Gesetzliche Mietsteigerungsraten nach Jahren (mit Beispiel)

Mietvertrag

Der Mietvertrag ist in Artikel 299 des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 definiert:

„Ein Mietvertrag ist ein Vertrag, bei dem der Vermieter dem Mieter die Nutzung oder die Nutzung samt Nutzen eines Gegenstands überlässt und der Mieter sich im Gegenzug zur Zahlung des vereinbarten Mietpreises verpflichtet.“

Mietzins

Die Zahlungspflicht des Mieters hinsichtlich des Mietzinses ist in Artikel 313 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK) wie folgt geregelt:

„Der Mieter ist verpflichtet, den Mietzins zu zahlen.“

Gemäß dem Grundsatz der Vertragsfreiheit können der Mieter und der Vermieter den Zahlungstermin für die Miete selbst festlegen. Falls kein Termin festgelegt wurde, bestimmt Artikel 314 TBK den Zeitpunkt der Erfüllung:

„Sofern keine anderslautende Vereinbarung oder örtliche Gepflogenheit besteht, ist der Mieter verpflichtet, den Mietzins sowie gegebenenfalls die Nebenkosten am Ende eines jeden Monats und spätestens zum Ablauf der Mietdauer zu zahlen.“

Der Mietzins kann von den Parteien frei vereinbart werden. Allerdings kann gemäß Artikel 343 TBK „in Mietverträgen keine Änderung zum Nachteil des Mieters vorgenommen werden, außer bei der Festlegung des Mietzinses.“

Wie wird die Mietsteigerungsrate bestimmt?

Wie die Miethöhe kann auch die Mietsteigerungsrate von den Parteien frei vereinbart werden. Allerdings hat Artikel 344 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK) hierfür eine Einschränkung festgelegt:

„Vereinbarungen der Parteien über die für die erneuerte Mietperiode geltende Miethöhe sind nur dann gültig, wenn die Veränderungsrate nicht die durchschnittliche zwölfmonatige Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex (VPI) des vorherigen Mietjahres überschreitet. Diese Regel gilt auch für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.“

Daher ist eine Vereinbarung über eine Mietsteigerung, die über dem VPI-Satz liegt, gemäß gesetzlicher Vorschrift unwirksam.

Zum Beispiel: Wenn ein Mietvertrag mit einer monatlichen Miete von 1.000 TL im Januar 2015 abgeschlossen und nach einem Jahr verlängert wird, beträgt die maximale neue Monatsmiete ab Januar 2016 unter Berücksichtigung der Verbraucherpreisindexrate (TÜFE) von 7,67 % höchstens 1.076,70 TL.

Fehlende Festlegung der Mietsteigerungsrate

Wird die Mietsteigerungsrate nicht festgelegt, bestimmt das Gericht die neue Miethöhe. Diese Regelung ist in Artikel 344/2 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK) enthalten:

„Haben die Parteien diesbezüglich keine Vereinbarung getroffen, wird die Miethöhe vom Richter unter Berücksichtigung des Zustands des Mietobjekts und nach den Grundsätzen der Billigkeit festgelegt, wobei die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex (VPI) der letzten zwölf Monate des vorherigen Mietjahres nicht überschritten werden darf.“

Zum Beispiel: Für einen Mietvertrag mit einer monatlichen Miete von 1.000 TL, der im Januar 2013 abgeschlossen wurde, könnten die Parteien eine Mietsteigerungsrate von 15 % vereinbart haben. In diesem Fall müsste die neue Monatsmiete 1.150,00 TL betragen. Da jedoch die Verbraucherpreisindexrate (TÜFE) für das betreffende Jahr 7,49 % beträgt und eine Steigerung über diesen Wert hinaus nicht zulässig ist, könnte der Richter entscheiden, dass die Miethöhe höchstens 1.074,90 TL betragen darf.

Vorläufige Regelung (25 % Mietsteigerung)

Wie bereits erwähnt, wird die Mietsteigerung gemäß Artikel 344 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK) zwischen den Parteien festgelegt. Wird keine Vereinbarung getroffen, wird die neue Miethöhe vom Richter unter Berücksichtigung des Zustands des Mietobjekts und der Verbraucherpreisindexrate (TÜFE) festgelegt, ohne diese zu überschreiten. Allerdings wurde mit der am 11. Juni 2022 im Amtsblatt Nr. 31863 veröffentlichten und dem TBK hinzugefügten Regelung (Vorübergehende Bestimmung 1) eine Beschränkung der Mietsteigerung für Wohnraummieten auf 25 % (fünfundzwanzig Prozent) eingeführt. Gemäß dieser Regelung:

