Ertrags (Produkt) Mietvertrag - Av. Gökhan Akgül

Definition

Mietverträge können entweder als einfache Mietverträge oder als Ertragsmietverträge abgeschlossen werden. Der Ertragsmietvertrag ist die Übertragung des Nutzungsrechts an einer produktiven Sache und des Rechts, die Erträge zu ernten, für eine bestimmte Zeit gegen Entgelt an eine andere Person.

Gemäß Artikel 357 des Türkischen Bürgerlichen Gesetzbuches (TBK) lautet die Definition:

„Der Ertragsmietvertrag ist ein Vertrag, bei dem der Vermieter dem Mieter das Nutzungsrecht an einer produktiven Sache oder einem Recht und das Recht zur Ernte der Produkte gegen Entgelt überträgt.“

Was ist ein Ertragsbeteiligungsmietvertrag?

Nach Artikel 357/2 des türkischen Gesetzes über Obligationen (6098),

„Die Ertragsbeteiligungsmiete ist eine Mietvereinbarung, bei der der Mietpreis als ein bestimmter Prozentsatz des zu erntenden Produkts festgelegt wird.“

Bei der Ertragsbeteiligungsmiete kann der Mietpreis entweder als ein Geldbetrag oder als ein bestimmter Prozentsatz des zu erntenden Produkts festgelegt werden. Wenn dieser Prozentsatz nicht im Vertrag festgelegt wurde, wird er gemäß den örtlichen Gepflogenheiten bestimmt.

Wie wird ein Ertragsmietvertrag (Produktmietvertrag) abgeschlossen?

Sofern im türkischen Schuldrecht (TBK) keine speziellen Bestimmungen zur Ertragsmiete (Produktmiete) enthalten sind, gelten die allgemeinen Vorschriften für Mietverträge. Wenn der Mietvertrag auch Geräte, Tiere, übertragene Güter oder gelagerte Waren umfasst, sind die Parteien verpflichtet, deren Werte gemeinsam zu schätzen und in einem Protokoll festzuhalten, das in zwei Exemplaren ausgefertigt, unterzeichnet und einander übergeben wird.

Die Pflichten des Vermieters

Die Pflichten des Vermieters im Rahmen des Ertrags (Produkt) Mietvertrags sind in den Artikeln 360 und 361 des Türkischen Zivilgesetzbuches (TBK) geregelt. Diese Pflichten sind:

Lieferpflicht
Es handelt sich um wesentliche Reparaturen.

Artikel 360 – Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt, einschließlich der gemeinsam vermieteten beweglichen Sachen, in einem Zustand zu übergeben, der für die vertraglich vereinbarte Nutzung und den Betrieb geeignet ist, und es während der Vertragsdauer in diesem Zustand zu halten.

Artikel 361 – Der Vermieter ist verpflichtet, wesentliche Reparaturen, die während der Mietdauer notwendig werden, auf eigene Kosten durchzuführen, sobald der Mieter dies mitteilt.

Die Pflichten des Mieters

Die Pflichten des Mieters bei der Ertragsmiete (Produktmiete) sind in den Artikeln 362 und folgenden des Türkischen Schuldgesetzbuchs (TBK) geregelt. Diese Pflichten lauten wie folgt:

Verpflichtung zur Zahlung des Mietpreises und Nebenkosten
Verpflichtung zur Bewirtschaftung und Übertragung des Mietobjekts
Verpflichtung zur Wartung

Artikel 362 – Der Mieter ist verpflichtet, die Miete und Nebenkosten, soweit im Vertrag nicht anders geregelt oder durch lokale Gepflogenheiten nicht anders vorgesehen, am Ende jedes Mietjahres und spätestens am Ende der Mietdauer zu zahlen.

Wenn der Mieter seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt, findet Artikel 362/2 des Türkischen Zivilgesetzbuches Anwendung:

Artikel 362/2 – Wenn der Mieter nach der Übergabe des Mietobjekts die fällige Miete oder Nebenkosten nicht zahlt, kann der Vermieter dem Mieter eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit einer Frist von mindestens sechzig Tagen geben und, wenn die Zahlung innerhalb dieser Frist nicht erfolgt, den Vertrag kündigen.

Artikel 364 – Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in geeigneter Weise und in gutem Zustand zu bewirtschaften und insbesondere in einem Zustand zu halten, der für die Produktion geeignet ist.

