تعريف
يمكن إبرام عقود الإيجار إما كعقود إيجار عادية أو كعقود إيجار حصيلة. أما إيجار الحصيلة فهو نقل حق استخدام شيء يعطي منتجًا وحق جمع المنتجات إلى شخص آخر مقابل مبلغ معين لمدة محددة.
وفقًا للمادة 357 من قانون العقوبات التركي رقم 6098،
“إيجار المنتج هو العقد الذي يلتزم فيه المؤجر بتمكين المستأجر من استخدام شيء منتج أو حق واستخراج المنتجات مقابل بدل.”
ما هو إيجار المشاركة في المنتج؟
6098 وفقًا للمادة 357/2 من قانون الالتزامات التركي رقم:
“إيجار المشاركة في المنتج هو إيجار يتم تحديد بدل الإيجار كحصة معينة من المنتج الذي سيتم جمعه.”
في إيجار المنتجات، يمكن تحديد بدل الإيجار إما بمبلغ معين من المال أو كنسبة محددة من المنتج الذي سيتم جمعه. إذا لم يتم تحديد هذه النسبة في العقد، يتم تحديدها وفقًا للعادات المحلية.
كيف يتم إبرام عقد إيجار الإنتاج (المنتج)؟
في قانون الالتزامات التركي، ما لم توجد أحكام خاصة تتعلق بإيجار المنتج، يتم تطبيق الأحكام العامة لعقد الإيجار. إذا كان عقد الإيجار يتضمن الأدوات والمعدات، والحيوانات، والأشياء التي يتم نقل ملكيتها أو البضائع المخزنة، يجب على الأطراف تقدير قيمتها معًا وتوثيق ذلك في محضر يتم تنظيمه بنسختين وتوقيعهما وتسليمهما لبعضهما البعض.
ديون المؤجر
تنظم ديون المؤجر في عقد الإيجار المتعلق بالإنتاج (المنتج) في المادتين 360 و 361 من قانون الالتزامات التركي. وتشمل هذه الديون:
- ديون التسليم
- هي الإصلاحات الأساسية.
المادة 360 – يلتزم المؤجر بتسليم المستأجر العين المؤجرة في حالة صالحة للاستخدام والتشغيل بما يتناسب مع غرض العقد، بما في ذلك الأشياء المنقولة المؤجرة معاً، مع مراعاة الحفاظ على هذه الحالة طوال مدة العقد.
المادة 361 – يلتزم المؤجر بإجراء الإصلاحات الأساسية التي يجب إجراؤها خلال مدة الإيجار فوراً بعد إخطار المستأجر بذلك، على أن تتحمل تكاليف الإصلاحات.
ديون المستأجر
تُنظم ديون المستأجر في عقد إيجار المحصول (المنتج) في المواد 362 وما يليها من قانون المدني التركي. وهذه الديون هي كما يلي:
- دين دفع الأجرة والمصاريف الجانبية
- دين تشغيل وتسليم المؤجر
- دين الصيانة
المادة 362 – يجب على المستأجر، ما لم يكن هناك حكم مخالف في العقد أو عادة محلية، دفع الأجرة والمصاريف الجانبية في نهاية كل سنة إيجار، وبحد أقصى في نهاية مدة الإيجار.
إذا لم يلتزم المستأجر بسداد دينه، ستطبق المادة 362/2 من القانون المدني التركي:
المادة 362/2 – إذا لم يدفع المستأجر الأجرة أو المصاريف الجانبية المستحقة بعد تسليم العين المؤجرة، يمكن للمؤجر أن يعطي للمستأجر مهلة لا تقل عن ستين يومًا كتابيًا، وفي حالة عدم الدفع خلال هذه المهلة، يمكنه إبلاغ المستأجر بإلغاء العقد.
المادة 364 – يجب على المستأجر تشغيل العين المؤجرة واستخدامها وفقًا للغرض المحدد وبطريقة جيدة، خاصة في حالة صلاحها لإنتاج المنتجات.