„Für Wohnraummieten gilt, dass Vereinbarungen über die Miethöhe, die für die erneuerten Mietperioden im Zeitraum vom Inkrafttreten dieses Gesetzes bis zum 1. Juli 2023 (einschließlich dieses Datums) getroffen werden, nur dann gültig sind, wenn die Miethöhe nicht mehr als 25 % des Mietpreises des vorherigen Mietjahres beträgt. Falls die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex (TÜFE) für das vorherige Jahr unter 25 % liegt, gilt diese Veränderungsrate. Diese Regelung gilt auch für Mietverträge, die länger als ein Jahr dauern. Vereinbarungen, die diese Obergrenze überschreiten, sind in Bezug auf den überhöhten Betrag ungültig. Diese Bestimmung gilt auch für Entscheidungen des Richters gemäß Absatz 2 von Artikel 344.“

Ab dem 01.07.2023 darf in Mietverträgen keine Mietsteigerung von mehr als 25 % vorgenommen werden. Sollte jedoch die Verbraucherpreisindexrate (TÜFE) unter 25 % liegen, findet Artikel 344 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK) Anwendung.

Diese Frist wurde mit der am 15.07.2023 im Amtsblatt Nr. 32249 veröffentlichten und dem Türkischen Obligationengesetz (Nr. 6098) hinzugefügten Regelung (Vorübergehende Bestimmung 2) bis zum 01.07.2024 verlängert:

„Für Wohnraummieten gilt, dass Vereinbarungen über die Miethöhe, die für die erneuerten Mietperioden im Zeitraum vom 02.07.2023 bis zum 01.07.2024 (einschließlich dieses Datums) getroffen werden, nur dann gültig sind, wenn die Miethöhe nicht mehr als 25 % des Mietpreises des vorherigen Mietjahres beträgt. Falls die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex (TÜFE) für das vorherige Jahr unter 25 % liegt, gilt diese Veränderungsrate. Diese Regelung gilt auch für Mietverträge, die länger als ein Jahr dauern. Vereinbarungen, die diese Obergrenze überschreiten, sind in Bezug auf den überhöhten Betrag ungültig. Diese Bestimmung gilt auch für Entscheidungen des Richters gemäß Absatz 2 von Artikel 344.“

Zum Beispiel: Wie bereits oben erwähnt, könnte eine Mietvereinbarung mit einer monatlichen Miete von 1.000 TL, die im Januar 2015 abgeschlossen wurde und nach einem Jahr verlängert wird, unter Berücksichtigung der Verbraucherpreisindexrate (TÜFE) von 7,67 % ab Januar 2016 eine maximale Monatsmiete von 1.076,70 TL erreichen.

Für einen Mietvertrag mit einer monatlichen Miete von 1.000 TL, der im Januar 2022 abgeschlossen wurde, müsste die Monatsmiete nach einem Jahr aufgrund der TÜFE-Rate von 72,31 % auf 1.723,10 TL steigen. Jedoch kann gemäß der Vorübergehenden Bestimmung 1 ab Januar 2023 die Miete aufgrund der 25%-Obergrenze höchstens 1.250,00 TL betragen.

Mietsteigerungsrate nach dem 1. Juli 2024

Falls die Bestimmung der Vorübergehenden Regelung 1, die dem Türkischen Obligationengesetz hinzugefügt wurde, nicht erneut verlängert wird, wird ab dem 1. Juli 2024 Artikel 344 des TBK ohne die 25 %-Obergrenze Anwendung finden und die Mietsteigerungen werden entsprechend der TÜFE-Rate vorgenommen.

Wie wird die Mietsteigerungsrate nach 5 Jahren berechnet?

Wenn der Mietzins in Türkischen Lira festgelegt wird, gilt gemäß Artikel 344/3 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK):

„Unabhängig davon, ob eine Vereinbarung darüber zwischen den Parteien getroffen wurde, wird in Mietverträgen, die länger als fünf Jahre laufen oder nach fünf Jahren verlängert werden, sowie am Ende jedes folgenden fünfjährigen Zeitraums, der Mietzins für das neue Mietjahr vom Richter unter Berücksichtigung der Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex (VPI) der letzten zwölf Monate, des Zustands des Mietobjekts und der vergleichbaren Mietpreise unter Wahrung der Billigkeit festgelegt. Der in dieser Weise festgelegte Mietzins für das folgende Mietjahr kann gemäß den in den vorherigen Absätzen genannten Grundsätzen geändert werden.“

Daher wird in Fällen, in denen der Mietzins für Mietverträge, die länger als fünf Jahre laufen oder nach fünf Jahren verlängert werden, nicht von Mieter und Vermieter vereinbart werden können, eine Klage zur Feststellung der Miete eingereicht. Im Rahmen dieser Klage wird der Richter gemäß Artikel 344/3 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK) entscheiden.

