Гражданский кодекс (TBK) статья 29 гласит: «Договоры о заключении договора в будущем действительны. За исключением случаев, предусмотренных законом, действительность предварительного договора зависит от формы будущего договора». Согласно нашему законодательству, заключение договора о будущем возможно в дату, предшествующую дате самого договора. Поскольку договор о предварительном обязательстве продажи не является одним из таких исключений, его заключению юридически ничто не препятствует. Формальные требования к предварительному договору на момент его заключения подчиняются формальным требованиям основного договора.
Договор предварительного обещания продажи недвижимого имущества
Этот договор является взаимным обязательством, основанным на согласии обеих сторон. Продавец обязуется продать недвижимость в установленный срок, а покупатель обязуется купить эту недвижимость в тот же срок.
Статья 237 Турецкого кодекса о обязательствах — для того чтобы продажа недвижимости была действительной, договор должен быть оформлен в официальной форме. Договоры предварительного обещания продажи недвижимости, договоры обратного выкупа и договоры купли-продажи действительны только при оформлении в официальной форме. Как прямо указано в законе, договор предварительного обещания продажи недвижимости приобретает юридическую силу только при заключении его в нотариальной форме.
Для того чтобы договор был действительным, в его тексте должны быть указаны адрес недвижимости и согласованная цена; в противном случае такой договор не будет иметь юридической силы.
В случае недействительности договора, кредитор по обязательству может потребовать возврат уплаченной суммы, основываясь на правилах о необоснованном обогащении.
«…как правило, договор с моментальным исполнением может быть расторгнут и урегулирован с обратной силой. При расторжении с обратной силой стороны договора могут требовать возврата того, что они дали, согласно правилам о необоснованном обогащении. На практике после заключения договора строительства за долю в земле, прежде чем подрядчик выполнит свои обязательства, собственник земли регистрирует право собственности или сервитут на землю или её часть на имя подрядчика, а подрядчик, чтобы покрыть финансовые нужды, продаёт переданные ему независимые части или доли земли третьим лицам. После продажи долей или независимых частей и при невыполнении подрядчиком обязательств договор фактически считается расторгнутым с обратной силой…» (Верховный суд 23-й гражданский департамент; решение от 10.12.2019, дело № E.2017/2892, решение № K.2019/5214)
Договор предварительного обещания продажи недвижимости является одним из основных договоров, составляющих договор строительства с долей в недвижимости. Договор строительства с долей в недвижимости возникает из объединения элементов договора подряда и договора предварительного обещания продажи недвижимости и рассматривается в судебном порядке на основании этих договоров.
Случай заключения нескольких договоров предварительного обещания продажи на одну и ту же недвижимость
На практике в этой часто встречающейся ситуации будет считаться действительным договор предварительного обещания продажи с самой ранней датой.
Условие о штрафе в договоре предварительного обещания продажи недвижимого имущества
Прежде всего, чтобы говорить о наличии штрафного условия, необходимо наличие действительного договора. Если договор недействителен, как указано выше, стороны имеют право требовать возврата того, что они передали, только на основании положений о безосновательном обогащении. В случае действительности договора возможно требовать исполнения предусмотренного в договоре штрафного условия.
Внесение обременения по договору обещания продажи недвижимого имущества в реестр недвижимости (кадастр)
Статья 1009 Гражданского кодекса Турции (TBK) предусматривает возможность внесения обременения по договору обещания продажи недвижимого имущества в реестр недвижимости (кадастр). Несмотря на то, что по своей юридической природе такое обременение не превращает личное право в вещное, оно укрепляет это право, позволяя предъявлять его к третьим лицам. Согласно статье 1009, пункт 2 Гражданского кодекса Турции (TMK) — «При наличии обременения, внесённого в реестр, права, возникшие позднее на это недвижимое имущество, могут быть предъявлены его владельцам», — если существует договор обещания продажи, зарегистрированный в кадастре, то при продаже имущества третьему лицу лицо, имеющее зарегистрированное обременение, вправе потребовать это имущество.
В соответствии с пунктом 9 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости № 2644: «Если в течение пяти лет с момента внесения обременения продажа не будет совершена, либо право сервитута не будет учреждено и зарегистрировано в кадастре, данное обременение подлежит отмене по инициативе начальника регистрационного органа или должностных лиц». Таким образом, если в течение 5 лет после внесения обременения недвижимость не была передана в реестре, действие обременения прекращается.
