عقد إنشاء مقابل حصة من الوحدات السكنية

إن عقد الإنشاء مقابل حصة من الوحدات السكنية لا يُنَص عليه صراحة في القانون. ويُعتبر هذا العقد من الناحية الشكلية نتيجة لدمج عقد الوعد ببيع العقار وعقد المقاولة. فعند تسليم الأرض، يُبرم بين الطرفين عقد وعد ببيع العقار، بينما ينشأ عقد المقاولة عند قيام المقاول ببناء المنزل وتسليمه. ونظرًا لأن عقد الإنشاء مقابل شقق يتضمن عناصر من كلا العقدين، فإنه في حالة النزاع يتم تطبيق أحكام هذين العقدين بطريق القياس.

عناصر عقد الإنشاء مقابل حصة من الوحدات السكنية

هو عقد رضائي ينشأ باتفاق الطرفين، ولذلك يجب أن يوجد ما يدل على توافق إرادتيهما.
يجب على مالك الأرض أن يلتزم بتنفيذ التزامه من خلال التعهد بنقل حصته في الأرض.
ويجب على المقاول أن يلتزم ببناء الإنشاء مقابل الحصة التي سيتسلمها من الأرض.

من العقود التي تُشكّل عقد الإنشاء مقابل حصة من الوحدات السكنية، لا يخضع عقد المقاولة لأي شرط شكلي، بينما يخضع عقد الوعد ببيع العقار لشكل رسمي ويجب تنظيمه أمام كاتب العدل. كما أن عقد الإنشاء مقابل شقق يخضع أيضًا للشكل الرسمي المكتوب. وإذا تم تنفيذ العقد دون الالتزام بالشكل المطلوب، فيمكن المطالبة بالرد استنادًا إلى أحكام الإثراء بلا سبب.

في قرار الدائرة الخامسة عشرة للمحكمة العليا (Yargıtay) رقم الأساس 2012/2737 ورقم القرار 2012/4540؛

“نظرًا لأن عقود الإنشاء مقابل حصة من الوحدات السكنية تتضمن أيضًا نقل حصة من الأرض، فإنه من الضروري تنظيمها لدى كاتب العدل أو تسجيلها في السجل العقاري، وكذلك لا بد من صدور حكم قضائي لفسخ هذه العقود. والاستثناء الوحيد لضرورة صدور حكم قضائي من أجل الفسخ هو اتفاق الطرفين على فسخ العقد باتحاد إرادتيهما.”

في الحالات التي تم فيها إنجاز مرحلة كبيرة من البناء أو أن الهدم سيلحق ضررًا جسيمًا بالمقاول، لا يمكن المطالبة بفسخ العقد بحجة عدم استيفائه الشكل القانوني، وذلك وفقًا لمبدأ حسن النية.

الالتزامات الواقعة على عاتق الأطراف في عقد الإنشاء مقابل حصة من الوحدات السكنية

يجب على مالك الأرض أن يسلّم الأرض خالية من العيوب، كما يجب عليه أن ينفّذ نقل ملكية الأرض في التاريخ المتفق عليه في العقد.

أما المقاول فعليه، في إطار واجب العناية والولاء، أن يُتمّ البناء في الموعد المتفق عليه وينفّذ التزامه وفقًا لما تعهّد به. كما أن مسؤولية معاملات الترخيص والتخطيط العمراني تقع على عاتق المقاول. وكذلك فإن التزام ضمان العيوب يقع أيضًا على عاتقه. ويجوز لصاحب العمل أن يستخدم الحقوق المتعلقة بالعيوب كما هو منصوص عليه في عقد المقاولة ضمن عقد الإنشاء مقابل شقق.