Es ist jedoch nicht zwingend erforderlich, dass fünf Jahre vergangen sind, um eine Klage zur Mietfeststellung einzureichen. Nach Artikel 345 des TBK lautet die Regelung: „Eine Klage zur Festlegung des Mietzinses kann jederzeit eingereicht werden.“

„Jedoch, wenn diese Klage spätestens 30 Tage vor Beginn des neuen Mietzeitraums eingereicht wird oder der Vermieter dem Mieter innerhalb dieses Zeitraums schriftlich mitgeteilt hat, dass der Mietzins erhöht wird, und die Klage bis zum Ende des folgenden neuen Mietzeitraums eingereicht wird, bindet der vom Gericht festgelegte Mietzins den Mieter ab dem Beginn dieses neuen Mietzeitraums.“ (TBK Artikel 345/2)

„Wenn im Vertrag eine Regelung zur Erhöhung des Mietzinses im neuen Mietzeitraum enthalten ist, gilt der vom Gericht festgelegte Mietzins im Klageverfahren, das bis zum Ende dieses neuen Mietzeitraums eingereicht wird, ab dem Beginn dieses neuen Zeitraums.“

Bei Mietverträgen, die länger als fünf Jahre laufen, oder bei Mietsteigerungen am Ende von fünf Jahren, wird der Richter nicht an die 25 %-Obergrenze gebunden sein.

Wie wird die Mietsteigerung berechnet, wenn der Mietzins in ausländischer Währung (Devisen) festgelegt wird?

Wenn der Mietzins in ausländischer Währung (Devisen) festgelegt wurde, darf der Mietzins innerhalb von fünf Jahren nicht erhöht werden. Diese Regelung ist in Artikel 344/4 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK) festgelegt:

„Wurde im Vertrag der Mietzins in ausländischer Währung vereinbart, so kann der Mietzins innerhalb von fünf Jahren nicht geändert werden, vorbehaltlich der Bestimmungen des Gesetzes Nr. 1567 über den Schutz des Wertes der türkischen Währung vom 20. Februar 1930. Es bleibt jedoch der Artikel 138 dieses Gesetzes über die ‚Unzumutbarkeit der Erfüllung‘ unberührt. Nach Ablauf von fünf Jahren wird der Mietzins unter Berücksichtigung der Änderungen des Wertes der ausländischen Währung festgelegt, und die Bestimmungen des dritten Absatzes finden Anwendung.“

Am Ende der fünf Jahre wird der neue Mietzins gemäß Artikel 344/3 des TBK festgelegt.

„Unabhängig davon, ob zwischen den Parteien eine Vereinbarung zu diesem Punkt getroffen wurde, wird der Mietzins in Mietverträgen, die länger als fünf Jahre laufen oder nach fünf Jahren verlängert werden, sowie am Ende jedes folgenden fünfjährigen Zeitraums, vom Richter unter Berücksichtigung der Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex (VPI) der letzten zwölf Monate, des Zustands des Mietobjekts und der vergleichbaren Mietpreise unter Wahrung der Billigkeit festgelegt. Der auf diese Weise festgelegte Mietzins für das folgende Mietjahr kann gemäß den in den vorherigen Absätzen genannten Grundsätzen geändert werden.“

In diesem Fall ist der Richter nicht an die 25 %-Obergrenze gemäß den Vorübergehenden Bestimmungen 1 und 2 gebunden.

Es sollte jedoch nicht vergessen werden, dass grundsätzlich ein Verbot besteht, Mietverträge in ausländischer Währung für Wohn- und Dachgewerbemietverhältnisse abzuschließen.