لا يمكن للمستأجر تغيير طريقة تشغيل العين المؤجرة، دون إذن المؤجر، بطريقة قد تؤثر بعد انتهاء مدة الإيجار.
المادة 365 – يجب على المستأجر أن يضمن صيانة العين المؤجرة بالشكل المناسب.
يجب على المستأجر إجراء الإصلاحات الصغيرة وفقًا للعادات المحلية، واستبدال الأدوات والمعدات ذات القيمة المنخفضة التي تآكلت أو تضررت بسبب الاستخدام.
هل يمكن للمستأجر طلب تخفيض الأجرة؟
حق للمستأجر طلب تخفيض قيمة الإيجار في الحالات الاستثنائية. وقد تم النص على ذلك بوضوح في المادة 363 من قانون الالتزامات التركي تحت عنوان “تخفيض قيمة الإيجار في الحالات الاستثنائية”.
المادة 363 – إذا انخفض الإنتاج المعتاد لعقار زراعي بشكل كبير بسبب كارثة استثنائية أو حدث طبيعي، يمكن للمستأجر طلب تخفيض قيمة الإيجار بمقدار متناسب.
إن التنازل عن هذا الحق في البداية يكون ساريًا فقط إذا تم أخذ احتمالية حدوث مثل هذه الظروف في الاعتبار أثناء تحديد قيمة الإيجار أو إذا تم تعويض الضرر الناتج من خلال التأمين.
حظر التأجير الفرعي وحق التنازل عن الاستخدام
الاستئجار الفرعي هو تحويل حق استخدام المكان المستأجر إلى شخص ثالث. لا يجوز للمستأجر تأجير المكان المستأجر للآخرين دون موافقة المؤجر، كما لا يمكنه التنازل عن حق الاستخدام والإدارة لشخص آخر. ومع ذلك، يجوز للمستأجر تأجير بعض الأماكن الموجودة في العقار المستأجر بشرط ألا يتطلب ذلك إجراء تغييرات قد تضر بالمؤجر.
انتهاء العقد
تم ذكر أسباب انتهاء العقد في القانون:
- مرور المدة
- إشعار الفسخ
- الفسخ الاستثنائي
- الأسباب الهامة
1.مرور المدة (المادة 367 من قانون المعاملات التركي)
ينتهي عقد الإيجار المحدد المدة تلقائيًا عند انتهاء المدة. ومع ذلك، إذا رغب الأطراف في ذلك، يمكنهم تمديد عقد الإيجار بالاتفاق المتبادل حتى بعد مرور المدة المحددة. يمكن للطرفين استخدام هذا الخيار ضمنيًا أيضًا. إذا استمر الطرفان في تنفيذ العقد ضمنيًا، فسيتم اعتبار عقد الإيجار مجددًا للسنة التالية ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك. يمكن فسخ عقد الإيجار المجدد وفقًا لفترة الإشعار القانونية، في نهاية كل سنة إيجارية.
2.إشعار الفسخ (المادة 368 من قانون المدني التركي)
في العقد غير المحدد المدة، إذا لم يتم تحديد مدة إشعار الفسخ في العقد أو العرف المحلي، يمكن لأي من الطرفين فسخ العقد بشرط الالتزام بفترة إشعار لا تقل عن ستة أشهر. في حالة عدم وجود اتفاق مخالف، بالنسبة لعقود الإيجار الزراعية المتعلقة بالأراضي الزراعية، يتم تطبيق العرف المحلي لمواسم الربيع أو الخريف؛ أما بالنسبة لبقية عقود الإيجار المتعلقة بالمنتجات، يمكن تقديم إشعار الفسخ في أي وقت. وفقًا للمادة 378 من القانون المدني التركي:
“إذا لم يكن هناك اتفاق مخالف أو عرف محلي، يمكن لأي من الطرفين فسخ العقد الذي أبرم لمدة غير محددة في أي وقت يشاء.
ومع ذلك، لا يمكن أن يتم الفسخ في وقت يتعارض مع قواعد الأمانة أو في وقت غير مناسب.”
