«В рамках Турецкого кодекса обязательств договор аренды определяется как вид договора, при котором арендодатель обязуется предоставить арендатору использование определённого имущества, а арендатор принимает на себя обязательство уплачивать установленную плату за это пользование, что порождает взаимные обязательства.
Договоры аренды создают долгосрочные юридические отношения между сторонами, и со временем могут возникать проблемы, не предусмотренные при заключении договора. Особенно в случае аренды жилья и крытых коммерческих помещений, когда срок аренды превышает десять лет, арендодатель получает возможность расторгнуть договор — это распространённая практика, но зачастую малоизвестная. Соответствующие положения Турецкого кодекса обязательств предоставляют арендодателю право на расторжение при определённых условиях, что влечёт за собой значительные последствия, включая выселение арендатора. В данной статье рассматриваются объём права арендодателя на расторжение договора после десятилетнего срока аренды, его правовая основа, условия и место применения на практике.»
Прекращение долгосрочного договора аренды
Договоры аренды делятся на две основные категории в зависимости от срока: договоры аренды на определённый срок и договоры аренды на неопределённый срок. Договоры аренды на определённый срок — это договоры, срок которых заранее согласован сторонами и указанный в договоре, и которые прекращаются по истечении этого срока. В таких договорах арендные отношения прекращаются автоматически по окончании установленного срока. Договоры аренды на неопределённый срок — это договоры, срок которых заранее не определён. Оба типа договоров создают различия в правах и обязанностях сторон и в данной статье будут рассмотрены отдельно под двумя отдельными заголовками.
A) В отношении договоров аренды на определённый срок:
Статья 347/1 Турецкого кодекса обязательств: „В случае аренды жилья и крытых коммерческих помещений, если арендатор не уведомит не позднее чем за пятнадцать дней до окончания срока договора с определённым сроком, договор считается продлённым на один год на тех же условиях. Арендодатель не может расторгнуть договор на основании окончания срока его действия. Однако по истечении десятилетнего периода продления арендодатель может расторгнуть договор без указания причины, при условии уведомления за не менее чем три месяца до окончания каждого последующего года продления.“
Данная статья закона предусматривает, что по договорам аренды с определённым сроком арендатор может расторгнуть договор, уведомив об этом не позднее чем за пятнадцать дней до окончания срока аренды. В случае, если арендатор не уведомляет, договор автоматически продлевается на один год на тех же условиях. Аналогично, в статье указано, что арендодатель не может расторгнуть договор, основываясь лишь на окончании срока, но по истечении десяти лет продления арендодатель может расторгнуть договор при соблюдении определённых условий.
В рамках этих условий, чтобы арендодатель мог расторгнуть договор аренды, должно существовать действительное и действующее соглашение между сторонами, а также должен быть завершён десятилетний период продления с момента окончания срока, указанного в договоре. Кроме того, чтобы расторжение договора имело силу, арендодатель обязан направить письменное уведомление о расторжении не позднее чем за три месяца до окончания года, следующего за десятилетним периодом продления.»
B) В отношении договоров аренды на неопределённый срок:
Статья 347/2 Турецкого кодекса обязательств: „По договорам аренды на неопределённый срок арендатор может расторгнуть договор в любое время, а арендодатель — после истечения десяти лет с начала аренды, уведомив об этом в порядке, предусмотренном общими положениями.“
Соответствующая статья закона предусматривает, что в случае договора аренды на неопределённый срок арендодатель может расторгнуть договор без указания причины после истечения десяти лет с начала аренды. Однако для того, чтобы расторжение договора имело силу, арендодатель обязан соблюдать условия расторжения, указанные в статьях 328 и 329 Турецкого кодекса обязательств, и оформить расторжение в письменной форме.