Der Mieter darf ohne die Erlaubnis des Vermieters die Betriebsweise des Mietobjekts in einer Weise ändern, die nach Ablauf der Mietzeit Auswirkungen haben könnte.

Artikel 365 – Der Mieter ist verpflichtet, für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Mietobjekts zu sorgen.

Der Mieter muss gemäß den lokalen Gepflogenheiten kleinere Reparaturen durchführen und beschädigte oder durch Gebrauch abgenutzte, minderwertige Geräte und Ausstattungen durch neue ersetzen.

Kann der Mieter eine Mietminderung verlangen?

Der Mieter hat das Recht, in außergewöhnlichen Fällen eine Mietminderung zu verlangen. Dieser Punkt ist im türkischen Obligationenrecht (TBK) in Artikel 363 unter dem Titel „Mietminderung in außergewöhnlichen Fällen“ ausdrücklich geregelt.

Artikel 363 – Wenn die übliche Ertragskraft einer landwirtschaftlichen Immobilie aufgrund außergewöhnlicher Katastrophen oder Naturereignisse erheblich verringert wird, kann der Mieter eine angemessene Minderung des Mietbetrags verlangen.

Ein Verzicht auf dieses Recht zu Beginn ist nur dann gültig, wenn während der Festlegung des Mietbetrags die Möglichkeit solcher Ereignisse berücksichtigt wurde oder der entstandene Schaden durch eine Versicherung abgedeckt wurde.

Verbots der Untermiete und der Übertragung des Nutzungsrechts

Untermiete ist die Übertragung des Nutzungsrechts der gemieteten Immobilie an eine dritte Person. Der Mieter darf die gemietete Immobilie ohne die Zustimmung des Vermieters nicht an eine andere Person weitervermieten, noch das Nutzungs- und Betriebsrecht an eine andere Person übertragen. Allerdings kann der Mieter bestimmte Teile der gemieteten Immobilie unter der Bedingung vermieten, dass keine Änderungen vorgenommen werden, die dem Vermieter Schaden zufügen.

Beendigung des Vertrags

Die Gründe für die Beendigung des Vertrags sind im Gesetz aufgezählt:

Ablauf der Frist
Kündigungsmitteilung
Außerordentliche Kündigung
Wichtige Gründe

Insolvenz des Mieters
Tod des Mieters

1.Ablauf der Frist (TBK § 367)

Ein befristeter Mietvertrag endet mit Ablauf der Frist automatisch. Die Parteien haben jedoch die Möglichkeit, den Vertrag auch nach Ablauf der Frist fortzusetzen, ohne ihn zu beenden, und die Laufzeit des Vertrages durch gegenseitige Vereinbarung zu verlängern. Diese Verlängerungsmöglichkeit kann auch stillschweigend genutzt werden. Wenn die Parteien den Vertrag stillschweigend fortsetzen, gilt der Mietvertrag, sofern nichts anderes vereinbart wurde, als jährlich verlängert. Der erneuerte Mietvertrag kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum Ende jedes Mietjahres gekündigt werden.

2.Kündigungserklärung (TBK Art. 368)

Bei einem unbefristeten Vertrag, wenn keine Kündigungsfrist im Vertrag oder nach örtlichem Brauch festgelegt wurde, kann jede Partei den Vertrag kündigen, vorausgesetzt, eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten wird eingehalten. Sofern keine abweichende Vereinbarung besteht, kann in Produktmietverhältnissen für landwirtschaftliche Grundstücke gemäß örtlichem Brauch die Kündigung in den Frühlings- oder Herbstmonaten erfolgen; bei anderen Produktmietverhältnissen kann die Kündigung zu jeder Zeit ausgesprochen werden. Laut Art. 378 des Türkischen Bürgerlichen Gesetzbuches (TBK):

„Sofern keine abweichende Vereinbarung oder örtlicher Brauch besteht, kann jede Partei einen Vertrag auf unbestimmte Zeit jederzeit kündigen.

Die Kündigung darf jedoch nicht gegen die Grundsätze der Treu und Glauben und zu einem unpassenden Zeitpunkt erfolgen.“

3.Außerordentliche Kündigung

a. Wichtige Gründe (Türkisches Schuldgesetz, Artikel 369)

Ein Vertragspartner kann den Vertrag jederzeit kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen, die das Fortbestehen des Mietverhältnisses für ihn unerträglich machen, wobei die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden muss.