3.الفسخ الاستثنائي
a. الأسباب الهامة (المادة 369 من القانون المدني التركي)
إذا كان أحد الطرفين يعاني من وجود أسباب هامة تجعل استمرار العلاقة الإيجارية لا يُطاق بالنسبة له، يمكنه فسخ العقد في أي وقت مع الالتزام بفترة إشعار الفسخ القانونية.
هذه الأسباب الهامة هي الأسباب المتعلقة بالشروط الشخصية والمادية التي اعتمدها الطرفان كأساس لتأسيس العقد. يمكن أن تظهر هذه الأسباب سواء في بداية العقد أو أثناء استمراره. لم يُذكر في نص القانون ما هي الأسباب الهامة. ومع ذلك، يمكن تعريف الأسباب الهامة على أنها “الأسباب التي يمكن قبولها حسب قواعد حسن النية والتي تجعل استمرار العقد غير ممكن للطرف الذي يرفع الدعوى”. على سبيل المثال، يمكن اعتبار نشوء خلاف بدرجة العداء بين المستأجر والمؤجر، أو مغادرة المستأجر للمكان بسبب نقله في وظيفته، من الأسباب الهامة. ومع ذلك، لكي يتمكن الطرف من الاستناد إلى هذا الادعاء بموجب نص القانون، يجب أن تكون هناك حالة وظروف غير متوقعة عند إنشاء العقد ولم يكن طرفا العقد مسؤولين عن حدوثها. بمعنى آخر، إذا كانت هذه الأسباب متوقعة مسبقًا أو إذا كانت هناك مسؤولية من الطرف الذي يدعيها في حدوث السبب، فلا يمكن طلب الفسخ استنادًا إلى المادة 286 من القانون المدني التركي. لأنه لا يمكن لأي شخص المطالبة بحق بناءً على خطأه.
تتم معالجة تحديد ما إذا كانت الأسباب التي تم تقديمها قد جعلت العلاقة لا تُطاق وفقًا لقواعد حسن النية، بالنظر في نطاق العقد وهدفه وظروف الأطراف المعنية.
يقرر القاضي، بالنظر إلى الظروف والأحوال، النتائج المالية لإشعار الفسخ الاستثنائي.
b. إفلاس المستأجر (المادة 370 من قانون الالتزامات التركي)
في حالة إفلاس المستأجر، ينتهي العقد تلقائيًا في اللحظة التي يُعلن فيها الإفلاس. ومع ذلك، إذا تم تقديم ضمان كافٍ بالنسبة للإيجار الجاري والأشياء المدرجة في السجل، فإن المؤجر يكون ملزمًا باستمرار العقد حتى نهاية سنة الإيجار.
c. وفاة المستأجر (المادة 371 من قانون الالتزامات التركي)
في حالة وفاة المستأجر، يمكن ورثته والمؤجر فسخ العقد بشرط الامتثال لفترة إشعار الإنهاء القانونية لمدة ستة أشهر.
نتائج انتهاء عقد الإيجار لإيراد (المنتج) (المادة 372 من قانون الالتزامات التركي)
أهم نتيجة لانتهاء العقد هي إعادة المنتج من قبل المستأجر. في هذه الحالة، يُلزم المستأجر بإعادة العين المؤجرة مع جميع الأغراض التي تم تدوينها في المحضر. إذا تم تحديد قيمة للأشياء التي تم تدوينها عند تسليم العين المؤجرة، يجب على المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار إعادتها بنفس النوع والقيمة، أو تعويض النقص في القيمة. يمكن للمستأجر أن يتجنب إعادة الأشياء أو دفع تعويضات إذا أثبت خطأ المؤجر أو وجود قوة قاهرة. إذا كان المنتج سيحقق قيمة أكبر إذا تم استغلاله بشكل أفضل من قبل المستأجر، فيُلتزم المستأجر بدفع تعويض عن القيمة المفقودة. ومع ذلك، لا يمكن للمستأجر المطالبة بتعويض عن زيادة القيمة التي نشأت نتيجة للاهتمام الذي كان ملزمًا بتقديمه للعقار المؤجر. ولكن يمكن للمستأجر المطالبة بتعويض عن زيادة القيمة الناتجة عن نفقاته أو جهوده.
