عقد وعد بالبيع

تنص المادة 29 من قانون الالتزامات المدنية والتجارية (TBK) على ما يلي:
“العقود المتعلقة بإبرام عقد مستقبلي تكون صحيحة.
باستثناء الاستثناءات المنصوص عليها في القوانين، فإن صحة العقد التحضيري تعتمد على شكل العقد الذي سيتم إبرامه مستقبلاً.”

وفقًا لقانوننا، يمكن إبرام عقد بشأن إبرام عقد في المستقبل في تاريخ يسبق تاريخ العقد نفسه.
وبما أن عقد وعد البيع ليس من الاستثناءات المذكورة، فلا يوجد ما يمنع من الناحية القانونية إبرام هذا العقد.
شروط الشكل في وقت إبرام العقد التحضيري تخضع لشروط الشكل للعقد الأصلي.

عقد وعد بيع العقار

هذا العقد هو عقد رضائي يلزم الطرفين بالالتزام. حيث يتعهد البائع ببيع العقار في التاريخ المحدد، ويتعهد المشتري بشراء العقار في نفس التاريخ.

المادة 237 من قانون الالتزامات التركية – لكي يكون عقد بيع العقار صحيحًا، يجب أن يتم تحرير العقد بشكل رسمي. عقود وعد بيع العقار، وعقود الشراء وإعادة الشراء لا تكون صالحة ما لم تُحرر بشكل رسمي. كما هو مذكور صراحة في القانون، فإن عقد وعد بيع العقار يصبح صحيحًا فقط إذا أُبرم رسميًا أمام الكاتب العدل.

لكي يكون العقد صحيحًا، إذا لم يتم ذكر عنوان العقار والمبلغ المتفق عليه في نص العقد، فلن يكون هذا العقد ملزمًا قانونيًا.

في حالة بطلان العقد، يمكن للدائن المتعهد طلب المبلغ المدفوع استنادًا إلى أحكام الإثراء بلا سبب.
“…بصفة عامة، يمكن فسخ العقد ذو الأداء الفوري بأثر رجعي وتسويته. في الفسخ بأثر رجعي، يمكن لأطراف العقد استرجاع ما قدموه بناءً على قواعد الإثراء بلا سبب. في التطبيق، بعد إبرام عقد بناء مقابل حصة في الأرض، وقبل أن ينفذ المقاول التزاماته، يقوم مالك الأرض بتسجيل سندات الأرض أو حقوق الانتفاع الجزئي أو بعضها باسم المقاول، ويقوم المقاول ببيع الأجزاء المستقلة أو حصص الأرض المنقولة لأطراف ثالثة لتلبية احتياجاته المالية. ومن الواقع أن العقد يُفسخ بأثر رجعي لأن المقاول لم ينفذ التزاماته بعد بيع حصة الأرض أو الأجزاء المستقلة…” (محكمة النقض 23 دائرة مدنية؛ بتاريخ 10.12.2019، رقم القضية 2017/2892، رقم القرار 2019/5214)

عقد وعد بيع العقار هو أحد العقود الرئيسية التي تشكل عقد البناء مقابل حصة. ينشأ عقد البناء مقابل حصة من اجتماع عناصر عقد العمل وعقد وعد بيع العقار بشكل كامل، ويتم الفصل في النزاعات وفقًا لهذه العقود.

حالة إبرام عدة عقود وعد بيع لنفس العقار

في هذه المسألة التي نواجهها كثيرًا في التطبيق، يُعتبر عقد وعد البيع الذي يحمل التاريخ الأسبق هو العقد الصحيح والمعتمد.

البند الجزائي في عقد وعد بيع العقار المسبق

أولاً، لكي نتحدث عن وجود بند جزائي، يجب أن يكون هناك عقد صحيح وساري المفعول. إذا كان العقد غير صحيح، كما ذكرنا أعلاه، يحق لهم فقط طلب استرداد ما قدموه استنادًا إلى أحكام الإثراء بلا سبب.
في حالة صحة العقد، يكون من الممكن المطالبة بتنفيذ البند الجزائي المحدد في العقد.

