النقض إذا تم توقيعه في تاريخ إبرام عقد الإيجار. والسبب في ذلك هو أن المستأجر، الذي يرغب في استئجار العقار، يُعتبر الطرف الأضعف أثناء توقيع العقد، ويُفترض أنه وقع على هذا التعهد تحت ضغط بسبب رغبته في الاستئجار. لذلك، في الممارسة العملية، غالبًا ما يقوم المؤجرون بجعل المستأجرين يوقعون تعهد الإخلاء دون تحديد تاريخ، لتحويل الوضع لصالحهم.
المحكمة العامة للقانون بمحكمة النقض
الرقم الأساسي: 2017/975
رقم القرار: 2021/1108
تاريخ القرار: 28.09.2021
“… في حال تم توقيع تعهد الإخلاء من قبل المستأجر أثناء إبرام عقد الإيجار مع ترك التواريخ فارغة، يجب إثبات أن هذه الوثيقة تم إعطاؤها بدون تواريخ قبل تسليم العقار وأن التواريخ تم استكمالها لاحقاً بشكل يخالف الاتفاق. إن استكمال التواريخ بعد ذلك لا يعني بطلان الوثيقة، بل يجب على المستأجر إثبات أن التواريخ تم استكمالها بشكل مخالف للاتفاق (كانيك، ص. 1293).
في ضوء هذه التوضيحات وعند دراسة الحالة الواقعية، يذكر وكيل المدعي أن المدعى عليه… كان مستأجراً للعقار موضوع النزاع بعقد إيجار يبدأ بتاريخ 05.03.2010، بقيمة إيجار شهرية تبلغ 3,350 ليرة تركية، وأن المدعى عليه، الذي كان يشغل مكان العمل كمستأجر لأربع سنوات، قبل دون تحفظ أو شرط تعهداً بتاريخ 14.03.2013 بأنه سيخلي المكان في 04.03.2014، وأن المدعى عليه لم يلتزم بهذا التعهد الكتابي، مطالباً بإصدار حكم بإخلاء العقار بناءً على هذا التعهد.
وقد دفع وكيل المدعى عليه بأن تعهد الإخلاء الذي استندت إليه الدعوى قد تم الحصول عليه من قبل المدعي قبل توقيع عقد الإيجار، وأن موكله وقع التعهد تحت ضغط معنوي، وأن هذا التعهد الموقع بهذه الطريقة لا يعكس إرادة الطرفين الحقيقية وبالتالي هو غير صالح، وادعى سوء نية المدعي وطلب رفض الدعوى.
ومع ذلك، كما ذُكر أعلاه، وبموجب المادة 6 من القانون المدني والمادة 190 من قانون الإجراءات المدنية، تقع عبء الإثبات على الطرف الذي يستفيد من النتيجة القانونية المترتبة على الوقائع التي يدعيها. والمدعى عليه المستأجر الذي يدعي أن تعهد الإخلاء قد تم توقيعه قبل عقد الإيجار مسؤول عن إثبات هذا الادعاء…”.
موضوع ملء التواريخ في تعهد الإخلاء بعد توقيعه
بشكل عام، فإن الشخص الذي يوقع على ورقة بيضاء بدون تاريخ محدد يجب عليه أن يتحمل النتائج المترتبة على ذلك، ويعتبر قد قبل العقد بالحالة التي تم تعديلها بها. وعلى الرغم من أن قاعدة ملزمة تنص على أن تاريخ تعهد الإخلاء لا يمكن توقيعه في يوم توقيع عقد الإيجار، فإن ملء التعهد الفارغ لاحقًا لا يؤثر على صحة الوثيقة.
وترى محكمة النقض: “من ناحية أخرى، لم يعترض المدعي على التوقيع الموجود تحت تعهد الإخلاء، وادعى أنه أعطاه فارغًا. تعهد الإخلاء المقدم أثناء الإقامة في العقار مؤثر وصحيح. ملء التعهد الموقع لاحقًا لا يؤثر على صحته، لأن توقيع ورقة فارغة يلزم الموقع بتحمل نتائجه. ولهذا، وبما أن التعهد صحيح وأن الدعوى قدمت في الوقت المناسب، كان يجب أن يصدر حكم بالإخلاء، ونظرًا لأن الحكم الصادر كان كتابيًا فقط، فقد وجب نقضه.” (محكمة النقض، الدائرة المدنية السادسة، رقم القضية 4240E، رقم القرار 6339K)
كيف يتم الاعتراض على تعهد الإخلاء أو عقد الإيجار؟
يقوم مأمور التنفيذ الذي يتسلم طلب التنفيذ بالتحقق من مدة الحق المحددة بشهر واحد وسريان الوثائق، ثم يرسل أمر الإخلاء إلى المستأجر. في هذا الأمر يُمنح المستأجر مهلة 15 يومًا لإخلاء العقار، وإلا سيتم إخلاؤه قسرًا ويُبلغ المستأجر بذلك. إذا لم يعترض المستأجر على أمر الإخلاء خلال أسبوع واحد، يُعتبر قد قبله ويصبح الإخلاء نهائيًا.