قرارات محكمة النقض ذات الصلة
“تم رفع الدعوى بطلب فسخ عقد إيجار منتجات زراعية لمدة ثلاث سنوات ابتداءً من 30.03.2006.
دافع المدعى عليه برفض الدعوى.
قررت المحكمة رفض الدعوى على أساس عدم إثباتها.
استأنف المدعي الحكم.
بين الأطراف، توجد اتفاقية إيجار منتجات زراعية بتاريخ 30.03.2006 التي تضع حقوق وواجبات متبادلة. وبطبيعتها، تعد عقود الإيجار من العقود المستمرة. استمرارية العلاقة الإيجارية تعتمد بشكل كبير على حسن النية والثقة المتبادلة.
بموجب المادة 272 من القانون المدني التركي، يجب على المؤجر توفير العقار للحيازة أو الاستغلال بشكل يتناسب مع الغرض المتفق عليه في العقد. إذا فشل المؤجر في الوفاء بهذا الالتزام بما يتعارض مع مبادئ حسن النية، يمكن للمستأجر فسخ العقد استنادًا إلى المادة 250 من القانون المدني التركي. إذا أصبح تنفيذ العقد غير ممكن أو غير قابل للتحمل، يحق للمستأجر أيضًا فسخ العقد بناءً على المادة 274 من القانون المدني التركي.
وبالرجوع إلى القضية المعروضة، من خلال الوثائق والمعلومات المتوفرة، يتضح أن المدعى عليه كان متورطًا في خمس قضايا جنائية ضد المدعي، مما أدى إلى بدء الإجراءات الجنائية ضد المدعي. على الرغم من قرار النيابة بعدم تقديم القضية، فإن هذا الوضع يدل على أن العلاقة بين الطرفين أصبحت غير قابلة للاستمرار. بمعنى آخر، لا يمكن التوقع أن يرغب الطرفان في الاستمرار في العقد في هذه الظروف. إضافة إلى ذلك، أفاد بعض الشهود بوجود نزاع بين الطرفين.
بناءً على هذه الملاحظات، وبما أن المحكمة ارتكبت خطأ في تقدير الأدلة، يجب إلغاء الحكم.” (محكمة النقض 14، القرار رقم 2009/8138، 2009/10717، بتاريخ 12.10.2009)
“المدعي ذكر أنه تم عقد اتفاقية شراكة بينه وبين مورث المدعى عليهم، عبد الله شن، في تاريخ 09/10/1989 بشأن حصة 169/768 من بستان البرتقال المملوك للمورث، وتم تحديد مدة العقد بـ 15 عامًا. وفقًا للمادة الثانية من العقد، في حال عدم إبلاغ الأطراف بعضهم البعض قبل شهر من نهاية العقد، يستمر العقد بنفس الشروط. وإذا لم يتم فسخ العقد بعد انتهاء الـ 15 عامًا، يستمر العقد بشكل غير محدد. وفقًا للعقد، كان من المفترض أن يقوم الأطراف المعنيون بالصيانة والإصلاحات والسقي والرش، وكانت النفقات المترتبة على ذلك تُخصم من العائد السنوي ويتم تقسيم الأرباح بالتساوي بين الأطراف.
لكن منذ عام 2011، بدأ المدعى عليهم في محاولة فسخ العقد دون دفع الحقوق التي يحق للمدعي الحصول عليها بموجب العقد، وطرد المدعي من بستان البرتقال. وبناءً عليه، طلب المدعي تحديد فسخ العقد الفعلي نظرًا لاستحالة تطبيقه، وأكد أن العقد قد تم فسخه من قبل المدعى عليهم بشكل غير قانوني، وطالب بتحديد ملكية الأشجار في البستان وتكلفة الأشجار ودفع المدعى عليهم لتلك التكاليف. كما طلب المدعي تحديد العائدات التي تم جمعها من المحاصيل في عامي 2013 و2014، مع إضافة الفائدة القانونية، وكذلك تغطية التكاليف التي تكبدها المدعي في البستان في عام 2013.
