Kira sözleşmesi tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükler altına girdikleri Türk Borçlar Kanununda özel olarak düzenlenmiş bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi kiracıya, kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödeme , kiralananı amacına uygun ve özenli kullanmak borcu yüklerken kiraya verene ise kiralananı kiracının kullanımına elverişli bir şekilde teslim etme borcu yüklemektedir.
Kira sözleşmesinin kurulması ve kurulan bu sözleşmenin geçerli hale gelebilmesi için bedelin kararlaştırılmış olması gerekir. Kira bedelini taraflar serbestçe belirleme özgürlüğüne sahiptirler. Taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilir ve artırabilirler. Tarafların kira bedelinde anlaşma sağlayamamaları durumunda mahkeme kararı ile kira bedeli tespiti talep edilebilir.Kira Tespit Davası Nedir?
Tarafların kira bedelini belirleme noktasında anlaşamamaları , aralarında bir uyuşmazlık çıkması durumunda kira bedelinin mahkeme tarafından tespitini istemek üzere her zaman kira tespit davası açma hakkına sahiptirler. Kira tespit davası kira bedelinin günün piyasa koşulları dikkate alınrak hak ettiği değere uyarlanması için açılan davadır. 6098 sayılı Türk Borçlar kanunu 344. ve 345. Maddeleri içerisinde düzenleme alanı bulan kira tespit davası yalnıca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilmektedir. Bunun dışındaki kira sözleşmeleri için kira tespit davası açılamaz. Kira tespit davası ancak davacının hukuki yararı bulunması halinde açılabilir.
Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilmektedir. Ancak kanunda bazı özel sınırlamalar mevcuttur. Sözleşmenin ilk yılı içerisinde zaten anlaşılan bir kira bedeli mevcut olduğu için davacının davayı açmakta hukuki yararı bulunmayacaktır. Taraflar kira döbemi sonunda kira bedeline artışa gitmek isterse yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önceki bir tarihte kira tespit davası açılması mümkün olacaktır. Kiraya veren , yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önceki bir tarihte kiracıya yazılı bir ihtarda bulunursa artık yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açabilmek mümkün olacaktır.
Kira tespit davasının geriye dönük olarak açılması mümkün değildir. Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için kira bedeline ilişkin kesin bir anlaşma olmamalı ya da kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli olmalıdır. Ayrıca kiralananın malikinin değişmesi kiracının kira sözleşmesi ile olan bağlılığını değiştirmemektedir. Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Kira tespit davası sözleşmenin ifa yerindeki sulh hukuk mahkemesinde açılabilir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir?
Kira sözleşmesinde taraflarca kararlaştırılmış olan kira bedeli, kira döneminin sonunda bir sonraki kira dönemi için bir yıllık Tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçemez. Dolayısı ile yapılacak kira artış oranı TÜFE ile sınırlanmıştır. Ancak aşırı ifa güçlüğü hallerinde örneğin olağanüstü koşullar sebebi ile sözleşmenin ifasının bir taraf açısından oldukça güçleşmiş olması durumunda ifada zorluğa düşen kira sözleşmesi tarafı kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir.
Kira bedelinin uyarlanması davası pratikte sıklıkla kira tespit davası ile karıştırılmaktadır. Kira bedelinin uyarlanması davası ile kira tespi davası arasındaki temel fark kira bedelinin uyarlanması davasında hakimin yeni kira bedelini belirlerken Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ile bağlı olmamasıdır. Ayrıca taşınmaz değerinin öngörülemeyecek kadar artması veya azalması durumlarında da kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmektedir. Bir taşınmazın yakınlarına metro , havalimanı, hastane gidi yapıların inşa edilmesi , Hukuk bürosu olarak kullanılacak bir ofisin yanında bulunan adliyenin başka bir bölgeye taşınması durumları buna örnek verilebilir. Bahsi geçen durumlarda kira sözleşmesi uyarlanabilmektedir.
Kira bedelinin uyarlanması hususunda kira bedelinin enflasyon ve benzeri sebeplerle rayicin çok altında kaldığı , piyasadaki emsal kira bedelleri ile arasında fark olduğu ve süresi bakımından 5 yılı doldurmuş olduğu durumlarda kira bedelinin uyarlanması davası açılabilir. Hakim bu konuda emsal kira değerleri üzerinden karar verebilmekte , gerekli gördüğü hallerde kira bedelinde artışa gidebilmektedir.
Kira bedelinin uyarlanması davasının açılması herhangi bir bildirime , süreye veya ihtara bağlı değildir. Kira bedelinin uyarlanması davası tüm taşınır ve taşınmaz kiraları için açılabilmektedir. Kira bedelinin uyarlanması davası sözleşmenin ifa yerinde bulunan sulh hukuk mahkemesinde açılır.
DİPNOT
Görüldüğü üzere kira tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davaları karıştırılmaya müsait ve pratikte de sıklıkla karıştırılan dava türleridir. Hak ve zaman kayıplarına uğranmaması açısından Kira Hukuku alanında uzman bir avukattan yardım alınması zaruridir. Hukuk Büromuzda sizlere Kira Hukuku alanında profesyonel danışmanlık , yardım ve takip hizmeti vermekteyiz.
Views: 17