Право преимущественной покупки
Право преимущественной покупки — это обновляющее право, которое предоставляет другим сособственникам преимущественное право на покупку доли в недвижимом имуществе с долевой собственностью, если один из сособственников продаёт свою долю третьему лицу или совершает действие, равносильное продаже. В законе предусмотрены два вида права преимущественной покупки: одно — по закону, другое — по договору.
Законное право преимущественной покупки
Право преимущественной покупки, являющееся одной из косвенных форм ограничения права собственности на недвижимость, регулируется статьями 732-734 Турецкого гражданского кодекса.
Статья 732 Турецкого гражданского кодекса — В случае если один из сособственников продаёт свою долю в недвижимом имуществе полностью или частично третьему лицу, остальные сособственники могут воспользоваться правом преимущественной покупки.
Как следует из указанной статьи закона, для реализации права преимущественной покупки необходимо наличие недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, и частичная или полная продажа такой доли третьему лицу. Иными словами, обязательным условием для использования права преимущественной покупки является нахождение имущества в долевой собственности, а само право может быть реализовано только при продаже доли лицу, не являющемуся сособственником (третьему лицу). Следовательно, если сособственник продаёт свою долю другому сособственнику, иск не может быть подан.
Кроме того, как прямо указано в законе, право преимущественной покупки может быть реализовано не кем попало, а только сособственниками данного имущества в долевой собственности; лица, обладающие личными или ограниченными вещными правами на имущество, не могут воспользоваться этим правом. Использование права возможно лишь посредством подачи иска против покупателя. Иск о преимущественной покупке не может быть предъявлен к сособственнику, продавшему долю; ответчиком по такому иску является третье лицо, приобретшее долю. Этот момент также чётко изложен в статье 734 Гражданского кодекса.
Статья 734 Турецкого гражданского кодекса — Право преимущественной покупки реализуется путём подачи иска против покупателя. Обладатель права преимущественной покупки обязан до регистрации доли на своё имя вносить в денежной форме стоимость продажи и расходы на регистрацию, причитающиеся покупателю, в течение срока и в место, установленные судьёй.
Таким образом, для реализации законного права преимущественной покупки должны быть выполнены следующие условия: имущество находится в долевой собственности, обладатель права является сособственником указанного имущества и доля продаётся третьему лицу, не являющемуся сособственником.
Отказ от права преимущественной покупки
Для возможности использования права преимущественной покупки необходимо также, чтобы обладатель законного права преимущественной покупки не отказался от этого права. Отказ от законного права преимущественной покупки возможен и регулируется статьёй 733 Гражданского кодекса Турции.
Гражданский кодекс Турции, ст. 733 — Право преимущественной покупки не может быть использовано при продаже посредством принудительного аукциона. Отказ от права преимущественной покупки должен быть оформлен официально и внесён в реестр недвижимости. Отказ от использования права преимущественной покупки по конкретной продаже должен быть оформлен в письменной форме и может быть сделан как до, так и после продажи. О продаже покупатель или продавец уведомляет других сособственников через нотариуса. Право преимущественной покупки утрачивается по истечении трёх месяцев с даты уведомления правообладателя о продаже и в любом случае через два года после продажи.
Если отказ касается не одного конкретного юридического действия, а всех продаж в целом, он должен быть оформлен официально и внесён в реестр. Однако если отказ касается только конкретной сделки, достаточно простой письменной формы, и такой отказ может быть сделан как до, так и после продажи.
Сроки, компетентный и уполномоченный суд
Согласно ст. 733 ГК Турции, сособственник, продающий свою долю, или третье лицо — покупатель должны уведомить других сособственников о продаже через нотариуса. Уведомление через нотариуса является обязательным для покупателя. Если покупатель уведомляет не через нотариуса, а иным способом, такое уведомление считается недействительным. Сроки для подачи иска являются пресекательными: если уведомление о продаже сделано через нотариуса, правообладатель должен подать иск в течение 3 месяцев, если уведомление не было сделано — в течение 2 лет. Поскольку сроки имеют пресекательный характер, суд учитывает их автоматически, и после их истечения подача иска о праве преимущественной покупки невозможна. Компетентным судом по иску о праве преимущественной покупки является районный гражданский суд, а уполномоченным — суд по месту нахождения недвижимости.
Право преимущественной покупки, вытекающее из договора
Право преимущественной покупки, вытекающее из договора, регулируется статьей 735 Гражданского кодекса Турции.
Статья 735 Гражданского кодекса Турции — преимущественное право покупки, зарегистрированное в кадастре на основании договора, может быть использовано против любого собственника в течение срока и при условиях, указанных в записи. Если условия в кадастре не указаны, применяются условия продажи недвижимого имущества третьему лицу. Срок действия регистрации прекращается в любом случае по истечении десяти лет с даты регистрации. Положения о реализации и отказе от законного права преимущественной покупки применяются также к преимущественному праву покупки, вытекающему из договора.
