Mietvertrag

Was ist ein Mietvertrag?

Im türkischen Recht ist der Mietvertrag in Artikel 299 des Türkischen Obligationenrechts definiert als „der Vertrag, bei dem der Vermieter dem Mieter die Nutzung oder die Nutzung mit Vorteil an einer Sache überlässt und der Mieter sich im Gegenzug verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen.“

Der Mietvertrag, der im Alltag häufig vorkommt, bedeutet, dass der Vermieter und der Mieter sich darauf einigen, dass der Mieter eine Sache nutzt oder daraus einen Nutzen zieht, und der Mieter dafür eine Vergütung zahlt. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die gemietete Sache für die vereinbarte Dauer zur Nutzung zu überlassen, und der Mieter ist verpflichtet, für die Nutzung der Sache eine Vergütung zu zahlen.

Der Mietvertrag kann mit Zustimmung beider Parteien mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. In diesen Mietverträgen kann eine regelmäßige Erhöhung der Miete vereinbart werden. Wenn jedoch ein gesetzlich festgelegter Erhöhungsprozentsatz im Gesetz basierend auf dem Mietvertrag der Parteien vorgesehen ist, darf die Mieterhöhung diesen gesetzlichen Prozentsatz nicht überschreiten. Selbst wenn die Parteien zu Beginn des Vertrags eine Erhöhungsrate vereinbart haben, darf diese Erhöhung den gesetzlichen Erhöhungsprozentsatz nicht überschreiten. Wenn die vertraglich vereinbarte Mieterhöhung unter dem gesetzlichen Satz liegt, gilt die niedrigere vertragliche Erhöhung.

Was sind die Bestandteile eines Mietvertrags?

Damit ein Mietvertrag gültig sein kann, muss er bestimmte Elemente enthalten. Fehlen diese Elemente, kann kein gültiger Mietvertrag vorliegen. Diese grundlegenden Elemente sind nacheinander: die Einigung der Parteien mit beiderseitigem Einverständnis, die Überlassung der Nutzung einer Sache oder eines Gegenstands und die Gegenleistung (Mietzins). Der Mieter ist verpflichtet, für die Nutzung der Mietsache eine Zahlung zu leisten. Obwohl der Mietvertrag keiner bestimmten Form unterliegt, ist es aus Beweisgründen wichtig, dass er schriftlich abgeschlossen wird.

Mit dem Vorhandensein all dieser Elemente zusammen wird der Mietvertrag geschlossen. Der geschlossene Mietvertrag bringt für beide Parteien bestimmte Rechte und Pflichten mit sich.

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Im Rahmen unseres Rechts sind im türkischen Obligationenrecht drei Arten von Mietverträgen geregelt. Diese sind der einfache Mietvertrag, der Mietvertrag für Wohnräume und überdachte Geschäftsräume sowie der Ertragsmietvertrag.

Der einfache Mietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem der Eigentümer einem Mieter das Nutzungsrecht an einer bestimmten Sache im gegenseitigen Einvernehmen und gegen eine vorher vereinbarte Zahlung überlässt. Ein einfacher Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden.

Der Mietvertrag für Wohnräume und überdachte Geschäftsräume ist eine weitere Mietvertragsart, die speziell in unserem Obligationenrecht geregelt ist. Bei diesen Verträgen darf dem Mieter keine weitere Verpflichtung auferlegt werden, außer der Mietzahlung und den Nebenkosten. Die Bestimmungen über die Mietzahlung gelten auch für die Gegenstände, die zusammen mit dem Geschäft oder der Wohnung dem Mieter überlassen werden.

Der Ertragsmietvertrag ist ein Vertrag, bei dem der Eigentümer eine Sache, die bei Betrieb Ertrag oder Gewinn abwirft, gegen eine Zahlung an den Mieter vermietet. Der Mieter erzielt durch den Betrieb der Sache Einkünfte, während der Eigentümer vom Mieter eine vereinbarte Zahlung erhält. Diese Art von Vertrag kann schriftlich oder mündlich abgeschlossen werden.

Wie wird der Erhöhungsprozentsatz bei Mietverträgen für Wohnräume und überdachte Geschäftsräume festgelegt?

In unserem Recht sind Mietverträge für Wohnräume und überdachte Geschäftsräume anders geregelt als gewöhnliche Mietverträge mit befristeter Laufzeit. Zunächst ist festzustellen, dass Mietverträge für Wohnräume und überdachte Geschäftsräume auch wenn sie auf ein Jahr befristet sind, das Recht zur Kündigung ausschließlich dem Vermieter zusteht. Der Vermieter kann den Mietvertrag unter der Voraussetzung kündigen, dass er 15 Tage vor Ablauf der Mietzeit informiert. Andernfalls verlängert sich der Mietvertrag um ein weiteres Jahr. Es ist jedoch auch zu beachten, dass der Vermieter im Falle eines Vorliegens von Räumungsgründen die Räumung nur im Rahmen dieser Gründe verlangen kann.

