Kündigung des Mieters bei Mietverträgen über 10 Jahre

Nach dem türkischen Obligationenrecht wird der Mietvertrag als ein Vertragstyp definiert, bei dem der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Nutzung einer bestimmten Sache zu überlassen, während der Mieter im Gegenzug die Verpflichtung übernimmt, das vereinbarte Entgelt für diese Nutzung zu zahlen. Es handelt sich also um einen gegenseitige Verpflichtungen begründenden Vertrag.

Mietverträge begründen ein langfristiges Rechtsverhältnis zwischen den Parteien und können im Laufe der Zeit Probleme hervorrufen, die zu Beginn des Vertrages nicht absehbar waren. Insbesondere bei Wohn- und Geschäftsräumen mit Dach führt die Überschreitung einer Mietdauer von zehn Jahren zu der Möglichkeit des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden – ein Thema, das in der Praxis häufig vorkommt, jedoch oftmals nicht ausreichend bekannt ist. Die einschlägigen Bestimmungen des türkischen Obligationenrechts gewähren dem Vermieter in diesem Zusammenhang unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsrecht, das weitreichende Folgen bis hin zur Räumung des Mieters nach sich zieht. In diesem Beitrag wird der Umfang des Kündigungsrechts des Vermieters nach Ablauf einer zehnjährigen Mietdauer, seine gesetzliche Grundlage, die Voraussetzungen sowie seine praktische Bedeutung näher behandelt.

Kündigung bei langfristigen Mietverträgen

Mietverträge werden je nach Dauer in zwei Hauptkategorien unterteilt: befristete und unbefristete Mietverträge. Befristete Mietverträge sind solche, deren Laufzeit von den Parteien im Voraus festgelegt und im Vertrag bestimmt wurde und die mit Ablauf dieser Frist automatisch enden. Bei dieser Vertragsart endet das Mietverhältnis somit mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer von selbst. Unbefristete Mietverträge hingegen sind Verträge, deren Laufzeit nicht im Voraus bestimmt ist. Beide Vertragsarten führen hinsichtlich der Rechte und Pflichten der Parteien zu Unterschieden und werden im Rahmen dieses Beitrags unter zwei gesonder

A) Hinsichtlich befristeter Mietverträge:

Art. 347 Abs. 1 des Türkischen Obligationenrechts:
„Bei Mietverhältnissen über Wohn- und Geschäftsräume mit Dachverlängerung gilt: Kündigt der Mieter den befristeten Vertrag nicht spätestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Vertragsdauer, so wird der Vertrag zu den gleichen Bedingungen jeweils um ein Jahr verlängert. Der Vermieter kann den Vertrag nicht allein mit dem Ablauf der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf einer zehnjährigen Verlängerungsdauer kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gründen kündigen, sofern er dies mindestens drei Monate vor Ablauf jedes weiteren Verlängerungsjahres mitteilt.“

Durch diese Vorschrift wird bestimmt, dass der Mieter bei befristeten Mietverträgen den Vertrag spätestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Mietzeit durch Mitteilung beenden kann; unterlässt er diese Mitteilung, so verlängert sich der Vertrag automatisch um ein weiteres Jahr zu den gleichen Bedingungen. Zugleich wird im weiteren Verlauf der Norm klargestellt, dass der Vermieter den Vertrag nicht mit dem bloßen Ablauf der Vertragszeit beenden darf. Erst nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsdauer erhält der Vermieter das Recht, den Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen zu beenden.

Unter diesen Voraussetzungen ist für die Beendigung des Mietverhältnisses zunächst erforderlich, dass zwischen den Parteien ein gültiger und bestehender Mietvertrag vorliegt und dass nach Ablauf der im Mietvertrag festgelegten Dauer die zehnjährige Verlängerungszeit vollständig abgelaufen ist. Ebenso ist es Voraussetzung, dass der Vermieter mindestens drei Monate vor Ablauf des auf die zehnjährige Verlängerungsdauer folgenden Jahres eine schriftliche Kündigungserklärung abgibt, um das Mietverhältnis wirksam beenden zu können.