Статья 328 Турецкого кодекса обязательств: «По договорам аренды на неопределённый срок каждая из сторон может расторгнуть договор, соблюдая установленные законом сроки и периоды уведомления о расторжении, если не было согласовано более длительное уведомление или иной период расторжения. При расчёте сроков расторжения учитывается дата начала договора аренды. Если срок расторжения, указанный в договоре или законе, не соблюдён, уведомление считается действительным для следующего периода расторжения.»
Статья 329 Турецкого кодекса обязательств: «Каждая из сторон может расторгнуть договор аренды недвижимого или движимого имущества к концу арендного периода, установленного местным обычаем, или, если такой обычай отсутствует, к концу шестимесячного арендного периода, соблюдая трёхмесячный срок уведомления о расторжении
ЧТО ТАКОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ И КАК ЕГО СДЕЛАТЬ
Уведомление о расторжении — это письменное уведомление, которое арендодатель обязан направить арендатору с целью прекращения договора аренды по истечении десятилетнего периода продления, в соответствии со статьёй 347 Турецкого кодекса обязательств № 6098. Для юридической силы уведомление должно быть оформлено в письменной форме и доставлено арендатору. Уведомления, не оформленные письменно или не доставленные, считаются юридически недействительными. Доставка уведомления арендатору через нотариуса или вручение под подпись упрощает доказывание факта и содержания уведомления.
Кроме того, следует отметить, что содержание уведомления должно быть ясным и понятным; в нём должно быть указано, что договор аренды не будет продлён, арендодатель односторонне расторгает договор, и что арендатор должен освободить недвижимость к определённой дате.
КАК РАССЧИТЫВАЕТСЯ СРОК В ДЕЛЕ О ВЫСЕЛЕНИИ ПОСЛЕ 10 ЛЕТ АРЕНДЫ?
Срок в деле о выселении по истечении 10 лет аренды является одним из важнейших условий для подачи иска. Расчёт срока различается в зависимости от того, является ли договор аренды срочным или бессрочным, и будет рассмотрен под двумя отдельными заголовками.
a) Расчёт срока по договорам аренды на неопределённый срок:
Статья 347/2 Турецкого кодекса обязательств: „По договорам аренды на неопределённый срок арендатор может расторгнуть договор в любое время, а арендодатель — после истечения десяти лет с начала аренды, уведомив об этом в порядке, предусмотренном общими положениями.“
Как явно указано в соответствующей статье закона, арендодатель получает право расторгнуть договор после истечения десяти лет с начала аренды. В отличие от договоров аренды на определённый срок, десятигодичный период в договорах на неопределённый срок отсчитывается с момента начала действия договора.
b) Расчёт срока по договорам аренды на определённый срок:
При расчёте срока по договорам аренды на определённый срок учитывается дата окончания срока аренды. В статье 347/1 Турецкого кодекса обязательств указано: „Арендодатель не может расторгнуть договор на основании окончания срока. Однако по истечении десятилетнего периода продления арендодатель может расторгнуть договор без указания причины, при условии уведомления за не менее чем три месяца до окончания каждого последующего года продления.“ Это означает, что расчёт срока начинается с момента истечения срока, предусмотренного в договоре аренды.
В той же статье закона указано, что договор может быть расторгнут по истечении десятилетнего периода продления при условии уведомления за не менее чем три месяца до окончания каждого последующего года продления. При рассмотрении данной нормы для договоров аренды на определённый срок следует учитывать следующие элементы расчёта срока: срок договора + десятилетний период продления + один год продления.
Например, договор аренды сроком на один год от 01.01.2014, если он не расторгается арендатором, автоматически продлевается на один год. С 01.01.2015 начинается период продления, а десятилетний период продления завершится 31.12.2024. Период с 01.01.2025 по 31.12.2025 является первым годом продления после десятилетнего периода, и арендодатель имеет право расторгнуть договор в письменной форме до 30.09.2025.