Diese wichtigen Gründe beziehen sich auf persönliche und materielle Umstände, die die Parteien zu Beginn des Vertrages als Grundlage des Vertrags akzeptiert haben. Sie können entweder zu Beginn des Vertrags oder während seiner Laufzeit auftreten. Der Gesetzgeber hat jedoch nicht genau definiert, was als wichtige Gründe gilt. Es wird jedoch festgestellt, dass wichtige Gründe als solche anerkannt werden, die nach den Grundsätzen des guten Glaubens akzeptiert werden können, weil sie das Fortbestehen des Vertrages für die Partei, die sie geltend macht, unerträglich machen. Zum Beispiel kann eine Feindseligkeit oder ein schwerwiegender Konflikt zwischen Mieter und Vermieter oder die Notwendigkeit des Mieters, die gemietete Immobilie aufgrund einer Versetzung zu verlassen, als wichtige Gründe angesehen werden. Damit eine Partei sich jedoch auf eine solche Kündigungsregelung berufen kann, müssen die Umstände und Bedingungen unvorhersehbar gewesen sein und sie dürfen keinen Verschulden an deren Eintritt haben. Anders ausgedrückt, wenn die Ursachen vorhersehbar waren oder die Partei, die sie geltend macht, für das Entstehen dieser Ursachen verantwortlich ist, kann auf der Grundlage des Artikels 286 des türkischen Schuldrechts keine Kündigung erfolgen, da niemand mit seiner eigenen Schuld ein Recht geltend machen kann. Die Feststellung, ob die vorgebrachten Gründe das Mietverhältnis unerträglich machen, erfolgt auf der Grundlage der Vertragsbedingungen, des Zwecks des Vertrages und der Situation der Parteien, wobei die Grundsätze des guten Glaubens angewendet werden.

Das Gericht wird unter Berücksichtigung der Umstände und Bedingungen die finanziellen Folgen der außerordentlichen Kündigung entscheiden.

b.Die Insolvenz des Mieters (Türkisches Bürgerliches Gesetzbuch, Artikel 370)

Im Falle der Insolvenz des Mieters endet der Vertrag automatisch mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Vertrag bis zum Ende des Mietjahres fortzusetzen, wenn für die laufende Miete und das inventarisierte Inventar ausreichende Sicherheiten gestellt werden.

c. Tod des Mieters (TBK § 371)

Im Falle des Todes des Mieters können seine Erben und der Vermieter den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen.

Folgen der Beendigung des Ertrags (Produkt) Mietvertrags (Türkisches Bürgerliches Gesetzbuch, Art. 372)

Das wichtigste Ergebnis der Beendigung des Mietvertrags ist die Rückgabe des Produkts durch den Mieter. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, das gemietete Objekt zusammen mit allen im Protokoll verzeichneten Gegenständen zurückzugeben. Wenn den im Protokoll verzeichneten Gegenständen bei der Übergabe ein Wert zugewiesen wurde, ist der Mieter nach Beendigung des Mietvertrags verpflichtet, diese im gleichen Typ und Wert zurückzugeben oder den Wertverlust auszugleichen. Der Mieter kann sich von der Rückgabe oder der Zahlung von Entschädigung befreien, wenn er den Mangel oder das Vorliegen höherer Gewalt nachweist. Wenn das Produkt bei besserer Nutzung mehr Wert hätte erzielen können, ist der Mieter verpflichtet, den fehlenden Wert durch Entschädigung zu ersetzen. Der Mieter kann jedoch keine Entschädigung für Wertsteigerungen verlangen, die durch die gebotene Sorgfalt für das Mietobjekt entstanden sind. Der Mieter kann jedoch eine Entschädigung für Wertsteigerungen verlangen, die durch seine eigenen Ausgaben oder Arbeitsleistungen entstanden sind.

Relevante Urteile des Kassationsgerichts

Die Klage wurde mit dem Antrag auf Kündigung des landwirtschaftlichen Pachtvertrages mit einer Laufzeit von 3 Jahren, beginnend am 30.03.2006, eingereicht.

Der Beklagte hat die Abweisung der Klage verteidigt.

Das Gericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass sie nicht beweisbar sei.

Der Kläger hat das Urteil angefochten.

