ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬСТВА ВЗАМЕН НА ДОЛЮ В НЕДВИЖИМОСТИ

Договор строительства взамен на долю в недвижимости прямо не предусмотрен в законодательстве. По своей форме он представляет собой комбинацию договора предварительной продажи недвижимости и договора подряда. При передаче земельного участка между сторонами заключается договор предварительной продажи недвижимости, а с выполнением подрядчиком обязательства по строительству и передаче жилья возникает договор подряда. Поскольку договор строительства взамен на долю в недвижимости содержит элементы обоих договоров, в случае спора к нему по аналогии применяются положения этих двух типов договоров.

Элементы договора строительства взамен на долю в недвижимости

Это консенсуальный договор, возникающий на основе соглашения обеих сторон. Поэтому должно существовать доказательство того, что стороны достигли соглашения.
Собственник земельного участка должен взять на себя обязательство по передаче доли в участке, дав соответствующее обещание.
Подрядчик, в свою очередь, должен взять на себя обязательство построить здание в обмен на долю в земельном участке, которую он получит.

Из составляющих договор подряда с передачей доли (договор на строительство в обмен на долю) договор подряда не подлежит обязательной форме, в то время как договор обещания продажи недвижимого имущества должен быть заключён в нотариально удостоверенной письменной форме. Следовательно, договор на строительство в обмен на долю также подлежит официальной письменной форме. Исполнения, произведённые без соблюдения формы по договору на строительство в обмен на долю, могут быть возвращены на основании положений о неосновательном обогащении.

В постановлении Кассационного суда 15-го гражданского отдела по делу № 2012/2737, решению № 2012/4540 говорится:

«Договоры подряда на строительство в обмен на долю в недвижимости включают в себя также передачу доли на земельный участок, поэтому они должны быть заключены в нотариальной форме или зарегистрированы в земельном кадастре, а их расторжение также должно осуществляться по решению суда. Исключением из требования расторжения договора по решению суда является совпадение волеизъявлений сторон относительно расторжения договора.»

На основании принципа добросовестности, в случаях, когда строительство в значительной степени завершено или снос постройки нанес бы подрядчику чрезмерный ущерб, невозможно требовать расторжения договора, ссылаясь на несоблюдение формы договора.

Обязательства сторон по договору строительства в обмен на долю в недвижимости

Владелец земельного участка обязан передать участок без дефектов. Кроме того, он должен выполнить передачу участка в срок, который он обязался соблюсти.

Подрядчик же, в рамках обязательств по заботе и добросовестности, обязан завершить строительство в оговоренный срок и выполнить свои обязательства. Ответственность за оформление разрешения на строительство и соблюдение градостроительных норм также лежит на подрядчике. Обязанность по гарантии отсутствия дефектов также возлагается на подрядчика. Заказчик сохраняет свои права на устранение дефектов, предусмотренные договором подряда, и в договоре строительства в обмен на долю в недвижимости.

Расторжение договора строительства в обмен на долю в недвижимости

1- Расторжение возможно по соглашению сторон.
2- В случае невыполнения условий, указанных в договоре, например, если строительство не завершено в установленный срок и нет форс-мажорных обстоятельств, собственник земли может отказаться от договора.
3- Договор прекращается в случае банкротства или смерти. Наследники или представители могут принять решение о продолжении договора.
4- В случаях с законными основаниями, такими как градостроительные изменения или изъятие земли, возможно расторжение договора.

Компетентный суд

Споры, возникающие из договоров долевого участия в строительстве, подсудны районным гражданским судам по месту нахождения земельного участка, и это определение компетенции является окончательным.

Что касается исков о возмещении ущерба, предъявляемых третьими лицами только к подрядчику, мы считаем, что при наличии всех других условий, предусмотренных в нашем Законе № 6502 о защите прав потребителей, компетентными должны быть суды по делам потребителей.

Неустойка, возникающая из договора долевого участия в строительстве

Если в договоре предусмотрено, то штрафная санкция устанавливается для подрядчика или собственника земли на случай определённых обстоятельств. Примером могут служить суммы, которые подрядчик должен выплатить за несвоевременную сдачу строительства или собственник земли за необоснованный отказ от договора. Если в договоре это не указано, требовать штрафную санкцию невозможно. Важным правилом является также отсутствие вины сторон при наступлении штрафных санкций.

Соответствующие решения Верховного суда

Гражданский отдел, дело № 2021/787, решение № 2021/3707

Договор строительства с передачей доли земли

Суд принял иск по делу о передаче доли в недвижимом имуществе, расположенном на участке № 6576, кадастровый номер 1, от … к …, признав, что передача не соответствует условиям договора, и постановил отменить запись о праве собственности на эту долю на имя … и зарегистрировать право собственности на имя …; решение было обжаловано сторонами.