فسخ عقد الإنشاء مقابل حصة من الوحدات السكنية

1- يجوز الفسخ باتفاق الطرفين.
2- في حال عدم تحقق الشروط المنصوص عليها في العقد، مثل عدم إتمام البناء في التاريخ المحدد، ما لم تكن هناك ظروف قاهرة أو ما شابه، يجوز لمالك الأرض الانسحاب من العقد.
3- ينتهي العقد في حالة الإفلاس أو الوفاة، مع إمكانية أن يقرر الورثة أو الممثلون استمرار العقد.
4- يجوز فسخ العقد في الحالات التي تستند إلى أسباب قانونية مثل التخطيط العمراني أو المصادرة.

المحكمة المختصةe

فيما يتعلق بالنزاعات الناشئة عن عقود الإنشاء مقابل حصة من الوحدات السكنية، فإن المحاكم الابتدائية المدنية الواقعة في مكان وجود الأرض هي المختصة، وهذا التحديد للولاية والاختصاص نهائي.

أما بالنسبة لدعاوى التعويض التي قد يرفعها أطراف ثالثون فقط ضد المقاول، فنحن نرى أنه في حال توافر جميع الشروط الأخرى المنصوص عليها في قانون حماية المستهلك رقم 6502، يجب أن تكون المحاكم الاستهلاكية هي المختصة.

البند الجزائي الناشئ عن عقد الإنشاء مقابل حصة من الوحدات السكنية

إذا تم النص عليه في العقد، يتم الاتفاق على دفع شرط جزائي من قبل المقاول أو مالك الأرض في الحالات المحددة. على سبيل المثال، يدفع المقاول الذي لم يسلم البناء في الوقت المحدد، أو مالك الأرض الذي يرغب في الانسحاب من العقد دون حق، مبالغ مالية كتعويض. إذا لم يُذكر الشرط الجزائي في العقد، فلا يجوز المطالبة به. ومن القواعد الهامة أيضًا أن لا يكون هناك خطأ من أي من الطرفين لقيام الشرط الجزائي.

الأحكام ذات الصلة الصادرة عن المحكمة العليا التركية (Yargıtay)

الدائرة المدنية الأولى، رقم الملف 2021/787، رقم القرار 2021/3707

عقد الإنشاء مقابل حصة من الوحدات السكنية

قضت المحكمة بقبول الدعوى لعدم توافق نقل الحصة في العقار رقم 6576 قطعة 1 من … إلى … مع أحكام العقد، وأمرت بإلغاء سند الملكية المسجل باسم … وتسجيله باسم …؛ وقد استأنف الطرفان هذا الحكم.

وبالفعل، يتبين من السجلات والوثائق المقدمة أن الحصة 80/500 من العقار رقم 6576 قطعة 1 المسجلة باسم المدعي، والتي تُعتبر ضمانًا لالتزامات المدعي الناشئة عن العقد المؤرخ في 17.04.2009 بعنوان “عقد الإنشاء بطريقة تنظيمية، نقل المسؤولية وعقد الحجز”، قد تم تحويلها إلى المدعى عليه … الذي تم تعيينه كحاجز حسب العقد المذكور، وأنه تم نقلها بعد ذلك من … إلى المدعى عليه الآخر ….

يجب التنويه فوراً بأنه في حل النزاع، من الضروري أولاً توضيح ما إذا كان المدعي … قد أوفى بالتزاماته ضمن إطار عقود الإنشاء مقابل حصة من الوحدات السكنية المشار إليها في العقد المؤرخ 17.04.2009.

غير أنه، لا يمكن القول بأن المحكمة قد أجرت تحقيقًا وفحصًا كافيًا لإصدار الحكم في هذا الاتجاه.

وبما أن الأمر كذلك، فإنه من الضروري البحث والتحقق مما إذا كان المدعي قد أوفى بالتزاماته المشار إليها أعلاه، وذلك من خلال الدعاوى القائمة أو المنتهية الناشئة عن العقد المؤرخ 17.04.2009 بين الأطراف، بالإضافة إلى المعاينات والتقارير الفنية، وبعد ذلك يجب تقييم جميع الأدلة معًا، ومراعاة المادة 26 من قانون الإجراءات المدنية رقم 6100، واتخاذ القرار بناءً على ذلك. ومن غير الصحيح إصدار حكم بناءً على تحقيق ناقص وبالصورة المكتوبة.

