Kira Sözleşmesi Nedir ?
Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” cümlesi ile tanımlamaktadır.Taşınmaz kira sözleşmelerin her ne kadar bir yıllık düzenlense de kiracının bildirimi fesih hakkı varken yeni malik gibi istisnai haller hariç olmak üzere kiraya verenin yükümlülüklülüklerini yerine getiren kiracıyı sözleşmenin sona erdiğinden bahisle tahliye edemez. Kira sözleşmeleri kendisini bittikçe yeniler ve bu durum 10 yıllık süre sonunda sona erer. Taşınmaz sahibi malik ancak 10 yılın geçmesinden sonra kiracıyı sözleşme süresinin sona erdiğinden bahisle hukuki usul ve sürelere uymak şartıyla tahliye edebilir.Tahliye Davası Nedir ?
Tahliye davası, Taşınmaz maliki tarafından kiracıyı kiralanan taşınmazdan kanunda belirtilen nedenlerle sınırlı olmak üzere tahliye etmek için bir davadır. Tahliye davası, malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmesini sağlamaktadır.
İhtiyaç Sebebi İle Tahliye Davası
Taşınmaz malikleri Türk Borçlar Kanunu madde 350 kapsamında belirtilmiş olan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir ve ilgili taşınmazın tahliyesini sağlayabilir. Ancak bu yolla tahliye için kiralanan taşınmazın konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanılacak olması esastır. Tahliye için belirtilen yakınlar kiraya verenin kendisi , altsoyu , üstsoyu , Eşi ve yine malikin bakmakla yükümlü olduğu kişiler ile sınırlıdır. Ayrıca Tahliye davasının açılabilmesi için ileri sürülen sebebin zorunlu , gerçek ve tutarlı olması gerekmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.Yeni Malik ve Yakınlarıın İhtiyaç Sebebi ile Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu madde 351 de bahsedilen kişiler , sonradan elde edilen taşınmazı konut veya iş gereksinimi nedeni ile zorunluluk hali bulunan durumlarda Tahliye davası ile boşaltabilirler. Taşınmazın sonradan edinen malik ve bu malikin eşi , altsoyu , üstsoyu ve malikin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimseler için iş yeri veya konut gereksinimi nedeni ile ihtiyaç duyulduğunda kira sözleşmesi sonlandırılabilir ve kiracı tahliye edilebilir.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Pratikte çokça karşılaşılan sorunlardan birisi de kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi işlemidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bağlamında kira borcunu ödemeyen kiracı için tahliye yolları mevcuttur. Aşağıda açıklayacağımız usullere uyularak kira borcunu ödemeyen kiracı tahliye edilebilir.1- Temerrüt Nedeni İle Kiracı Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu madde 315 bağlamınca kiracı muaccel olan kira bedelini veya taşınmaza ait ödemekle yükümlü olduğu diğer giderleri zamanında ödemez ise kiracıya bu borçları ifa etmesi için 30 gün süre tanınır ve borç ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Bu yolla tahliye için tek bir ihtarname yeterli olup , 30 gün içinde kiracı borcu ifa etmez ise taşınmaz sahibi temerrüt nedeni ile tahliye davası açabilir.2- İki Haklı İhtar Çekerek Açılan Tahliye Davası İle Kiracının Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 uyarınca malik , kiracının ödememiş olduğu kira bedelleri için iki haklı ihtar çekmiş ise akabinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sonlandırabilir. Ancak gönderilen ihtarlar bir kira dönemi içerisinde iki farklı aya ait olmak zorundadır. Ayrıca gönderilen 2 ihtardan sonra 1 ay içinde tahliye davası açılmış olmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir.3- Tahliye Talepli İcra Takibi Yolu ile Kiracının Tahliyesi
Kira bedelini ödemeyen kiracıyı tahliye etmenin yollarından bir tanesi de kiracı hakkında dava yoluna başvurmadan doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Burada önem arz eden husus taşınmaz takipleri tahliye talepli değil doğrudan icra başlatmaları yani tahliye talebinde bulunmamaları durumunda tahliye talebi haklarını kaybedeceklerdir. Bu sebeple taşınmaz maliklerinin dikkat edeceği husus icra takibini tahliye talepli olarak başlatmalarıdır.Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir
Tahliye taahhütnamesi kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı terkedeceğine ilişkin beyanıdır. Ancak belirtmek gerekir ki Tahliye Taahhütnamesi malike tek başına kiracıyı taşınmazdan çıkarma hakkı vermez. Malikin kiracının tahliyesine yönelik hukuki yolları kullanmasına olanak tanır. Elinde tahliye taahhütnamesi bulunan taşınmaz maliki kiracıyı dava açmak sureti ile ya da icra yolu ile tahliye edebilir.Dipnot : Kira hukuku üzerine kısaca bahsettiğimiz bütün bu süreçler teknik anlamda bilgi ve tecrübe gerektirmektedir. Yeterli ve gerekli özenin gösterilmediği durumlarda kişiler hak kayıplarına uğrayabilirler. Bu sebeple Hukuk büromuzda Kira Hukuku alanında sizlere profesyonel danışmanlık ve takip hizmeti vermekteyiz.
Views: 17