Der zwischen den Parteien unstrittige landwirtschaftliche Pachtvertrag vom 30.03.2006 legt den Parteien gegenseitige Rechte und Pflichten auf. Aufgrund seiner Natur handelt es sich um einen Dauerschuldvertrag. Bei der Fortsetzung des Pachtverhältnisses sind gegenseitiges Vertrauen und Wohlwollen entscheidende Faktoren.

Tatsächlich ist der Vermieter gemäß Art. 272 des türkischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BK) verpflichtet, das Mietobjekt während der Nutzungs- oder Betriebsdauer in Übereinstimmung mit dem Vertragstyp bereitzuhalten. Wenn dieser Verpflichtung durch den Vermieter entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht nachgekommen wird, hat der Mieter gemäß Art. 272 BK das Recht, den Vertrag aufgrund der Bezugnahme auf die allgemeinen Mietregelungen von Art. 250 BK zu kündigen, oder wenn die Durchführung des Vertrages unzumutbar geworden ist, kann der Mieter das Vertragsverhältnis auf Grundlage des letzten Absatzes von Art. 274 BK kündigen.

Nach diesen allgemeinen Ausführungen zum konkreten Fall: Aus den im Fallakten enthaltenen Informationen und Dokumenten geht hervor, dass der klagende Mieter aufgrund verschiedener Handlungen, die fünf separate Straftaten des Beklagten, des Vermieters, betreffen, einer strafrechtlichen Verfolgung unterzogen wurde. Obwohl die Strafverfolgungsbehörde einen Einstellungsbeschluss gefasst hat, zeigt das Vorliegen dieses Sachverhalts, dass der Vertrag für beide Parteien untragbar geworden ist. Anders ausgedrückt, zu diesem Punkt ist nicht zu erwarten, dass eine der Parteien den Vertrag fortsetzt. Darüber hinaus haben einige der gehörten Zeugen den Streit zwischen den Parteien bestätigt.

Nach dieser Feststellung ist das Urteil aufzuheben, da das Gericht bei der Beurteilung der Beweise einen Fehler gemacht hat, anstatt dem Antrag stattzugeben.“ (Oberster Gerichtshof der Türkei, 14. Zivilsenat, 2009/8138 E., 2009/10717 K., 12.10.2009)

Der Kläger gab an, dass zwischen ihm und dem Erblasser der Beklagten, Abdullah Şen, bezüglich des gesamten Anteils von 169/768 des Orangenhains des Erblassers am 09.10.1989 durch das Notariat Nr. 5 eine Partnerschaftsvereinbarung getroffen wurde, dass der Vertrag eine Laufzeit von 15 Jahren hatte und im Vertrag in Artikel 2 festgelegt wurde, dass der Vertrag weiterhin unter denselben Bedingungen fortgesetzt wird, wenn die Partner einander nicht einen Monat vor Ablauf des Vertrages benachrichtigen. Nach Ablauf der 15 Jahre bleibt der Vertrag unbefristet in Kraft, wenn er nicht von den Parteien gekündigt wird. Laut Vertrag sollten alle Wartungs-, Reparatur-, Bewässerungs- und Sprüharbeiten des erwähnten Gartens von den Partnern … durchgeführt werden, wobei die angefallenen Kosten vom jährlichen Ertrag abgezogen und der verbleibende Gewinn gleichmäßig zwischen den Partnern geteilt wird. Es wurde jedoch festgestellt, dass die Beklagten ab dem Jahr 2011 versuchten, den Vertrag zu kündigen und den Kläger ohne Beachtung seiner vertraglichen Rechte aus dem Orangenhain zu vertreiben. Der Kläger forderte die Feststellung, dass der Vertrag praktisch beendet wurde, da er nicht mehr durchführbar sei, sowie die Feststellung, dass der Vertrag von der Beklagten ungerechtfertigt gekündigt wurde. Infolgedessen beantragte er die Feststellung des Eigentums und der Kosten der Bäume im betreffenden Garten gemäß Artikel 6 des Vertrages und die Zahlung dieser Kosten durch die Beklagten. Falls dies innerhalb der vom Gericht festgelegten Frist nicht bezahlt wird, sollte der Kläger das Recht haben, die Bäume zu fällen oder zu entfernen. Der Kläger beantragte auch die Feststellung der Einkünfte aus den Erträgen der Jahre 2013 und 2014 und die Zahlung des entsprechenden Anteils an den Kläger sowie die Erstattung der Kosten, die der Kläger im Jahr 2013 für den Garten aufgewendet hat, einschließlich gesetzlicher Zinsen, sowie die Zahlung einer immateriellen Entschädigung in Höhe von 20.000 TL nebst gesetzlicher Zinsen.