تسجيل عقد وعد بيع العقار في السجل العقاري

ينصّ المادة 1009 من القانون المدني التركي على إمكانية تسجيل عقد وعد بيع العقار في السجل العقاري. وعلى الرغم من أن التسجيل، بطبيعته القانونية، لا يحول الحق الشخصي إلى حق عيني، إلا أنه يعزز الحق من حيث إمكانية التمسك به أمام الغير.
تنصّ الفقرة 2 من المادة 1009 من القانون المدني على أنه: “بإعطاء إشعار التسجيل، يمكن التمسك بالحقوق المكتسبة لاحقًا على ذلك العقار تجاه أصحابها.” وبوجود عقد وعد بيع مسجل في السجل العقاري، يصبح من الممكن لصاحب العقد المسبق المطالبة بالعقار في حال قام الشخص الذي تعهد بالبيع ببيعه لشخص آخر.
وبموجب الفقرة 9 من المادة 26 من قانون السجل العقاري رقم 2644: “إذا لم يتم البيع أو إنشاء حق انتفاع وتسجيله في السجل العقاري خلال خمس سنوات من تاريخ التسجيل، يتم إلغاء التسجيل تلقائيًا من قبل مدير أو موظفي السجل العقاري.”
وبالتالي، إذا لم يتم نقل العقار في السجل العقاري خلال خمس سنوات من تاريخ التسجيل، تنتهي مفعولية هذا التسجيل.

انتهاء عقد وعد بيع العقار

يعتبر العقد منتهيًا في الحالات التالية:

فسخ العقد.

تنفيذ العقد،

انقضاء مدة التقادم لتنفيذ الالتزام المحدد في العقد،

إذا قام الطرفان بتنفيذ التزاماتهما وأوفيا بمتطلبات العقد، يُعتبر عقد وعد البيع منتهيًا كما هو الحال في جميع العقود الأخرى. وفي حالات انقضاء مدة التقادم للوفاء بالالتزام أو فسخ العقد بالتراضي بين الطرفين، يُعتبر العقد منتهيًا بطبيعة الحال. مدة التقادم المذكورة هي 10 سنوات، وتبدأ هذه المدة في اللحظة التي يصبح فيها الوفاء ممكنًا.

بناءً على عقد وعد بيع العقار، إذا لم يقم الطرف الموعود له بالوفاء بالالتزام، يمكن أن ينشأ له الحق في رفع دعوى إلغاء وتسجيل الملكية في السجل العقاري.

حالة إبرام عقد وعد بيع لعقار يخص شخصًا آخر

يمكن للطرف الذي يعد بالبيع أن يتعهد بعقار لا يملكه. في العقد، يمنح الطرف الذي يقدم وعد البيع تعهداً بأنه سيقوم بالبيع في المستقبل، ولا يشترط أن يكون مالكاً للعقار لهذا التعهد. ونظراً لأن عقد وعد البيع يتضمن التزاماً بنقل الملكية في السجل العقاري في التاريخ المحدد (وهو العقد الرئيسي للبيع)، فإن العقد يعتبر من الناحية القانونية تعهداً ملزماً. أي أن الطرف الذي يعد ببيع العقار، حتى لو لم يكن مالكاً للعقار عند إبرام العقد، فإنه يتعهد بنقل العقار إلى الموعود له في المستقبل.

الأحكام ذات الصلة لمحكمة النقض

الدائرة المدنية الثالثة، رقم القضية: 2007/16943، رقم القرار: 2007/15498

“لا يوجد عقد وعد بالبيع بين المدعي و مورث المدعى عليهم. حيث إن مورث المدعى عليه عزّت وعد ببيع العقار إلى محسِن (الذي ليس طرفًا في الدعوى)، ثم وعد محسِن بدوره ببيع العقار إلى المدعي.

الدعوى قُدِّمت ضد ورثة المالك عزّت بسبب نقل العقار إلى طرف ثالث في السجل العقاري.

وقد قضت المحكمة بقبول الدعوى، معتبرةً أن عقد وعد البيع الذي يستند إليه المدعي ينطوي على حوالة دين ويمنحه حق المطالبة بقيمة العقار أيضًا.

