Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht ist ein originäres Recht, das den Miteigentümern einer Immobilie, die dem Miteigentum unterliegt, das vorrangige Kaufrecht an einem Anteil einräumt, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil ganz oder teilweise an eine dritte Person verkauft oder eine gleichwertige Verfügung vornimmt. Im Gesetz sind zwei Arten von Vorkaufsrechten geregelt: das gesetzliche und das vertragliche Vorkaufsrecht.
Gesetzliches Vorkaufsrecht
Das gesetzliche Vorkaufsrecht, eine indirekte Beschränkung des Eigentums an Immobilien, ist in den Artikeln 732 bis 734 des Türkischen Zivilgesetzbuches geregelt.
Türkisches Zivilgesetzbuch Art. 732 – Wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einer Immobilie ganz oder teilweise an eine dritte Person verkauft, können die anderen Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht ausüben.
Wie aus dem entsprechenden Gesetzesartikel hervorgeht, ist für die Ausübung des Vorkaufsrechts zunächst das Vorliegen einer Immobilie im Miteigentum erforderlich, sowie der teilweise oder vollständige Verkauf dieser Immobilie an eine dritte Person. Das heißt, dass die Immobilie im Miteigentum stehen muss, damit das Vorkaufsrecht genutzt werden kann; zudem ist die Ausübung des Rechts nur bei einem Verkauf an eine nicht-miteigentümerische (dritte) Person möglich. Dementsprechend kann bei einem Verkauf des Anteils an einen anderen Miteigentümer keine Klage erhoben werden.
Des Weiteren ist im Gesetz klar geregelt, dass das Vorkaufsrecht nicht von beliebigen Personen, sondern ausschließlich von den Miteigentümern der betreffenden Immobilie ausgeübt werden kann. Personen mit persönlichen Rechten oder beschränkten dinglichen Rechten an der Immobilie können das Vorkaufsrecht nicht geltend machen.
Die Ausübung des Rechts ist nur durch Klage gegen den Käufer möglich. Die Vorkaufsklage kann nicht gegen den Anteil verkaufenden Miteigentümer erhoben werden; im Vorkaufsverfahren ist der Beklagte die dritte Person, die den Anteil erworben hat. Dies ist ebenfalls ausdrücklich in Art. 734 des Türkischen Zivilgesetzbuches festgelegt.
Türkisches Zivilgesetzbuch Art. 734 – Das Vorkaufsrecht wird durch Klage gegen den Käufer ausgeübt. Der Inhaber des Vorkaufsrechts ist verpflichtet, vor der Entscheidung über die Eintragung seines Anteils den Kaufpreis und die dem Käufer zustehenden Grundbuchgebühren innerhalb der vom Richter festgesetzten Frist an den vom Richter bestimmten Ort in bar zu zahlen.
Damit die gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, müssen die folgenden Bedingungen erfüllt sein: Es muss sich um eine Immobilie im Miteigentum handeln, der Inhaber des Vorkaufsrechts muss Miteigentümer dieser Immobilie sein und die Immobilie muss an eine dritte Person außerhalb der Miteigentümer verkauft worden sein.
Verzicht auf das Vorkaufsrecht
Die Ausübung des Vorkaufsrechts setzt weiterhin voraus, dass der Inhaber des gesetzlichen Vorkaufsrechts auf dieses Recht nicht verzichtet hat. Ein Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht ist möglich und in Art. 733 des Türkischen Zivilgesetzbuchs (TMK) geregelt.
TMK Art. 733 – Das Vorkaufsrecht kann bei Zwangsversteigerungen nicht ausgeübt werden. Der Verzicht auf das Vorkaufsrecht muss offiziell erfolgen und im Grundbuch vermerkt werden. Der Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts bei einem bestimmten Verkauf bedarf der Schriftform und kann vor oder nach dem Verkauf erklärt werden. Der erfolgte Verkauf ist von Käufer oder Verkäufer mittels Notar den anderen Miteigentümern mitzuteilen. Das Vorkaufsrecht erlischt drei Monate nach dem Datum der Mitteilung an den Berechtigten und spätestens zwei Jahre nach dem Verkauf.
