ما هو معدل زيادة الإيجار؟
علاقة المالك والمستأجر من الأمور الشائعة والمهمة جدًا في بلدنا. يُطلق على نسبة الزيادة السنوية في مبلغ الإيجار للعقار المؤجَّر اسم “معدل زيادة الإيجار”. ومع ذلك، إذا حاول المالك رفع هذا المبلغ بنسبة مبالغ فيها، فإن القانون يتدخل. وبعبارة أخرى، تدخل القانون في العقود يهدف إلى منع زيادة مبالغ الإيجار بشكل مفرط. وبناءً على ذلك، فإن الحد الأعلى الذي يمكن تطبيقه في معدلات زيادة الإيجار هو متوسط معدل التضخم (CPI) لمدة 12 شهرًا للسنة السابقة لعقد الإيجار.
كيف يتم حساب زيادة إيجار العقارات؟
فيما يخص زيادة إيجار العقارات، هناك خياران متاحان. يمكن أن يكون الطرفان قد اتفقا أثناء إبرام العقد على نسبة زيادة محددة للإيجار، بشرط ألا تتجاوز الحد الأعلى وهو معدل مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE). أو قد لا يكون هناك اتفاق أثناء إبرام العقد، ولكن يمكن للطرفين الاتفاق عند نهاية مدة العقد مرة أخرى بشرط ألا تتجاوز الزيادة معدل TÜFE الساري.
أما إذا لم يتم تحديد أي زيادة في العقد ولم يتم التوصل إلى اتفاق بين الطرفين بشأن زيادة الإيجار، فيتم تحديد نسبة الزيادة من قبل القاضي وفقًا لمبدأ العدالة. بالإضافة إلى ذلك، في العقود التي تم تحديد مدتها بأكثر من 5 سنوات أو التي يتم تجديدها بعد مرور 5 سنوات، يمكن تحديد قيمة الإيجار في نهاية كل فترة خمس سنوات من قبل القاضي دون الالتزام بمعدل TÜFE، مع مراعاة خصائص العقار المعني.
ماذا يمكن فعله إذا كان مبلغ الإيجار الذي يدفعه المستأجر مرتفعًا؟
إذا كان المستأجر يدفع إيجارًا مرتفعًا جدًا مقارنةً بالعقارات المماثلة في السوق، فيمكنه رفع دعوى تحديد بدل الإيجار. في هذه الدعوى، تأخذ المحكمة بشكل أساسي بعين الاعتبار متوسط معدل التضخم (TÜFE) لمدة 12 شهرًا، وحالة العقار المؤجر، وقيم الإيجار المماثلة في السوق. يستند القاضي إلى هذه المعايير ويصدر قراره بناءً على مبدأ العدالة.
إذا كان بدل الإيجار الذي يُحصّل من المستأجر أقل بكثير من القيمة السوقية، فيمكن للمالك رفع دعوى لتحديد بدل الإيجار. في هذه الحالة، تأخذ المحكمة في الاعتبار متوسط معدل التضخم (TÜFE) لمدة 12 شهرًا، حالة العقار، والإيجارات المماثلة في السوق. وبناءً على هذه المعايير، يحدد القاضي بدل الإيجار الجديد وفقًا لمبدأ العدالة.
في القانون التركي، تُعرف الدعوى المتعلقة بتحديد بدل الإيجار بدعوى تحديد الإيجار. وتُرفع هذه الدعوى بشكل خاص في الحالات التي لا يتوصل فيها الطرفان إلى اتفاق بشأن زيادة الإيجار. وتنظم المادة 345 من قانون الالتزامات التركي الأحكام المتعلقة بهذا الموضوع. إذا كان بدل الإيجار المُحصّل من المستأجر أقل بكثير من القيمة السوقية، يمكن للمالك التقدم بدعوى تحديد الإيجار.
ماذا يمكن فعله إذا قام مالك العقار بزيادة بدل الإيجار بشكل مفرط؟
في الممارسة العملية، نلاحظ أن العديد من مالكي العقارات يزيدون بدل الإيجار من جانب واحد بما يتجاوز الحد القانوني. ومع ذلك، لم تُمنح هذه الحقوق لمالكي العقارات بموجب القوانين. في مثل هذه الحالات، لا يُلزم المستأجر بدفع المبلغ الذي يفرضه مالك العقار. إذا تم تحديد نسبة زيادة عند إبرام العقد، فيجب الدفع وفقًا لها. أما إذا لم يتم تحديد نسبة زيادة في العقد، فيمكن الدفع بناءً على معدل مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) أو يمكن للمستأجر طلب تحديد بدل الإيجار من القاضي.
ماذا يمكن لمالك العقار أن يفعل إذا رفض المستأجر دفع زيادة الإيجار؟
ليس للمستأجر حق رفض زيادة الإيجار التي تم تحديدها وفقًا للحدود القانونية. إذا تم تحديد مبلغ معين عند إبرام العقد، يتم زيادة الإيجار بنسبة هذا المبلغ. وإلا، يمكن طلب تحديد بدل الإيجار من القاضي.
إذا تصرف المستأجر بشكل مخالف للعقد وقدم دفعات ناقصة أو لم يدفع على الإطلاق، يمكن تحصيل المستحقات عبر مكتب التنفيذ، أو يمكن البدء بإجراءات تنفيذية تطالب بالإخلاء، أو يمكن رفع دعوى إخلاء.
АДВОКАТ ПО ДЕЛАМ АРЕНДАТОРОВ В АНТАЛЬЕ — АДВОКАТ ПО АРЕНДНОМУ ПРАВУ В АНТАЛЬЕ
جميع هذه الإجراءات المتعلقة بقانون الإيجار التي تحدثنا عنها بإيجاز تتطلب معرفة فنية وخبرة عملية. في الحالات التي لا يُبذل فيها العناية الكافية واللازمة، قد يتعرض الأشخاص لخسارة حقوقهم.
لذلك، تقدم لكم مكتبنا القانوني خدمات استشارية ومتابعة احترافية في مجال قانون الإيجار.