Прекращение договора обещания продажи недвижимого имущества
Договор считается прекратившим своё действие при следующих условиях:
Расторжение договора.
Исполнение договора,
Истечение срока исковой давности по исполнению обязательства, предусмотренного в договоре,
Если обе стороны выполнят свои обязательства и исполнят условия договора, как и в любом другом договоре, договор о купле-продаже недвижимости считается завершённым. В случаях истечения срока исковой давности исполнения обязательства или взаимного расторжения договора, договор также считается прекращённым. Указанный срок исковой давности составляет 10 лет и начинает течь с момента возникновения возможности исполнения.
В случае неисполнения обязательства со стороны обещанного покупателя на основании договора о купле-продаже недвижимости, у кредитора по обязательству возникает право требовать в судебном порядке отмены записи в реестре и регистрации права собственности.
Случай заключения договора купли-продажи недвижимости, принадлежащей другому лицу
Сторона, обещающая продажу, может дать такое обязательство и по недвижимости, которая ей не принадлежит. В договоре лицо, дающее обещание продажи, обязуется совершить продажу в будущем, при этом для такого обязательства не требуется наличие права собственности на недвижимость. Поскольку в договоре обещания продажи предусмотрена передача права в регистрационной службе в установленный срок (основной договор купли-продажи), договор по своей юридической природе считается обязательственным обязательством. То есть, даже если сторона, обещающая продажу, в момент заключения договора не является собственником недвижимости, она обязуется впоследствии передать указанную недвижимость обещающему покупателю.
Соответствующие решения Верховного суда
3-й гражданский департамент, дело № 2007/16943, решение № 2007/15498
Истец и наследник ответчиков не заключали договор обещания продажи. Наследник ответчика Иззет обещал продать недвижимость третьему лицу — Мухсину, который, в свою очередь, пообещал продать её истцу.
Иск был предъявлен в связи с передачей недвижимости третьему лицу в реестре прав собственности против наследников владельца Иззета.
Суд постановил удовлетворить иск, поскольку договор обещания продажи обеспечивает уступку требования, и истец имеет право на взыскание стоимости недвижимости.
Договор обещания продажи предусматривает право требовать перехода права собственности на недвижимость. В договоре обещания продажи нет положения о передаче права на взыскание стоимости недвижимости или возмещения ущерба в случае нарушения договора, уступка требования касается конкретного и определённого права. Уступка требования (статьи 162-172 Гражданского кодекса) не допускает передачи долгового обязательства.
Истец может заявить о своём праве, вытекающем из договора обещания продажи, перед стороной договора. Отсутствие договора обещания продажи между истцом и ответчиком и непередача права на взыскание стоимости недвижимости требуют отклонения иска, поэтому постановление суда о его удовлетворении по изложенным причинам признано неправильным.
Исходя из вышеизложенного, постановление суда, вынесенное без учёта указанных принципов, является ошибочным, апелляционные жалобы обоснованы и подлежат удовлетворению, а решение подлежит отмене в соответствии со статьёй 428 Гражданского процессуального кодекса.
14-й юридический департамент, дело № 2012/13623 Е., решение № 2012/14616 К.
Истец, ссылаясь на договор предварительного договора купли-продажи от 24.10.1997, указал, что ответчики обязались продать доли в недвижимом имуществе под номером 226, перешедшие их наследодателю …, и потребовал отмены записи … и регистрацию на своё имя, а также снятия обременения в записи …, наложенного в результате предварительного договора купли-продажи от 27.04.2004 между наследниками ответчика Сулеймана Сырры Мутлу и другим ответчиком ….
Ответчики возражали, утверждая, что обязательство по предварительному договору выполнено, и просили отказать в иске.
Суд первой инстанции, установив отсутствие возможности исполнения предварительного договора, отклонил иск.
Решение было обжаловано представителем истца.
В договоре предварительного договора купли-продажи от 24.10.1997, на который ссылается истец, указано, что ответчики — наследники … обязались продать истцу лишь доли, которые перешли или перейдут им от наследодателя … в недвижимости с номером 226 в селе ….
В договоре предварительного договора ответчики- наследники … обязались продать истцу только доли, перешедшие им от наследодателя …, но не обязались продавать доли, которые перейдут наследодателю … от его предшествующих наследодателей.