Urteile des Kassationsgerichts

„Der Kläger gibt in seiner Klageschrift im Wesentlichen an, dass er das Mietobjekt am 08.02.2011 durch einen mündlichen Vertrag von der nicht in der Klage genannten … Metallindustrie GmbH gemietet habe, der jährliche Mietbetrag auf 12.000,00 TL festgelegt wurde, jedoch keine Vereinbarung über eine Mietsteigerung getroffen wurde. Die Miete werde jedes Jahr gemäß dem TEFE-TÜFE-Index angepasst und gezahlt. Das Mietobjekt sei am 10.02.2014 von … Metallindustrie Ltd. Şti an die Beklagten verkauft worden, wobei der neue Eigentümer Vertragspartei werde. Der Mietanspruch müsse gemäß dem Mietvertrag mit dem ehemaligen Eigentümer berechnet werden. Die Beklagten hätten beim 1. Vollstreckungsamt Tokat unter der Aktennummer 2014/6783 für die unbezahlte Miete am 10.02.2014 und 10.08.2014 eine Vollstreckung in Höhe von 13.145,59 TL eingeleitet. Aufgrund der Vollstreckungsdrohung habe der Kläger den betreffenden Betrag in das Vollstreckungsverfahren eingezahlt. Die Beklagten hätten eine übermäßige Mietsteigerung verlangt. Der angeforderte monatliche Mietbetrag liege weit über dem Betrag, der sich bei Anwendung der gesetzlichen Steigerungsraten ergebe. Der Kläger gibt an, dass gemäß Artikel 344 des Türkischen Obligationengesetzes die Mietsteigerung auf Basis des Anstiegs des Produzentenpreisindex des Vorjahres erfolgen müsse, und beantragt die Festsetzung des Mietbetrags zwischen dem 01.01.2014 und 01.01.2015 durch das Gericht sowie die Rückforderung des überzahlten Mietbetrags in Höhe von 100,00 TL mit gesetzlicher Verzinsung, vorbehaltlich weiterer Ansprüche.

Die Beklagten haben in ihrer Antwort im Wesentlichen angegeben, dass die monatlichen Mietpreise für Läden in der Industrie zwischen 700,00-800,00 TL liegen, und dass nach der Nichtzahlung der Mietpreise durch den Kläger eine Vollstreckung unter der Aktennummer 2014/6783 beim 1. Vollstreckungsamt Tokat eingeleitet wurde. Der Kläger habe dieser Vollstreckung nicht widersprochen und die Zahlung geleistet. Nachdem die Vollstreckung abgeschlossen war, habe der Kläger weiterhin die Mietzahlungen nicht geleistet. Die eingereichte Klage sei eine Anfechtung der Miethöhe, und die Behauptungen des Klägers seien unbegründet, weshalb die Beklagten die Abweisung der Klage beantragt haben.

Das Gericht hat entschieden, dass die Zahlungen des Klägers ohne schriftlichen Mietvertrag und ohne Widerspruch oder Vorbehalt im Rahmen der eingeleiteten Vollstreckung als stillschweigende Zustimmung zur Miethöhe zu werten sind, und dass keine unzumutbare Ungleichgewichtung der Vertragsbedingungen zwischen dem marktkonformen Mietpreis und der stillschweigenden Akzeptanz des Mietpreises erkennbar war. Aus diesem Grund wurde die Klage des Klägers auf Feststellung der Miethöhe und Rückforderung des zu viel gezahlten Mietbetrags abgewiesen. Das Urteil wurde von dem Kläger mit der Entscheidung unseres Senats 2017/1881 E. 2017/2690 K. angefochten, wobei entschieden wurde, dass der Kläger die Feststellung der Miethöhe ab dem 01.01.2014 nur dann beantragen könne, wenn keine rechtzeitige Mahnung oder Klage erhoben wurde, und daher eine rückwirkende Feststellung der Miethöhe nicht möglich sei. In diesem Fall sollte das Gericht, indem es den Kläger um Klarstellung seiner Anträge bittet, beide Anträge einzeln prüft und für den Zeitraum ab dem 01.01.2015 eine Entscheidung über die Feststellung der Miethöhe trifft, und im Falle einer Rückforderung des überzahlten Betrags, je nach festgelegtem Mietbetrag eine Rückzahlung vornimmt. Das Urteil, das die Zahlungen ohne Widerspruch und Vorbehalt als stillschweigende Akzeptanz werten ließ, wurde daher als nicht korrekt angesehen und aufgehoben.

Das Gericht hat entschieden, dem Urteil Folge zu leisten, und dem Kläger eine Frist zur Klärung seines Antrags gesetzt. Der Anwalt des Klägers hat in einem Schreiben erklärt, dass sie die Feststellung des Mietbetrags für die Jahre 2014 und 2015 sowie die Rückzahlung der zu viel gezahlten Mieten beantragt haben. In Übereinstimmung mit den eingeholten Sachverständigengutachten zur Feststellung des Mietbetrags hat der Kläger mit einem Berichtigungsantrag vom 09.04.2012 seinen Antrag auf 3.996,00 TL erhöht.