Действительно, из договора от 17.04.2009 года под названием «Договор строительства с оформлением, передачи ответственности и депозитного хранения», заключённого между сторонами, следует, что в обеспечение обязательств истца, на имя которого зарегистрирована доля 80/500 в недвижимом имуществе по участку № 6576, кадастровый номер 1, эта доля была передана ответчику …, назначенному депозитарием в указанном договоре, а затем … передал её другому ответчику …, что подтверждается представленными записями и документами.

Следует сразу отметить, что при разрешении спора необходимо в первую очередь выяснить, выполнил ли истец … свои обязательства в рамках договоров строительства с передачей доли, на которые ссылается договор от 17.04.2009.

Однако суду не представляется возможным утверждать, что по этому вопросу было проведено достаточное расследование и исследование.

Поскольку ситуация такова, необходимо исследовать, выполнил ли истец вышеупомянутые обязательства, как в рамках договоров от 17.04.2009 между сторонами, в ходе продолжающихся или завершённых дел, так и посредством осмотра места и экспертных проверок. Затем все доказательства должны быть рассмотрены вместе, с учётом статьи 26 Гражданского процессуального кодекса № 6100 (ГПК), и на основании этого принять решение. Постановление, вынесенное при неполном исследовании, является неправильным.

Поскольку апелляционная жалоба сторон признана обоснованной по изложенной причине, при её удовлетворении постановление (согласно временной статье 3 ГПК № 6100 и статье 428 Гражданского процессуального кодекса № 1086) ОТМЕНЯЕТСЯ, а уплаченная пошлина возвращается апеллянту. Решение принято единогласно 05.07.2021.

Гражданский отдел 2020/1504 Дело, 2021/3156 Решение.

Договор строительства с передачей доли в праве собственности

Представитель истца в основном исковом заявлении кратко указал, что ответчики …, …, …, …, …, …, … и … являются членами правления кооператива истца, ответчик — компания — подрядчик строительства, а …, …, … и А.… выполняют функции контролирующих инженеров. Работы по строительству кооператива могли быть переданы по цене на 20 % ниже установленной государственной единичной стоимости, однако, с нарушением закона, они были переданы строительной компании Miran İnşaat San. Tic. Ltd. Şti с прибылью +5 % к государственной единичной стоимости. Члены правления не представили это решение на общем собрании. В связи с этим истец требует взыскания с ответчиков суммы в размере 25 000 турецких лир с сохранением права на дополнительную компенсацию за понесённый ущерб. В утверждённом архитектурном проекте класс бетона указан как BS 18, тогда как использованный бетон соответствует классу BS 14; отсутствуют необходимые арматурные элементы, не установлены колончики, не выполнены дополнительные армирования балок, вследствие чего за дефектное выполнение работ истец требует предварительно 20 000 турецких лир. Ответчик причинил убытки кооперативу, передавая работы третьим лицам по дополнительным договорам, заключённым с третьими лицами, за что истец требует 20 000 турецких лир. Нарушение условий договора по применению цен также оценивается в 10 000 турецких лир. За несдачу строительства в установленный договором срок 48 месяцев истец требует компенсацию за задержку в размере 10 000 турецких лир. Общая сумма иска — 100 000 турецких лир.

Представитель истца — кооператива — в совмещённом иске кратко указал, что ответчик — подрядная компания — находился в корыстных отношениях с предыдущими руководителями, и что были получены 21 чек на общую сумму 1 050 000 турецких лир, основанием для которых служат исполнительные производства № 2006/5100 и 2006/6265 2-го исполнительного управления г. Бурсы, подписанные предыдущими руководителями Синаном Калыпчоглу и Кенаном Олуклу. Однако данные чеки не были подписаны руководителями, представляющими кооператив на момент их оформления, которыми были …, … и …. Отсутствуют решения правления или общего собрания кооператива о передаче указанных чеков ответчику. Ответчик, сотрудничая с предыдущими руководителями, причинил ущерб моему доверителю — кооперативу, а чеки не являются выданными в счет вознаграждения. В связи с этим истец просит установить отсутствие задолженности кооператива перед ответчиком по сумме 1 050 000 турецких лир, соответствующей 21 чеку, предмету исполнительного производства.

Ответчики в возражениях кратко просили об отклонении основного и соединённого исков.

Суд, исходя из предъявленных требований, возражений, принятого экспертного заключения и всего дела в целом, постановил частично удовлетворить основной иск, признать иск против ответчиков … и … в соответствии со статьёй 150/5 Гражданского процессуального кодекса недопустимым, а соединённый иск — удовлетворить. В результате апелляционного обжалования решения по основному и соединённому искам истцом — кооперативом, ответчиками — подрядной компанией, Синаном Калыпчоглу, …, …, наследниками …, …, … и …, постановление Верховного суда (Департамента) по делу № 2019/735, решение № 2019/4837 от 26.11.2019 было подтверждено.