Wird der Verzicht nicht nur für eine einzelne Rechtshandlung, sondern generell für alle Verkaufsfälle erklärt, muss er offiziell erfolgen und im Grundbuch eingetragen werden. Erfolgt der Verzicht nur für einen bestimmten Verkauf, genügt eine einfache schriftliche Erklärung, die vor oder nach dem Verkauf erfolgen kann.
Fristen, zuständiges und örtliches Gericht
Nach Art. 733 TMK muss der Miteigentümer, der seinen Anteil verkauft, oder der Käufer den Verkauf den anderen Miteigentümern über einen Notar mitteilen. Die Mitteilung über den Notar ist für den Käufer eine absolute Pflicht. Erfolgt die Mitteilung nicht über den Notar, sondern auf anderem Wege, ist die Mitteilung unwirksam. Die Fristen sind Ausschlussfristen: Wird der Verkauf über den Notar mitgeteilt, muss der Berechtigte innerhalb von drei Monaten Klage erheben; bei Nichtmitteilung beträgt die Frist zwei Jahre. Aufgrund des Ausschlusscharakters werden die Fristen vom Gericht von Amts wegen beachtet, und nach Ablauf der Fristen kann keine Vorkaufsklage mehr erhoben werden. Zuständiges Gericht für Vorkaufsklagen ist das Zivilgericht erster Instanz, örtlich zuständig ist das Gericht am Ort des Grundstücks.
Vorkaufsrecht aus dem Vertrag
Das vertraglich begründete Vorkaufsrecht ist in Artikel 735 des Türkischen Zivilgesetzbuchs geregelt.
Türkisches Zivilgesetzbuch Art. 735 – Das im Grundbuch eingetragene vertragliche Vorkaufsrecht kann gegenüber jedem Eigentümer innerhalb der im Eintrag angegebenen Frist und unter den dort genannten Bedingungen ausgeübt werden. Sind keine Bedingungen im Grundbuch vermerkt, gelten die Bedingungen beim Verkauf der Immobilie an Dritte. Die Wirkung der Eintragung endet in jedem Fall zehn Jahre nach dem Datum der Eintragung. Die Vorschriften über die Ausübung und den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht gelten auch für das vertragliche Vorkaufsrecht.
Der Vorkaufsvertrag unterliegt der Schriftform und ist ein Vertrag zwischen dem Immobilieneigentümer und der Person, der das Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Er gibt dem Inhaber des Vorkaufsrechts das Recht, die Immobilie im Falle eines Verkaufs vorrangig zu erwerben.
Das vertragliche Vorkaufsrecht entsteht mit dem Verkauf der im Vertrag genannten Immobilie. Um das Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen zu können, müssen die Parteien zusätzlich zum Vorkaufsvertrag eine schriftliche Vereinbarung treffen, die die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch beinhaltet. Wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist und eine besondere Bedingung im Eintrag angegeben ist, spricht man von einem qualifizierten Vorkaufsrecht; wenn keine besondere Bedingung angegeben wurde, handelt es sich um ein gewöhnliches Vorkaufsrecht. Beim qualifizierten Vorkaufsrecht kann der Berechtigte die Eintragung der Immobilie auf seinen Namen nur verlangen, wenn die im Grundbuch eingetragenen besonderen Bedingungen erfüllt sind. Beim gewöhnlichen Vorkaufsrecht kann der Berechtigte das Vorkaufsrecht ausüben, indem er die Bedingungen erfüllt, unter denen die Immobilie an den Dritten übertragen wurde. Das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht kann innerhalb der im Eintrag genannten Frist und Bedingungen gegenüber jedem Eigentümer ausgeübt werden. Die Wirkung der Eintragung endet in jedem Fall zehn Jahre nach dem Datum der Eintragung.
Ist das Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen, kann der Berechtigte vom Verpflichteten die Entschädigung für Schäden verlangen, die ihm durch die Übertragung der Immobilie an einen Dritten entstanden sind.
Yargıtay-Entscheidungen zum Vorkaufsrecht (Şufa)
Revision des 6. Zivilsenats des Obersten Gerichtshofs, Urteil vom 04.04.2012, Aktenzeichen 2012/1226 E., 2012/5313 K.