B) Hinsichtlich unbefristeter Mietverträge:

Art. 347 Abs. 2 des Türkischen Obligationenrechts:
„Bei unbefristeten Mietverträgen kann der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses den Vertrag durch Kündigung nach den allgemeinen Vorschriften beenden.“

Mit dieser gesetzlichen Regelung wird klargestellt, dass der Vermieter im Falle eines unbefristeten Mietvertrages das Mietverhältnis nach Ablauf von zehn Jahren seit Mietbeginn ohne Angabe eines Grundes beenden darf. Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, die in den Artikeln 328 und 329 des Türkischen Obligationenrechts festgelegten Kündigungsvoraussetzungen einzuhalten und die Kündigung schriftlich zu erklären.

Art. 328 Türkisches Obligationenrecht:
„Bei unbefristeten Mietverträgen kann jede Partei den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine kündigen, sofern nicht eine längere Kündigungsfrist oder ein anderer Kündigungstermin vereinbart worden ist. Für die Berechnung der Kündigungstermine ist der Beginn des Mietvertrages maßgebend. Wird die im Vertrag oder im Gesetz vorgesehene Kündigungsfrist oder -fristigkeit nicht eingehalten, so gilt die Kündigung für den nächsten Kündigungstermin.“

Art. 329 Türkisches Obligationenrecht:
„Jede Partei kann einen Mietvertrag über eine unbewegliche Sache oder ein bewegliches Bauwerk zum Ende der im örtlichen Gebrauch bestimmten Mietperiode oder, wenn ein solcher Gebrauch nicht besteht, zum Ende einer sechsmonatigen Mietperiode unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.“

Was ist eine Kündigungsandrohung und wie wird sie ausgesprochen?

Eine Kündigungsandrohung ist gemäß Artikel 347 des Türkischen Obligationenrechts (Gesetz Nr. 6098) die schriftliche Mitteilung, die der Vermieter nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsdauer eines Mietvertrages an den Mieter richten muss, um das Vertragsverhältnis zu beenden. Für die Wirksamkeit dieser Mitteilung ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass sie schriftlich erfolgt und dem Mieter zugestellt wird. Mitteilungen, die nicht schriftlich erfolgen oder nicht zugestellt werden, sind rechtlich unwirksam. Die Zustellung der Androhung an den Mieter notariell oder persönlich gegen Empfangsbestätigung erleichtert den Nachweis sowohl der Zustellung als auch des Inhalts der Mitteilung.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Inhalt der Androhung klar und eindeutig angeben muss: dass der Mietvertrag nicht verlängert wird, dass der Vermieter den Vertrag einseitig beendet und dass der Mieter aufgefordert wird, die Mieträume bis zu einem bestimmten Datum zu räumen.

Wie wird die Frist in einem Räumungsprozess nach zehn Jahren berechnet?

Die Frist in einem Räumungsverfahren nach zehn Jahren ist eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Einleitung der Klage. Die Berechnung der Frist unterscheidet sich je nachdem, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt, und wird daher unter zwei getrennten Überschriften behandelt.

a) Hinsichtlich der Fristberechnung bei unbefristeten Mietverträgen:

Art. 347 Abs. 2 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) lautet:
„Bei unbefristeten Mietverträgen kann der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses den Vertrag durch Kündigung nach den allgemeinen Vorschriften beenden.“

Wie in dieser gesetzlichen Bestimmung ausdrücklich festgelegt, hat der Vermieter das Recht, den Vertrag nach Ablauf von zehn Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses zu kündigen. Anders als bei befristeten Mietverträgen wird die Zehn-Jahres-Frist bei unbefristeten Mietverträgen ab Beginn des Vertrags berechnet.

b) Fristberechnung bei befristeten Mietverträgen:

Bei der Berechnung der Frist für befristete Mietverträge wird das Enddatum des Mietvertrages zugrunde gelegt. Tatsächlich heißt es in Art. 347 Abs. 1 TBK:
„Der Vermieter kann den Vertrag nicht allein mit Ablauf der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsdauer kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gründen kündigen, sofern er dies mindestens drei Monate vor Ablauf jedes weiteren Verlängerungsjahres mitteilt.“
Dies zeigt, dass die Frist ab dem Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Dauer zu laufen beginnt.