ونظرًا لأن اعتراضات الطعن من قبل الأطراف مقبولة للأسباب المذكورة أعلاه، فقد تم قبولها وبموجب الإحالة إلى المادة 3 المؤقتة من قانون الإجراءات المدنية رقم 6100، ووفقًا للمادة 428 من قانون الإجراءات المدنية رقم 1086، تقرر إلغاء الحكم، وإعادة الرسوم المدفوعة للطاعن، وذلك بتاريخ 05/07/2021 وبالإجماع.

الدائرة المدنية الخامسة عشر، رقم القضية 2020/1504، رقم القرار 2021/3156.

عقد إنشاء مقابل حصة في الأرض
ذكر وكيل المدعي في صحيفة الدعوى الأساسية ملخصًا ما يلي: إن المدعى عليهم …، …، …، …، …، …، … و… هم أعضاء مجلس إدارة تعاونية المدعي، وأن الشركة المدعى عليها هي المقاول المسؤول عن البناء، وأن …، …، … و A… يعملون كمهندسين مراقبة، وأن أعمال البناء التابعة للتعاونية كان من الممكن منحها بسعر وحدة البناء الذي يقل بنسبة 20% عن أسعار وحدات البناء الرسمية، لكن تم منحها بشكل مخالف للقانون لشركة ميران للإنشاءات المحدودة بمقابل سعر وحدة البناء الرسمي + 5% أرباح، وأن أعضاء مجلس الإدارة لم يعرضوا هذا القرار على الجمعية العمومية، وبناء عليه يطالبون بتحصيل مبلغ 25,000.00 ليرة تركية كتعويض مبدئي عن الأضرار التي لحقت بالتعاونية مع حفظ الحقوق في المطالبات الإضافية.

كما ذكر أن فئة الخرسانة في المشروع المعماري المعتمد كانت BS 18 بينما الخرسانة المستخدمة كانت من فئة BS 14، وأن الحديد الحامل المستخدم في البناء كان ناقصًا، ولم يتم وضع الأعمدة الصغيرة، ولم يتم إضافة التسليح الإضافي في العوارض، وبسبب هذه العيوب في التنفيذ يطالبون بمبلغ 20,000.00 ليرة تركية مبدئيًا.

وأن الشركة المدعى عليها تسببت في ضرر للتعاونية من خلال تكليف أطراف ثالثة بأعمال تلتزم بها بموجب عقود إضافية مع أطراف ثالثة، وبسبب مخالفة شروط العقد في تطبيق الأسعار يطالبون بمبلغ 10,000.00 ليرة تركية مبدئيًا، وبسبب عدم تسليم البناء خلال مدة العقد البالغة 48 شهرًا يطالبون بتعويض تأخير قدره 10,000.00 ليرة تركية، ليكون مجموع المبلغ المطلوب من المدعى عليهم 100,000.00 ليرة تركية.

في الدعوى المدمجة، ذكر وكيل تعاونية المدعي باختصار أن الشركة المقاولة المدعى عليها كانت على علاقة مصلحة مع الإداريين السابقين، وأنها استلمت 21 شيكًا بمجموع 1,050,000 ليرة تركية مستندة إلى ملفات التنفيذ رقم 2006/5100 و2006/6265 التابعة لمكتب التنفيذ الثاني في بورصة والموقعة من قبل الإداريين السابقين سنان كاليبجي أوغلو وكنان أولوكلو، بينما هذه الشيكات لم يتم توقيعها من قبل الإداريين الذين يمثلون التعاونية.

