ما هو عقد الإيجار؟
في قانوننا، تم تعريف عقد الإيجار في المادة 299 من قانون الالتزامات التركي على النحو التالي:
“عقد الإيجار هو العقد الذي يتعهد فيه المؤجر بتمكين المستأجر من استخدام شيء ما أو الاستفادة منه مع الاستخدام، ويتعهد فيه المستأجر بدفع بدل الإيجار المتفق عليه مقابل ذلك.”
عقد الإيجار، الذي نصادفه كثيرًا في حياتنا اليومية، يُعبّر عن تمكين المؤجر للمستأجر من استخدام شيء ما أو الاستفادة منه، في حين يلتزم المستأجر بدفع مقابل مالي نظير هذا الاستخدام أو المنفعة التي يحصل عليها. فالمؤجر ملزم بتمكين المستأجر من استخدام الشيء المؤجر ضمن المدة المحددة، أما المستأجر فهو ملزم بدفع الأجرة المتفق عليها مقابل هذا الاستخدام.
يمكن إبرام عقد الإيجار شفويًا أو كتابيًا برضا الطرفين. ويمكن الاتفاق في هذه العقود على زيادة دورية في بدل الإيجار.
ومع ذلك، إذا وُجدت نسبة زيادة قانونية محددة في التشريعات استنادًا إلى عقد الإيجار بين الطرفين، فلا يجوز أن تتجاوز الزيادة في بدل الإيجار هذه النسبة القانونية. بل حتى إذا تم الاتفاق مسبقًا في العقد على نسبة معينة للزيادة، فلا يمكن أن تتجاوز هذه الزيادة النسبة القانونية. وإذا كانت نسبة الزيادة المحددة في العقد أقل من النسبة القانونية، فستُعتمد النسبة التعاقدية الأقل.
ما هي عناصر عقد الإيجار؟
لكي يكون عقد الإيجار صالحاً، يجب أن يتضمن بعض العناصر الأساسية. في حال غياب هذه العناصر، لا يمكن الحديث عن وجود عقد إيجار صحيح. هذه العناصر الأساسية هي، بالترتيب: اتفاق الطرفين برضاهما، نقل حق استعمال مال أو شيء معين، والأجرة (بدل الإيجار). يجب على المستأجر دفع مبلغ معين مقابل استخدامه للمال المستأجر.
رغم أن عقد الإيجار لا يشترط أن يكون مكتوباً من حيث الشكل، إلا أن تنظيمه كتابة يُعد مهماً من ناحية الإثبات.
يتكوَّن عقد الإيجار عندما تجتمع جميع هذه العناصر معاً، ويترتب عليه حقوق والتزامات متبادلة على عاتق الطرفين.
ما هي أنواع عقد الإيجار؟
بموجب قانون الالتزامات التركي، تم تنظيم ثلاثة أنواع من عقود الإيجار في نظامنا القانوني. وهي: عقد الإيجار العادي، عقد إيجار المسكن والمحل ذو السقف، وعقد إيجار الغلة (الإنتاج).
عقد الإيجار العادي هو العقد الذي يمنح المستأجر حق استخدام شيء معين يملكه المؤجر، مقابل بدل مالي محدد مسبقًا وباتفاق الطرفين. ويمكن إبرام هذا العقد شفويًا أو كتابيًا.
أما عقد إيجار المسكن والمحل ذو السقف، فهو نوع خاص من عقود الإيجار تم تنظيمه بشكل مفصل في قانون الالتزامات. وبموجب هذا النوع من العقود، لا يمكن تحميل المستأجر أي التزام آخر غير بدل الإيجار والمصاريف الجانبية. وتُطبَّق الأحكام المتعلقة ببدل الإيجار أيضًا على الأثاث أو التجهيزات التي تُسلَّم مع العقار سواء كان للاستخدام السكني أو التجاري.
عقود إيجار الغلة أو الإنتاج هي العقود التي يقوم فيها المؤجر بتأجير مال معين يدرّ منتجًا أو دخلًا عند تشغيله، مقابل بدل متفق عليه. ويقوم المستأجر بتشغيل هذا المال وتحقيق دخل منه، في حين يتقاضى المؤجر مبلغًا ماليًا متفقًا عليه مقابل هذا الاستخدام. ويمكن إبرام هذا النوع من العقود أيضًا شفويًا أو كتابيًا.
كيف يتم تحديد نسبة الزيادة في عقود إيجار المسكن والمحل التجاري المغطى؟
في نظامنا القانوني، تم تنظيم عقود إيجار المسكن والمحل التجاري المغطى بشكل مختلف عن عقود الإيجار العادية التي تُبرم لمدة محددة. من الضروري أولاً التنويه إلى أن عقود إيجار المسكن والمحل التجاري المغطى، حتى وإن تم تحديدها لفترات مثل سنة واحدة، فإن حق إنهاء العقد يقتصر فقط على المستأجر. يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار بشرط إعلام المؤجر قبل انتهاء مدة الإيجار بـ 15 يومًا. وإلا، يتم تمديد عقد الإيجار لمدة سنة أخرى. ومع ذلك، يجب التنويه أنه في حال توفر أحد أسباب الإخلاء، يمكن للمؤجر طلب إخلاء العقار فقط بناءً على أسباب الإخلاء المحددة قانونًا.