Срок, установленный в договоре, будь он на 1 год или более, не имеет значения для расчёта периода. В расчёте срока основное значение имеет дата окончания срока, предусмотренного в договоре аренды. Например, если между сторонами был подписан договор аренды от 01.01.2014 сроком не на 1 год, а на 3 года, десятилетний период продления начнёт отсчитываться с конца этих 3 лет. То есть, если договор не расторгается арендатором, продление на 1 год начнётся с 01.01.2017, а десятилетний период продления завершится 31.12.2026. Период с 01.01.2027 по 31.12.2027 будет первым годом продления после десятилетнего периода, и арендодатель сможет расторгнуть договор до 30.09.2027.
Следует особо отметить, что если стороны после истечения первоначального договора заключают новый договор аренды, десятилетний период продления следует отсчитывать с даты окончания этого нового договора. Иными словами, каждый новый договор рассматривается не как продолжение предыдущего, а как самостоятельный договор, и десятигодичный срок начинает отсчёт заново с этого нового договора. Если, например, несмотря на существование договора аренды от 01.01.2014, стороны заключили новый договор аренды 01.01.2019, то десятилетний период продления будет рассчитываться исходя из нового договора от 01.01.2019, а не из договора от 01.01.2014.
ПРЕКРАЩАЕТ ЛИ СРОК ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ?
Одной из часто встречающихся практических ситуаций является продажа недвижимости арендодателем другому лицу и, как следствие, смена арендодателя. В случае продажи недвижимости или передачи статуса арендодателя, как правило, действующий договор аренды продолжает действовать на тех же условиях, и если между новым владельцем и арендатором не заключён новый договор, десятилетний срок продолжает исчисляться по существующему договору аренды. Другими словами, пока стороны не заключат новый договор, передача или продажа недвижимости не является причиной прерывания десятилетнего срока. Однако, если между новым владельцем и арендатором заключён новый договор, этот договор будет прерывать десятигодичный срок, и при расчёте периода будет учитываться именно новый договор.
ИСК О ВЫСЕЛЕНИИ В СООТВЕТСТВИИ СО СТ. 350 ТУРЕЦКОГО КОДЕКСА ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
Даже если арендодатель после десяти лет направил действительное уведомление о расторжении договора в соответствии со статьёй 347 Турецкого кодекса обязательств, в некоторых случаях арендатор может не освободить жилое помещение. В такой ситуации арендодатель имеет право подать иск о выселении на основании статьи 350 ТК обязательств.
«Статья 350 ТК обязательств: Арендодатель может расторгнуть договор аренды:
Если для повторного строительства или перепланировки арендованного имущества требуется капитальный ремонт, расширение или изменение, и в ходе этих работ использование имущества невозможно, то: для договоров с определённым сроком — по истечении срока, для договоров на неопределённый срок — с даты, определяемой с соблюдением общих положений о сроках расторжения и периодах уведомления, арендодатель может подать иск о расторжении договора в течение одного месяца
Если арендованное имущество необходимо использовать для себя, супруга, потомков, родителей или других лиц, за которых он обязан по закону ухаживать, в качестве жилья или рабочего помещения;
КОГДА МОЖНО ПОДАТЬ ИСК О ВЫСЕЛЕНИИ
Как ясно указано в соответствующей статье закона: данный иск подаётся арендодателем в случае, если арендатор не освободил помещение, несмотря на действительное уведомление о расторжении. Для договоров с определённым сроком иск подаётся по истечении срока договора, для договоров на неопределённый срок — с даты, определяемой с учётом общих положений о сроках расторжения и периодов уведомления, и в течение одного месяца.
ВОЗМОЖНО ЛИ ПОДАТЬ ИСК О ВЫСЕЛЕНИИ СРАЗУ ПО НЕСКОЛЬКИМ ОСНОВАНИЯМ?
В Турецком кодексе обязательств предусмотрены различные основания для расторжения договора аренды арендодателем. На практике часто используется метод, когда эти основания приводятся вместе. Арендодатель может выдвигать требования о выселении на основании разных юридических причин в одном иске или в отдельных исках.