لكن ما يتم التنازل عنه في عقد وعد البيع هو حق المطالبة بنقل ملكية العقار. ولا يوجد في العقد ما يشير إلى التنازل عن الحق في المطالبة بقيمة العقار أو التعويض في حال الإخلال بالعقد. وفي حوالة الدين (المواد 162-172 من قانون الالتزامات التركي)، لا يمكن نقل العلاقة القانونية برمتها.

يمكن للمدعي أن يُطالب بحقه الناشئ عن عقد وعد البيع من المتعاقد الأصلي. ونظرًا لعدم وجود عقد وعد بالبيع بين المدعي والمدعى عليه، ولعدم تحقق حوالة حق المطالبة بقيمة العقار، كان يجب رفض الدعوى، إلا أن قبولها للأسباب المذكورة خطأ قانوني.

وبالتالي، ونظرًا لعدم مراعاة المبادئ القانونية الموضحة أعلاه، فإن إصدار الحكم بالشكل المكتوب يُعد غير صائب، واستئناف الحكم مبرر لهذه الأسباب، لذا يُقرر نقض الحكم وفقًا للمادة 428 من قانون أصول المحاكمات المدنية التركي.”

الدائرة المدنية الرابعة عشرة، رقم الأساس: 2012/13623، رقم القرار: 2012/14616

“يدعي المدعي أنه بموجب عقد الوعد بالبيع المؤرخ في 24/10/1997، وعد المدعى عليهم ببيع الحصص التي انتقلت إليهم من مورثهم في العقار محل النزاع رقم 226، ويطلب إلغاء قيد … وتسجيله باسمه، كما يطلب شطب القيد المتعلق بعقد الوعد بالبيع المؤرخ في 27/04/2004 والمسجل بين ورثة سليمان صري مطلو والمدعى عليه الآخر على قيد … .

وقد دفع المدعى عليهم بأن الالتزام في عقد الوعد بالبيع قد تم تنفيذه، وطالبوا برفض الدعوى.

وقضت المحكمة برفض الدعوى على أساس أنه لا يمكن تنفيذ عقد الوعد بالبيع.

وقد طعن وكيل المدعي بالحكم.

في عقد الوعد بالبيع المؤرخ 24/10/1997 والذي يستند إليه المدعي، كتب أن ورثة المدعى عليهم الذين قاموا بالوعد بالبيع قد باعوا للمدعي الحصص التي انتقلت إليهم أو ستنتقل إليهم من مورثهم في العقار رقم 226 في قرية ….

وقد وعد ورثة المدعى عليهم في عقد الوعد بالبيع ببيع الحصص التي ستنتقل إليهم فقط من مورثهم …، ولم يتعهدوا ببيع الحصص التي ستنتقل إلى مورثهم من مورثي أسلافه.”

“يتبين من قيد … أن المدعى عليهم، وهم المدينون بالوعد، قد نقلوا في 08/05/2003 حصة بمقدار 60/720 التي انتقلت إليهم من مورثهم … في العقار محل الدعوى رقم 226 إلى زوجة المدعي …. أما الحصة البالغة 60/720 التي انتقلت من مورث الأسبق … إلى ورثة المدعى عليهم، فهي ليست موضوع عقد الوعد بالبيع.

وفي هذه الحالة، بما أن الحصص التي انتقلت من … إلى المدعى عليهم لم تكن موضوع عقد الوعد بالبيع، فإنه كان يجب رفض الدعوى لهذا السبب، وليس على أساس عدم إمكانية تنفيذ عقد الوعد بالبيع، كما ورد في الحكم. ولكن، بما أن النتيجة النهائية للحكم هي رفض الدعوى، فقد تقرر تصحيح مسوّغ الحكم والمصادقة عليه.

النتيجة: ووفقًا لحكم المادة الأخيرة 438 من قانون أصول المحاكمات المدنية، تم تغيير مبرر الحكم المطعون فيه على النحو الموضح أعلاه، ورفض جميع أسباب الطعن المقدمة من المدعي، والمصادقة على الحكم بصيغته التي تم فيها تعديل وتغيير المبررات.”

الدائرة الرابعة عشرة للحقوق المدنية 2015/5382 أساس، 2017/7473 قرار.

