KİRA AKDİNİN KİRALAYAN TARAFINDAN HAKLI FESİH SEBEPLERİ

    Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” cümlesi ile tanımlamaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin sona ermesi bakımından Kanunda özel düzenlemeler mevcuttur. Genel olarak Konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinin feshi bildirim yolu ile  , dava yolu ile ve olağanüstü sebepler nedeni ile sona erdirilebilir.

1-)KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLU İLE FESİH HALLERİ NELERDİR?

  Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmaz ise , sözleşme mevcut koşullarla (kira bedeli istisna) bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya verenin sözleşme bitimine dayalı fesih hakkı mevcut değildir. Ancak mevcut ilk yıla ek olarak bu süreyi izleyen 10 yıllık uzama süresini takiben kiraya veren kira sözleşmesini, sözleşme süresinin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartı ile herhangi bir sebep gösterme mecburiyetinde olmaksızın sona erdirebilir. Bahsi geçen fesih hakkının kullanılmasına ilişkin bildirim yazılı şekilde yapılmalıdır.

Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreli ise kiracı her daim sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kanun koyucu bu noktada kiraya verenin fesih hakkını kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunabilecek şekilde sınırlamıştır.

Ayrıca Kiracı Kiralananı , sözleşme amacına uygun olarak ve özenle kullanma yükümlülüğü altındandır. Aynı şekilde komşuları rahatsızlık verecek , saygısız davranışlardan kaçınmalıdır. Kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması durumunda kiraya veren en az 30 gün süre tanıyarak aykırı durumun giderilmesini aksi durumda sözleşmenin fesih olunacağını içeren yazılı bir ihtarda bulunur. Verilen süre içerisinde aykırılık giderilmezse kiraya veren sözleşmeyi bildirim ile feshetme hakkına sahiptir.

2-) KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLU İLE FESİH HALLERİ NELERDİR?

2.a -) Gereksinim, Yeniden İnşa ve imar Sebebi İle Fesih

Kiraya veren, kira sözleşmesini;
   1- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 

   2-  Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise

    Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin

genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

2.b -) Yeni Malikin Gereksinimi Sebebi İle Fesih

     Kiralananı sonradan devralan kişi, kiralananı kendisi, eşi , altsoyu, üstsoyu veya kanundan kaynaklanan sebeplerle bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ve işyeri ihtiyacı sebebi ile kullanma zorunluluğu mevcutsa , kiralananı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirimek koşulu ile altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Ayrıca Yeni malik dilerse gereksinim sebebi ile sözleşmeyi sona erdirme hakkını , sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir.

2.c -) İki Haklı İhtar Sebebi ile Fesih

    6098 sayılı  Türk Borçlar Kanunu Madde 352/2  "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir." şeklinde hüküm koymuştur.  İki haklı ihtar yolu ile fesihte esas olan kiracının kira borcunu ödemede temerrüde düşmesidir. İhtarların arka arkaya olması şart değilse de aynı kira dönemi için ihtarda bulunulması gerekmektedir.

2.d -) Kiracının Konut Sahibi Olması Sebebi ile Fesih

   Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya beldede oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumdan bihaber olması durumunda kiraya veren sözleşme bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yolu ile sona erdirebilir.

3-) OLAĞANÜSTÜ FESİH SEBEPLERİ NELERDİR?

3.a -) Önemli Sebep Nedeni ile Fesih

   Taraflardan her biri , kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren bir sebebin varlığı halinde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim sürelerine uyarak her zaman feshedebilir. Burada çekilmez sebebin öngörülemez ve katlanılamaz nitelikte olması gerekmektedir. Sözleşmeyi fesheden tarafa karşın diğer tarafın erken fesihten ötürü doğacak zararlarını tazmin etme hakkı mevcuttur. Çekilmez hal kavramına kiracının kiraya vereni darp etmesi , kiracının kiraya verene sarkıntılık etmesi , Kiracının başka bir şehre tayini çıkması gibi sebepler örnek gösterilebilir.

3.b -) Kiracının İflası Nedeni ile Fesih

  Kiracı , kiralananın teslim edilmesinden sonra iflas ederse kiraya verenin müeccel kira bedelleri için güvence verilmesini talep etme hakkı mevcuttur. Kiraya veren , güvence verilmesi için kiracıya uygun bir süre tanır. Bu süre içinde kiracı herhangi bir güvence veremezse kiraya veren sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresi ile bağlı olmaksızın sona erdirebilir.

DİPNOT

Kira sözleşmeleri günlük hayatta sıkça kullanılan sözleşme türlerindendir. Kira sözleşmelerinin feshi hususunda izlenecek yol son derece önemli olup, yapılan ufak hatalarda büyük zaman ve maddiyat kayıpları meydana gelebilmektedir. Bu hususta kira ilişkileri için profesyonel bir avukattan hukuki yardım almak büyük gereklilik göstermektedir. Hukuk büromuzda sizlere Kira Hukuku alanında profesyonel yardım ve takip hizmeti sunmaktayız.