حق الأفضلية (الشفعة)

حق الأولوية

حق الأولوية هو حق ناشئ عن الملكية المشتركة للعقار، ويمنح الشركاء الآخرين الحق في شراء حصة أحد الشركاء التي يبيعها لطرف ثالث أو يقوم بأي تصرف يعادل البيع، ولهذا الحق أثر تجديدي. في القانون، تم تنظيم نوعين من حق الأولوية: أحدهما ناشئ عن القانون، والآخر ناشئ عن العقد.

حق الأولوية القانوني

حق الأولوية القانوني، وهو أحد أشكال التقييد غير المباشر على ملكية العقار، منظم في المواد 732-734 من القانون المدني التركي.

المادة 732 من القانون المدني التركي: في حالة بيع أحد الشركاء في الملكية المشتركة حصته في العقار كليًا أو جزئيًا لطرف ثالث، يمكن للشركاء الآخرين استخدام حق الأولوية.

كما يتضح من المادة القانونية ذات الصلة، لكي يتم استخدام حق الأولوية، يجب أولًا وجود عقار يخضع للملكية المشتركة، وقيام الشريك ببيع هذا العقار كليًا أو جزئيًا لطرف ثالث. أي أن اشتراك العقار في الملكية المشتركة هو شرط مسبق لاستخدام حق الأولوية، ولكن يمكن استخدام هذا الحق فقط في حالة البيع لشخص غير شريك (طرف ثالث). وبالتالي، إذا باع الشريك حصته لشريك آخر، فلا يمكن رفع دعوى.

كما هو مذكور صراحة في المادة القانونية ذات الصلة، يمكن استخدام حق الأولوية فقط من قبل الشركاء في العقار المشترك، ولا يمكن للأشخاص الذين لديهم حق شخصي أو حق عيني محدود على العقار استخدام هذا الحق.

ويتم استخدام هذا الحق فقط من خلال رفع دعوى ضد المشتري. لا يمكن رفع دعوى حق الأولوية ضد الشريك البائع، وإنما المدعى عليه في دعوى حق الأولوية هو الطرف الثالث الذي اشترى الحصة. وقد تم توضيح هذا في المادة 734 من القانون المدني التركي.

المادة 734 من القانون المدني التركي: يستخدم حق الأولوية عن طريق رفع دعوى ضد المشتري. يلتزم صاحب حق الأولوية بدفع ثمن الحصة وتكاليف التسجيل التي تقع على المشتري نقدًا إلى المكان الذي يحدده القاضي خلال المدة التي يحددها القاضي، وذلك قبل صدور قرار تسجيل الحصة باسمه.

لذلك، لاستخدام حق الأولوية القانوني، يجب تحقق الشروط التالية التي ذكرناها سابقًا: وجود عقار يخضع للملكية المشتركة، وأن يكون صاحب حق الأولوية شريكًا في ذلك العقار، وأن يتم بيع العقار لطرف ثالث غير الشركاء.

التنازل عن حق الشفعة

لاستخدام حق الشفعة، يجب ألا يكون صاحب حق الشفعة القانوني قد تنازل عن هذا الحق. يمكن التنازل عن حق الشفعة القانوني وهو منظم في المادة 733 من القانون المدني التركي.

المادة 733 من القانون المدني التركي: لا يمكن استخدام حق الشفعة في المبيعات التي تتم بالمزاد الجبري. يجب أن يتم التنازل عن حق الشفعة بشكل رسمي وأن يُسجل في سجل العقارات. التنازل عن حق الشفعة في صفقة بيع معينة يجب أن يكون مكتوبًا، ويمكن القيام به قبل أو بعد البيع. يُخطر البائع أو المشتري الشركاء الآخرين بالبيع عن طريق كاتب العدل. يسقط حق الشفعة بعد مرور ثلاثة أشهر من تاريخ إخطار صاحب الحق بالبيع، وفي كل الأحوال بعد مرور سنتين على البيع.

