Der Artikel 29 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) lautet wie folgt:
„Verträge über den Abschluss eines künftigen Vertrages sind gültig.
Vorbehaltlich der in den Gesetzen vorgesehenen Ausnahmen ist die Gültigkeit des Vorvertrages an die Form des künftigen Vertrages gebunden.“
Nach unserem Gesetz ist es zulässig, einen Vertrag über einen in der Zukunft abzuschließenden Hauptvertrag zu einem früheren Zeitpunkt zu schließen. Da das Kaufversprechen (Verkaufsversprechenvertrag) nicht zu den gesetzlichen Ausnahmen gehört, steht seiner Errichtung rechtlich nichts im Wege.
Die Formerfordernisse, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vorvertrags gelten, unterliegen denselben Formvorschriften wie der Hauptvertrag.
Kaufversprechensvertrag über unbewegliches Vermögen
Dieser Vertrag ist ein einvernehmlicher Vertrag, der beide Parteien zu Leistungen verpflichtet. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verkaufen, während sich der Käufer verpflichtet, die Immobilie zum selben Zeitpunkt zu kaufen.
Artikel 237 des türkischen Obligationenrechts – Damit ein Immobilienverkauf rechtsgültig ist, muss der Vertrag in notarieller Form abgeschlossen werden. Kaufversprechen für Immobilien, Rückkaufs- und Vorkaufsverträge sind nur dann gültig, wenn sie in notarieller Form abgeschlossen wurden.
Wie im Gesetz ausdrücklich geregelt ist, ist ein Kaufversprechen für eine Immobilie nur dann rechtswirksam, wenn es in offizieller Form vor einem Notar abgeschlossen wird.
Damit ein Vertrag rechtsgültig ist, müssen in seinem Text sowohl die Adresse der Immobilie als auch der vereinbarte Preis angegeben sein. Andernfalls ist dieser Vertrag rechtlich nicht bindend.
Im Falle der Unwirksamkeit des Vertrags kann der Begünstigte des Versprechens den geleisteten Betrag gemäß den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern.
„…Bei einem Vertrag mit sofortiger Leistungserbringung ist eine Rückabwicklung und rückwirkende Kündigung grundsätzlich möglich. Im Fall einer rückwirkenden Kündigung können die Parteien das Geleistete nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen. In der Praxis kommt es häufig vor, dass nach Abschluss eines Bauvertrags gegen Grundstücksanteil der Grundstückseigentümer, bevor der Unternehmer seine Leistungen erbringt, das Grundstück oder bestimmte Anteile daran auf den Unternehmer überträgt. Der Unternehmer wiederum verkauft diese Anteile oder die unabhängigen Einheiten an Dritte, um seine Finanzierung sicherzustellen. Wenn der Unternehmer anschließend seine Verpflichtungen nicht erfüllt, wird der Vertrag rückwirkend aufgehoben – das ist eine Realität…“
(Beschluss des 23. Zivilsenats des Kassationshofs vom 10.12.2019, Az. E.2017/2892, K.2019/5214)
Der Immobilienkaufversprechensvertrag ist eine der Hauptvereinbarungen, die den Bauvertrag auf Gegenleistung (Gegenleistung in Form von Wohn- oder Geschäftseinheiten) bilden. Der Bauvertrag auf Gegenleistung entsteht aus der Kombination der Elemente des Werkvertrags und des Immobilienkaufversprechensvertrags und wird rechtlich auch auf Grundlage dieser Verträge beurteilt.
Der Fall des Abschlusses mehrerer Kaufversprechensverträge über dieselbe Immobilie
In der Praxis tritt dieses Problem häufig auf. In solchen Fällen wird der Kaufversprechensvertrag mit dem frühesten Datum als gültig angesehen.
Vertragsstrafe im Kaufversprechenvertrag über Immobilien
Zunächst muss ein gültiger Vertrag vorliegen, um von einer Vertragsstrafe sprechen zu können. Ist der Vertrag nicht gültig, so haben die Parteien, wie oben bereits erwähnt, nur das Recht, gemäß den Vorschriften über ungerechtfertigte Bereicherung das Gegebene zurückzufordern. Im Falle eines gültigen Vertrags ist es möglich, die Erfüllung der im Vertrag festgelegten Vertragsstrafe zu verlangen.