وأضاف أن الإداريين الذين كانوا مسؤولين عن التعاونية في تواريخ تحرير هذه الشيكات هم …، … و…، وأنه لا يوجد قرار من مجلس الإدارة أو الجمعية العامة يجيز تسليم هذه الشيكات للشركة المدعى عليها، وأن المدعى عليه تسبب في ضرر لموكله بالتعاون مع الإداريين السابقين، وأكد أن هذه الشيكات لم تُعطَ مقابل مستحقات فعلية، وطلب ثبوت عدم وجود دين على التعاونية للمدعى عليها مقابل 21 شيكًا موضوع التنفيذ بقيمة إجمالية 1,050,000.00 ليرة تركية.

في مذكرات الدفاع، جادل وكلاء المدعى عليهم برفض الدعوى الأصلية والدعوى المدمجة باختصار.

وبناءً على الدعوى، والدفاع، وتقرير الخبير المعتمد، وكافة محتويات الملف، قررت المحكمة قبول الدعوى الأصلية جزئيًا، واعتبار الدعوى المرفوعة ضد المدعى عليهم … و… في الدعوى الأصلية كأنها لم تُرفع بموجب المادة 150/5 من قانون الإجراءات المدنية، وقبول الدعوى المدمجة.

وبعد استئناف قرار المحكمة من قبل تعاونية المدعي في الدعوى الأصلية والمدمجة، والشركة المقاولة المدعى عليها، وسنان كاليبجي أوغلو، و…، و…، والورثة …، …، … و…، تبين أن قرار دائرة المحاكم لدينا رقم 2019/735 أساسي – 2019/4837 قرار بتاريخ 26.11.2019 قد أيد هذا الحكم.

طعنًا في قرار الموافقة الصادر عن دائرتنا، قدمت شركة المقاولات المدعى عليها في الدعوى الأصلية والمدمجة شركة ميران للإنشاءات والصناعات والتجارة المحدودة، وكذلك المدعى عليهم في الدعوى الأصلية سنان كاليبجي أوغلو، و…، و… الورثة …، …، …، … و… طلب تصحيح القرار.

وفقًا للمادة 27 من قانون الإجراءات المدنية رقم 6100 المتعلقة بالاستماع القانوني، يتمتع أطراف الدعوى بحق الاستماع القانوني بما يرتبط بحقوقهم، ويشمل هذا الحق أيضًا الاطلاع على معلومات تتعلق بالإجراءات القضائية. وبموجب هذا، كقاعدة عامة في القضايا المتنازع عليها التي تتطلب عقد جلسة، لا يجوز للقاضي إصدار حكم دون الاستماع إلى الأطراف أو دعوتهم بشكل قانوني لتقديم ادعاءاتهم ودفاعاتهم، باستثناء الحالات الاستثنائية التي يحددها القانون.

كجزء من حق الاستماع القانوني، لا يجوز إصدار حكم دون استدعاء الأطراف إلى الجلسة، وهذا يعد نتيجة طبيعية لمبدأ السماح باستخدام حق الادعاء والدفاع المنظم في المادة 36 من الدستور. كما أنه العنصر الأهم في حق المحاكمة العادلة المنصوص عليه في المادة 6 من اتفاقية حقوق الإنسان الأوروبية. بالفعل، كما هو موضح صراحة في المادة 36 من دستور جمهورية تركيا والمادة 27 من قانون الإجراءات المدنية رقم 6100، لا يمكن للمحكمة إصدار حكم إذا لم يتم استدعاء الطرف المدعى عليه للاستماع إليه وأخذ دفاعه وفقًا للأشكال القانونية.