Weiterhin wird in derselben gesetzlichen Bestimmung klargestellt, dass der Vertrag nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsdauer, unter der Voraussetzung, dass die Mitteilung mindestens drei Monate vor Ende jedes weiteren Verlängerungsjahres erfolgt, beendet werden kann. Bei der Analyse der gesetzlichen Bestimmung sollten für die Fristberechnung bei befristeten Mietverträgen folgende Kriterien berücksichtigt werden: Vertragsdauer + zehnjährige Verlängerungsdauer + einjähriger Verlängerungszeitraum.

Zum Beispiel: Ein Mietvertrag vom 01.01.2014 mit einer Laufzeit von 1 Jahr verlängert sich automatisch um ein weiteres Jahr, sofern er nicht vom Mieter gekündigt wird. Das erste Verlängerungsjahr beginnt am 01.01.2015 und die zehnjährige Verlängerungsdauer endet am 31.12.2024. Der Zeitraum vom 01.01.2025 bis 31.12.2025 stellt das erste Verlängerungsjahr nach Ablauf der zehnjährigen Frist dar, und der Vermieter hat das Recht, den Vertrag bis spätestens 30.09.2025 schriftlich zu kündigen.

Die im Vertrag festgelegte Laufzeit – ob 1 Jahr oder länger – spielt für die Berechnung der Frist keine Rolle. Maßgeblich ist das Enddatum der im Mietvertrag vorgesehenen Laufzeit. Wenn beispielsweise ein zwischen den Parteien geschlossener Mietvertrag vom 01.01.2014 nicht 1 Jahr, sondern 3 Jahre beträgt, beginnt die zehnjährige Verlängerungsdauer trotzdem erst nach Ablauf dieser 3-jährigen Vertragslaufzeit. Das bedeutet: Sofern der Mieter den Vertrag nicht kündigt, beginnt die automatische Verlängerung ab dem 01.01.2017 für ein Jahr, und die zehnjährige Verlängerungsdauer endet am 31.12.2026. Der Zeitraum vom 01.01.2027 bis 31.12.2027 stellt das erste Verlängerungsjahr nach Ablauf der zehnjährigen Frist dar, und der Vermieter kann den Vertrag bis 30.09.2027 kündigen.

Es ist besonders hervorzuheben, dass, wenn die Parteien nach dem ursprünglichen Mietvertrag einen neuen Mietvertrag abschließen, die zehnjährige Verlängerungsdauer ab dem Enddatum des neuen Vertrags berechnet wird. Mit anderen Worten: Jeder neue Mietvertrag wird nicht als Fortsetzung des vorherigen Vertrags betrachtet, sondern als eigenständiger Vertrag, und die zehnjährige Frist beginnt mit diesem neuen Vertrag von vorn. Falls also ein Mietvertrag vom 01.01.2014 besteht, die Parteien aber am 01.01.2019 einen neuen Mietvertrag schließen, wird die zehnjährige Verlängerungsdauer auf Grundlage des Mietvertrags vom 01.01.2019 und nicht des Vertrags von 2014 berechnet.

Beeinflusst der Verkauf der Immobilie die Fristberechnung?

Eine häufige Situation in der Praxis ist der Verkauf der Immobilie durch den Vermieter an eine andere Person, wodurch sich die Stellung des Vermieters ändert. Grundsätzlich bleibt bei Verkauf der Immobilie oder Übertragung der Vermieterstellung der bestehende Mietvertrag unter den gleichen Bedingungen bestehen. Wenn zwischen dem neuen Eigentümer und dem Mieter kein neuer Vertrag abgeschlossen wird, wird die Zehn-Jahres-Frist weiterhin auf Grundlage des bestehenden Mietvertrags berechnet. Mit anderen Worten: Solange kein neuer Vertrag zwischen den Parteien geschlossen wird, gehört die Übertragung oder der Verkauf der Immobilie nicht zu den Gründen, die die Zehn-Jahres-Frist unterbrechen.

