عدم دفع قيمة الإيجار يؤدي إلى الإخلاء بدون حكم قضائي

في الممارسة العملية، من الأسباب الشائعة للإخلاء هو الإخلاء بسبب تخلف المستأجر عن دفع الإيجار (مثال رقم 13)، وهذا الإجراء مخصص لإخلاء المستأجر الذي لم يدفع قيمة الإيجار ولمطالبة بتحصيل مبالغ الإيجار غير المدفوعة.

في الأساس، إذا تخلف المستأجر عن دفع الإيجار، يمكن للمالك أن يقوم بمتابعة تنفيذية بدون حكم قضائي ضد المستأجر للحصول على مستحقات الإيجار عن طريق الحجز التنفيذي العام باعتباره دائنًا. ولكن في هذه الحالة، يتم تحصيل قيمة الإيجار فقط. أما إذا رغب المالك في إخلاء المستأجر أيضًا بسبب عدم دفع الإيجار، فيمكنه اللجوء إلى إجراء الإخلاء بدون حكم الذي ينص عليه القانون رقم 269-269/د من قانون التنفيذ والإفلاس.

إجراءات المتابعة في حالة الإخلاء بدون حكم بسبب عدم دفع الإيجار تتوازى مع إجراءات المتابعة عبر الحجز التنفيذي العام. تبدأ هذه المتابعة بطلب متابعة، ويتم على أساسه إصدار أمر دفع يُرسل إلى المستأجر-المدين. يتم تأكيد المتابعة حسب اعتراض أو عدم اعتراض المستأجر على أمر الدفع. بعدها تبدأ مراحل الحجز والبيع وتسديد الأموال. لكن يجب الانتباه إلى أن في هذا الإجراء، بعد تأكيد المتابعة، يتم تنفيذ الحجز بغرض تحصيل الدين المالي بالتزامن مع تطبيق إجراءات الإخلاء بهدف إخلاء المستأجر. يتم تنفيذ إجراءات الإخلاء وتحصيل الإيجار في الوقت ذاته.

للطلب بالإخلاء بهذا الإجراء، وجود عقد إيجار مكتوب ليس شرطًا إلزاميًا لإرفاقه بطلب المتابعة، ولكن وجود عقد مكتوب سيكون مفيدًا كدليل في الإثبات.

إصدار طلب التنفيذ

في هذا الطريق التنفيذي، طلب التنفيذ يتوازى مع إجراءات التنفيذ عن طريق الحجز العام. كما هو مذكور في المادة 58 من قانون التنفيذ والإفلاس، يتم تعبئة طلب التنفيذ (النموذج رقم 1) وتقديمه إلى دائرة التنفيذ. إذا كان هناك أكثر من مؤجر في طلب التنفيذ، أو أكثر من مستأجر كمدين، يجب ذكر جميعهم في طلب التنفيذ المعني.

يجب توضيح مبالغ الإيجار المستحقة كدين في طلب التنفيذ. يُذكر علاقة الإيجار وعقد الإيجار المكتوب إن وُجد كسبب للدين. يمكن للمؤجر من خلال هذا الطريق تقديم طلبين مختلفين؛ الأول هو إخلاء المستأجر للعقار، والثاني هو تحصيل مبالغ الإيجار المستحقة. بهذا المعنى، يجمع المؤجر بين طلب الإخلاء وطلب التنفيذ عن طريق الحجز العام.

كما ذكرنا أعلاه، لا يلزم وجود عقد إيجار مكتوب لتقديم طلب الإخلاء وتحصيل مبالغ الإيجار من خلال هذا الطريق. ومع ذلك، يُفضَّل إرفاق عقد الإيجار المكتوب مع طلب التنفيذ، إذا كان موجودًا، لما له من فائدة في مراحل الاعتراض ولتسهيل الإثبات.

أمر الدفع

المرحلة التالية بعد إعداد طلب التنفيذ هي إرسال أمر دفع إلى المستأجر من قبل مكتب التنفيذ. ومع ذلك، يختلف أمر الدفع الصادر هنا عن أمر الدفع الذي يُصدر في مسار التنفيذ عن طريق الحجز العام، حيث يتضمن أيضًا طلب الإخلاء.

وبناءً عليه، يُطلب من المستأجر دفع الدين موضوع التنفيذ خلال المدد المحددة في القانون التركي للالتزامات؛ حيث يُمنح 10 أيام للإيجارات العادية، و30 يومًا لإيجارات المساكن وأماكن العمل المغطاة، و60 يومًا لإيجارات المنتجات. إذا كان لدى المستأجر اعتراض على جزء أو كل الدين، أو على متابعة الدائن، يمكنه تقديم اعتراض مسبب خلال 7 أيام من تاريخ تبليغ أمر الدفع. وإذا لم يعترض المستأجر-المدين خلال المهلة المحددة 7 أيام أو لم يدفع إيجار العقار ضمن المدة المحددة حسب نوع الإيجار، يُنبه أن بإمكان المؤجر طلب الإخلاء والحجز على إيجارات غير مدفوعة من محكمة التنفيذ.

في حال عدم الاعتراض على أمر الدفع أو رفض الاعتراض، يصبح التنفيذ نهائيًا. بعد تثبيت التنفيذ، إذا رغب المدين في سداد دينه المستند إلى علاقة الإيجار، فتم تحديد فترة سداد مدتها 30 يومًا للمساكن وأماكن العمل المغطاة، و10 أيام لباقي عقود الإيجار، و60 يومًا لإيجارات المنتجات.

فيما يتعلق بإيجارات المساكن وأماكن العمل، إذا كان لدى المستأجر دين إيجار غير مدفوع أو دين مصاريف إضافية، ولم يتم السداد خلال فترة الـ30 يومًا، أو حتى إذا تم السداد بعد انقضاء هذه المدة، وبما أن السداد لم يتم في الوقت المحدد، يحق للمؤجر رفع دعوى إخلاء لإخلاء المستأجر.

إذا لم يقم المدين بالسداد ضمن فترات السداد المنصوص عليها في القانون، يمكن للدائن-المؤجر طلب الحجز على ممتلكات المدين الموجودة من مكتب التنفيذ. بالإضافة إلى ذلك، يجب تقديم طلب إخلاء المستأجر الذي لم يعترض على أمر الدفع أو تم رفض اعتراضه خلال 6 أشهر من انتهاء مدة الإنذار المنصوص عليها في القانون لدى محكمة التنفيذ. بمعنى أنه سيتم طلب الحجز والإخلاء معًا. ولا يملك مكتب التنفيذ سلطة تنفيذ الإخلاء إلا بعد صدور حكم من محكمة التنفيذ بهذا الشأن.