Eintragung der Verpflichtung zum Immobilienkaufvertrag im Grundbuch
Das türkische Obligationenrecht (TBK) Artikel 1009 behandelt die Eintragung der Verpflichtung zum Immobilienkaufvertrag im Grundbuch. Obwohl die Eintragung aufgrund ihrer rechtlichen Natur ein persönliches Recht nicht in ein dingliches Recht umwandelt, stärkt sie das Recht insofern, als es gegenüber Dritten geltend gemacht werden kann. Nach Art. 1009 Absatz 2 TMK („Türkisches Zivilgesetzbuch“) gilt: „Diese Rechte können gegen die Inhaber später erworbener Rechte an dem Grundstück geltend gemacht werden, wenn sie eingetragen sind.“ Dies bedeutet, dass im Falle eines eingetragenen Vorvertrags der Inhaber des Vorvertrags das Recht hat, die Immobilie zu verlangen, wenn die Person, die sich zum Verkauf verpflichtet hat, die Immobilie an einen Dritten verkauft.
Gemäß Artikel 26 Absatz 9 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 („Tapu Kanunu“) wird eine Eintragung, wenn innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung kein Verkauf stattfindet oder kein Nießbrauchrecht bestellt und eingetragen wird, von Amts wegen durch den Grundbuchbeamten gelöscht. Das heißt, wenn die Immobilie nicht innerhalb von fünf Jahren nach der Eintragung übertragen wird, verliert die Eintragung ihre Wirkung.
Beendigung des Verpflichtungsvertrags zum Immobilienkauf
Der Vertrag gilt unter folgenden Bedingungen als beendet:
Kündigung des Vertrags.
Erfüllung des Vertrags,
Verjährung der im Vertrag festgelegten Leistung,
Wenn beide Parteien ihre Verpflichtungen erfüllen und damit die Anforderungen des Vertrags erfüllen, gilt der Kaufversprechenvertrag wie alle anderen Verträge ebenfalls als beendet. Im Falle der Verjährung der Leistung oder der beidseitigen Kündigung des Vertrags gilt der Vertrag ebenfalls als beendet. Die genannte Verjährungsfrist beträgt 10 Jahre. Diese Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem die Erfüllbarkeit der Leistung gegeben ist.
Aufgrund des Kaufversprechenvertrags hat der Gläubiger des Versprechens im Falle der Nichterfüllung das Recht, die Löschung und Eintragung im Grundbuch durch eine Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung zu erwirken.
Vertrag über ein Kaufversprechen für eine Immobilie, die einer anderen Person gehört
Die verkaufende Partei kann auch für eine Immobilie, die ihr nicht gehört, eine Verpflichtung eingehen. Im Vertrag verpflichtet sich derjenige, der das Verkaufsversprechen gibt, den Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen, wobei es nicht erforderlich ist, dass er zum Zeitpunkt des Vertrags Eigentümer der Immobilie ist. Da im Kaufversprechen die Übertragung im Grundbuch zum vereinbarten Termin (der eigentliche Kaufvertrag) zugesichert wird, wird der Vertrag rechtlich als Verpflichtungsgeschäft angesehen. Das heißt, auch wenn die verkaufende Partei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht Eigentümer der Immobilie ist, verpflichtet sie sich, die Immobilie zukünftig an den Erwerber zu übertragen.
Relevante Entscheidungen des Kassationsgerichts
3.Zivilkammer 2007/16943 E., 2007/15498 K.
Der Kläger und der Erbe der Beklagten haben keinen Kaufversprechenvertrag geschlossen. Der Erbe der Beklagten, İzzet, hat dem Dritten Muhsin das Verkaufsversprechen für das Grundstück gegeben, und Muhsin hat dem Kläger den Verkauf versprochen.
Die Klage wurde gegen den Eigentümer İzzet und seine Erben wegen der Übertragung des Grundstücks im Grundbuch an eine dritte Person erhoben.
Das Gericht entschied, dass das vom Kläger geltend gemachte Kaufversprechen die Abtretung einer Forderung darstellt und aufgrund des Bestehens eines Anspruchs auf den Kaufpreis des Grundstücks die Klage stattgegeben wird.
