Bauvertrag gegen Wohnungsüberlassung

Der Vertrag über Bauleistungen gegen Wohnungsüberlassung ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Dieser Vertrag entsteht in seiner Form durch die Verbindung eines Immobilien-Kaufversprechens und eines Werkvertrags. Während die Parteien zur Übergabe des Grundstücks einen Kaufversprechenvertrag über die Immobilie abschließen, entsteht mit der Fertigstellung und Übergabe des Hauses durch den Bauunternehmer der Werkvertrag. Da der Vertrag über Bauleistungen gegen Wohnungsüberlassung Elemente beider Verträge enthält, werden bei Streitigkeiten die gesetzlichen Bestimmungen beider Verträge entsprechend angewandt.

Die Bestandteile des Bauvertrags gegen Wohnungsüberlassung

Es handelt sich um einen einvernehmlichen Vertrag, der aufgrund der Übereinstimmung beider Parteien zustande kommt. Daher muss ein Nachweis für die Einigung der Parteien vorliegen.
Der Grundstückseigentümer muss sich verpflichten, seinen Grundstücksanteil zu übertragen und damit eine Leistungspflicht eingehen.
Der Auftragnehmer muss sich im Gegenzug verpflichten, den übertragenen Grundstücksanteil durch den Bau zu erfüllen.

Während die Werkvertragsbedingung, die eine der Verträge bildet, die den Bauvertrag gegen Wohnungsüberlassung ausmacht, keiner Formvorschrift unterliegt, ist der Vertrag über den Grundstücksverkauf unter Eigentumsvorbehalt notariell beurkundungspflichtig. Der Bauvertrag gegen Wohnungsüberlassung unterliegt somit der notariellen Schriftform. Leistungen, die bei einem formmangelhaften Bauvertrag gegen Wohnungsüberlassung ohne Kenntnis der Formmängel erbracht wurden, können aufgrund der Vorschriften über ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden.

In der Entscheidung des 15. Zivilsenats des Kassationshofs mit dem Aktenzeichen 2012/2737 Hauptsache und 2012/4540 Urteil heißt es;

„Da Kat-gegen-Bau-Verträge auch die Übertragung von Grundstücksanteilen umfassen, ist ihre Beurkundung beim Notar oder die Eintragung im Grundbuch erforderlich, ebenso wie ihre Kündigung durch Gerichtsbeschluss. Eine Ausnahme von der Notwendigkeit der gerichtlichen Kündigung besteht nur, wenn die Parteien sich einvernehmlich auf die Kündigung des Vertrags einigen.“

In Fällen, in denen die Bauphase größtenteils abgeschlossen ist oder der Abriss den Auftragnehmer in unverhältnismäßiger Weise benachteiligen würde, ist es nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zulässig, die Kündigung des Vertrags mit dem Argument des Fehlens der Formerfordernisse geltend zu machen.

Die Verpflichtungen der Parteien im Werkvertrag gegen Grundstücksüberlassung

Der Grundstückseigentümer ist verpflichtet, das Grundstück mängelfrei zu übergeben. Außerdem muss er die Übertragung des Grundstücks zum vereinbarten Zeitpunkt erfüllen.

Der Bauunternehmer ist im Rahmen seiner Sorgfalts- und Treuepflicht verpflichtet, das Bauwerk zum vereinbarten Termin fertigzustellen und seine Leistung zu erbringen. Die Verantwortung für die Bau- und Genehmigungsverfahren liegt ebenfalls beim Bauunternehmer. Die Haftung für Mängel obliegt ebenfalls dem Bauunternehmer. Der Auftraggeber kann seine Rechte aus dem Werkvertrag bezüglich Mängeln auch im Werkvertrag gegen Grundstücksüberlassung geltend machen.

