Что такое договор аренды?
В соответствии с нашей правовой системой, в статье 299 Турецкого кодекса обязательств договор аренды определяется следующим образом:
«Договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору право пользования какой-либо вещью или пользования ею с извлечением выгоды, а арендатор обязуется уплачивать за это согласованную арендную плату».
Договор аренды, с которым мы часто сталкиваемся в повседневной жизни, означает, что арендодатель предоставляет другой стороне возможность использовать вещь или получать от неё выгоду, а арендатор обязуется уплачивать за это определённую сумму. Арендодатель обязан предоставить вещь в пользование на оговорённый срок, а арендатор — выплатить арендную плату за использование этой вещи.
Договор аренды может быть заключён как в устной, так и в письменной форме по взаимному согласию сторон. В заключённых договорах аренды могут быть предусмотрены периодические повышения арендной платы. Однако если в законодательстве предусмотрен определённый законный коэффициент повышения, то увеличение арендной платы не может превышать этот установленный лимит, даже если стороны изначально договорились о более высоком проценте.
Если в договоре предусмотрено увеличение ниже законного уровня, то применяется именно договорной (низкий) процент, установленный сторонами.
Какие элементы включает в себя договор аренды?
Для того чтобы договор аренды считался действительным, он должен содержать определённые обязательные элементы.
При отсутствии этих элементов нельзя говорить о наличии действующего договора аренды.
К основным элементам относятся:
согласие сторон,
передача права пользования каким-либо имуществом или вещью,
а также арендная плата (вознаграждение за пользование).
Арендатор обязан уплачивать плату за пользование арендованным имуществом.
Хотя для договора аренды не установлен строгий порядок оформления, его письменная форма имеет важное значение с точки зрения доказательства.
Договор аренды считается заключённым только при наличии всех этих элементов в совокупности.
Заключённый договор аренды накладывает на обе стороны определённые права и обязанности.
Какие существуют виды договоров аренды?
В рамках Турецкого кодекса обязательств в нашей правовой системе предусмотрены три вида договоров аренды. Это:
- Обычный договор аренды (adi kira sözleşmesi)
- Договор аренды жилых помещений и помещений с крышей для бизнеса (konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi)
- Договор аренды доходных (плодоносящих) объектов (ürün – hasılat kira sözleşmesi)
🔹 Обычный договор аренды — это договор, по которому собственник предоставляет другой стороне право пользования определённым имуществом за заранее согласованную плату, при наличии согласия сторон.
Такой договор может быть заключён как устно, так и письменно.
🔹 Договор аренды жилого помещения и крытого коммерческого объекта является особым видом аренды, специально регулируемым нашим кодексом обязательств.
По таким договорам на арендатора не могут быть возложены никакие обязательства, кроме арендной платы и побочных расходов.
Правила, касающиеся арендной платы, также применяются к мебели или другим предметам, передаваемым арендатору вместе с жильём или коммерческим помещением.
🔹 Договор аренды доходного имущества (договор о доходе/урожае) — это соглашение, по которому собственник сдаёт в аренду имущество, способное приносить доход или продукцию при эксплуатации, за определённую плату.
Арендатор использует имущество, получая с него прибыль, а арендодатель — согласованную плату.
Этот договор может быть заключён как письменно, так и устно.
Как определяется коэффициент повышения арендной платы по договорам аренды жилых и крытых коммерческих помещений?
В нашей правовой системе договоры аренды жилых помещений и крытых коммерческих объектов регулируются иначе, чем обычные договоры аренды с определённым сроком.
Прежде всего, необходимо отметить, что даже если договор аренды жилого или коммерческого помещения заключается на срок, например, один год, право расторгнуть такой договор предоставляется только арендатору.
Арендатор может прекратить договор аренды, уведомив об этом не позднее чем за 15 дней до окончания срока аренды.
В противном случае договор аренды автоматически продлевается на один год.
Однако, если возникает одно из оснований для выселения, арендодатель может потребовать выселения арендатора, но только на основании законных причин для выселения.
В статье 344 Турецкого кодекса обязательств установлены условия определения арендной платы.
Согласно статье 344/1:
«Соглашения сторон об арендной плате, применяемой в период продления аренды, действительны при условии, что ставка изменения не превышает средний показатель индекса потребительских цен за 12 месяцев предыдущего арендного года. Это правило применяется также к договорам аренды сроком более одного года.»
Таким образом, независимо от установленного в договоре процента повышения аренды, повышение арендной платы по договорам аренды жилых помещений и крытых коммерческих объектов не может превышать индекс потребительских цен (ИПЦ).
Повышение ниже ИПЦ может согласовываться сторонами ежегодно.
Для ясности следует отметить, что до 2019 года ставка повышения была ограничена средним значением индекса оптовых цен (Yi-ÜFE, ранее TEFE) за 12 месяцев.
С 2019 года эта ставка ограничивается средним значением индекса потребительских цен (ИПЦ).
Кроме того, согласно новому регулированию, для договоров, продлённых в период с 11 июня 2022 по 1 июля 2023 года и срок которых не превышает 5 лет, повышение арендной платы не может превышать 25%.
Указанный лимит в 25% действует только в указанный период и пока не введены новые правила.
Что нужно знать о договоре аренды
В договорах аренды жилых помещений и крытых коммерческих объектов, если заключение договора связано с условием, не имеющим прямого отношения к использованию арендуемого имущества и не приносящим выгоды арендатору, и арендатор при этом принимает на себя обязательство, такое условие и связанный с ним договор считаются недействительными.
(Например, условия типа «Я сдаю тебе дом в аренду, но только если ты купишь мою машину» являются недействительными.)
- В договорах аренды изменения в ущерб арендатору, за исключением определения размера арендной платы, считаются недействительными. (Запрет на установление условий в ущерб)
- Соглашения о штрафах за несвоевременную оплату арендной платы или о том, что последующие платежи становятся сразу же подлежащими выплате, также являются недействительными.
- В договорах аренды жилых помещений и крытых коммерческих объектов арендатор не может нести никаких обязательств, кроме оплаты аренды и дополнительных расходов. Даже если это предусмотрено договором, соответствующие положения считаются недействительными.
- Однако лица моложе 18 лет, недееспособные и лица, не обладающие дееспособностью, не имеют права подписывать договоры аренды.
- Право подписи в договоре аренды принадлежит собственнику и арендатору.
- Собственник может передать право подписи другому лицу по доверенности.
- Арендатор же может поручить подпись другому лицу по доверенности только с согласия собственника.
АДВОКАТ ПО ВОПРОСАМ АРЕНДАТОРОВ В АНТАЛЬЕ — АДВОКАТ ПО АРЕНДНОМУ ПРАВУ В АНТАЛЬЕ
Как видно, договоры аренды, которые широко распространены в нашем праве и повседневной жизни, требуют особой тщательности при заключении. Арендаторы и арендодатели, которых законодатель защищает во многих вопросах, на практике часто сталкиваются с несправедливостью и убытками из-за незнания своих прав. Поэтому очень важно обращаться за помощью к опытному юристу.
Наша юридическая фирма в Анталье предоставляет профессиональные услуги сопровождения и консультации в области арендного права.
Kira Hukuku , Antalya , Antalya Avukat , Antalya emlak , Antalya kiracı, Antalya Hukuk
