Определение
Договоры аренды могут заключаться в двух формах: как договоры обычной аренды и как договоры арендной платы с дохода. Арендная плата с дохода представляет собой передачу права пользования имуществом, приносящим доход, и права на сбор урожая за определённую плату на установленный срок.
Согласно статье 357 Турецкого кодекса обязательств № 6098:
«Договор арендной платы с дохода — это договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору право пользования имуществом или правом, приносящим доход, а также право на сбор продукции за плату.»
Что такое арендная плата с долей в продукции?
Согласно статье 357/2 Турецкого Кодекса обязательств № 6098:
«Аренда с долей в продукции — это аренда, при которой арендная плата устанавливается как определённая доля от получаемой продукции.»
В договоре аренды продукции арендная плата может быть определена как фиксированная сумма денег или как определённая доля от собираемой продукции. Если такая доля не была установлена в договоре, она определяется в соответствии с местными обычаями.
Как заключается договор аренды с доходом (договор аренды продукции)?
Если в Турецком кодексе обязательств (ТБК) отсутствуют специальные положения, касающиеся аренды продукции, применяются общие положения о договоре аренды. Если договор аренды включает в себя транспортные средства и оборудование, животных, передаваемые вещи или складированные товары, стороны обязаны совместно оценить их стоимость, оформить акт в двух экземплярах, подписать его и передать друг другу.
Обязанности арендодателя
Обязанности арендодателя в договоре доходной (продуктовой) аренды регулируются статьями 360 и 361 Турецкого Кодекса обязательств. Эти обязанности включают:
- Обязанность по передаче
- Капитальные ремонты.
Статья 360 — Если в аренду передаются движимые вещи, то арендодатель обязан передать арендатору объект аренды в состоянии, пригодном для использования и эксплуатации в соответствии с целью договора, а также поддерживать этот объект в таком состоянии на протяжении срока действия договора.
Статья 361 — Арендодатель обязан выполнить необходимые капитальные ремонты, которые должны быть сделаны в течение срока аренды, как только арендатор сообщит об этом. Затраты на эти ремонты несет арендодатель.
Обязанности арендатора
Обязанности арендатора по договору аренды продукции (урожая) регулируются статьями 362 и последующими статьями Турецкого гражданского кодекса. Эти обязательства следующие:
- Обязанность оплаты арендной платы и дополнительных расходов
- Обязанность эксплуатации и передачи арендованного имущества
- Обязанность по уходу
Статья 362 — Арендатор обязан оплачивать арендную плату и дополнительные расходы в конце каждого арендного года и не позднее окончания срока аренды, если иное не предусмотрено договором или местным обычаем.
Если арендатор не выполняет свою обязанность по оплате, применяется статья 362/2 Гражданского кодекса Турции:
Статья 362/2 — Если арендатор не оплачивает арендную плату или дополнительные расходы, которые подлежат оплате после сдачи арендуемого имущества, арендодатель может уведомить арендатора письменно, предоставив как минимум 60 дней на оплату. Если арендатор не оплачивает в этот срок, арендодатель может уведомить его о расторжении договора.
Статья 364 — Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с его предназначением и поддерживать его в хорошем состоянии, особенно так, чтобы оно оставалось пригодным для производства продукции.
Арендатор не может изменять способ эксплуатации арендованного имущества без разрешения арендодателя, если это изменение окажет влияние после окончания срока аренды.
Статья 365 — Арендатор обязан обеспечивать надлежащий уход за арендованным имуществом.
Арендатор обязан, согласно местным обычаям, производить мелкие ремонты, заменять поврежденные или вышедшие из строя малозначительные инструменты и оборудование на новые.
Может ли арендатор потребовать снижения арендной платы?
Арендатор имеет право потребовать снижения арендной платы в чрезвычайных ситуациях. Этот вопрос прямо регулируется статьей 363 Турецкого гражданского кодекса под заголовком «Снижение арендной платы в чрезвычайных ситуациях».
Статья 363 — Если обычная урожайность сельскохозяйственного недвижимого имущества значительно снижается из-за чрезвычайных катастроф или природных явлений, арендатор может потребовать пропорционального снижения арендной платы.