Против решения нашего департамента об утверждении обжалуемого постановления подрядная компания Миран Иншаат Сан. Тич. Лтд. Шти, являющаяся ответчиком по основному и соединённому искам, а также ответчики по основному иску — Синан Калыпчоглу, …, наследники …, …, …, … и … подали заявление о пересмотре решения.

Согласно статье 27 Гражданского процессуального кодекса № 6100, регулирующей право на судебное разбирательство, стороны по делу имеют право на судебное слушание, связанное с их правами, и это право включает возможность получения информации о процессе. В этом контексте, как правило, в спорных делах с обязательным судебным заседанием судья не может вынести решение без заслушивания сторон или без надлежащего вызова сторон для предоставления заявлений и возражений, за исключением предусмотренных законом случаев.

В соответствии с правом на судебное разбирательство, вынесение решения без вызова сторон на судебное заседание является невозможным, что является естественным следствием принципа обеспечения права на предъявление обвинений и защиту, закреплённого в статье 36 Конституции. Это также является одним из важнейших элементов права на справедливое судебное разбирательство, регулируемого статьёй 6 Европейской конвенции по правам человека. Действительно, как ясно указано в статье 36 Конституции Турецкой Республики и статье 27 Гражданского процессуального кодекса № 6100, суд не вправе выносить решение, если ответчик не был вызван надлежащим образом для дачи объяснений и защиты.

Что касается конкретного спора; в исковом заявлении представителем истца указано, что адрес ответчика … был указан как «улица Инёню, здание Карделер, этаж 1, №1, Бурса», при этом исковое заявление, направленное по этому адресу, было возвращено без вручения. В связи с этим, представителем истца 13.04.2007 было подано заявление, в котором адрес ответчика … был указан как «улица Диккалдырым, дом Дюзгюн, №92, Османгази». Исковое заявление, отправленное по этому новому адресу, было вручено надлежащим образом. Экспертное заключение от 16.06.2016 было направлено не по этому адресу, а по адресу, указанному в первоначальном исковом заявлении и возвращённому без вручения; после возврата без вручения указанное заключение было вручно отправлено по новому адресу в соответствии со статьёй 35 Закона о вручении уведомлений. Экспертное заключение от 25.09.2017, мотивированное решение, заявление о подаче апелляции и решение нашего отдела о подтверждении решения суда также были направлены ответчику по ошибочно указанному в исковом заявлении адресу, по которому вручение не состоялось, согласно статье 35 Закона о вручении уведомлений.

Аналогично, в исковом заявлении представителем истца адрес ответчика … был указан как «район Йылдырым, улица Карадавут, № 46, кв. 13, Бурса». После того, как исковое заявление, направленное по этому адресу, было возвращено без вручения, представитель истца 13.04.2007 подал заявление, в котором адрес ответчика … был изменён на «Ялова Йолу, бизнес-центр Буттим, этаж 5, № 1402, Османгази/Бурса». Исковое заявление, отправленное по этому новому адресу, было вручено надлежащим образом. Экспертное заключение от 16.06.2016 по ошибке было направлено по адресу, указанному в первоначальном исковом заявлении и возвращённому без вручения; после возврата без вручения указанное заключение было вручено по новому адресу в соответствии со статьёй 35 Закона о вручении уведомлений. Экспертное заключение от 25.09.2017, мотивированное решение, заявление о подаче апелляции и решение нашего отдела о подтверждении решения суда также были направлены судом по тому же адресу согласно статье 35 Закона о вручении уведомлений.

Однако уведомления должны были быть направлены по адресам, указанным представителем истца в заявлении от 13.04.2017 в интересах ответчиков … и …, по которым также было вручено исковое заявление, тогда как по адресу, указанному ответчиками в исковом заявлении, где уведомления надлежащим образом не были вручены, в соответствии со статьёй 35 Закона о вручении уведомлений были направлены экспертные заключения, мотивированное решение, заявление об апелляции и решение нашего отдела о подтверждении решения, и судебное разбирательство было проведено в отсутствие ответчиков, что нарушило их право на юридическое слушание. Это было неправильно, и вместо того чтобы отменить решение суда по этой причине, оно было ошибочно подтверждено. Это выяснилось при настоящем рассмотрении, поэтому было признано целесообразным удовлетворить требования ответчиков о пересмотре решения.

РЕЗУЛЬТАТ: По вышеизложенным причинам требования ответчиков … и … о пересмотре решения удовлетворить, отменить решение нашего отдела от 26.11.2019 по делу № 2019/735 – № 2019/4837 и отменить решение местного суда в пользу ответчиков … и ….