Das mit dem Kaufversprechen abgetretene Recht ist der Anspruch auf Eigentumsübertragung des Grundstücks. Im Kaufversprechen ist keine Bestimmung enthalten, dass im Falle einer Vertragsverletzung auch ein Anspruch auf den Kaufpreis oder eine Entschädigung abgetreten wird. Bei der Abtretung einer Forderung handelt es sich um die Übertragung eines bestimmten, genau bezeichneten Rechts. Die Abtretung des Schuldverhältnisses ist nach den Artikeln 162–172 des türkischen Obligationenrechts nicht möglich.
Der Kläger kann seinen Anspruch aus dem Kaufversprechen dem Vertragspartner gegenüber geltend machen. Da zwischen dem Kläger und der Beklagten kein Kaufversprechenvertrag besteht und auch keine Abtretung des Anspruchs auf Entschädigung für den Kaufpreis erfolgte, hätte die Klage abgewiesen werden müssen. Die Annahme der Klage aus den schriftlich dargelegten Gründen ist nicht korrekt.
Aus diesen Gründen ist die ergangene Entscheidung unter Nichtbeachtung der oben genannten Grundsätze fehlerhaft, weshalb die Berufung begründet ist und die Entscheidung gemäß Artikel 428 der Zivilprozessordnung aufgehoben wird (Aufhebung).
14.Zivilsenat 2012/13623 E., 2012/14616 K.
Der Kläger gab an, dass die Beklagten gemäß dem Kaufversprechen vom 24.10.1997 den Verkauf der ihnen von ihrem Erblasser … an dem streitgegenständlichen Grundstück mit der Parzellennummer 226 zugefallenen Anteile versprochen hätten und beantragte die Löschung der Eintragung … sowie die Umschreibung auf seinen Namen. Außerdem verlangte er die Löschung der Eintragung im Grundbuch, die aufgrund des Kaufversprechens vom 27.04.2004 zwischen dem Beklagten Süleyman Sırrı Mutlu und seinen Erben sowie dem anderen Beklagten … erfolgt sei.
Die Beklagten verteidigten sich mit der Behauptung, die Verpflichtung aus dem Kaufversprechen sei erfüllt worden, und beantragten die Abweisung der Klage.
Das Gericht entschied, die Klage abzuweisen, da keine Erfüllbarkeit des Kaufversprechens vorliege.
Das Urteil wurde von dem Klägervertreter angefochten.
Im Kaufversprechen vom 24.10.1997, auf das sich der Kläger beruft, versprachen die Beklagten … und deren Erben dem Kläger den Verkauf der ihnen von ihrem Erblasser … an dem Grundstück im Dorf …, Parzelle Nr. 226, zugefallenen oder zukünftig zufallenden Anteile.
Im Kaufversprechen haben die Beklagten … und deren Erben dem Kläger nur den Verkauf der ihnen von ihrem Erblasser … zufallenden Anteile versprochen, nicht jedoch den Verkauf der Anteile, die ihrem Erblasser … von seinen Vorfahren zugefallen sind oder zufallen werden.
Der Streitgegenstand betrifft das Grundstück mit der Parzellennummer 226. Aus der Eintragung … geht hervor, dass die Schuldner des Versprechens, die Beklagten, ihren Erblasser … einen Anteil von 60/720 am 08.05.2003 auf die Ehefrau des Klägers, …, übertragen haben. Der Anteil von 60/720, der den Erben der Beklagten vom Vorerben … zugefallen ist, ist nicht Gegenstand des Kaufversprechens.
Da dem Kläger nicht der Verkauf der Anteile, die vom Erblasser … auf die Beklagten übergegangen sind, im Kaufversprechen zugesagt wurde, wäre die Klage abzuweisen. Die Begründung der Klageabweisung mit dem Argument, dass das Kaufversprechen nicht erfüllbar sei, ist zwar nicht korrekt, da das Urteil jedoch letztlich die Klage abweist, war die Begründung zu korrigieren und das Urteil zu bestätigen.
ERGEBNIS: Die angefochtene Entscheidung wird gemäß Artikel 438 letzter Absatz der HUMK (Zivilprozessordnung) wie oben ausgeführt abgeändert, alle Revisionseinwendungen des Klägers werden zurückgewiesen, und das Urteil wird mit geänderter und korrigierter Begründung in dieser Form bestätigt.
