Что такое договор аренды?
Статья 299 Турецкого кодекса обязательств определяет договор аренды следующим образом:
«Договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность пользоваться какой-либо вещью или пользоваться ею вместе с получением выгоды от неё, а арендатор обязуется уплатить обусловленную арендную плату».
Хотя договоры аренды недвижимого имущества обычно заключаются на один год, арендодатель, за исключением особых случаев, таких как появление нового собственника, не может выселить арендатора, который выполняет свои обязательства, ссылаясь на окончание срока договора, пока у арендатора сохраняется право расторжения договора по уведомлению.
Договор аренды автоматически продлевается по мере истечения срока, и это положение прекращается по истечении 10 лет. Собственник недвижимости может выселить арендатора, ссылаясь на окончание срока договора, только по истечении 10-летнего периода и при соблюдении установленных законом процедур и сроков.
Что такое иск о выселении?
Иск о выселении — это судебный процесс, инициируемый собственником недвижимого имущества с целью выселения арендатора из арендуемого объекта на основании причин, предусмотренных законом. Иск о выселении прекращает договор аренды между собственником и арендатором и обязывает арендатора освободить недвижимость.
Иск о выселении по причине необходимости
Собственники недвижимости могут расторгнуть договор аренды и добиться выселения из арендуемой недвижимости путем подачи иска о выселении в случае необходимости для близких родственников, указанных в статье 350 Турецкого кодекса обязательств. Однако для такого выселения важно, чтобы недвижимость использовалась в качестве жилого помещения или рабочего места. К близким родственникам, имеющим право на выселение, относятся сам арендодатель, его потомки, предки, супруг, а также лица, за которых собственник несет законную обязанность по уходу.
Кроме того, для подачи иска о выселении необходимо, чтобы причина была обязательной, реальной и обоснованной. В случае срочных договоров аренды иск о выселении должен быть подан в течение одного месяца после окончания срока договора.
Иск о выселении по причине необходимости нового собственника и его близких
Лица, указанные в статье 351 Турецкого кодекса обязательств, могут подать иск о выселении в случаях, когда приобретённая недвижимость необходима по причине проживания или для ведения бизнеса. Новый собственник недвижимости, его супруг(а), потомки, предки, а также лица, за которых собственник обязан заботиться по закону, могут расторгнуть договор аренды и выселить арендатора при наличии необходимости использования недвижимости в качестве жилого или коммерческого помещения.
Как выселить арендатора, не оплачивающего арендную плату?
Одной из часто встречающихся в практике проблем является выселение арендатора, не оплачивающего аренду. В соответствии с Турецким кодексом обязательств № 6098 существуют способы выселения арендатора, не уплатившего арендную плату. Соблюдая описанные ниже процедуры, можно выселить арендатора, не выполнившего свои обязательства по оплате аренды.
1- Выселение арендатора по причине просрочки
В соответствии со статьёй 315 Турецкого кодекса обязательств, если арендатор не оплачивает в срок подлежащую уплате арендную плату или другие расходы, связанные с недвижимостью, которые он обязан оплачивать, ему предоставляется 30-дневный срок для исполнения этих обязательств, с уведомлением о том, что в случае неоплаты договор будет расторгнут. Для такого способа выселения достаточно одного уведомления, и если в течение 30 дней арендатор не погасит долг, владелец недвижимости вправе подать иск о выселении по причине просрочки.
2- Выселение арендатора через иск после двух обоснованных предупреждений
В соответствии со статьёй 352/2 Турецкого кодекса обязательств, если собственник направил арендатору два обоснованных предупреждения по поводу неоплаченных арендных платежей, он может прекратить договор аренды, подав соответствующий иск. При этом предупреждения должны относиться к двум разным месяцам в пределах одного срока аренды. Кроме того, иск о выселении должен быть подан в течение одного месяца после второго предупреждения. Этот срок является прекрати́тельным (исключительным).
3- Выселение арендатора через исполнительное производство с требованием о выселении
Один из способов выселения арендатора, не платящего аренду, — это без подачи иска непосредственно инициировать исполнительное производство с требованием о выселении. Важно отметить, что если исполнительное производство по недвижимости начинается без требования о выселении, то право на выселение будет утрачено. Поэтому владельцам недвижимости следует обратить внимание на то, чтобы исполнительное производство начиналось именно с требованием о выселении.
Как выселить арендатора по соглашению о выселении
Соглашение о выселении — это заявление арендатора о том, что он покинет арендуемую недвижимость в определённую дату. Однако следует отметить, что такое соглашение само по себе не даёт владельцу права принудительно выселить арендатора. Оно лишь предоставляет владельцу возможность воспользоваться законными способами для выселения арендатора. Владелец недвижимости, имеющий соглашение о выселении, может выселить арендатора либо через подачу иска, либо через исполнительное производство.
Адвокат по вопросам аренды в Анталье — Адвокат по делам арендаторов в Анталье
Все эти процессы, которые мы кратко рассмотрели в области арендного права, требуют технических знаний и опыта. В случаях недостаточного и ненадлежащего внимания люди могут понести потерю своих прав. Поэтому в нашей юридической фирме мы предоставляем вам профессиональные консультационные и сопровождения услуги в области арендного права.
