ÖNALIM (ŞUF’A) HAKKI

Önalım Hakkı


Önalım hakkı paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması ya da satışa eş değer bir işlem yapması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikli olarak satın alma hakkı veren, yenilik doğurucu bir haktır. Biri yasal diğeri de sözleşmeden doğmak üzere kanunda iki türlü önalım hakkı düzenlenmiştir.

Yasal Önalım Hakkı


Taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden olan yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732-734 maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu m.732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
İlgili kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere önalım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın varlığı ve söz konusu taşınmazın kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satışı gerekmektedir. Yani taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması önalım hakkının kullanılabilmesi için bir ön şart olmakla birlikte söz konusu hakkın kullanılması ancak paydaş olmayan birine (üçüncü kişiye) yapılan satışta mümkün olacaktır. Dolayısıyla paydaşın payını bir başka paydaşa satması halinde dava açılamaz. Yine ilgili kanun maddesinde de açıkça belirtildiği üzere önalım hakkı herhangi bir kişi tarafından değil sadece söz konusu paylı mülkiyete tabi taşınmazın paydaşları tarafından kullanılabilir, bunun dışında söz konusu taşınmaz üzerinde şahsi bir hakkı bulunan ya da sınırlı ayni hakkı bulunan kişiler önalım hakkını kullanamaz. Bu hakkın kullanılması da ancak alıcıya karşı dava açılarak mümkündür. Önalım davası payını satan paydaşa karşı açılamaz, önalım davasında davalı payı satın alan üçüncü kişidir. Bu husus TMK m.734′ de de açıkça belirtilmiştir.
Türk Medeni Kanunu m.734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
O halde yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için yukarıda da bahsettiğimiz şu şartların gerçekleşmesi gerekir: Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması, önalım hakkı sahibinin söz konusu taşınmazda paylı malik olması ve taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması.


Önalım Hakkından Feragat


Önalım hakkının kullanılabilmesi için bir diğer şart yasal önalım hakkı sahibinin bu hakkından feragat etmemiş olmasıdır. Yasal önalım hakkından feragat mümkündür ve TMK m.733’de düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu m. 733- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Feragat tek bir hukuki işleme ilişkin değil de genel olarak tüm satış işlemlerine dair yapılacaksa resmi şekilde yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir. Ancak yalnızca belirli bir satış işlemine ilişkin önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilecekse, işlemin adi yazılı şekilde gerçekleştirilmesi yeterli olacaktır ve bu şekilde feragat satış öncesinde de sonrasında da yapılabilir.
Süreler, Görevli ve Yetkili Mahkeme
TMK m.733’e göre payını satan paydaş veya alıcı konumundaki üçüncü kişi bu satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmelidir. Noter aracılığıyla bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür. Alıcının söz konusu bildirim yükümlülüğünü noterden değil de başka bir şekilde yerine getirmesi durumunda yapılan bildirim geçersiz olur. Süreler hak düşürücü olmakla birlikte önalım hakkının kullanılabilmesi için alıcı tarafından noter aracılığıyla satışın bildirilmesi halinde 3 ay, bildirim yapılmaması halinde ise 2 yıl içerisinde hak sahibi tarafından dava açılmalıdır. Hak düşürücü nitelikte olduğu için bu süreler hakim tarafından resen dikkate alınır ve süreler geçtikten sonra önalım davası açılması mümkün değildir. Önalım davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı


Sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu madde 735’de düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu m. 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

Önalım sözleşmesi, yazılı şekle tabi olmakla birlikte, taşınmaz maliki ile önalım hakkı tanınacak kişi arasında akdedilen ve önalım hakkı sahibine o taşınmazın satılması halinde taşınmazı öncelikle satın alma yetkisini veren bir sözleşmedir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, sözleşmeye konu olan taşınmazın satılması ile doğar. Önalım hakkının tapuya şerh edilebilmesi için önalım sözleşmesiyle birlikte taraflar önalım hakkının tapuya şerhini içerir yazılı bir sözleşme yapmak zorundadırlar. Önalım hakkı eğer tapuya şerh edildiyse ve şerhte önalım hakkına ilişkin özel bir şart belirtildiyse bu durumda nitelikli önalım hakkından, eğer tapuya şerh edilirken özel bir şart belirtilmediyse bu durumda da olağan önalım hakkından söz edilir. Nitelikli önalım hakkında önalım hakkı sahibi, taşınmazın kendi adına tescilini ancak tapuya şerh edilmiş özel şartların yerine getirilmesi suretiyle isteyebilir. Olağan önalım hakkında ise önalım alacaklısı taşınmaz üçüncü kişiye hangi şartlarla devredildiyse o şartları yerine getirerek önalım hakkını kullanabilir. Tapu kütüğüne şerh verilen önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Eğer önalım hakkı tapuya şerh edilmemişse önalım hakkı sahibi taşınmazın üçüncü kişiye geçmesi sonucu uğradığı zararların tazminini önalım borçlusundan talep edebilir.

Konuyla İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.04.2012 tarih, 2012/1226 E., 2012/5313 K. Sayılı kararı
Önalım Davası (Şufa Davası)

Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarından olan önalım hakkı, paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü şahsa sat­ması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Önalım hakkının açıklanan bu tarifinden anlaşılacağı üzere dava hakkı paydaşa aittir. Paylı mülkiyet nedeniyle doğan önalım hakkı ancak paylı mülkiyet devam ettiği sürece mevcuttur. Önalım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Taşınmazın paylık durumunun herhangi bir ne­denle sona ermesi halinde önalım hakkı düşer.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 05.12.2016 tarih, 2015/5781 E. 2016/10044 K. Sayılı kararı
Önalım Davası (Şufa Davası)

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet İlişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Madde 733. İse önalım hakkını kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre ile ilgili düzenleme getirilmiştir. Buna göre, yapılan satış; alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Yargıtay HGK’nın 2005/6-358-470 sayı ve 21.09.2005 günlü kararında da belirtildiği üzere; kanun önalım hakkının kullanılmasını hak düşürücü sürelere tabi tutmaktadır. Üç aylık hak düşürücü süre; madde metninde, gerekçede, 1984 tasarısının gerekçesinde de açıkça yer verildiği üzere “pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten” itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de kanunda özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir. İki yıllık süre ise, yapılan pay satış tarihini izleyen günden başlar. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez. Kısacası, yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda kural; “öğrenme” olgusu değil “bildirim” olgusu söz konusudur. Bu bildirimde herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Madde metninde “bildirilir” şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin “bildirimden” başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.

Views: 5