دافع المدعى عليهم عن أنفسهم بأنهم كان لديهم عقد إيجار محصول بدلاً من عقد شراكة، وأن الأشجار ملك لهم، ولذلك رفضوا الدعوى.
قررت المحكمة إحالة القضية إلى محكمة التجارة المختصة، وتم استئناف القرار من قبل محامي المدعي.”
“1-) وفقًا للمادة 141 من الدستور، يجب كتابة قرارات المحكمة مسببًا. وقد تم النص على هذا الأمر أيضًا في المادة 297 من قانون إجراءات المحاكمات المدنية رقم 6100. وقد تم تنظيم الأمور التي يجب أن يتضمنها الحكم في المادة 297 من قانون إجراءات المحاكمات المدنية رقم 6100 بالتفصيل. وفقًا للتنظيمات الدستورية والقانونية المعنية، يجب على القاضي أن يظهر في القرار ملخصًا للادعاءات والدفاعات للطرفين، والمسائل التي تم الاتفاق عليها والتي لم يتم الاتفاق عليها، والأدلة التي تم جمعها بشأن الوقائع المتنازع عليها، ومناقشة وتقييم الأدلة، والوقائع الثابتة والاستنتاجات القانونية المستخلصة منها. لا يمكن ربط الوقائع المادية مع الفقرة الحكمية إلا بهذه الطريقة، وبالإضافة إلى ذلك، من خلال هذا الأساس القانوني الذي يحتوي على العناصر القانونية، سيكون من الممكن التحقق من صحة القرارات. يجب أن لا يتعارض الأساس القانوني للقرار مع الفقرة الحكمية.
في القضية المعروضة، على الرغم من أن المحكمة قد قررت في جزء الأساس من القرار أن المحكمة الابتدائية المدنية هي المختصة بموجب المادة 4/1-أ من قانون إجراءات المحاكمات المدنية، حيث أن النزاع ناشئ عن عقد إيجار منتج، إلا أنه تم خلق تناقض بين الأساس والفقرة الحكمية من خلال إصدار قرار بعدم الاختصاص وإحالة القضية إلى محكمة التجارة الابتدائية.
وفي هذا الصدد، يعد وجود تناقض بين الأساس والفقرة الحكمية مخالفًا للإجراءات والقانون، وهذا يتطلب إلغاء الحكم.
أما في حالة القبول، بما أن النزاع بين الأطراف نشأ عن عقد إيجار منتج، فإن المحكمة المختصة بالنظر في الدعوى هي المحكمة الابتدائية المدنية، لذا فإن قرار المحكمة الابتدائية التجارية بعدم الاختصاص غير صحيح.
النتيجة: بناءً على الأسباب المبينة في البندين الأول والثاني أعلاه، تم إلغاء الحكم الطاعن وفقًا للمادة 428 من قانون إجراءات المحاكمات المدنية رقم 6100 مع الأخذ في الاعتبار المادة 3 المؤقتة المضافة بالقانون رقم 6217، وتم إلغاء القرار لصالح المدعي، مع رد الرسوم المدفوعة للطعن إذا طلب ذلك، وبموجب المادة 440 من قانون الإجراءات المدنية القديم رقم 1086 وفقًا للمادة 3 المؤقتة من قانون 6100، تم إغلاق طريق تصحيح القرار، وتم اتخاذ القرار بالإجماع في 14.03.2018.” (محكمة النقض 3، القرار رقم 2017/3925، 2018/2425، بتاريخ 14.03.2018)
[1] AYDIN, Gülşah Sinem, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Karşılaştırmalı Olarak Hasılat (Ürün) Kirasının Sona Ermesi, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Yıl 2012 Cilt: 18 Sayı: 1, s.441.
Views: 0