Предметом иска является недвижимость под номером 226, при этом, как следует из записи … от 08.05.2003, должник по обязательству — ответчики — передали 60/720 долю, унаследованную от наследодателя …, супруге истца …. 60/720 доля, унаследованная наследниками ответчиков от предшествующего наследодателя …, не является предметом договора предварительного обязательства о продаже.
В данном случае, поскольку истцу не была обещана продажа долей, унаследованных ответчиками от наследодателя … по договору предварительного обязательства, иск должен быть отклонён. Хотя отклонение иска по причине отсутствия возможности исполнения договора предварительного обязательства является неправомерным, решение в любом случае содержит отказ в иске, поэтому необходимо исправить мотивировку решения и оставить его в силе.
РЕЗУЛЬТАТ: Мотивировка обжалуемого решения изменяется согласно статье 438/последнему пункту Гражданского процессуального кодекса Турции в порядке, изложенном выше, все жалобы истца отклоняются, мотивировка ИЗМЕНЯЕТСЯ и ИСПРАВЛЯЕТСЯ, решение оставляется без изменений…
14-й Гражданский отдел, дело № 2015/5382, решение № 2017/7473
«Иск связан с требованием об отмене и регистрации права собственности на основании договора о предварительном соглашении купли-продажи.
Представитель истца утверждает, что между ответчиками и третьим лицом … был заключён нотариальный договор о предварительном соглашении купли-продажи от 06.06.1997, согласно которому ответчики обязались продать все свои права и доли в недвижимости под номером 386 …, а … в нотариальном договоре о предварительном соглашении купли-продажи от 26.09.2008 обязалась продать эти доли доверителю истца; при этом цена продажи была уплачена наличными и полностью, и доверитель истца получил часть долей, являющихся предметом иска, и начал их использовать. Поэтому он потребовал отменить записи о долях, зарегистрированных на имя ответчиков, и зарегистрировать их на имя своего доверителя.
Ответчики возражали на основании истечения срока исковой давности, заявляли, что в обмен на полученный от … заем они временно передали свои доли в спорной недвижимости по договору о предварительном соглашении купли-продажи, и утверждали, что истец не является добросовестным, поэтому просили отказать в иске.
Суд постановил принять иск.»
Решение было обжаловано представителем ответчиков.
Договоры о предварительном соглашении купли-продажи недвижимости, основанные на статье 29 Гражданского кодекса Турции, в соответствии со статьёй 237 того же кодекса, а также статьями 706 Гражданского кодекса и 89 Закона о нотариате должны быть оформлены нотариально по инициативе нотариуса, то есть их действительность зависит от соблюдения официальной формы. Это вид договора, который налагает взаимные обязательства на обе стороны и предоставляет личные права. В случае неисполнения обязательства по передаче права собственности со стороны продавца, обязанного по договору о предварительном соглашении купли-продажи недвижимости, кредитор по этому обязательству вправе согласно статье 716 Гражданского кодекса Турции подать иск об отмене и регистрации права собственности с требованием судебного исполнения обязательства.
Исковые дела, вытекающие из договора о предварительном соглашении купли-продажи недвижимости, не имеют специального срока исковой давности, поэтому в соответствии со статьёй 146 Гражданского кодекса Турции применяется общий срок исковой давности в десять лет, который начинает течь с момента возникновения возможности исполнения договора. Однако, если проданная недвижимость была передана по договору или фактически лицу, принявшему обещание продажи, то есть кредитору по обещанию, то возражение о пропуске срока исковой давности, предъявленное после истечения десяти лет, не принимается к рассмотрению, поскольку оно противоречит принципу добросовестности, закреплённому в статье 2 Гражданского кодекса.
В рассматриваемом деле ответчики в своих возражениях заявили о пропуске срока исковой давности; представитель ответчиков указал, что иск пропущен, поскольку их доверитель не получил недвижимость по договору предварительного соглашения с …, а новый договор с истцом был заключён после истечения десяти лет, и обжаловал решение суда.
В связи с этим суд, учитывая возражение ответчиков о пропуске срока исковой давности, должен был провести исследование и принять решение согласно изложенным выше принципам, однако этот вопрос был проигнорирован, что привело к неполному исследованию дела и вынесению ошибочного решения. Поэтому постановление подлежит отмене.
РЕЗУЛЬТАТ: По вышеизложенным причинам жалоба представителя ответчиков удовлетворяется, и постановление ОТМЕНЯЕТСЯ.
Views: 1
