KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda kendi halinde yazılı bulunmamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil itibarıyla taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesinin birleşiminden doğmuş bir sözleşmedir. Arsanın teslimi için taraflar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulurken, müteahhidin evi yapıp teslim etmesiyle ise eser sözleşmesinin oluşur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu iki sözleşmenin unsurlarını taşıdığı için uyuşmazlık halinde kanunda bu iki sözleşmenin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.

Sözleşmenin Unsurları

İki tarafın da anlaşması üzerine doğan rızai bir sözleşmedir. Bu nedenle tarafların anlaştığının göstergesi bulunmalıdır.
Arsa sahibinin arsa payını devir edeceğini taahhüt ederek ifa borcu altına girmesi gerekmektedir.
Yüklenicinin devir alacağı arsa payına karşılık inşaat yapma borcu altına girmesi gerekmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini oluşturan sözleşmelerden eser şartı herhangi bir şekil şartına tabii değilken , taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda resmi yazılı şekle bağlı bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi da resmi yazışı şekle tabiidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şekil eksikliği bilinmeden yapılan ifalar sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak geri istenebilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2012/2737 Esas, 2012/4540 Karar sayılı kararında;

“Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devrini de içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılmaları zorunlu olduğu gibi, fesihlerinin de mahkeme kararıyla yapılması zorunludur. Sözleşmenin feshinin mahkeme kararıyla yapılmasının istisnası tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir”

Yapım aşaması büyük ölçüde tamamlanmış veya yıkılması yükleniciyi aşırı derece mağdur edecek hallerde sözleşmenin şekil şartı eksikliği öne sürülerek fesih talebinde bulunmak dürüstlük ilkesi gereği mümkün değildir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları

Arsa sahibinin arsayı ayıpsız şekilde teslim etmesi gerekmektedir. Ayrıca taahhüt ettiği tarihte de arsanın devrini ifa etmesi gerekmektedir.

Yüklenici müteahhidin ise özen ve sadakat yükümlülüğü çerçevesinde inşaatı taahhüt ettiği tarihte tamamlayarak ifasının edimini yerine getirmesi gerekmektedir. Yapının imar ve ruhsat işlemlerinin sorumluluğu da yükleniciye aittir. Ayıba karşı tekeffül borcu da yükleniciye aittir. İş sahibi eser sözleşmesindeki ayıba karşı haklarını kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de kullanabilecektir.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesinde Fesih:

1-Tarafların anlaşması halinde fesih mümkündür.
2- Sözleşmede belirtilen şartların karşılanmaması örnek olarak belirlenen tarihte mücbir sebep vs. dışında şartlar olmadığı sürece inşaatın tamamlanmaması halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönebilmesi mümkündür.
3- İflas veya ölüm halinde sözleşme sona erer. Murisler veya temsilcilerin sözleşmenin devam etmesine karar vermesi mümkündür.
4- İmar , kamulaştırma gibi kanuni dayanakları olan durumlarda sözleşmenin feshedilmesi mümkündür.

Görevli Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarsa arsanın bulunduğu asliye hukuk mahkemeleri görevlidir ve bu görev ve yetki tanımı kesindir.
Üçüncü kişiler tarafından yalnızca müteahhite yönelik olarak açılacak olan tazminat davaları açısından ise 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunumuzda yer alan tüm diğer şartların mevcut olması halinde tüketici mahkemelerinin görevli olması gerektiği kanaatindeyiz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden Doğan Cezai Şart

Sözleşmede yer verilmesi halinde yüklenicinin veya arsa sahibinin belirlenen hallerde cezai şart ödemesi için kurulur. İnşaatı zamanında teslim etmeyen yüklenici veya sözleşmeden haksız şekilde dönmek isteyen arsa sahibinin ödemesi gereken bedeller örnek olacaktır. Sözleşmede belirtilmediği takdirde herhangi bir cezai şart talep edilebilmesi mümkün değildir. Cezai şartın gerçekleşmesinde tarafların kusurunun bulunmaması da önemli bir kuraldır.

İlgili Yargıtay kararları

  1. Hukuk Dairesi 2021/787 E., 2021/3707 K.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Mahkemece, dava konusu 6576 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki payın … tarafından …′ye devrinin sözleşme hükümlerine uygun bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, anılan payın … adına olan tapusunun iptali ile … adına tesciline karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

Gerçekten de, taraflar arasında düzenlenen 17.04.2009 tarihli ve ″Düzenleme Şeklinde İnşaat, Sorumluluk Devri ve Yedieminlik Sözleşmesi″ başlıklı sözleşmeden kaynaklanan davacının yükümlülüklerinin teminatı olarak davacı adına kayıtlı 6576 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki 80/500 payın anılan sözleşmede yediemin olarak tayin edilen davalı …′a temlik edildiği, … tarafından da diğer davalı …′ye devredildiği getirtilen kayıt ve belgelerden görülmektedir.

