ما هو عقد الإيجار؟
تنص المادة 299 من القانون التركي للالتزامات على تعريف عقد الإيجار بأنه: “عقد يتعهد فيه المؤجر بترك شيء لاستخدام المستأجر أو الانتفاع به مع الاستخدام، ويتعهد المستأجر بدفع قيمة الإيجار المتفق عليها مقابل ذلك.”
على الرغم من أن عقود إيجار العقارات عادة ما تُبرم لمدة سنة واحدة، إلا أن المستأجر له حق الإخطار والفسخ، وباستثناء حالات استثنائية مثل المالك الجديد، لا يمكن للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر الذي يفي بالتزاماته بحجة انتهاء العقد.
تتجدد عقود الإيجار تلقائيًا عند انتهائها، وتستمر هذه الحالة حتى مرور عشر سنوات. بعد انقضاء العشر سنوات، يمكن لمالك العقار فقط أن يطلب إخلاء المستأجر بحجة انتهاء مدة العقد، مع الالتزام بالإجراءات القانونية والمهل المطلوبة.
ما هي دعوى الإخلاء؟
دعوى الإخلاء هي دعوى يرفعها مالك العقار لإخلاء المستأجر من العقار المؤجر لأسباب محددة منصوص عليها في القانون. تقوم دعوى الإخلاء بإنهاء عقد الإيجار بين المالك والمستأجر، مما يوجب على المستأجر إخلاء العقار.
دعوى الإخلاء لأسباب الحاجة
يمكن لمالكي العقارات بموجب المادة 350 من القانون التركي للالتزامات إنهاء عقد الإيجار ورفع دعوى إخلاء إذا كان أحد أقاربهم المشار إليهم في المادة بحاجة إلى العقار المؤجر. ومع ذلك، يجب أن يكون الغرض من الإخلاء هو استخدام العقار المؤجر كمسكن أو كمكان عمل. الأقارب المذكورون للإخلاء يقتصرون على المؤجر نفسه، وذريته، وأجداده، وزوجته، والأشخاص الذين يلتزم المالك برعايتهم. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون السبب المقدم للإخلاء ضروريًا وحقيقيًا ومتسقًا. في عقود الإيجار محددة المدة، يجب رفع دعوى الإخلاء خلال شهر واحد من انتهاء مدة العقد.
دعوى الإخلاء بسبب حاجة المالك الجديد وأقاربه
الأشخاص المذكورون في المادة 351 من القانون التركي للالتزامات يمكنهم في حالات الحاجة الضرورية لاستخدام العقار المكتسب لاحقًا كسكن أو مكان عمل رفع دعوى إخلاء لإخلائه. يمكن لمالك العقار المكتسب لاحقًا، وزوجته، وذريته، وأجداده، والأشخاص الذين يكون المالك ملزمًا قانونيًا برعايتهم، إنهاء عقد الإيجار وإخلاء المستأجر إذا دعت الحاجة إلى العقار كسكن أو مكان عمل.
كيف يتم إخلاء المستأجر الذي لا يدفع أجرة الإيجار؟
واحدة من المشاكل التي يواجهها الكثيرون في الواقع العملي هي عملية إخلاء المستأجر الذي لا يدفع أجرة الإيجار. في إطار القانون التركي للالتزامات رقم 6098، توجد طرق لإخلاء المستأجر الذي لا يدفع الإيجار. يمكن إخلاء المستأجر الذي لا يدفع الإيجار باتباع الإجراءات التي سنوضحها أدناه.
1- إخلاء المستأجر بسبب التأخير في الدفع
وفقًا للمادة 315 من القانون التركي للالتزامات، إذا لم يقم المستأجر بدفع الأجرة المستحقة أو المصاريف الأخرى المتعلقة بالعقار في الوقت المحدد، يُمنح المستأجر مهلة 30 يومًا لسداد هذه الديون، وإذا لم يتم الدفع يتم إبلاغه بإنهاء العقد. لتنفيذ هذا الإخلاء يكفي إرسال إنذار واحد، وإذا لم يسدد المستأجر الدين خلال 30 يومًا، يمكن لمالك العقار رفع دعوى إخلاء بسبب التأخير في الدفع.
2- إخلاء المستأجر برفع دعوى بعد توجيه إنذارين قانونيين
بموجب المادة 352/2 من القانون التركي للالتزامات، إذا وجه المالك إنذارين قانونيين للمستأجر بخصوص إيجارات غير مدفوعة، يمكنه بعد ذلك رفع دعوى لإنهاء عقد الإيجار. ولكن يجب أن تكون الإنذارات المرسلة تخص شهرين مختلفين ضمن نفس فترة الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، يجب رفع دعوى الإخلاء خلال شهر واحد بعد توجيه الإنذار الثاني. هذه المدة تُعتبر مهلة قانونية نهائية.
3- إخلاء المستأجر عن طريق متابعة تنفيذية بطلب الإخلاء
من الطرق التي يمكن بها إخلاء المستأجر الذي لا يدفع الإيجار هو بدء متابعة تنفيذية مباشرة بطلب الإخلاء دون اللجوء إلى رفع دعوى قضائية ضد المستأجر. الأمر المهم هنا هو أن المتابعات التنفيذية المتعلقة بالعقارات إذا بدأت دون طلب الإخلاء مباشرة، أي بدون طلب الإخلاء، فإن حق الإخلاء سيُفقد. لذلك يجب على مالكي العقارات الانتباه إلى بدء المتابعة التنفيذية بطلب الإخلاء.
كيف يتم إخلاء المستأجر بواسطة تعهد الإخلاء؟
تعهد الإخلاء هو تصريح من المستأجر بأنه سيغادر العقار المؤجر في تاريخ معين. ومع ذلك، يجب التنويه إلى أن تعهد الإخلاء لا يمنح المالك وحده حق إخراج المستأجر من العقار. بل يتيح له استخدام الطرق القانونية لإخلاء المستأجر. يمكن لمالك العقار الذي بحوزته تعهد الإخلاء إخلاء المستأجر إما برفع دعوى قضائية أو عن طريق التنفيذ القانوني.
محامي قانون الإيجار في أنطاليا – محامي المستأجر في أنطاليا
جميع هذه العمليات التي تحدثنا عنها بإيجاز فيما يتعلق بقانون الإيجار تتطلب معرفة فنية وخبرة. في حال عدم إظهار العناية الكافية واللازمة، قد يتعرض الأشخاص لفقدان حقوقهم. لذلك، يقدم مكتبنا القانوني خدمات استشارية ومتابعة احترافية في مجال قانون الإيجار.