Die Beklagten wiesen die Forderung zurück, da sie behaupteten, dass zwischen dem Kläger und dem Erblasser der Beklagten kein Partnerschaftsvertrag, sondern ein Ertragsmietvertrag bestand und dass die Bäume im Garten den Beklagten gehörten.

Das Gericht entschied, dass der Fall aufgrund von Zuständigkeitsproblemen an das zuständige Handelsgericht verwiesen wird. Diese Entscheidung wurde von der Rechtsvertretung des Klägers angefochten.

1-) Gemäß Artikel 141 der Verfassung müssen die Urteile der Gerichte mit einer Begründung schriftlich abgefasst werden. Diese Vorschrift ist auch in Artikel 297 des Gesetzes Nr. 6100 über die Zivilprozessordnung (ZPO) festgelegt. In Artikel 297 des Gesetzes Nr. 6100 über die Zivilprozessordnung sind die Anforderungen an den Inhalt des Urteils detailliert geregelt. Nach diesen verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Bestimmungen ist es zwingend erforderlich, dass der Richter eine Zusammenfassung der Ansprüche und Verteidigungen der Parteien, die Punkte, in denen sie übereinstimmen oder nicht übereinstimmen, die Beweismittel zu den streitigen Tatsachen, die Diskussion und Bewertung der Beweise sowie die als festgelegt betrachteten Tatsachen und die daraus gezogenen Schlussfolgerungen und rechtlichen Gründe im Urteil darstellt. Die rechtliche Verbindung zwischen den materiellen Tatsachen und dem Urteilssatz kann nur auf diese Weise hergestellt werden. Zudem kann mit dieser Begründung, die die gesetzlichen Elemente enthält, die Richtigkeit des Urteils überprüft werden. Die Begründung des Urteils und der Urteilssatz dürfen nicht widersprüchlich sein.

Im konkreten Fall wurde im Begründungsteil des Urteils angegeben, dass aufgrund des Mietvertrags über landwirtschaftliche Produkte der Friedensgerichtshof gemäß Artikel 4/1-a der ZPO zuständig sei. Jedoch wurde im Urteilssatz entschieden, dass der Fall aufgrund von Zuständigkeitsmangel an das zuständige … Handelsgericht verwiesen wird, wodurch ein Widerspruch zwischen der Begründung und dem Urteilssatz entstanden ist.

Infolgedessen stellt der Widerspruch zwischen der Begründung des Urteils und dem Urteilssatz eine Verstöße gegen das Verfahren und das Gesetz dar, was die Aufhebung des Urteils erforderlich macht.

Zudem ist es auch unzutreffend, dass, obwohl der Fall aufgrund eines Mietvertrags über landwirtschaftliche Produkte vor den Friedensgerichtshof gehört, ein Zuständigkeitsmangel zum Handelsgericht festgestellt wurde.

ERGEBNIS: Aus den oben in den ersten und zweiten Absätzen dargelegten Gründen wird das angefochtene Urteil gemäß Artikel 428 der ZPO unter Berücksichtigung der Vorschrift des vorläufigen Artikels 3 des Gesetzes Nr. 6217 und des Gesetzes Nr. 6100 zugunsten des Klägers aufgehoben. Die bereits gezahlte Gebühr für die Berufung wird dem Berufungskläger auf Antrag zurückerstattet. Der Rechtsweg zur Korrektur des Urteils ist gemäß Artikel 440 des ehemaligen Gesetzes über die Zivilprozessordnung (HUMK) in Verbindung mit dem Übergangsartikel 3 des Gesetzes Nr. 6100 ausgeschlossen. Es wurde einstimmig am 14. März 2018 beschlossen. (Kassationsgericht 3. Zivilsenat, 2017/3925 E., 2018/2425 K., 14.03.2018)

[1] AYDIN, Gülşah Sinem, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Karşılaştırmalı Olarak Hasılat (Ürün) Kirasının Sona Ermesi, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Yıl 2012 Cilt: 18 Sayı: 1, s.441.