In Artikel 344 des türkischen Obligationenrechts sind die Bedingungen für die Festsetzung der Miete geregelt. Nach Artikel 344/1 des türkischen Obligationenrechts gilt: „Die Vereinbarungen der Parteien über die auf die erneuerte Mietperiode anzuwendende Miete sind gültig, sofern sie den Änderungsprozentsatz des Verbraucherpreisindexes im Durchschnitt der letzten zwölf Monate des vorhergehenden Mietjahres nicht überschreiten. Diese Regel gilt auch für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.“

Daher darf die Mietsteigerungsrate bei Mietverträgen für Wohnräume und überdachte Geschäftsräume unabhängig davon, welche Erhöhungsrate vereinbart wurde, keinesfalls über den Verbraucherpreisindex (TÜFE) hinausgehen. Eine Mietsteigerungsrate unterhalb des TÜFE kann jedoch jährlich mit Zustimmung der Parteien vereinbart werden.

Zur Klarstellung sei erwähnt, dass die Mietsteigerungsrate bis 2019 auf den 12-Monats-Durchschnitt des Yi-ÜFE (früher TEFE) beschränkt war. Mit der Regelung von 2019 wurde die Mietsteigerungsrate auf den Durchschnitt des Verbraucherpreisindex (TÜFE) beschränkt. Außerdem gilt nach der neuen Regelung für Verträge, die zwischen dem 11. Juni 2022 und dem 1. Juli 2023 erneuert wurden und nicht länger als fünf Jahre laufen, dass Mieterhöhungen 25 % nicht überschreiten dürfen. Diese 25 %-Begrenzung gilt nur für den genannten Zeitraum, sofern keine neue Regelung erlassen wird.

Wissenswertes über Mietverträge

Bei Mietverträgen für Wohnraum und überdachte Geschäftsräume ist der Vertrag unwirksam, wenn er an eine Bedingung geknüpft ist, die keinen direkten Bezug zur Nutzung der Mietsache hat und bei der der Mieter dadurch eine Verpflichtung eingeht, ohne dass ihm ein Nutzen entsteht. (Bedingungen wie „Ich vermiete dir mein Haus, aber nur wenn du mein Auto kaufst“ sind unwirksam.)

• Änderungen zugunsten des Vermieters, die über die Festlegung der Miete hinausgehen und zum Nachteil des Mieters sind, sind unwirksam. (Verbot nachteiliger Regelungen)
• Vereinbarungen, die eine Strafe für die verspätete Zahlung der Miete oder die sofortige Fälligkeit zukünftiger Mietzahlungen vorsehen, sind ebenfalls unwirksam.
• Bei Mietverträgen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume darf dem Mieter keine weitere Verpflichtung neben der Zahlung der Miete und der Nebenkosten auferlegt werden. Selbst wenn dies vertraglich vereinbart wurde, sind entsprechende Vertragsklauseln unwirksam.
• Personen unter 18 Jahren, gesetzlich betreute Personen und Personen ohne Geschäftsfähigkeit haben keine Unterschriftsbefugnis bei Mietverträgen.
• Die Unterschriftsbefugnis bei Mietverträgen liegt beim Eigentümer und beim Mieter. Der Eigentümer kann seine Unterschriftsbefugnis mittels Vollmacht an Dritte übertragen. Der Mieter kann in Fällen, in denen der Vermieter zustimmt, ebenfalls mittels Vollmacht jemanden bevollmächtigen, für ihn zu unterschreiben.

ANTALYA MIETRECHTSANWALT – ANTALYA ANWALT FÜR MIETRECHT

Wie ersichtlich ist, nehmen Mietverträge in unserem Rechtssystem und in unserem Alltag einen großen Stellenwert ein und sind Verträge, die mit großer Sorgfalt abgeschlossen werden müssen. Da Mieter und Vermieter, die vom Gesetzgeber in vielen Bereichen geschützt werden, ihre Rechte oft nicht kennen, kommt es in der Praxis häufig zu Ungerechtigkeiten und Schäden. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, die Hilfe eines Fachanwalts in Anspruch zu nehmen. Unsere Kanzlei bietet Ihnen als Anwaltsdienst in Antalya professionelle Betreuung und Beratung im Bereich des Mietrechts an.

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