Договор о преимущественном праве покупки подлежит письменной форме и заключается между собственником недвижимого имущества и лицом, которому предоставляется преимущественное право покупки. Этот договор предоставляет право преимущественного приобретения данного имущества в случае его продажи.
Преимущественное право покупки, вытекающее из договора, возникает при продаже недвижимого имущества, являющегося предметом договора. Для того чтобы это право могло быть зарегистрировано в кадастре, стороны должны заключить письменный договор, содержащий запись о преимущественном праве покупки в кадастре. Если право преимущественной покупки зарегистрировано в кадастре и при этом в записи указано специальное условие, речь идет о квалифицированном преимущественном праве покупки; если же специальное условие в записи отсутствует, то применяется обычное преимущественное право покупки. По квалифицированному праву преимущественной покупки владелец права может потребовать регистрацию недвижимого имущества на свое имя только при выполнении специальных условий, зарегистрированных в кадастре. В случае обычного преимущественного права покупки правообладатель может воспользоваться своим правом, выполнив условия, на которых имущество было передано третьему лицу. Преимущественное право покупки, зарегистрированное в кадастре, может быть использовано против любого собственника в течение срока и при условиях, указанных в записи. Срок действия регистрации прекращается в любом случае по истечении десяти лет с даты регистрации. Если преимущественное право покупки не зарегистрировано в кадастре, правообладатель может требовать возмещения убытков у должника по преимущественному праву в случае перехода имущества к третьему лицу.
Решения Верховного суда, касающиеся права преимущественной покупки (Шуфа)
Верховный суд, 6-й гражданский отдел, решение от 04.04.2012, дело № 2012/1226 E., постановление № 2012/5313 K.
Иск о праве преимущественной покупки (Шуфа)
Право преимущественной покупки, являющееся одним из ограничений права собственности на недвижимость, возникающих из закона, предоставляет другим сособственникам преимущественное право покупки доли, если один из сособственников полностью или частично продаёт свою долю третьему лицу. Из данного определения права преимущественной покупки следует, что право на предъявление иска принадлежит сособственнику. Право преимущественной покупки, возникающее вследствие совместной собственности, действует только в течение существования совместной собственности. Право преимущественной покупки может использоваться в отношении недвижимости, находящейся в совместной собственности. Если по какой-либо причине прекращается совместная собственность на недвижимость, право преимущественной покупки утрачивается.
Верховный суд, 14-й гражданский отдел, решение от 05.12.2016, дело № 2015/5781, решение № 2016/10044
Иск о праве преимущественной покупки (дело о шуа)
Право преимущественной покупки — это право, которое возникает у других сособственников в случае, если один из сособственников полностью или частично продаёт свою долю третьему лицу, и даёт им преимущественное право на приобретение этой доли. Это право возникает с момента установления общей собственности и становится реализуемым при совершении продажи. В статье 732 Турецкого гражданского кодекса № 4721 говорится: «В случае, если сособственник полностью или частично продаёт свою долю в недвижимости третьему лицу, другие сособственники могут воспользоваться правом преимущественной покупки». В статье 733 регулируются запрет на использование права преимущественной покупки, отказ от него и сроки исковой давности. В соответствии с этими положениями, о продаже покупатель или продавец уведомляет других сособственников через нотариуса. Право преимущественной покупки утрачивается, если с момента уведомления правообладателя прошло три месяца, а в любом случае — два года с даты продажи. Как указано в решении Верховного суда от 21.09.2005 (№ 2005/6-358-470), закон устанавливает исковую давность для использования права преимущественной покупки. Трёхмесячный срок начинает течь с даты уведомления правообладателя о продаже, что чётко отражено в тексте статьи, её мотивировке и обосновании проекта 1984 года. Уведомление должно быть сделано через нотариуса, и трёхмесячный срок начинает исчисляться со следующего дня после вручения уведомления сособственнику. Двухлетний срок исчисляется со дня продажи доли. Если сособственник не воспользовался правом преимущественной покупки в установленный срок, право сохраняется лишь на другие продажи долей, но не на эту конкретную сделку. Иными словами, для начала течения срока использования законного права преимущественной покупки важен не факт «узнавания», а факт «уведомления» — причём именно нотариальное уведомление. Термин «уведомляется», используемый в статье, носит обязательный характер, а начало срока с «уведомления» чётко закреплено в следующем пункте статьи. Таким образом, если уведомление не было сделано, то основанием для начала срока исковой давности не может служить факт, что правообладатель якобы узнал о продаже другим способом. Даже если правообладатель узнал о продаже иным способом, срок не начинает течь.
Views: 0