Wird jedoch zwischen dem neuen Vertragspartner und dem Mieter ein neuer Vertrag abgeschlossen, unterbricht dieser Vertrag die Zehn-Jahres-Frist, und bei der Berechnung der Frist wird der neue Vertrag zugrunde gelegt.

Räumungsklage gemäß Art. 350 TBK

Selbst wenn der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren eine gültige Kündigung gemäß Art. 347 TBK ausgesprochen hat, kann es in einigen Fällen vorkommen, dass der Mieter die Wohnung nicht räumt. In einem solchen Fall hat der Vermieter das Recht, eine Räumungsklage auf Grundlage von Art. 350 TBK einzureichen.

Art. 350 TBK:
Der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen und die Räumung geltend machen, wenn:

1. Er selbst, sein Ehepartner, Nachkommen, Vorfahren oder andere Personen, für die er gesetzlich sorgen muss, die Mietsache als Wohn- oder Geschäftsräume benötigen;
2. Eine wesentliche Renovierung, Erweiterung oder Änderung der Mietsache für den Zweck des Wiederaufbaus oder der Neugestaltung erforderlich ist und die Nutzung der Mietsache während dieser Arbeiten nicht möglich ist.

Bei befristeten Verträgen kann die Klage am Ende der vereinbarten Vertragsdauer, bei unbefristeten Verträgen unter Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen und Kündigungstermine innerhalb eines Monats ab dem festgelegten Datum eingereicht werden.

Wann kann eine Räumungsklage eingereicht werden?

Wie in der einschlägigen gesetzlichen Bestimmung ausdrücklich erläutert, kann diese Klage vom Vermieter eingereicht werden, selbst wenn eine gültige Kündigung erfolgt ist, falls der Mieter die Wohnung nicht räumt.

Bei befristeten Mietverträgen erfolgt die Klage am Ende der Vertragsdauer, bei unbefristeten Mietverträgen unter Einhaltung der allgemeinen gesetzlichen Kündigungsfristen und -zeiträume ab dem festgelegten Datum, und sie muss innerhalb eines Monats eingereicht werden.

Ist es möglich, gleichzeitig eine Räumungsklage aus mehreren Gründen einzureichen?

Im Türkischen Obligationenrecht sind verschiedene Gründe geregelt, die dem Vermieter die Beendigung des Mietvertrags ermöglichen. In der Praxis ist es üblich, mehrere dieser Gründe gleichzeitig geltend zu machen. Der Vermieter kann seine Räumungsforderung entweder innerhalb derselben Klage oder in getrennten Klagen auf unterschiedliche rechtliche Gründe stützen.

Tatsächlich hat der 3. Zivilsenat des Obersten Gerichtshofs (Yargıtay) in einer Entscheidung vom 30.09.2020 festgestellt:

„Räumungsklagen können auf mehrere Gründe innerhalb derselben Klage gestützt werden. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die dies verbietet. Im konkreten Fall hat das Gericht jeden einzelnen Räumungsgrund geprüft und für jeden Grund gesondert die Abweisung der Klage entschieden. Da die Räumungsklage abgewiesen wurde, hätte für den beklagten mit anwaltlicher Vertretung nur ein Anwaltsentgelt zugesprochen werden müssen. Dass jedoch ohne Berücksichtigung dieser Regelung mehrere Anwaltsentgelte zugesprochen wurden, ist verfahrens- und gesetzeswidrig und stellt einen Aufhebungsgrund dar.“
(Yargıtay 3. Zivilsenat, 2020/2920 E., 2020/5059 K., 30.09.2020)

Damit wurde klargestellt, dass es rechtlich möglich ist, innerhalb derselben Klage mehrere Räumungsgründe geltend zu machen.

Besonders relevante Gründe, die eine Räumungsklage stützen können, sind beispielsweise das Ablaufen der zehnjährigen Verlängerungsfrist (Art. 347 TBK) oder der Wohn- bzw. Geschäftsräumebedarf des Vermieters oder seiner Angehörigen (Art. 350 TBK). In solchen Fällen kann der Vermieter alle diese Gründe in einem einzigen Klageantrag als Räumungsgründe anführen. Das Gericht wird dann jeden vorgebrachten Grund einzeln prüfen und, sofern einer der Gründe als zulässig erachtet wird, die Räumung des Mieters anordnen.