Kündigung im Werkvertrag gegen Grundstücksüberlassung

1- Eine Kündigung ist bei Übereinstimmung der Parteien möglich.
2- Wenn die im Vertrag festgelegten Bedingungen nicht erfüllt werden, zum Beispiel wenn das Bauwerk bis zum festgelegten Termin nicht fertiggestellt wird, und keine sonstigen Gründe wie höhere Gewalt vorliegen, kann der Grundstückseigentümer vom Vertrag zurücktreten.
3- Im Falle von Insolvenz oder Tod endet der Vertrag. Die Erben oder Vertreter können jedoch entscheiden, den Vertrag fortzusetzen.
4- In Fällen mit gesetzlicher Grundlage wie Bebauung oder Enteignung ist eine Kündigung des Vertrags möglich.

Zuständiges Gericht

Bei Streitigkeiten, die aus Kat-gegen-Bau-Verträgen entstehen, sind die Zivilgerichte am Ort des Grundstücks zuständig, und diese Zuständigkeitsregelung ist verbindlich.

Hinsichtlich Schadenersatzklagen, die von Dritten ausschließlich gegen den Bauunternehmer gerichtet werden, vertreten wir die Auffassung, dass bei Vorliegen aller weiteren Voraussetzungen gemäß dem Gesetz Nr. 6502 zum Schutz der Verbraucher die Verbraucherschutzgerichte zuständig sein sollten.

Vertragsstrafe aus dem Kat-gegen-Bau-Vertrag

Sofern im Vertrag vorgesehen, wird eine Vertragsstrafe für den Fall festgelegt, dass der Bauunternehmer oder der Grundstückseigentümer in bestimmten Situationen eine Strafzahlung leisten muss. Beispielhaft sind die Beträge, die der Bauunternehmer bei nicht fristgerechter Fertigstellung oder der Grundstückseigentümer bei unrechtmäßiger Rücktritt vom Vertrag zu zahlen hat. Wird im Vertrag nichts geregelt, ist die Geltendmachung einer Vertragsstrafe nicht möglich. Wichtig ist auch die Regel, dass bei Eintritt der Vertragsstrafe kein Verschulden der Parteien vorliegen muss.

Relevante Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs

Zivilsenat, Aktenzeichen 2021/787 E., Urteil 2021/3707 K.

Bauvertrag gegen Wohnungsanteile
Das Gericht hat die Klage unter der Begründung angenommen, dass die Übertragung des Anteils an dem streitgegenständlichen Grundstück mit der Flurstücknummer 6576, Parzelle 1, von … an … nicht den Vertragsbestimmungen entspricht, und hat die Anfechtung des Grundbucheintrags zugunsten von … sowie die Umschreibung auf den Namen von … angeordnet; das Urteil wurde von den Parteien angefochten.

Tatsächlich geht aus den vorgelegten Aufzeichnungen und Dokumenten hervor, dass aus dem zwischen den Parteien am 17.04.2009 geschlossenen Vertrag mit dem Titel „Bauvertrag in Form einer Regelung, Haftungsübertragung und Treuhandschaft“ als Sicherheit für die Verpflichtungen des Klägers der Anteil von 80/500 am Grundstück mit der Flurstücknummer 6576, Parzelle 1, zugunsten des als Treuhänder im genannten Vertrag benannten Beklagten … auf den Kläger übertragen wurde und dieser Anteil wiederum von … auf den weiteren Beklagten … übertragen wurde.

Es sei gleich darauf hingewiesen, dass zur Lösung des Streitfalls zunächst zu klären ist, ob der Kläger … seine Verpflichtungen im Rahmen der in dem Vertrag vom 17.04.2009 genannten Bauverträge gegen Wohnungsanteile erfüllt hat.

Allerdings ist es dem Gericht nicht möglich zu sagen, dass eine ausreichende Ermittlung und Prüfung in dieser Hinsicht vorgenommen wurde.