Hemen belirtilmelidir ki, uyuşmazlığın çözümünde öncelikle 17.04.2009 tarihli sözleşmede atıf yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri çerçevesinde davacı …′nın yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin açıklığa kavuşturulmasında zorunluluk vardır.

Ne var ki, mahkemece bu yönde hükme yeterli bir araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Hal böyle olunca, davacının yukarıda değinilen yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin gerek taraflar arasındaki 17.04.2009 tarihli sözleşmeden kaynaklanan ve süren ya da sonuçlanan davalar gerekse keşif ve bilirkişi incelemeleriyle araştırılması, ondan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilmek ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun(HMK) 26. maddesi de gözetilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.

Tarafların temyiz itirazı açıklanan nedenden ötürü yerinde görüldüğünden, kabulüyle hükmün (6100 sayılı HMK′nın geçici 3. maddesi yollamasıyla) 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 05/07/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

  1. Hukuk Dairesi 2020/1504 E., 2021/3156 K.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Davacı vekili asıl dava dilekçesinde özetle; davalılardan…, …, …, …, …, …, … ve …’un davacı kooperatifin yönetim kurulu üyeleri, davalı şirketin ise inşaatın yüklenicisi olduğunu, …, …, … ve A….’ın kontrol mühendisleri olarak görev yaptıklarını, kooperatifin inşaat işlerinin bayındırlık birim fiyatlarının %20 altına verilebilecekken bayındırlık birim fiyatları + %5 kârla yasaya aykırı olarak davalı Miran İnşaat San. Tic. Ltd.Şti’ye verildiğini, yönetim kurulu üyelerinin bu kararı genel kurula sunmadıklarını, bu nedenle uğranılan zarara ilişkin olmak üzere fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 25.000,00 TL, tasdikli mimari projede beton sınıfı BS 18 olduğu halde kullanılan betonun BS 14 sınıfında olduğunu, inşaatta kullanılması gereken taşıyıcı demirlerin eksik olduğunu, koloncukların konulmadığını, kirişlere ilave donatıların yapılmadığını ve bu şekilde ayıplı imalat nedeniyle şimdilik 20.000,00 TL, davalı şirketin 3. kişilerle yapmış olduğu ek sözleşmelerle yükümlendiği işleri 3. kişilere yaptırmak suretiyle kooperatifi zarar uğrattıklarından şimdilik 20.000,00 TL fiyat uygulamalarının sözleşme hükümlerine aykırı yapılması nedeniyle şimdilik 10.000,00 TL inşaatın sözleşme süresi olan 48 ay içerisinde teslim edilmemesi nedeniyle gecikme tazminatı 10.000,00 TL olmak üzere toplam 100.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Davacı kooperatif vekili birleşen davasında ise özetle; davalı yüklenici şirketin önceki yöneticilerle çıkar ilişkisi içinde olduğunu ve önceki yöneticiler olan Sinan Kalıpçıoğlu ve Kenan Oluklu imzasını taşıyan Bursa 2. İcra Müdürlüğünün 2006/5100 ve 2006/6265 esas sayılı icra dosyalarına dayanak yapılan 21 adet ve toplamı olan 1.050.000 TL olan çekleri aldığını, oysa ki, bu çeklerin kooperatifi temsil eden yöneticiler tarafından imzalanmadığını, takibe konu edilen çeklerin tanzim tarihlerinde müvekkilleri kooperatifin yöneticilerinin …,….ve …. olduğunu, söz konusu çeklerin davalı şirkete verilmesine ilişkin yönetim kurulu kararı veya genel kurul kararının bulunmadığını, davalının önceki yöneticilerle iş birliği yaparak müvekkilini zarar uğrattığını, çeklerin hak ediş karşılığında verilen çekler olmadığını belirterek müvekkili kooperatifin davalı şirkete takibe konu edilen 21 adet çek karşılığı olan 1.050.000,00 TL için borçlu bulunmadığının tespitini talep etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçelerinde özetle; asıl ve birleşen davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; asıl davanın kısmen kabulüne, asıl davada davalılar …ve …hakkında açılan davanın HMK m. 150/5 uyarınca açılmamış sayılmasına, birleşen davanın ise kabulüne karar verilmiştir. Verilen kararın asıl ve birleşen davada davacı kooperatif, davalılar yüklenici şirket, Sinan Kalıpçıoğlu, …, … mirasçıları …, …, … ve … tarafından temyiz edilmesi sonucunda Dairemizin 2019/735 Esas – 2019/4837 Karar ve 26.11.2019 tarihli kararı ile onandığı anlaşılmıştır.

Dairemizin onama kararına karşı, asıl ve birleşen dava davalısı yüklenici şirket Miran İnşaat San. Tic. Ltd.Şti ile asıl dava davalıları Sinan Kalıpçıoğlu, …, … mirasçıları …, …, …, … ve … tarafından karar düzeltme yoluna başvurulmuştur.