14.Zivilsenat 2015/5382 E., 2017/7473 K.
Die Klage bezieht sich auf die Löschung und Umschreibung im Grundbuch aufgrund eines Kaufversprechens.
Der Klägervertreter gibt an, dass die Beklagten mit dem Nichtbeteiligten … am 06.06.1997 vor dem Notar einen Kaufversprechensvertrag abgeschlossen haben, wonach die Beklagten ihre gesamten Rechte und Anteile an dem Grundstück Nr. 386 an … verkaufen wollten. … habe in einem weiteren Kaufversprechen vom 26.09.2008 vor dem Notar verpflichtet, diese Anteile an seinen Mandanten zu verkaufen. Der Kaufpreis sei bar und im Voraus bezahlt worden. Der Mandant habe den ihm zustehenden Anteil bereits übernommen und genutzt. Deshalb wird die Löschung der Anteile zugunsten der Beklagten und die Umschreibung auf den Mandanten beantragt.
Die Beklagten haben Verjährungseinrede erhoben und erklärt, dass sie ihre Anteile am Streitgrundstück vorübergehend als Darlehenssicherheit an … übertragen hätten. Sie behaupten, der Kläger sei nicht gutgläubig und fordern die Abweisung der Klage.
Das Gericht hat die Klage angenommen.
Das Urteil wurde von den Bevollmächtigten der Beklagten angefochten.
Die Kaufversprechen über Immobilien, die ihre Rechtsgrundlage in Artikel 29 des Türkischen Obligationenrechts haben, sind gemäß Artikel 237 des Türkischen Obligationenrechts, Artikel 706 des Türkischen Zivilgesetzbuchs und Artikel 89 des Notargesetzes notariell beurkundungspflichtig. Anders ausgedrückt, ist ihre Wirksamkeit an die Einhaltung der förmlichen Form gebunden. Es handelt sich um Verträge, die beiden Parteien Verpflichtungen auferlegen und persönliche Rechte gewähren.
Der Gläubiger des Versprechens kann bei Nichterfüllung der Leistung durch den Verkäufer, dem mit dem Kaufversprechen eine Verpflichtung zur Eigentumsübertragung auferlegt wurde, gemäß Artikel 716 des Türkischen Zivilgesetzbuchs in einem auf Löschung und Umschreibung im Grundbuch gerichteten Prozess die gerichtliche Erzwingung der Leistung verlangen.
Da für Klagen aus einem Kaufversprechen über unbewegliches Vermögen keine besondere Verjährungsfrist vorgesehen ist, findet gemäß Artikel 146 des Obligationenrechts eine Verjährungsfrist von zehn Jahren Anwendung, die mit dem Entstehen der Erfüllungsmöglichkeit des Vertrags zu laufen beginnt. Wird jedoch das verkaufte Grundstück entweder durch Vertrag oder tatsächlich an die Person übergeben, die das Kaufversprechen angenommen hat, also an den Versprechensempfänger, so ist bei Klagen, die nach Ablauf der zehnjährigen Verjährungsfrist erhoben werden, eine Verjährungseinrede nicht zu berücksichtigen, da diese der in Artikel 2 des Türkischen Zivilgesetzbuches verankerten „Grundregel von Treu und Glauben“ widerspricht.
Im vorliegenden Fall haben die Beklagten in ihren Schriftsätzen Verjährungseinrede erhoben; der Bevollmächtigte der Beklagten rügte die Verjährung, da seine Mandanten mit … ein Kaufversprechen geschlossen hätten, das Grundstück aber nicht übergeben worden sei und das Kaufversprechen erst nach Ablauf der zehnjährigen Frist mit dem Kläger geschlossen wurde, und legte deshalb Rechtsmittel gegen das Urteil ein.
Das Gericht hätte daher die Verjährungseinrede der Beklagten unter Berücksichtigung der oben erläuterten Grundsätze prüfen und nach Durchführung der erforderlichen Ermittlungen und Untersuchungen entsprechend entscheiden müssen. Dass dies unterlassen und das Urteil mit unvollständiger Prüfung erlassen wurde, ist nicht richtig, weshalb das Urteil aufgehoben werden muss.
ERGEBNIS: Aus den oben genannten Gründen wird die Revision der Bevollmächtigten der Beklagten stattgegeben und das Urteil aufgehoben.
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