Daher ist zu untersuchen, ob der Kläger seine oben genannten Verpflichtungen erfüllt hat – sowohl in den zwischen den Parteien bestehenden, aus dem Vertrag vom 17.04.2009 resultierenden und noch laufenden oder abgeschlossenen Verfahren als auch durch Ortsbesichtigung und Gutachten. Anschließend sind alle Beweise gemeinsam zu würdigen und unter Beachtung von Artikel 26 der Zivilprozessordnung (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK Nr. 6100) entsprechend zu entscheiden. Es ist nicht korrekt, mit unzureichender Ermittlung ein Urteil in der vorliegenden Form zu fällen.

Da die Berufung der Parteien aus den genannten Gründen begründet ist, wird ihr stattgegeben und das Urteil gemäß Artikel 428 der Zivilprozessordnung 1086 (unter Verweis auf den vorläufigen Artikel 3 der HMK Nr. 6100) aufgehoben. Die im Voraus gezahlte Gebühr ist an den Berufungskläger zurückzuzahlen. Die Entscheidung erfolgte am 05.07.2021 einstimmig.

Rechtsabteilung 2020/1504 E., 2021/3156 K.

Baurechtsvertrag gegen Eigentumsübertragung
Der Klägervertreter führt in der Hauptklageschrift zusammengefasst aus: Die Beklagten …, …, …, …, …, …, … und … seien Vorstandsmitglieder der Klägergenossenschaft, und die Beklagtenfirma sei der Bauunternehmer des Bauvorhabens. …, …, … und A… seien als Baukontrollingenieure tätig gewesen. Die Bauarbeiten der Genossenschaft hätten unterhalb der öffentlichen Einheitspreise um 20 % vergeben werden können, jedoch seien die Arbeiten widerrechtlich an die Beklagte Miran İnşaat San. Tic. Ltd. Şti mit den öffentlichen Einheitspreisen plus 5 % Gewinn vergeben worden. Die Vorstandsmitglieder hätten diesen Beschluss nicht der Generalversammlung vorgelegt. Im Hinblick auf den entstandenen Schaden und unter Vorbehalt weiterer Ansprüche wird die Zahlung von 25.000,00 TL gefordert.
Obwohl im genehmigten Architekturprojekt die Betonklasse BS 18 vorgesehen sei, sei tatsächlich Beton der Klasse BS 14 verwendet worden. Es fehle an den für den Bau erforderlichen tragenden Bewehrungen, Stützpfeiler seien nicht eingebaut worden, und zusätzliche Bewehrungen seien an den Trägern nicht angebracht worden. Wegen dieser mangelhaften Ausführung wird vorläufig ein Schadenersatz in Höhe von 20.000,00 TL geltend gemacht.
Die Beklagte habe durch Zusatzverträge mit Dritten Arbeiten, die sie übernommen habe, von diesen durchführen lassen, wodurch die Genossenschaft geschädigt worden sei. Vorläufig wird dafür ein Betrag von 20.000,00 TL verlangt.
Aufgrund von vertragswidrigen Preisgestaltungen werden vorläufig 10.000,00 TL geltend gemacht.
Wegen der nicht fristgerechten Übergabe des Bauwerks innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist von 48 Monaten wird eine Verzugsentschädigung in Höhe von 10.000,00 TL beansprucht.
Insgesamt wird die Einziehung von 100.000,00 TL von den Beklagten verlangt.

