Was ist ein Mietvertrag?
Der Artikel 299 des Türkischen Obligationengesetzes definiert den Mietvertrag wie folgt: „Ein Vertrag, bei dem der Vermieter dem Mieter den Gebrauch einer Sache oder den Gebrauch zusammen mit dem Nutzen daraus überlässt und der Mieter sich im Gegenzug verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen.“
Auch wenn Mietverträge für Immobilien in der Regel für ein Jahr abgeschlossen werden, kann der Vermieter – außer in Ausnahmefällen wie bei einem neuen Eigentümer – den Mieter, der seine Verpflichtungen erfüllt, nicht mit der Begründung kündigen, dass der Vertrag abgelaufen ist, solange der Mieter ein Kündigungsrecht durch Mitteilung hat.
Mietverträge verlängern sich automatisch bei Ablauf und diese Situation endet nach einer Dauer von zehn Jahren. Der Eigentümer der Immobilie kann den Mieter erst nach Ablauf von zehn Jahren mit der Begründung, dass die Vertragsdauer abgelaufen ist, räumen lassen, sofern er die gesetzlichen Verfahren und Fristen einhält.
Was ist eine Räumungsklage?
Eine Räumungsklage ist eine Klage, die vom Eigentümer einer Immobilie erhoben wird, um den Mieter aus der gemieteten Immobilie zu räumen, jedoch nur aus den im Gesetz festgelegten Gründen. Die Räumungsklage beendet den Mietvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Mieter und bewirkt, dass der Mieter die Immobilie räumt.
Räumungsklage wegen Eigenbedarfs
Immobilieneigentümer können gemäß Artikel 350 des Türkischen Obligationengesetzes den Mietvertrag kündigen und die Räumung der betreffenden Immobilie durch eine Räumungsklage erreichen, wenn nahestehende Personen, die in diesem Artikel genannt sind, die gemietete Immobilie benötigen. Dabei ist Voraussetzung für die Räumung, dass die Immobilie als Wohnraum oder Geschäftsräume genutzt wird. Die für die Räumung relevanten nahestehenden Personen beschränken sich auf den Vermieter selbst, seine Nachkommen, seine Vorfahren, seinen Ehepartner sowie Personen, für die der Eigentümer gesetzlich sorgpflichtig ist.
Darüber hinaus muss der geltend gemachte Räumungsgrund zwingend, echt und stimmig sein. Bei befristeten Mietverträgen muss die Räumungsklage innerhalb eines Monats nach Ablauf der Vertragsdauer eingereicht werden.
Räumungsklage wegen Bedarf des neuen Eigentümers und seiner Angehörigen
Die in Artikel 351 des Türkischen Obligationengesetzes genannten Personen können eine Räumungsklage erheben, wenn die später erworbene Immobilie aus zwingendem Bedarf als Wohnraum oder Arbeitsstätte benötigt wird. Der später erworbene Eigentümer sowie dessen Ehepartner, Nachkommen, Vorfahren und die Personen, für die der Eigentümer gesetzlich verantwortlich ist, können bei Bedarf an Arbeitsstätte oder Wohnraum den Mietvertrag kündigen und den Mieter räumen lassen.
Wie wird ein Mieter, der seine Miete nicht zahlt, geräumt?
Eines der in der Praxis häufig auftretenden Probleme ist die Räumung eines Mieters, der seine Miete nicht zahlt. Im Rahmen des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 bestehen Möglichkeiten, einen Mieter, der seine Miete nicht bezahlt, zu räumen. Hält man sich an die nachfolgend erläuterten Verfahren, kann ein Mieter, der seine Miete nicht zahlt, geräumt werden.
1- Räumung des Mieters wegen Zahlungsverzugs
Gemäß Artikel 315 des Türkischen Obligationengesetzes wird dem Mieter eine Frist von 30 Tagen eingeräumt, um die fällige Miete oder andere mit der Immobilie verbundene Kosten zu zahlen, wenn er diese nicht rechtzeitig begleicht. Wenn die Schulden nicht bezahlt werden, wird dem Mieter mitgeteilt, dass der Vertrag gekündigt wird. Für die Räumung ist eine einzige Abmahnung ausreichend, und wenn der Mieter innerhalb von 30 Tagen nicht zahlt, kann der Eigentümer eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs einreichen.
2- Räumung des Mieters durch eine Räumungsklage nach zwei berechtigten Abmahnungen
Gemäß Artikel 352/2 des Türkischen Obligationengesetzes kann der Eigentümer den Mietvertrag beenden, wenn er dem Mieter wegen nicht bezahlter Mieten zwei berechtigte Abmahnungen zugestellt hat, und anschließend eine Klage einreicht. Die Abmahnungen müssen sich jedoch innerhalb eines Mietzeitraums auf zwei verschiedene Monate beziehen. Außerdem muss die Räumungsklage innerhalb eines Monats nach der zweiten Abmahnung eingereicht werden. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist.
3- Räumung des Mieters durch Vollstreckungsverfahren mit Räumungsantrag
Eine der Möglichkeiten, einen Mieter, der die Miete nicht zahlt, zu räumen, besteht darin, ohne Klageerhebung direkt ein Vollstreckungsverfahren mit Räumungsantrag gegen den Mieter einzuleiten. Dabei ist wichtig zu beachten, dass Vollstreckungsverfahren für Immobilien, wenn sie ohne Räumungsantrag direkt eingeleitet werden, das Recht auf Räumungsforderung verlieren. Deshalb sollten Immobilienbesitzer darauf achten, das Vollstreckungsverfahren mit einem Räumungsantrag zu beginnen.
Wie wird der Mieter mittels Räumungsverpflichtungserklärung geräumt?
Eine Räumungsverpflichtungserklärung ist die Erklärung des Mieters, die gemietete Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verlassen. Es ist jedoch anzumerken, dass die Räumungsverpflichtungserklärung dem Eigentümer nicht allein das Recht gibt, den Mieter aus der Immobilie zu entfernen. Sie ermöglicht dem Eigentümer, rechtliche Schritte zur Räumung des Mieters einzuleiten. Der Eigentümer, der im Besitz einer Räumungsverpflichtungserklärung ist, kann den Mieter entweder durch Klage oder mittels Vollstreckungsverfahren räumen lassen.
Mietrechtsanwalt in Antalya – Anwalt für Mieter in Antalya
Alle diese kurz erläuterten Prozesse im Mietrecht erfordern technisches Wissen und Erfahrung. Wenn nicht die erforderliche und angemessene Sorgfalt angewendet wird, können Personen ihre Rechte verlieren. Aus diesem Grund bieten wir in unserer Kanzlei professionelle Beratung und Betreuung im Bereich des Mietrechts an.