Так, в решении 3-й Палаты по гражданским делам Верховного суда от 30.09.2020 указано:
«…Иски о выселении могут подаваться на основании нескольких причин в одном деле. Нет закона, который это запрещает. В конкретном деле суд исследовал каждое основание выселения и по каждому основанию отдельно отклонил иск; поскольку иск о выселении арендуемого имущества был отклонён, следовало назначить оплату услуг представителя только один раз в пользу ответчика, имеющего представителя. Назначение нескольких оплат услуг представителя в письменной форме без учёта этого является нарушением процедуры и закона и является основанием для отмены.» (Верховный суд, 3-я Палата по гражданским делам, 2020/2920 E., 2020/5059 K., 30.09.2020)
В решении указано, что подача иска о выселении на основании нескольких причин в рамках одного дела юридически возможна.
В частности, истечение десятигодичного периода продления (ст. 347 ТК обязательств), необходимость жилья или рабочего помещения для арендодателя или его близких (ст. 350 ТК обязательств) являются основными основаниями для требования выселения. В таких случаях арендодатель может указать эти причины как основания для выселения в одном исковом заявлении. Суд, в свою очередь, оценит каждое из указанных оснований отдельно и, если хотя бы одно из них будет признано допустимым, вынесет решение о выселении арендатора из помещения.
КОМИПЕТЕНТНЫЙ И УПОЛНОМОЧЕННЫЙ СУД
Компетентным судом по делу о выселении арендатора после десяти лет является Мирный суд (Sulh Hukuk Mahkemesi), а уполномоченным — суд по месту нахождения недвижимости.
РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА
«…Законодатель специально регулирует аренду жилья и офисов с крышей в рамках отдельного раздела в Турецком кодексе обязательств (ТК). Причина в том, что в аренде жилья и офисов арендатор является слабой стороной договора, поэтому такие договоры должны содержать положения и правила, направленные на защиту арендатора по своей сути и содержанию (Эрен, Фикрет: «Особые положения гражданского права», Анкара 2019, с. 398).
Договоры аренды жилья и офисов могут быть срочными или бессрочными. Если срок установлен явно или подразумевается, и договор истекает по истечении установленного срока без какого-либо уведомления, такой договор считается срочным. Это договоры с определённой датой начала и окончания (Джеран, Митхат: «Договор аренды и иски о выселении», Анкара 2019, с. 130).
Срочные договоры аренды жилья и офисов могут быть расторгнуты как путём уведомления, так и через суд. Прекращение срочного договора аренды жилья и офисов через уведомление регулируется статьёй 347 ТК. В указанной статье сказано: «В аренде жилья и офисов, если арендатор не уведомит не менее чем за пятнадцать дней до окончания срока срочного договора, договор считается автоматически продлённым на один год на тех же условиях. Арендодатель не может прекратить договор, ссылаясь на окончание срока. Однако по истечении десяти лет продления арендодатель может расторгнуть договор без указания причины при условии, что уведомление направлено не менее чем за три месяца до окончания каждого последующего года продления.
В случае бессрочного договора аренды арендатор может в любое время, а арендодатель — после истечения десяти лет с начала аренды, прекратить договор, направив уведомление о расторжении в соответствии с общими положениями.»
«В случаях, когда право на расторжение может быть использовано в соответствии с общими положениями, арендодатель или арендатор могут прекратить договор». Как прямо указано в статье 347 ТК, арендатор жилья или офиса с крышей может по своему желанию прекратить срочный договор, уведомив об этом не менее чем за пятнадцать дней до окончания срока. Если же арендатор не направляет такое уведомление, договор считается автоматически продлённым на один год на тех же условиях.
Арендодатель не обладает таким же правом и не может прекратить договор, уведомив за пятнадцать дней до окончания срока. Однако по истечении десяти лет продления арендодатель может расторгнуть договор без указания причины при условии, что уведомление направлено не менее чем за три месяца до окончания каждого последующего года продления. Это положение является императивной нормой в пользу арендодателя, поэтому стороны не могут включить в договор условие, противоречащее ему.