Der Klägervertreter in der verbundenen Klage führt zusammengefasst aus: Die beklagte Bauunternehmung stehe in einer Interessensgemeinschaft mit den vorherigen Geschäftsführern, und die 21 Schecks mit einem Gesamtbetrag von 1.050.000 TL, die als Grundlage für die Vollstreckungsakten Nr. 2006/5100 und 2006/6265 des 2. Vollstreckungsamts Bursa dienten, trügen die Unterschriften der früheren Geschäftsführer Sinan Kalıpçıoğlu und Kenan Oluklu. Diese Schecks seien jedoch nicht von den aktuellen Vertretern der Genossenschaft unterschrieben worden. Zum Zeitpunkt der Ausstellung der Schecks seien die Klägervertreter der Genossenschaft …, … und … gewesen. Es liege weder ein Beschluss des Verwaltungsrats noch der Generalversammlung vor, der die Übergabe dieser Schecks an die beklagte Firma genehmige. Die beklagte Partei habe durch Zusammenarbeit mit den früheren Geschäftsführern den Kläger geschädigt. Die Schecks seien nicht als Gegenleistung für Leistungen ausgestellt worden. Daher werde beantragt, festzustellen, dass die Klägergenossenschaft gegenüber der beklagten Firma für die 21 Schecks im Gesamtwert von 1.050.000,00 TL nicht als Schuldnerin zu betrachten sei.

Die Beklagtenvertreter haben in ihren Erwiderungen zusammengefasst die Abweisung der Haupt- und der verbundenen Klage beantragt.

Das Gericht hat nach Prüfung der Behauptungen, Verteidigungen, des angenommenen Sachverständigengutachtens und des gesamten Akteninhalts entschieden: Die Hauptklage wird teilweise stattgegeben, die Klage gegen die Beklagten … und … wird gemäß § 150 Abs. 5 der Zivilprozessordnung (HMK) als nicht erhoben angesehen, und die verbundene Klage wird angenommen.

Es wurde festgestellt, dass das Urteil durch den Kläger (Genossenschaft), die Beklagten (Bauunternehmen), Sinan Kalıpçıoğlu, …, sowie die Erben …, …, … und … im Berufungsverfahren angefochten wurde und dass der Senat mit dem Beschluss Nr. 2019/735 (Aktenzeichen) – 2019/4837 (Entscheidungsnummer) vom 26.11.2019 das Urteil bestätigt hat.

Gegen den Beschluss unseres Senats zur Bestätigung haben die Beklagten der Haupt- und der verbundenen Klage, das Bauunternehmen Miran İnşaat San. Tic. Ltd. Şti sowie die Beklagten der Hauptklage Sinan Kalıpçıoğlu, …, die Erben von …, …, …, … und … den Antrag auf Entscheidungsergänzung (Rechtsmittel der Entscheidungskorrektur) eingelegt.

Gemäß Artikel 27 der Zivilprozessordnung Nr. 6100 über das rechtliche Gehör haben die Parteien des Verfahrens das Recht auf rechtliches Gehör in Bezug auf ihre Rechte. Dieses Recht umfasst auch das Recht, über den Verfahrensstand informiert zu sein. Grundsätzlich darf der Richter im streitigen Verfahren, bei dem eine mündliche Verhandlung erforderlich ist, sein Urteil nicht fällen, ohne die Parteien anzuhören oder sie in gesetzlich vorgeschriebener Weise zur Stellungnahme zu den Behauptungen und Verteidigungen einzuladen, außer in den gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen.

Das Recht auf rechtliches Gehör erfordert, dass ein Urteil nicht ergehen darf, ohne die Parteien zur Verhandlung eingeladen zu haben. Dies ist eine natürliche Konsequenz des in Artikel 36 der Verfassung geregelten Rechts auf Äußerung von Behauptungen und Verteidigung. Gleichzeitig ist es ein wesentlicher Bestandteil des in Artikel 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention verankerten Rechts auf ein faires Verfahren. Tatsächlich ist es, wie in Artikel 36 der türkischen Verfassung und Artikel 27 der Zivilprozessordnung Nr. 6100 ausdrücklich festgelegt, nicht möglich, ein Urteil zu fällen, wenn die beklagte Partei vom Gericht nicht ordnungsgemäß und gesetzeskonform zur Anhörung und zur Verteidigung geladen wurde.

