Kira Sözleşmesi Nedir ?
Hukukumuzda Türk Borçlar Kanunu madde 299’da yer alan kira sözleşmesi “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır.
Gündelik hayatımızda sık sık karşımıza çıkan kira sözleşmesi , kiraya veren ile kiralayanın bir şeyi kullanmasını veya bir yarar elde etmesini , kiralayanın ise elde ettiği bu yarar veya kullanım karşılığında bir bedel ödemesini ifade etmektedir. Kiraya veren kiraladığı ürünü müddeti dahilinde kiralayana kullandırtma ve kiralayan ise kullandığı eşya için bir bedel ödeme yükümlülüğü altındadır.
Kira sözleşmesi tarafların rızası dahilinde sözlü ve yazılı olarak yapılabilmektedir. Yapılan bu kira sözleşmelerinde belirli periyotlarla bedel artışı kararlaştırılabilir. Ancak tarafların arasındaki kira sözleşmesine binaen mevzuatta kararlaştırılmış yasal artış oranı mevcut ise kira bedelinde yapılacak olan artış , yasal artış oranını geçemez. Hatta taraflar en başta sözleşme ile bir artış oranı kararlaştırmış olsalar dahi yapabilecekleri artış yasal artış oranından fazla olamaz. Sözleşme ile yapılan kira bedeli artış oranının yasal oran altında kalması halinde akdi olan düşük oran geçerli olacaktır.
Kira Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?
Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için içinde barındırması gereken bazı unsurlar bulunmak zorundadır. Bu unsurların namevcut olduğu hallerde geçerli bir kira sözleşmesinden bahsedilemez. Bu temel unsurlar sırasıyla Tarafların rızaları dahilinde anlaşması , Bir malın yahut eşyanın kullanılmasının devri ve semere (kira bedeli)dir. Kiracı kiralanan malı kullanması karşılığında bir bedel ödemek zorundadır. Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlanmamış olmakla beraber yazılı olarak kurulmuş olması ispat açısından önem arz etmektedir.
Bütün bu unsurların birlikte var olması ile kira sözleşmesi kurulmaktadır. Kurulan kira sözleşmeleri her iki tarafa da bazı hak ve borçlar yüklemektedir.
Kira Sözleşmesinin Türleri Nelerdir?
Hukukumuzda Türk Borçlar Kanunu kapsamında üç çeşit kira sözleşmesi türü düzenlenmiştir. Bunlar adi kira sözleşmesi , konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi ve ürün (hasılat) kira sözleşmesidir.
Adi kira sözleşmesi , mülk sahibinin belirli bir malın kullanılmasını tarafların rızası doğrultusunda ve önceden belirlenmiş bir bedel karşılığında kiracıya kiralanan malı kullanım hakkı veren kira sözleşmeleridir. Adi kira sözleşmesi sözlü ya da yazılı olarak kurulabilmektedir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi ise borçlar kanunumuzda özel olarak düzenlenmiş bir diğer kira sözleşmesi türüdür. Bu sözleşmelerle kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir borç yüklenemez. Kira bedeline dair hükümler aynı zamanda kullanımı işyeriyle yahut konut ile beraber kiracıya bırakılacak olan eşyalar üzerinde de uygulanır.
Ürün hasılat kira sözleşmeleri ise mülk sahibinin , işletildiğinde ürün ve kazanç sağlayan bir malını kiralayana yine bir bedel karşılığında kiralamasıdır. Kiracı , kiraya verenin malını işleterek bundan bir gelir elde etmektedir. Kiraya veren ise kiraladığı malı karşılığında kiralayandan kararlaştırılmış bir bedel almaktadır. Bu sözleşme türü yazılı yahut sözlü biçimde kurulabilir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Hukukumuzda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli olarak kurulan adi kira sözleşmelerinden daha farklı düzenlenmiştir. Öncelikle belirtmemiz gereklidir ki konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri 1 yıllık gibi sürelerle belirlense dahi bu sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiralayana tanınmıştır. Kiralayan kira süresinin bitiminden 15 gün önce haber vermek koşulu ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Aksi takdirde kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzamaktadır. Ancak burada da belirtmeliyiz ki tahliye şartlarından birinin oluşması halinde kiraya veren tahliye sebepleri ile sınırlı olarak kiralananın tahliyesi talebinde bulunabilir.
Türk Borçlar kanununun 344. Maddesinde kira bedelinin belirlenmesi şartları belirtilmiştir. Türk Borçlar Kanunu 344/1 ” Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline
ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Şeklinde hüküm vermiştir. Dolayısı ile kira sözleşmesinde hangi artış oranı kararlaştırılırsa kararlaştırılsın , konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri minvalinde yapılacak kira artış oranı TÜFE endeksinin üzerine kati suretle çıkamayacaktır. TÜFE endeksinin altında yapılacak olan bir kira artış oranı tarafların rızası dahilinde her yıl kararlaştırılabilir.
Karıştırılmaması adına belirtilmelidir ki , kira artıl oranı 2019 yılına kadar Yi-üfe (eski adıyla tefe) 12 aylık ortalaması ile sınırlıydı. 2019 yılında getirilen düzenleme ile kir artış oranı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalaması ile sınırlanmıştır. Ayrıca Yeni düzenlemeye göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen ve 5 yılı geçmeyen sözleşmelerde, kiralara yüzde 25’in üzerinde artış yapılamayacaktır. Bahse konu %25lik artış oranı sınırı yeni bir düzenleme daha yapılmadıkça yalnızca belirtilen tarihler arasında geçerli olacaktır.
Kira Sözleşmesi Hakkında Bilinmesi Gerekenler
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması , kiracının yararı olmaksızın ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili bulunmayan bir meseleye , şarta bağlanmış ve kiracı bundan dolayı bir borç altına girmişse , kiralamayla bağlantılı olan sözleşme geçersizdir. (Sana evimi kiralarım ama arabamı satın alırsan gibi şartlar geçersizdir)
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine yapılan değişiklikler geçersizdir. (Aleyhe düzenleme yasağı)
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ceza ödeneceğine dair yahut daha sonraki kira bedellerinin muaccel hale geleceğine dair anlaşmalar geçersizdir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya , kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir borç yüklenemez. Aksi sözleşmeyle kararlaştırılmış dahi olsa , ilgili sözleşme maddeleri hükümsüzdür.
Ancak 18 yaşından küçüklerin, kısıtlıların ve ayırt etme gücüne sahip olmayanların kira sözleşmelerinde imza yetkisi yoktur.
Kira sözleşmesinde imza yetkisi, mülk sahibi ve kiracıdadır. Mülk sahibi, vekalet aracılığı ile imza yetkisini başkasına devredebilir. Kiracı ise ev sahibinin kabul ettiği durumlarda vekalet aracılığı ile başkasına imza attırabilir.
DİPNOT
Görüldüğü üzere hukukumuzda ve hayatımızda geniş yer bulan kira sözleşmeleri son derece dikkatli kurulması gereken sözleşmelerdir. Kanun koyucunun bir çok konuda koruma altına aldığı kiracılar ve kiraya verenler haklarını bilmedikleri için pratikte sıklıkla haksızlığa ve zarar uğramaktadırlar. Bu nedenledir ki , alanında uzman bir avukattan yardım almak son derece önem arz etmektedir. Hukuk Büromuzda sizlere Kira Hukuku alanında profesyonel takip ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Kira Hukuku , Antalya , Antalya Avukat , Antalya emlak , Antalya kiracı, Antalya Hukuk
Views: 18