إذا كان التنازل يتعلق بجميع عمليات البيع بشكل عام وليس بصفقة واحدة فقط، يجب أن يكون التنازل رسميًا وأن يُسجل في السجل العقاري. أما إذا كان التنازل عن حق الشفعة يتعلق بصفقة بيع محددة فقط، يكفي أن يكون التنازل مكتوبًا بشكل عادي، ويمكن القيام به قبل أو بعد البيع.

الفترات الزمنية، المحكمة المختصة والولاية القضائية:

وفقًا للمادة 733 من القانون المدني التركي، يجب على الشريك البائع أو الطرف الثالث المشتري إبلاغ الشركاء الآخرين بالبيع عن طريق كاتب العدل. الإخطار عبر كاتب العدل هو التزام إلزامي على المشتري. إذا قام المشتري بالإخطار بطريقة غير كاتب العدل، يكون الإخطار غير صالح.

الفترات الزمنية المقررة لرفع الدعوى هي فترات سقوط الحق، فإذا تم الإخطار بواسطة كاتب العدل، يجب رفع الدعوى خلال ثلاثة أشهر، وإذا لم يتم الإخطار، يجب رفعها خلال سنتين من قبل صاحب الحق. ونظرًا لأنها فترات سقوط حق، فإن القاضي يأخذها بعين الاعتبار تلقائيًا، ولا يمكن رفع دعوى حق الشفعة بعد انتهاء هذه المدد.

المحكمة المختصة بنظر دعاوى حق الشفعة هي المحكمة الابتدائية المدنية، والمحكمة ذات الولاية القضائية هي المحكمة التي يقع فيها العقار.

حق الشفعة الناشئ عن العقد

حق الشفعة الناشئ عن العقد مُنظَّم في المادة 735 من القانون المدني التركي.
المادة 735 من القانون المدني التركي: حق الشفعة الناشئ عن العقد والمُسجَّل في سجل الملكية يمكن استخدامه ضد كل مالك وفقًا للمدة والشروط المحددة في التسجيل. إذا لم تُحدد الشروط في السجل، تُؤخذ شروط بيع العقار إلى طرف ثالث كأساس. ينتهي أثر التسجيل في جميع الأحوال بعد مرور عشر سنوات من تاريخ التسجيل. تُطبَّق أحكام استخدام والتنازل عن حق الشفعة القانوني أيضًا على حق الشفعة الناشئ عن العقد.

عقد الشفعة هو عقد يُبرم بين مالك العقار والشخص الممنوح له حق الشفعة، ويخضع للشكل الكتابي، ويمنح صاحب حق الشفعة أولوية شراء العقار في حال بيعه.

حق الشفعة الناشئ عن العقد يولد عند بيع العقار موضوع العقد. لكي يتم تسجيل حق الشفعة في السجل العقاري، يجب على الطرفين إبرام عقد مكتوب يتضمن تسجيل حق الشفعة في السجل العقاري مع عقد الشفعة نفسه. إذا تم تسجيل حق الشفعة في السجل العقاري وتم ذكر شرط خاص يتعلق بحق الشفعة في التسجيل، يُقال عندها إن حق الشفعة مؤهل (متميز)، أما إذا لم يتم ذكر شرط خاص عند التسجيل، فيُعتبر حق الشفعة عاديًا.
في حق الشفعة المؤهل، يمكن لصاحب حق الشفعة طلب تسجيل العقار باسمه فقط بعد استيفاء الشروط الخاصة المسجلة في السجل العقاري. أما في حق الشفعة العادي، فيمكن للدائن بالشفعة استخدام حقه من خلال استيفاء الشروط التي تم بموجبها نقل العقار إلى الطرف الثالث.
الحق المسجل في السجل العقاري يمكن استخدامه ضد كل مالك وفقًا لمدة وشروط التسجيل. وينتهي أثر التسجيل في جميع الأحوال بعد مرور عشر سنوات من تاريخ التسجيل.
إذا لم يتم تسجيل حق الشفعة في السجل العقاري، يمكن لصاحب حق الشفعة المطالبة بتعويض الأضرار التي لحقت به نتيجة انتقال العقار إلى طرف ثالث من المدين بالشفعة.