أما في حال تقديم اعتراض على طلب التنفيذ، فالأمر كالتالي:
يبلغ المستأجر، الذي استلم أمر الإخلاء، خلال سبعة أيام، شفهياً أو كتابياً، اعتراضه إلى دائرة التنفيذ.
في اعتراض المدين، قد ينكر أولاً عقد الإيجار أو تعهد الإخلاء.
ثانيًا، قد لا ينكر عقد الإيجار أو تعهد الإخلاء، لكنه يدعي أن عقد الإيجار قد تم تجديده وأن المدة قد تم تمديدها من قبل الدائن.
ثالثًا، قد لا ينكر عقد الإيجار أو تعهد الإخلاء، لكنه يدعي أن عقد الإيجار يعتبر مجددًا قانونًا.
إذا أراد المدين الاعتراض على عقد الإيجار أو تعهد الإخلاء، يجب أن يكون هذا الاعتراض صريحًا ومحددًا.
اعتراض المدين يوقف متابعة التنفيذ.
إذا رغب الدائن في الاستمرار بالمتابعة، يمكنه رفع دعوى لإلغاء الاعتراض أو إلغائه أمام المحكمة المختصة، سواء كانت محكمة الحقوق التوفيقية أو محكمة التنفيذ، وذلك حسب نوع الاعتراض، ويتم متابعة التنفيذ وفقًا لقرار المحكمة.
أمثلة على قرارات محكمة النقض
إليك الترجمة إلى اللغة العربية:
جمهورية تركيا
محكمة النقض
الدائرة المدنية السادسة
رقم القضية: 2008/11
رقم الحكم: 2008/2784
التاريخ: 11.3.2008
فيما يتعلق بعقد الإيجار المؤرخ 1.9.2003 والممتد لمدة سنة، والذي تم الاعتماد عليه في طلب التنفيذ والدعوى كأساس للحكم، لا يوجد خلاف بين الطرفين. استند المدعي في طلب التنفيذ المقدم بتاريخ 22.9.2005 لدى مكتب التنفيذ الثاني في باكيركوي تحت رقم الملف 2005/5397، إلى تعهد الإخلاء المؤرخ 15.10.2003 والمقرر فيه تاريخ الإخلاء 30.8.2005، والموقع من المدعى عليه، لمتابعة إجراءات إخلاء العين المؤجرة ضد المدعى عليه.
وقد قدم المدعى عليه اعتراضًا على طلب التنفيذ ضمن المدة القانونية، وادعى عدم صلاحية تعهد الإخلاء لأنه تم توقيعه في بداية عقد الإيجار، وكرر هذا الاعتراض أثناء المحاكمة. بالرغم من ادعاء المدعى عليه بأن تعهد الإخلاء تم الحصول عليه عند تحرير عقد الإيجار وأن تاريخ التوقيع قد تم ملؤه لاحقًا، إلا أنه قبل بأنه يقيم في الشقة التي تخص المدعي والتي ما زالت تحت الإيجار والاستعمال، وأن تعهد الإخلاء قد تم أثناء إقامته في العين المؤجرة، كما أن توقيعه على التعهد لم يُنكر.
وعليه، لا يمكن قبول الاعتراض المتعلق بتعبئة تواريخ التعهد لاحقًا لأن التوقيع يلزم المستأجر. حتى وإن تم قبول أن تاريخ تحرير التعهد ترك فارغًا وتم تقديمه للمدعي، يجب على المستأجر المدعى عليه أن يتحمل عواقب هذا التصرف. ولا يؤثر ملء التاريخ لاحقًا على صلاحية التعهد.
وبما أن الإجراء تم ضمن المدة القانونية وتم رفع الدعوى، وكان التعهد بالإخلاء قد وقع طوعًا أثناء الإقامة في العين المؤجرة، وجب قبول صحة هذا التعهد وقرار إخلاء العين، ولذا لم يكن من الصواب إصدار حكم مكتوب مخالف لذلك، ولهذا وجب نقض الحكم.
الجمهورية التركية
المحكمة العليا – الدائرة المدنية الثامنة
رقم الملف: 2017/392
رقم القرار: 2017/818
التاريخ: 30/01/2017
تعهد الإخلاء الذي يستند إليه طلب التنفيذ لم يتم تحريره أو تصديقه من قبل الكاتب العدل. وفقًا للمادة 275 من قانون التنفيذ والإفلاس وللقرار رقم 11/26 بتاريخ 04.12.1957، لا يجوز للدائن، حتى وإن اعترف بالتوقيع، أن يطلب رفع الاعتراض على تعهد الإخلاء الذي ينكر تاريخ توقيعه، ولهذا فإن النزاع يتطلب إقامة دعوى قضائية لحلّه. في الحالة المعروضة، حيث اعترض المستأجر المدعى عليه على تاريخ التحرير، وبالنظر إلى أن النزاع يستلزم إجراء المحاكمة، فإنه من غير الصحيح رفض طلب رفع الاعتراض والقرار بإخلاء العين المؤجرة كما هو مكتوب، بل يجب رفض طلب رفع الاعتراض.
Views: 0