بالنسبة للنزاع الموضوعي الخاص بنا؛ فقد أشار وكيل المدعي في صحيفة الدعوى في الدعوى الأصلية إلى عنوان المدعى عليه … على أنه “شارع إنونو، مجمع إخوة، الطابق 1 رقم 1 بورصة”، وبعد أن أُعيدت صحيفة الدعوى المرسلة إلى هذا العنوان دون تبليغ، قام وكيل المدعي بتاريخ 13.04.2007 بتقديم مذكرة أشار فيها إلى أن عنوان المدعى عليه … هو “شارع ديكالدرم، عمارة دوزغون رقم 92 أوسمان غازي”، وتم تبليغ صحيفة الدعوى الموجهة إلى هذا العنوان بشكل صحيح. كما أن تقرير الخبير المؤرخ 16.06.2016 قد تم تبليغه إلى العنوان المذكور في صحيفة الدعوى والذي أُعيد تبليغه بدون جدوى، وعليه تم تبليغ التقرير المذكور وفقاً للمادة 35 من قانون التبليغات إلى العنوان الجديد. وأيضاً تبين من تقرير الخبير المؤرخ 25.09.2017، والحكم المفصل، وطلب الاستئناف، وقرار التصديق الصادر عن دائرنا، أنه قد تم تبليغ المدعى عليه عن طريق الخطأ إلى العنوان المذكور في صحيفة الدعوى والذي لم يتمكن من التبليغ إليه، وفقاً للمادة 35 من قانون التبليغات.

بنفس الطريقة، أشار وكيل المدعي في الدعوى الأصلية في صحيفة الدعوى إلى عنوان المدعى عليه … على أنه “حي يلدرم، شارع قرادافات رقم 46، شقة 13 بورصة”، وبعد أن أُعيدت صحيفة الدعوى المرسلة إلى هذا العنوان دون تبليغ، قدم وكيل المدعي بتاريخ 13.04.2007 مذكرة بيّن فيها أن عنوان المدعى عليه … هو “طريق يالوفا، مركز أعمال بوتديم، الطابق 5، رقم 1402 أوسمان غازي/بورصة”، وتم تبليغ صحيفة الدعوى الموجهة إلى هذا العنوان بشكل صحيح. كما أن تقرير الخبير المؤرخ 16.06.2016 قد تم تبليغه بالخطأ إلى العنوان المذكور في صحيفة الدعوى والذي أُعيد تبليغه دون جدوى، وعليه تم تبليغ التقرير المذكور هذه المرة وفقاً للمادة 35 من قانون التبليغات إلى العنوان الصحيح. وأيضاً تبين من تقرير الخبير المؤرخ 25.09.2017، والحكم المفصل، وطلب الاستئناف، وقرار التصديق الصادر عن دائرنا، أنه قد تم تبليغ المحكمة إلى نفس العنوان وفقاً للمادة 35 من قانون التبليغات.

ومع ذلك، كان ينبغي إجراء التبليغات للمدعى عليهم … و… على العناوين التي أشار إليها وكيل المدعي في مذكرتهم المؤرخة 13.04.2017 والتي تم تبليغ صحيفة الدعوى عليها، لكن بدلاً من ذلك، تم تبليغ تقارير الخبراء، والحكم المفصل، وطلب الاستئناف، وقرار التصديق الصادر عن دائرتنا وفقًا للمادة 35 من قانون التبليغات إلى العناوين التي أُشير إليها في صحيفة الدعوى والتي لم يتم تبليغها وفق الأصول، مما أدى إلى إجراء المحاكمة في غياب المدعى عليهم وانتهاك حقهم في السماع القانوني، وهذا لم يكن صحيحًا. ونظرًا لأنه كان يجب إلغاء قرار المحكمة لهذا السبب، إلا أنه أُقرّ بالخطأ، وبعد المراجعة الحالية تم التوصل إلى ذلك، لذا رُفض طلب المدعى عليهم بتصحيح القرار واعتُبر قبوله غير مناسب.

النتيجة: وبناءً على الأسباب الموضحة أعلاه، يُقبل طلب تصحيح القرار المقدم من المدعى عليهم … و…، ويتم إلغاء قرار التصديق الصادر عن دائرتنا برقم 2019/735 أساس – 2019/4837 قرار وتاريخ 26.11.2019، ويُلغى قرار المحكمة المحلية لصالح المدعى عليهم … و… .