Отказ от этого права будет действителен только в случае, если вероятность таких событий была учтена при определении арендной платы или если ущерб был покрыт страховкой.
Запрещается субаренда и передача прав на использование.
Субаренда — это передача права на использование арендуемого помещения третьему лицу. Арендатор не может сдавать арендуемое помещение другому лицу без согласия арендодателя, а также не может передавать право на использование и эксплуатацию помещения другому лицу. Однако арендатор может сдать в аренду некоторые части арендуемого помещения, при условии, что это не приведет к изменениям, которые могут причинить ущерб арендодателю.
Прекращение договора
Причины прекращения договора указаны в законе:
- Истечение срока
- Уведомление о расторжении
- Необычное расторжение
- Важные причины
- Банкротство арендатора
- Смерть арендатора
1.Истечение срока (Статья 367 ТБК)
Договор аренды на определенный срок автоматически прекращается по истечении срока. Однако, если стороны захотят, несмотря на истечение срока, они могут не расторгать договор и могут продлить его по взаимному согласию. Стороны могут использовать эту возможность продления даже молчаливо. Если стороны продолжают исполнение договора, то, если не согласовано иное, договор аренды считается автоматически продленным на год. Обновленный договор аренды может быть расторгнут с соблюдением законного срока уведомления, по окончании каждого арендного года.
2.Уведомление о расторжении (статья 368 Гражданского кодекса Турции)
В случае с договором на неопределённый срок, если срок уведомления о расторжении не установлен договором или местной практикой, каждая из сторон может расторгнуть договор, соблюдая минимальный срок уведомления в шесть месяцев. Если не предусмотрено иное соглашение, для арендных договоров на сельскохозяйственную недвижимость уведомление о расторжении может быть сделано в сезон весны или осени, согласно местной практике; для других арендных договоров уведомление может быть сделано в любое время. Согласно статье 378 Гражданского кодекса Турции:
«Если не предусмотрено иное соглашение или местная практика, каждая из сторон может расторгнуть договор, заключённый на неопределённый срок, в любое время.
Однако расторжение не может быть произведено в нарушении правил добросовестности и в неподобающий момент.»
3.Необычное расторжение
a. Важные причины (статья 369 Турецкого гражданского кодекса)
Один из сторон, если существует важная причина, делающая продолжение арендных отношений невыносимым для него, может расторгнуть договор, соблюдая срок уведомления о расторжении, предусмотренный законом.
Эти важные причины являются обстоятельствами, связанными с личными и материальными условиями, которые стороны приняли за основу при заключении договора. Эти причины могут проявиться как на стадии заключения договора, так и в процессе его исполнения. В законодательстве не указаны конкретные важные причины. Однако, важные причины можно определить как «причины, которые могут быть признаны в соответствии с принципами добросовестности, если они делают продолжение договора невыносимым для стороны, которая их заявляет». Например, возникновение конфликта между арендатором и арендодателем, который может привести к вражде, или необходимость покинуть арендуемое помещение из-за перевода на другую работу могут рассматриваться как важные причины. Однако для того, чтобы сторона могла сослаться на такую причину в соответствии с законодательством, должны быть обстоятельства, которые не могли быть предсказаны при заключении договора, и эта ситуация должна возникнуть без вины стороны. Другими словами, если такие причины можно было предсказать заранее или если сторона, заявляющая о причине, виновна в её возникновении, то расторжение на основании статьи 286 Турецкого гражданского кодекса невозможно. Ведь никто не может претендовать на права, ссылаясь на собственную вину. Определение того, сделали ли заявленные причины продолжение отношений невыносимым, будет зависеть от содержания и цели договора, а также положения сторон, и будет оцениваться в рамках принципов добросовестности.