Zuständiges und befugtes Gericht

Im Räumungsverfahren nach Ablauf der zehnjährigen Frist ist das zuständige Gericht das Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi), während das örtlich zuständige Gericht das Gericht am Ort der Immobilie ist.

Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs

„…Der Gesetzgeber hat Wohn- und Geschäftsmietverträge mit Dach im TBK in einer eigenständigen Kategorie besonders geregelt. Der Grund dafür liegt darin, dass der Mieter bei Wohn- und Geschäftsmietverträgen die schwächere Vertragspartei darstellt und diese Mietverträge daher Regelungen enthalten müssen, die den Mieter in Bezug auf Art und Inhalt schützen (Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, S. 398).

Wohn- und Geschäftsmietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Wenn die Laufzeit ausdrücklich oder stillschweigend festgelegt ist und der Vertrag ohne Mitteilung nach Ablauf dieser Frist endet, handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, also einen Vertrag mit bestimmtem Beginn und bestimmter Dauer (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, S. 130).

Befristete Wohn- und Geschäftsmietverträge können durch Mitteilung oder gerichtlich beendet werden. Die Beendigung befristeter Mietverträge durch Mitteilung ist in Art. 347 TBK geregelt. Nach dieser Vorschrift gilt:

„Bei Wohn- und Geschäftsmietverträgen gilt: Kündigt der Mieter den befristeten Vertrag nicht spätestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Vertragsdauer, so wird der Vertrag zu den gleichen Bedingungen jeweils um ein Jahr verlängert. Der Vermieter kann den Vertrag nicht allein mit Ablauf der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsdauer kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gründen kündigen, sofern er dies mindestens drei Monate vor Ablauf jedes weiteren Verlängerungsjahres mitteilt.

Bei unbefristeten Mietverträgen kann der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses den Vertrag durch Kündigung nach den allgemeinen Vorschriften beenden.“
„In Situationen, in denen das Kündigungsrecht nach den allgemeinen Vorschriften ausgeübt werden kann, können der Vermieter oder der Mieter den Vertrag beenden.“ Wie in Art. 347 TBK ausdrücklich festgelegt, kann der Mieter bei Wohn- und Geschäftsmietverträgen den befristeten Vertrag durch Mitteilung mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Vertragsdauer beenden. Unterlässt der Mieter jedoch eine solche Mitteilung, gilt der Vertrag automatisch für ein weiteres Jahr zu denselben Bedingungen verlängert.

Dem Vermieter steht hingegen kein entsprechendes Recht zu; er kann den Vertrag nicht durch Mitteilung fünfzehn Tage vor Ablauf der Vertragsdauer kündigen. Der Vermieter kann den Vertrag erst nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsdauer und unter der Bedingung, dass er mindestens drei Monate vor Ablauf jedes weiteren Verlängerungsjahres kündigt, ohne Angabe von Gründen beenden. Diese Vorschrift ist eine zwingende Bestimmung zugunsten des Vermieters, weshalb die Parteien im Mietvertrag keine abweichende Regelung treffen können.

Auch nach Ablauf der zehnjährigen Frist wird hier dem Vermieter ein kündigungsrechtliches Instrument zur Abänderung des Vertrags zugestanden. Im Gegensatz dazu sah das frühere Gesetz Nr. 6570 über Mietverträge für Immobilien kein solches Recht zur Beendigung des Vertrags zugunsten des Vermieters vor (Eren, S. 416–417).

Damit der Vermieter von Art. 347 TBK profitieren kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Dauer,
• die ursprüngliche Vertragslaufzeit unter der Annahme von jährlichen Verlängerungsperioden über zehn Jahre, ohne dass ein neuer Vertrag zwischen den Parteien geschlossen wurde,
• Kündigung des Vermieters mindestens drei Monate vor Ablauf des letzten Verlängerungsjahres nach den zehn Jahren,
• Einreichung der Klage am Ende der Verlängerungsperiode.