6100 Sayılı HMK’nın hukuki dinlenilme başlıklı 27. maddesi uyarınca davanın tarafları, kendi haklarıyla bağlantılı olarak hukuki dinlenme hakkına sahip olup, bu hak yargılama ile ilgili bilgi sahibi olunmasını da içerir. Bu kapsamda kural olarak, duruşma yapılması zorunlu olan çekişmeli yargıda hakim, Kanunun gösterdiği istisnalar dışında tarafları dinlemeden veya iddia ve savunmalarını bildirmeleri için Kanuna uygun biçimde davet etmeden hükmünü veremez.

Hukuki dinlenme hakkının gereği olarak, taraflar duruşmaya çağrılmadan hüküm verilememesi, Anayasanın 36. maddesiyle düzenlenen iddia ve savunma hakkının kullanılmasına olanak tanınması ilkesinin, doğal bir sonucudur. Aynı zamanda Avrupa İnsan Hakları Sözleşmelerinin 6.maddesinde düzenlenen adil yargılanma hakkının da en önemli unsurudur. Gerçekten savunma hakkını güvence altına alan T.C. Anayasasının 36.maddesi ile 6100 Sayılı HMK’nın 27. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, mahkemece davalı taraf, dinlenmek ve savunması alınmak üzere kanuni şekillere uygun olarak davet edilmediği için hüküm verilmesi mümkün bulunmamaktadır.

Somut uyuşmazlığımıza gelince; asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde, davalı …’in adresini “İnönü Caddesi, Kardeşler İşhanı, Kat: 1 No: 1 Bursa” olarak gösterdiği, bu adrese gönderilen dava dilekçesinin bila tebliğ iade edilmesi üzerine davacı vekili tarafından 13.04.2007 tarihinde verilen dilekçe ile davalı …’in adresinin “Dikkaldırım Caddesi, Düzgün Apt. No : 92 Osmangazi” olarak gösterildiği, bu adrese çıkartılan dava dilekçesinin usulüne uygun tebliğ edildiği, 16.06.2016 tarihli bilirkişi raporunun ise bu adrese değil, dava dilekçesinde gösterilen ve dava dilekçesinin bila tebliğ döndüğü adrese tebliğe çıkartıldığı ve bila tebliğ dönmesi üzerine söz konusu raporun bu sefer Tebligat Kanunu’nun 35. maddesine göre söz konusu adrese tebliğ edildiği, 25.09.2017 tarihli bilirkişi raporu, gerekçeli karar, temyize başvuru dilekçesi, Dairemizin onama kararının da mahkemece davalıya sehven dava dilekçesinde belirtilen ve tebligat yapılamayan adrese Tebligat Kanunu’nun 35. maddesine göre tebliğe çıkartıldığı anlaşılmıştır.

Yine aynı şekilde, asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde, davalı …’in adresini “Yıldırım Mah. Karadavut Cad. No : 46, D : 13 Bursa” olarak gösterdiği, bu adrese tebliğe çıkartılan dava dilekçesinin bila tebliğ iade edilmesi üzerine davacı vekili tarafından 13.04.2007 tarihinde verilen dilekçe ile davalı …’in adresinin “Yalova Yolu, Buttim İş Merkezi, Kat : 5, No : 1402 Osmangazi/Bursa” olarak gösterildiği, bu adrese tebliğe çıkartılan dava dilekçesinin usulüne uygun tebliğ edildiği, 16.06.2016 tarihli bilirkişi raporunun ise sehven dava dilekçesinde gösterilen ve dava dilekçesinin bila tebliğ döndüğü adrese tebliğe çıkartıldığı ve raporun bila tebliğ dönmesi üzerine söz konusu raporun bu sefer Tebligat Kanunu’nun 35. maddesine göre tebliğ edildiği, 25.09.2017 tarihli bilirkişi raporunun, gerekçeli kararın, temyize başvuru dilekçesinin, Dairemizin onama kararının da mahkemece aynı adrese 35. maddeye göre tebliğe çıkartıldığı anlaşılmıştır.

Oysa ki, davalılar … ile … adlarına, davacı vekilinin 13.04.2017 tarihli dilekçesinde gösterdiği ve dava dilekçesinin tebliğ edildiği adreslerine tebligatların çıkartılması gerekirken, davalıların dava dilekçesinde gösterilen ve usulüne uygun tebligat yapılmayan adreslerine Tebligat Kanunu’nun 35. maddesine göre bilirkişi raporlarının, gerekçeli kararın, temyiz başvuru dilekçesinin ve Dairemiz onama kararının tebliğ edilerek davalılarının yokluğunda yargılamanın yapılması ve davalıların hukuki dinlenilme haklarının ihlal edilmesi doğru olmamış, mahkeme kararının bu nedenle bozulması gerekirken zuhulen onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davalıların karar düzeltme taleplerinin kabulü uygun görülmüştür.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar … ile …’in karar düzeltme taleplerinin kabulü ile Dairemizin 2019/735 Esas – 2019/4837 Karar ve 26.11.2019 tarihli onama kararının kaldırılarak yerel mahkeme kararının davalılar … ile … yararına BOZULMASINA,

Views: 19