Суд, принимая во внимание обстоятельства, решит финансовые последствия уведомления о расторжении договора.
b. Крах арендатора (ст. 370 Турецкого Гражданского Кодекса)
В случае банкротства арендатора, договор автоматически прекращается в момент объявления банкротства. Однако, если арендодатель предоставляет достаточную гарантию для текущей аренды и записанных товаров, он обязан продолжить договор до конца арендного года.
c. Смерть арендатора (ст. 371 ТБК)
В случае смерти арендатора, его наследники и арендодатель могут расторгнуть договор, соблюдая шестимесячный срок для уведомления о расторжении, в соответствии с законом.
Последствия прекращения договора аренды дохода (товара) (статья 372 Гражданского кодекса Турции)
Основной результат прекращения договора аренды дохода (товара) заключается в том, что арендатор обязан вернуть продукт. В этом случае арендатор обязан вернуть арендованное имущество вместе со всеми предметами, которые были внесены в акт. Если для предметов, внесенных в акт, была оценена стоимость при передаче арендованного имущества, арендатор обязан вернуть их в том же виде и по той же стоимости или компенсировать недостающее значение, когда договор аренды прекращается. Арендатор может избежать возврата или уплаты компенсации, доказав вину арендодателя или наличие форс-мажорных обстоятельств. Если бы арендатор лучше использовал продукт, и это привело бы к большей стоимости, арендатор обязан компенсировать недостающую стоимость. Однако арендатор не может требовать компенсацию за увеличение стоимости, произошедшее в пределах предусмотренной для него заботы о арендованном имуществе. Тем не менее, арендатор может требовать компенсацию за увеличение стоимости, связанное с его расходами или трудом.
Соответствующие решения Верховного суда
«Иск был подан с требованием расторжения сельскохозяйственного договора аренды на три года, начиная с 30.03.2006.
Ответчик защищал свою позицию, утверждая, что иск следует отклонить.
Суд отклонил иск по причине недостаточности доказательств.
Решение было обжаловано истцом.
Между сторонами существует бесспорный договор аренды сельскохозяйственной продукции от 30.03.2006, который возлагает на стороны взаимные права и обязательства. По своей сути, аренда является договором с постоянным исполнением. Важно отметить, что в поддержании арендных отношений взаимное доверие и добросовестность являются важными факторами.»
Действительно, в соответствии с п. 272 Гражданского кодекса арендодатель обязан в течение срока использования или эксплуатации арендуемого имущества держать его в соответствии с целями договора. Если арендодатель не выполняет это обязательство вопреки правилам добросовестности, арендатор, благодаря отсылке к обычным положениям аренды в п. 272 Гражданского кодекса, может расторгнуть договор на основании п. 250 Гражданского кодекса, а если исполнение договора становится невыносимым, имеет право расторгнуть его, ссылаясь на последнюю часть п. 274 Гражданского кодекса.
После этих общих замечаний, что касается конкретного случая: из материалов дела и документов видно, что все обвинения против истца основываются на различных действиях, совершенных по пяти отдельным преступлениям, возбужденным против ответчика, арендодателя. Несмотря на то, что органы, проводившие уголовное расследование, вынесли решение о прекращении дела, наличие этого факта свидетельствует о том, что для обеих сторон исполнение контракта стало невыносимым. Другими словами, от сторон нельзя ожидать намерения продолжать договор. К тому же некоторые свидетели подтвердили наличие конфликта между сторонами.