أحكام محكمة النقض المتعلقة بحق الشفعة (حق الأولوية)

قرار محكمة النقض، الدائرة السادسة المدنية، بتاريخ 04.04.2012، رقم الملف 2012/1226، رقم القرار 2012/5313
دعوى الشفعة (دعوى حق الشفعة)
حق الشفعة، وهو من القيود القانونية على ملكية العقار، يمنح الشركاء في الملكية المشتركة حق أولوية شراء الحصة التي يبيعها أحد الشركاء كليًا أو جزئيًا إلى شخص ثالث. كما يتضح من هذا التعريف، فإن حق رفع الدعوى يعود إلى الشريك. يظل حق الشفعة الناشئ عن الملكية المشتركة قائمًا فقط طالما استمرت الملكية المشتركة. يمكن استخدام حق الشفعة في العقارات الخاضعة للملكية المشتركة. وإذا انتهى وضع الشراكة في العقار لأي سبب من الأسباب، يسقط حق الشفعة.

قرار المحكمة العليا التركية، الدائرة المدنية الرابعة عشر، بتاريخ 05.12.2016، رقم الملف 2015/5781، رقم الحكم 2016/10044
دعوى الشفعة (دعوى حق الشفعة)
حق الشفعة هو حق يُمنح للشركاء في الملكية المشتركة للعقارات الخاضعة لأحكام الملكية المشتركة، حيث إذا باع أحد الشركاء حصته في العقار جزئياً أو كلياً لطرف ثالث، فإن باقي الشركاء يحق لهم أولوية شراء تلك الحصة المباعة. ينشأ هذا الحق بمجرد قيام علاقة الملكية المشتركة ويصبح قابلًا للممارسة عند إجراء البيع.

نصت المادة 732 من القانون المدني التركي رقم 4721 على أنه: «في حالة بيع أحد الشركاء حصته في العقار كلياً أو جزئياً لطرف ثالث، يمكن للشركاء الآخرين استخدام حق الشفعة». أما المادة 733 فقد نظمت قواعد حظر استخدام حق الشفعة، والتنازل عنه، والفترات التي تؤدي إلى سقوط الحق.

وبناءً عليه، يتم إبلاغ الشركاء الآخرين بالبيع عن طريق الكاتب العدل، سواء من قبل المشتري أو البائع. يسقط حق الشفعة إذا مرّ ثلاث أشهر من تاريخ إبلاغ صاحب الحق بالبيع، وبحد أقصى مرور سنتين من تاريخ البيع. وكما ورد في قرار المحكمة العليا المدنية رقم 2005/6-358-470 بتاريخ 21.09.2005، فإن القانون يخضع استخدام حق الشفعة لفترات سقوط الحق.

تبدأ فترة الثلاثة أشهر للسقوط من «تاريخ إبلاغ صاحب الحق ببيع الحصة»، كما هو واضح في نص المادة وأسبابها والمشروع لعام 1984. ويشترط أن يتم هذا الإبلاغ عبر الكاتب العدل. تبدأ فترة الثلاثة أشهر للسقوط اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ تبليغ الشريك بالبيع من قبل الكاتب العدل. أما فترة السنتين فتبدأ من اليوم التالي لتاريخ بيع الحصة.

إذا لم يستخدم الشريك حق الشفعة خلال هذه الفترات، يسقط حقه فقط بالنسبة لعملية بيع تلك الحصة المحددة، ولا يسقط حق الشفعة بالنسبة لبيع حصص أخرى.

وباختصار، القاعدة في بدء فترة استخدام حق الشفعة ليست متعلقة بـ«معرفة» صاحب الحق بالبيع، وإنما بـ«الإبلاغ» الرسمي عبر الكاتب العدل. عبارة «يُبلّغ» المستخدمة في نص المادة تدل على اليقين، وقد تم التأكيد بشكل صريح في الفقرة التالية أن الفترة تبدأ من «تاريخ الإبلاغ».

وبالتالي، لا يجوز بدء حساب فترة سقوط الحق بناءً على ادعاء أن صاحب الشفعة قد علم بالبيع بطريقة أخرى إذا لم يتم الإبلاغ الرسمي. كما أن علم صاحب الشفعة بالبيع بطريقة أخرى لا يترتب عليه بدء انقضاء المدة القانونية لاستخدام حقه.