Was unseren konkreten Streitfall betrifft: Im Hauptverfahren gab der Klägervertreter in der Klageschrift an, die Adresse des Beklagten … sei „İnönü Caddesi, Kardeşler İşhanı, Kat: 1 No: 1 Bursa“. Da die an diese Adresse versandte Klageschrift ohne Zustellung zurückkam, reichte der Klägervertreter am 13.04.2007 ein Schreiben ein, in dem die Adresse des Beklagten mit „Dikkaldırım Caddesi, Düzgün Apt. No: 92 Osmangazi“ angegeben wurde. Die an diese Adresse zugestellte Klageschrift wurde ordnungsgemäß zugestellt. Der Gutachtenbericht vom 16.06.2016 wurde jedoch nicht an diese Adresse, sondern an die in der Klageschrift angegebene und zurückgekommene Adresse zugestellt. Nach Rücksendung ohne Zustellung wurde der Bericht gemäß Artikel 35 des Zustellungsgesetzes an die genannte Adresse zugestellt. Ebenso wurde der Gutachtenbericht vom 25.09.2017, die ausführliche Entscheidung, das Berufungsschreiben sowie der Bestätigungsbeschluss unseres Senats vom Gericht versehentlich an die in der Klageschrift angegebene und nicht zustellbare Adresse zugestellt, wiederum gemäß Artikel 35 des Zustellungsgesetzes.

Ebenso gab der Klägervertreter im Hauptverfahren in der Klageschrift die Adresse des Beklagten … als „Yıldırım Mah. Karadavut Cad. No: 46, D: 13 Bursa“ an. Da die an diese Adresse zugestellte Klageschrift ohne Zustellung zurückkam, reichte der Klägervertreter am 13.04.2007 ein Schreiben ein, in dem die Adresse des Beklagten mit „Yalova Yolu, Buttim İş Merkezi, Kat: 5, No: 1402 Osmangazi/Bursa“ angegeben wurde. Die an diese Adresse zugestellte Klageschrift wurde ordnungsgemäß zugestellt. Der Gutachtenbericht vom 16.06.2016 wurde jedoch irrtümlich an die in der Klageschrift angegebene und zurückgekommene Adresse zugestellt. Nachdem der Bericht ohne Zustellung zurückkam, wurde er gemäß Artikel 35 des Zustellungsgesetzes an die genannte Adresse zugestellt. Ebenso wurden der Gutachtenbericht vom 25.09.2017, die ausführliche Entscheidung, das Berufungsschreiben sowie der Bestätigungsbeschluss unseres Senats vom Gericht an dieselbe Adresse gemäß Artikel 35 zugestellt.

Dabei hätte die Zustellung an die von dem Klägervertreter im Schreiben vom 13.04.2017 angegebenen und an welche die Klageschrift ordnungsgemäß zugestellt wurde, Adressen der Beklagten … und … erfolgen müssen. Stattdessen wurden die Sachverständigengutachten, das begründete Urteil, die Berufungsschrift und der Bestätigungsbeschluss unseres Senats gemäß Artikel 35 des Zustellungsgesetzes an die in der Klageschrift angegebenen, jedoch nicht ordnungsgemäß zugestellten Adressen der Beklagten zugestellt. Dass das Verfahren in Abwesenheit der Beklagten durchgeführt wurde und deren Recht auf rechtliches Gehör verletzt wurde, war rechtsfehlerhaft. Das Urteil des Gerichts hätte daher aufgehoben werden müssen. Da dies bei der damaligen Prüfung irrtümlich übersehen wurde und das Urteil bestätigt wurde, wurde nunmehr im Rahmen der erneuten Prüfung festgestellt, dass dem Antrag der Beklagten auf Entscheidungskorrektur stattzugeben ist.

ERGEBNIS: Aus den oben dargelegten Gründen wird den Entscheidungskorrekturanträgen der Beklagten … und … stattgegeben, der Bestätigungsbeschluss unseres Senats vom 26.11.2019, Az. 2019/735 – 2019/4837 wird aufgehoben, und das Urteil des erstinstanzlichen Gerichts zum Vorteil der Beklagten … und … AUFGEHOBEN.