Vorkaufsrechtsklage (Şufa-Klage)
Das gesetzlich verankerte Vorkaufsrecht als eine der Einschränkungen des Eigentums an Grundstücken gewährt den Miteigentümern das vorrangige Recht, den Anteil eines Miteigentümers ganz oder teilweise zu kaufen, wenn dieser seinen Anteil an eine Drittperson verkauft. Aus dieser Definition des Vorkaufsrechts ergibt sich, dass das Klagerecht dem Miteigentümer zusteht. Das aufgrund des Miteigentums entstehende Vorkaufsrecht besteht nur so lange, wie das Miteigentum fortbesteht. Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken, die dem Miteigentum unterliegen, ausgeübt werden. Endet der Miteigentumsstatus des Grundstücks aus irgendeinem Grund, erlischt auch das Vorkaufsrecht.
Der Beschluss des 14. Zivilsenats des Obersten Gerichtshofs vom 05.12.2016, Aktenzeichen 2015/5781 E. und 2016/10044 K.
Vorkaufsrechtsklage (Şufa-Klage)
Das Vorkaufsrecht ist ein Recht, das in Miteigentumsverhältnissen an Immobilien besteht und den anderen Miteigentümern das vorrangige Recht gibt, den Anteil eines Miteigentümers ganz oder teilweise zu erwerben, wenn dieser seinen Anteil an einen Dritten verkauft. Dieses Recht entsteht mit Begründung des Miteigentumsverhältnisses und wird mit dem Verkauf ausgeübt. Artikel 732 des Türkischen Zivilgesetzbuchs Nr. 4721 bestimmt: „Verkauft ein Miteigentümer seinen Anteil an einer Immobilie ganz oder teilweise an einen Dritten, können die übrigen Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht ausüben.“ Artikel 733 regelt das Verbot der Ausübung des Vorkaufsrechts, den Verzicht darauf sowie die Verjährungsfristen. Demnach wird der Verkauf den übrigen Miteigentümern durch Käufer oder Verkäufer notariell mitgeteilt. Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn seit der Mitteilung an den Berechtigten drei Monate oder spätestens zwei Jahre seit dem Verkauf vergangen sind. Wie auch im Urteil des Großen Zivilsenats des Obersten Gerichtshofs (Yargıtay HGK) vom 21.09.2005 (Aktenzeichen 2005/6-358-470) festgehalten wurde, unterliegt die Ausübung des Vorkaufsrechts gesetzlich bestimmten Verjährungsfristen. Die dreimonatige Verjährungsfrist beginnt – wie im Gesetzestext, der Begründung und im Entwurf von 1984 eindeutig festgelegt – mit dem Datum der Mitteilung des Anteilsverkaufs an den Berechtigten. Diese Mitteilung ist gesetzlich an eine besondere Form gebunden und muss notariell erfolgen. Die dreimonatige Verjährungsfrist beginnt am Tag nach der Zustellung der notariellen Mitteilung an den Miteigentümer. Die zweijährige Frist beginnt am Tag nach dem Datum des Anteilverkaufs. Übt ein Miteigentümer sein Vorkaufsrecht nicht fristgerecht aus, erlischt das Vorkaufsrecht nur für diesen Anteil; für andere Anteilverkäufe bleibt das Vorkaufsrecht bestehen. Zusammengefasst gilt als Beginn der Frist für die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nicht das „Kenntnisnehmen“, sondern die „Mitteilung“. Diese Mitteilung muss ausdrücklich notariell erfolgen. Der Gesetzestext verwendet den bestimmten Ausdruck „wird mitgeteilt“ und legt in der Folge klar fest, dass die Frist mit dieser Mitteilung beginnt. Aufgrund dieser klaren Regelung kann die Frist nicht mit der Behauptung gestartet werden, der Berechtigte habe den Verkauf auf andere Weise erfahren, wenn keine Mitteilung erfolgt ist. Das Vorkaufsrecht beginnt nicht mit einer anderweitigen Kenntnisnahme des Verkaufs zu laufen.
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