Die fristlose Räumung wegen Zahlungsverzugs – ein in der Praxis häufig anzutreffender Räumungsgrund (Beispiel Nr. 13) – ist ein Verfahren zur Räumung des Mietobjekts durch den Mieter, der die Mietzahlungen nicht leistet, sowie zur Eintreibung der ausstehenden Mietbeträge.
Grundsätzlich kann der Vermieter, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät, im Wege der allgemeinen Zwangsvollstreckung ein formloses Mahnverfahren gegen den Mieter als Schuldner einleiten, um die fällige Miete einzutreiben. In diesem Fall wird jedoch lediglich der rückständige Mietbetrag vollstreckt. Möchte der Vermieter jedoch zugleich wegen der rückständigen Miete die Räumung des Mieters erreichen, kann er sich gemäß den Artikeln 269 bis 269/d des türkischen Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes (İcra ve İflas Kanunu) auf das Verfahren der formlosen Räumung berufen.
Das Vollstreckungsverfahren wegen Nichtzahlung der Miete im Wege der formlosen Räumung verläuft im Wesentlichen parallel zum allgemeinen Verfahren der Zwangsvollstreckung. Das Verfahren beginnt mit einem Vollstreckungsantrag, woraufhin ein Zahlungsbefehl an den Mieter-Schuldner ergeht. Je nachdem, ob der Zahlungsbefehl angefochten wird oder nicht, wird das Verfahren rechtskräftig. Anschließend folgen die Phasen der Pfändung, des Verkaufs und der Auszahlung. Der wesentliche Punkt hierbei ist jedoch, dass nach Rechtskraft des Verfahrens sowohl das Verfahren zur Eintreibung der Geldforderung als auch das Räumungsverfahren gleichzeitig durchgeführt werden. Die Räumung und die Beitreibung der Mietrückstände erfolgen also parallel.
Für einen Räumungsantrag auf diesem Wege ist das Vorliegen eines schriftlichen Mietvertrags sowie dessen Beifügung zum Vollstreckungsantrag zwar nicht zwingend erforderlich, aber aus Beweisgründen durchaus vorteilhaft.
Erstellung des Vollstreckungsantrags
In diesem Vollstreckungsverfahren entspricht der Vollstreckungsantrag weitgehend dem Verfahren der allgemeinen Zwangsvollstreckung. Wie auch in Artikel 58 des türkischen Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İcra ve İflas Kanunu) vorgesehen, wird der Vollstreckungsantrag (Formular Nr. 1) ausgefüllt und bei der Vollstreckungsbehörde eingereicht. Wenn im Antrag mehrere Vermieter beteiligt sind oder mehrere Mieter als Schuldner in Betracht kommen, müssen alle Parteien im betreffenden Antrag angegeben werden.
Als zu vollstreckende Forderung sind die fälligen Mietzinsbeträge anzugeben. Das Mietverhältnis sowie – falls vorhanden – der schriftliche Mietvertrag sind als Grundlage der Forderung zu benennen. Der Vermieter kann mit diesem Verfahren zwei verschiedene Forderungen stellen: Erstens die Räumung der vermieteten Immobilie durch den Mieter und zweitens die Zahlung der fälligen Mietzinsbeträge. Damit wird der Räumungsantrag mit dem allgemeinen Zwangsvollstreckungsverfahren kombiniert.
Wie bereits oben erwähnt, ist das Vorliegen eines schriftlichen Mietvertrags für dieses Verfahren nicht zwingend erforderlich, jedoch ist es aus Beweisgründen und zur Erleichterung im Einspruchsverfahren von Vorteil, wenn ein solcher Mietvertrag dem Vollstreckungsantrag beigefügt wird.
Zahlungsbefehl
Nach der Erstellung des Vollstreckungsantrags besteht der nächste Schritt darin, dass das Vollstreckungsamt dem Mieter einen Zahlungsbefehl zustellt. Der hier ausgestellte Zahlungsbefehl unterscheidet sich jedoch vom Zahlungsbefehl im allgemeinen Zwangsvollstreckungsverfahren, da er auch einen Räumungsantrag enthält.
Dementsprechend wird dem Mieter mitgeteilt, dass die im Zahlungsbefehl genannte Schuld innerhalb der im türkischen Obligationenrecht festgelegten Fristen zu begleichen ist: innerhalb von 10 Tagen bei einfachen Mietverträgen, innerhalb von 30 Tagen bei Wohn- und Geschäftsraummietverträgen mit Dach und innerhalb von 60 Tagen bei Mietverträgen über Produkte. Falls der Mieter Einwände gegen einen Teil oder die gesamte Schuld oder gegen das eingeleitete Vollstreckungsverfahren hat, kann er innerhalb von 7 Tagen ab Zustellung des Zahlungsbefehls unter Angabe von Gründen Widerspruch einlegen. Erfolgt kein Widerspruch innerhalb dieser Frist oder zahlt der Mieter die Miete nicht innerhalb der je nach Miettyp vorgeschriebenen Frist, wird ihm mitgeteilt, dass der Vermieter beim Vollstreckungsgericht einen Antrag auf Räumung sowie auf Pfändung der ausstehenden Mietbeträge stellen kann.
Wenn gegen den Zahlungsbefehl kein Widerspruch eingelegt wird oder ein eingelegter Widerspruch aufgehoben wird, wird das Vollstreckungsverfahren rechtskräftig. Möchte der Schuldner nach Eintritt der Rechtskraft seine auf dem Mietverhältnis beruhende Schuld begleichen, gelten folgende Zahlungsfristen: 30 Tage bei Wohn- und Geschäftsraummietverträgen mit Dach, 10 Tage bei anderen Mietverträgen und 60 Tage bei Pachtverträgen über Produkte.
Hat der Mieter im Rahmen eines Wohn- oder Geschäftsraummietvertrags unbezahlte Mietforderungen oder Nebenkostenschulden und erfolgt keine Zahlung innerhalb der genannten 30-Tage-Frist – selbst wenn die Zahlung nach Ablauf dieser Frist geleistet wird – gilt dies weiterhin als verspätete Zahlung. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, eine Räumungsklage zu erheben und die Räumung des Mieters zu verlangen.
Wenn der Schuldner innerhalb der gesetzlich festgelegten Zahlungsfristen keine Zahlung für die aus dem Mietverhältnis resultierende Schuld leistet, kann der Gläubiger (Vermieter) beim Vollstreckungsamt die Pfändung des vorhandenen Vermögens des Schuldners beantragen. Zudem muss innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der gesetzlich festgelegten Frist zur Zahlung und sofern kein Widerspruch gegen den Zahlungsbefehl eingelegt oder ein Widerspruch aufgehoben wurde, beim Vollstreckungsgericht ein Antrag auf Räumung gestellt werden. Das bedeutet, dass sowohl die Pfändung als auch der Antrag auf Räumung parallel betrieben werden müssen. Ohne eine entsprechende Entscheidung des Vollstreckungsgerichts ist das Vollstreckungsamt nicht befugt, die Räumung durchzuführen.
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