تنص المادة 344 من القانون المدني التركي على شروط تحديد قيمة الإيجار. المادة 344/1 تنص على: “اتفاقات الطرفين بشأن قيمة الإيجار في فترات التجديد تكون سارية ما لم تتجاوز معدل التغيير حسب متوسط مؤشر أسعار المستهلك لمدة اثني عشر شهرًا في السنة السابقة للإيجار. ينطبق هذا الحكم أيضًا على عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن سنة واحدة.”
وبالتالي، بغض النظر عن نسبة الزيادة المتفق عليها في عقد الإيجار، لا يمكن أن تتجاوز نسبة زيادة الإيجار في عقود إيجار المسكن والمحل التجاري المغطى معدل مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) بأي حال من الأحوال. يمكن للطرفين الاتفاق سنويًا على زيادة في الإيجار أقل من معدل مؤشر أسعار المستهلك.
للتوضيح، يجب التنويه أن نسبة زيادة الإيجار كانت حتى عام 2019 محدودة بمعدل متوسط مؤشر أسعار المنتجين (Yi-ÜFE، المعروف سابقًا باسم TEFE). مع التعديل الذي تم عام 2019، أصبحت نسبة زيادة الإيجار محدودة بمتوسط مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE).
بالإضافة إلى ذلك، وبموجب التنظيم الجديد، في العقود التي تم تجديدها بين 11 يونيو 2022 و1 يوليو 2023 والتي لا تتجاوز مدتها 5 سنوات، لا يجوز زيادة الإيجار بأكثر من 25٪. هذه الحدود لنسبة الزيادة البالغة 25٪ ستكون سارية فقط خلال الفترة المذكورة ما لم يتم إجراء تعديل جديد.
الأمور التي يجب معرفتها حول عقد الإيجار
في عقود إيجار السكن والمحل التجاري المغطى، إذا تم إبرام العقد بشرط لا يعود بالنفع على المستأجر وليس مرتبطًا مباشرة باستخدام العين المؤجرة، ودخل المستأجر في التزام بسبب هذا الشرط، فإن العقد المرتبط بالإيجار يكون باطلاً. (مثل شروط “سأؤجر لك منزلي إذا اشتريت سيارتي” تعتبر شروطًا غير صالحة).
- في عقود الإيجار، التعديلات التي تضر بالمستأجر بخلاف تحديد قيمة الإيجار غير صالحة. (حظر التعديلات الضارة)
- الاتفاقات التي تنص على غرامات في حال تأخر دفع الإيجار أو اعتبار الإيجارات اللاحقة مستحقة فوراً غير صالحة.
- في إيجارات السكن والمحال التجارية المغطاة، لا يمكن تحميل المستأجر أي التزام بخلاف قيمة الإيجار والمصاريف الجانبية. وحتى لو تم الاتفاق على خلاف ذلك في العقد، فإن بنود العقد المتعلقة بذلك تكون غير نافذة.
- ومع ذلك، لا يملك القاصرون تحت سن 18 عامًا، والقصّر، والأشخاص غير القادرين على التمييز صلاحية التوقيع على عقود الإيجار.
- صلاحية التوقيع في عقد الإيجار تكون لصاحب الملك والمستأجر. يمكن لصاحب الملك تفويض صلاحية التوقيع إلى شخص آخر عن طريق الوكالة. أما المستأجر، فيجوز له أن يفوض شخصًا آخر بالتوقيع عن طريق الوكالة في حال قبول صاحب الملك بذلك.
محامي مستأجري أنطاليا – محامي قانون الإيجار في أنطاليا
كما هو واضح، فإن عقود الإيجار التي تحتل مكانة واسعة في نظامنا القانوني وحياتنا اليومية هي عقود يجب إبرامها بحذر شديد. كثيرًا ما يتعرض المستأجرون والمالكون الذين يحميهم المشرع في عدة جوانب للظلم والخسارة في الممارسة العملية بسبب عدم معرفتهم بحقوقهم. ولهذا السبب، فإن الحصول على مساعدة محامٍ متخصص في هذا المجال أمر في غاية الأهمية. نحن في مكتب المحاماة لدينا في أنطاليا نقدم لكم خدمات متابعة واستشارات قانونية محترفة في مجال قانون الإيجار.
Kira Hukuku , Antalya , Antalya Avukat , Antalya emlak , Antalya kiracı, Antalya Hukuk