“الدعوى تتعلق بطلب إلغاء وتسجيل سند الملكية استناداً إلى عقد وعد بالبيع.
أفاد وكيل المدعي أن المدعى عليهم أبرموا عقد وعد بالبيع موثق لدى الكاتب بالعدل بتاريخ 06.06.1997 مع الشخص الغير المسمى (…)، حيث تعهدوا فيه ببيع جميع حقوقهم وحصصهم في العقار رقم 386 له، وأن (…) تعهد بموجب عقد وعد بالبيع موثق لدى الكاتب بالعدل بتاريخ 26.09.2008 ببيع تلك الحصص لموكله، وأن ثمن البيع تم دفعه نقداً ومقدماً، وأن موكله استلم الجزء المتعلق بتلك الحصص وبدأ باستخدامه، وطالب بإلغاء تسجيل الحصص المسجلة باسم المدعى عليهم وتسجيلها باسم موكله.
ادعى المدعى عليهم بالتقادم، وذكروا أنهم نقلوا حصصهم في العقار موضوع الدعوى مؤقتاً إلى (…) مقابل مبلغ من المال اقترضوه منه، وأن المدعي ليس حسن النية، وطلبوا رفض الدعوى.
قررت المحكمة قبول الدعوى.
وقد طعن وكيل المدعى عليهم في الحكم بالنقض.

تستمد عقود وعد بيع العقارات مصدرها من المادة 29 من قانون الالتزامات التركي، وهي من العقود التي يجب تنظيمها رسميًا أمام الكاتب بالعدل بموجب المادة 237 من قانون الالتزامات التركي، والمادة 706 من القانون المدني التركي، والمادة 89 من قانون كُتاب العدل، وبمعنى آخر فإن صحتها مشروطة بالشكل الرسمي. وتُعدّ من العقود التي ترتب التزامات على الطرفين وتمنح حقًا شخصيًا.

دائن الوعد، في حال عدم قيام البائع بتنفيذ التزامه بنقل الملكية وفقًا لعقد وعد البيع، يمكنه أن يطالب بتنفيذ الالتزام بحكم المحكمة من خلال رفع دعوى إلغاء وتسجيل سند الملكية استنادًا إلى المادة 716 من القانون المدني التركي.

ولما لم يُنصّ على مدة تقادم خاصة بالدعاوى الناشئة عن عقد وعد بيع العقار، فإنه يُطبق حكم المادة 146 من قانون الالتزامات، أي مدة التقادم العامة وهي عشر سنوات، وتبدأ هذه المدة من وقت إمكانية تنفيذ العقد. ومع ذلك، إذا تم تسليم العقار محل الوعد إلى الشخص الذي قَبِل وعد البيع، أي إلى دائن الوعد، بموجب العقد أو فعليًا، فإن الدفع بالتقادم في الدعاوى المقامة بعد انقضاء مدة العشر سنوات لا يُقبل لأنه لا يتماشى مع “مبدأ حسن النية” المنصوص عليه في المادة 2 من القانون المدني التركي.

وفيما يتعلق بالواقعة محل الدعوى، فقد أثار المدعى عليهم في لوائح جوابهم الدفع بالتقادم؛ كما طعن وكيل المدعى عليهم في الحكم مدّعيًا أن الدعوى مشمولة بالتقادم، لأن الشخص الذي أبرم عقد وعد البيع مع موكليه (…) لم يستلم العقار، وقد أبرم عقد وعد البيع مع المدعي بعد انقضاء مدة العشر سنوات.

وفي هذه الحالة، كان يتوجب على المحكمة أن تأخذ في الاعتبار دفع المدعى عليهم بالتقادم، وتجري التحقيق والفحص وفقًا للمبادئ الموضحة أعلاه، وأن تصدر حكمًا على ضوء النتيجة المتكوّنة. ولكن لما تم إغفال هذه النقطة وصدر الحكم استنادًا إلى فحص وتحقيق ناقصين، فإن ذلك لا يُعد صائبًا، مما يقتضي نقض الحكم.

النتيجة: لِما ذُكر أعلاه، تُقبل اعتراضات وكيل المدعى عليهم على الحكم، ويُقضى بنقض الحكم.”

Views: 0