(Hukuk Genel Kurulu, 2017/1546 E., 2021/1517 K., 30.11.2021)

„…Zum vorliegenden Fall: Der Kläger hat auf Grundlage eines mündlichen Mietvertrags mit Beginn am 10.01.2000 gemäß Art. 347 TBK die Räumung wegen Beendigung des Vertrags verlangt. Der Beklagte hat dem Beginn des Vertrags nicht widersprochen. In diesem Fall muss der Streit nach den Vorschriften für die Beendigung unbefristeter Mietverträge gemäß Art. 347 Abs. 2 TBK gelöst werden.

Nach Art. 347 Abs. 2 TBK kann bei unbefristeten Mietverträgen der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses den Vertrag durch Kündigung nach den allgemeinen Vorschriften beenden. Die vom Kläger an den Beklagten am 06.06.2014 gesandte Kündigung wurde dem Beklagten am 19.06.2014 zugestellt, und die Klage wurde am 01.12.2015 eingereicht. Da die Kündigung unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist zum Ende des sechsmonatigen Mietzeitraums erfolgte und die Klage fristgerecht eingereicht wurde, hätte das Gericht der Klage stattgeben müssen. Die Abweisung der Klage aufgrund der Frist war daher nicht korrekt und erforderte eine Aufhebung.

(Yargıtay 3. Zivilsenat, 2017/6655 E., 2018/712 K., 25.01.2018)

„…Das erstinstanzliche Gericht stellte fest, dass der Mietvertrag ein Beginn-Datum vom 26.06.1997 aufwies und die zehnjährige Vertragsdauer am 28.06.2007 endete. Gemäß den Vertragsbestimmungen verlängerte sich der Vertrag um weitere zehn Jahre bis zum 28.06.2017 zu denselben Bedingungen. Nach gesetzlicher Regelung kann der Vermieter den Vertrag nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerung ohne Angabe von Gründen kündigen, sofern die Kündigung mindestens drei Monate vor Ablauf jedes weiteren Verlängerungsjahres erfolgt. Im vorliegenden Fall wurde die Kündigung am 26.03.2018, also drei Monate vor Ablauf des Verlängerungsjahres, zugestellt und die Klage am 29.06.2018, innerhalb der gesetzlichen Frist, eingereicht. Das Gericht sprach daher der Klage statt und ordnete die Räumung durch den Beklagten an.

Gegen das Urteil der ersten Instanz legte der Beklagte Berufung ein. Das Berufungsgericht stellte fest, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Räumung vorlagen und dass das Urteil der ersten Instanz verfahrens- und gesetzeskonform begründet war. Daher wies es die Berufung des Beklagten in der Sache ab. Gegen dieses Urteil legte der Anwalt des Beklagten Revision ein.

Gemäß Art. 331 der Zivilprozessordnung gilt: „In Fällen, in denen die Sache des Rechtsstreits hinfällig wird und keine Entscheidung über den Kern der Klage erforderlich ist, bestimmt der Richter die Prozesskosten nach dem Stand der Rechtmäßigkeit der Parteien zum Zeitpunkt der Klageeinreichung und spricht sie aus.“

Im vorliegenden Fall hat der beklagte Mieter während des laufenden Verfahrens den Mietvertrag gekündigt und laut Übergabeprotokoll vom 20.11.2020 die Schlüssel der Mietsache dem Notar übergeben. In diesem Fall wäre das Verfahren über die Räumung aufgrund der hinfälligen Klage nicht zu entscheiden, und die Prozesskosten wären nach dem Stand der Rechtmäßigkeit der Parteien zum Zeitpunkt der Klageeinreichung zu bestimmen. Dass das erstinstanzliche Gericht dennoch die Räumung des Beklagten angeordnet hat, stellt eine unzureichende Prüfung dar und erfordert die Aufhebung des Urteils.

(Yargıtay 3. Zivilsenat, 2022/3662 E., 2022/5277 K., 31.05.2022)

Rechtsanwalt. Gökhan AKGÜL & Rechtsanwältin. Yasemin ERAK