Исходя из этих выводов, поскольку суд ошибся при оценке доказательств и отклонил иск, решение должно быть отменено.» (Высший суд Турции, 14-й Судебный отдел, 2009/8138 E., 2009/10717 K., 12.10.2009)
Истец утверждает, что между ним и умершим ответчиком, Абдуллахом Шеном, было заключено соглашение о партнерстве, касающееся 169/768 доли в апельсиновом саду, принадлежащем умершему ответчику, на основании совместного соглашения, зарегистрированного в Нотариате №5 от 09/10/1989 года, с номером 52046, что соглашение заключено на срок 15 лет, и в статье 2 этого соглашения указано, что если за месяц до окончания срока соглашения партнеры не уведомят друг друга, то соглашение продолжит действовать на тех же условиях. После завершения 15-летнего срока соглашение продолжает действовать на неопределенный срок, если стороны не расторгнут его. Согласно соглашению, все работы по уходу за садом, ремонту, орошению и обработке должны выполнять партнеры, при этом расходы вычитаются из годового дохода, и чистая прибыль делится между партнерами поровну. Однако с 2011 года ответчики попытались расторгнуть соглашение, не выполнив обязательства перед истцом, не предоставив ему прав, вытекающих из соглашения, и пытались вывести истца из апельсинового сада. Истец просит суд признать соглашение фактически расторгнутым, поскольку его дальнейшее выполнение стало невозможным, а также, принимая во внимание статью 6 соглашения, определить принадлежность деревьев в саду истцу и стоимость этих деревьев, обязать ответчиков выплатить стоимость деревьев истцу, и в случае неуплаты в установленный судом срок предоставить истцу право вырубить или вытащить деревья. Истец также просит установить доход от урожая 2013 и 2014 годов, полученный ответчиком, определить долю этого дохода, принадлежащую истцу, а также взыскать с ответчиков солидарно и совместно расходы, понесенные истцом на сад в 2013 году, с начислением законных процентов. Кроме того, истец требует возмещения морального ущерба в размере 20 000 турецких лир с начислением законных процентов.
Ответчики заявляют, что между истцом и умершим ответчиком не было заключено простое партнерское соглашение, а существовало соглашение о доходе от аренды, и что деревья в саду принадлежат ответчикам, поэтому они возражают против иска.
Суд постановил передать дело в компетентный суд … Наблюдательный коммерческий суд по причине отсутствия компетенции, и решение было обжаловано представителем истца.
1-) В соответствии с 141-й статьей Конституции, судебные решения должны быть вынесены с обоснованием. Этот момент также регламентирован статьей 297 Гражданского процессуального кодекса (6100). В статье 297 Гражданского процессуального кодекса (6100) подробно изложены элементы, которые должны быть включены в решение. Согласно указанным конституционным и законодательным положениям, судья обязан в решении отразить краткое содержание претензий и возражений сторон, согласованные и не согласованные вопросы, доказательства по спорным фактам, обсуждение и оценку доказательств, факты, которые были признаны установленными, и выводы, основанные на них, а также юридические основания для принятого решения. Юридическая связь между материальными фактами и резолютивной частью решения может быть установлена только таким образом, и благодаря обоснованию, включающему юридические элементы, можно будет проверить правильность решения. Обоснование решения не должно противоречить его резолютивной части.
В данном случае, несмотря на то, что в обосновании решения указано, что спор возник из-за соглашения о ренте продукции, и согласно статье 4/1-a Гражданского процессуального кодекса, судом было решено, что компетентным является Мировой гражданский суд, в резолютивной части решения было принято решение о передаче дела в … Наблюдательный коммерческий суд по причине отсутствия компетенции, что создало противоречие между обоснованием и резолютивной частью решения.
Таким образом, противоречие между обоснованием решения и его резолютивной частью является процессуальным и законодательным нарушением, что требует отмены решения.
Согласно принятому решению, поскольку спор между сторонами возник из-за соглашения о ренте продукции, компетентным судом для рассмотрения дела является Мировой гражданский суд, а решение о передаче дела в Наблюдательный коммерческий суд по причине отсутствия компетенции также является неверным.
РЕЗУЛЬТАТ: В связи с вышеизложенными основаниями, указанными в первом и втором пунктах, решение, подлежащее обжалованию, должно быть отменено в пользу истца в соответствии с положениями статьи 428 Гражданского процессуального кодекса и временной статьи 3 Закона №6217, с учетом указанного временного положения в Гражданском процессуальном кодексе (6100), и возврат уплаченной пошлины по запросу заявителя. Согласно статье 440 Гражданского процессуального кодекса (1086), путь для исправления решения закрыт. Решение принято единогласно 14.03.2018. (Кассационный суд 3-й судебной палаты, 2017/3925 E., 2018/2425 K., 14.03.2018).
[1] AYDIN, Gülşah Sinem, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Karşılaştırmalı Olarak Hasılat (Ürün) Kirasının Sona Ermesi, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Yıl 2012 Cilt: 18 Sayı: 1, s.441.
Views: 1