Даже по истечении десяти лет арендодатель получает право на уведомление о расторжении, которое имеет нововводящий отменяющий характер в его пользу. Ранее закон № 6570 о недвижимости не предоставлял арендодателю такого права (Эрен, с. 416–417). Чтобы арендодатель мог воспользоваться статьёй 347 ТК, необходимо: окончание срока, установленного в договоре аренды между сторонами; отсутствие нового договора между сторонами, при этом первый договор продлевается на один год в течение десяти лет, как предусмотрено в статье 347 ТК; арендодатель должен направить уведомление о расторжении не менее чем за три месяца до окончания последнего года продления после десяти лет; иск должен быть подан в конце года продления…» (Общий юридический совет, 2017/1546 E., 2021/1517 K., 30.11.2021).
«…Что касается нашего дела: Истец, исходя из устного договора аренды с датой начала 10.01.2000, обратился с требованием о выселении в связи с прекращением договора в соответствии со статьёй 347 ТК. Ответчик не оспаривал дату начала договора. В этом случае спор должен решаться в соответствии с положениями статьи 347/2 ТК о прекращении договора аренды на неопределённый срок.
Согласно статье 347/2 ТК, в договорах аренды на неопределённый срок арендатор может прекратить договор в любое время, а арендодатель — по истечении десяти лет с начала аренды, направив уведомление о расторжении в соответствии с общими положениями. Уведомление о расторжении, направленное истцом ответчику 06.06.2014, было вручено ответчику 19.06.2014, а иск подан 01.12.2015. Поскольку уведомление о расторжении было сделано с соблюдением трёхмесячного срока уведомления на конец шестимесячного арендного периода, а иск подан в срок, суд должен был принять иск к рассмотрению. Решение суда об отказе в иске по сроку было неправильным и подлежало отмене… (Верховный суд, 3-я юридическая палата, 2017/6655 E., 2018/712 K., 25.01.2018).»
«…Суд первой инстанции установил, что дата начала договора аренды — 26.06.1997, и десятигодичный срок договора истёк 28.06.2007, однако согласно положению договора срок автоматически продлевался на десять лет до 28.06.2017. В соответствии с законом арендодатель после десяти лет продления может расторгнуть договор без указания причины при условии уведомления за не менее чем три месяца до конца каждого последующего года продления. В конкретном случае уведомление было вручено 26.03.2018, за три месяца до окончания продления, а иск был подан 29.06.2018, в пределах законного срока после трёхмесячного периода. Суд первой инстанции удовлетворил иск и постановил выселить ответчика из арендуемого имущества.
Против решения суда первой инстанции ответчик подал апелляцию. Апелляционный суд установил, что законные условия для выселения выполнены, решение суда и его обоснование соответствуют процедуре и закону, и отклонил апелляцию ответчика по существу. Решение было обжаловано представителем ответчика в кассации.
Согласно статье 331 Гражданского процессуального кодекса: «В случаях, когда по причине отсутствия предмета спора нет необходимости выносить решение по существу дела, судья определяет и присуждает судебные расходы, исходя из законной позиции сторон на момент подачи иска». В рассматриваемом деле установлено, что ответчик-арендатор в ходе судебного разбирательства расторг договор аренды и передал ключи нотариусу по акту депонирования от 20.11.2020. В этой ситуации, поскольку арендуемое имущество было выселено судом первой инстанции, не подлежит вынесению решение по выселению по отсутствию предмета спора; необходимо было присудить судебные расходы, исходя из законной позиции сторон на момент подачи иска. Таким образом, вынесение решения о выселении ответчика при неполном исследовании дела было неправильным и подлежало отмене… (Верховный суд, 3-я юридическая палата, 2022/3662 E., 2022/5277 K., 31.05.2022).»
Адвокат. Gökhan AKGÜL & Адвокат. Yasemin ERAK