Der Kläger hat gegen die Beklagten mit dem Vollstreckungsverfahren 2014/6783 E des 1. Vollstreckungsamts Tokat eine Forderung auf die Mietzahlung für den Zeitraum vom 10.02.2014 bis zum 10.08.2014 in Höhe von monatlich 1.833,00 TL in Gesamtbetrag von 12.831 TL eingeleitet. Nach Zustellung des Zahlungsbefehls wurde die Forderung durch die Beklagte beglichen. In Übereinstimmung mit dem Aufhebungsurteil wurde der Kläger zur Klärung seines Antrags aufgefordert.

Der zweite Teil des Zivilprozessgesetzes (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu) regelt die grundlegenden Prinzipien des Verfahrens. Artikel 25 des Gesetzes regelt die Grundsätze der Beibringung der Tatsachen durch die Parteien, Artikel 31 die Aufklärungspflicht des Richters und Artikel 33 die Prinzipien der Anwendung des Rechts. Im Zivilprozessrecht ist es nach Artikel 25 des HMK die Pflicht der Parteien, die tatsächlichen Tatsachen vorzutragen, während nach den Artikeln 31 und 33 des HMK die rechtliche Beurteilung und Aufklärung des Verfahrens dem Richter obliegt. Der Richter ist zwar an die von den Parteien vorgetragenen tatsächlichen Tatsachen gebunden, jedoch nicht an deren rechtliche Beurteilung und wendet das türkische Recht von Amts wegen an.

Der konkrete Streitfall betrifft die Frage, ob der Kläger dem Beklagten im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu viel Miete gezahlt hat und, falls ja, wie viel dies war. In Anbetracht der vorgetragenen Tatsachen und Erklärungen des Klägers ist zu verstehen, dass der Antrag des Klägers auf „Feststellung des Mietbetrags für die Jahre 2014 und 2015“ technisch gesehen kein Antrag auf Feststellung des Mietbetrags ist, sondern im Zusammenhang mit den Ansprüchen und Verteidigungen der Parteien bezüglich des Mietvertrags und der zu zahlenden Miete für den betreffenden Zeitraum steht, der im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens vorgebracht wurde.

Grundsätzlich obliegt die Beweislast für das Bestehen des Mietverhältnisses und die Höhe des monatlichen Mietbetrags dem Vermieter. Die Beweislast für die Zahlung des vom Mieter akzeptierten Mietbetrags liegt jedoch beim Mieter. Wenn der vom Vermieter geforderte jährliche Mietbetrag über der im türkischen Zivilprozessgesetz (HMK) festgelegten Beweisgrenze liegt, muss der Vermieter den Mietbetrag durch schriftliche Dokumente nachweisen. Wird dies nicht durch schriftliche Beweise belegt, ist der Betrag zugrunde zu legen, den der Mieter akzeptiert hat. Auch der Mieter muss unter denselben Bedingungen den Mietbetrag nachweisen, wenn der jährliche Mietbetrag die Beweisgrenze für Dokumente überschreitet.

Im konkreten Fall erklärt der klagende Mieter, dass ein mündlicher Mietvertrag am 08.02.2011 abgeschlossen wurde und der jährliche Mietbetrag 12.000 TL beträgt. Er stimmt zu, dass die Erhöhung des jährlichen Mietbetrags gemäß Artikel 344 des Türkischen Bürgerlichen Gesetzbuches (TBK) in Übereinstimmung mit der Veränderungsrate des Erzeugerpreisindex des Vorjahres vorgenommen wird. Die Beweislast für den Mietbetrag liegt beim Vermieter, jedoch hat der Vermieter seine Beweislast für den im Vollstreckungsverfahren in Frage gestellten Mietbetrag nicht mit schriftlichen Beweismitteln erfüllt. Daher wird im Rahmen der oben genannten Beweisregeln der Mietbetrag als der Betrag angesehen, der vom Beklagten akzeptiert und dem Beklagten mitgeteilt wurde. Unter Berücksichtigung der vom Kläger akzeptierten 12.000 TL Miete für das Jahr 2011 und der gemäß Artikel 344 TBK vorgenommenen Erhöhung wird der monatliche Mietbetrag, der für den betreffenden Zeitraum zu zahlen ist, als Tatsachenfeststellung ermittelt. Dabei wird auch geprüft, ob der Kläger zu viel gezahlt hat und berücksichtigt, dass nach der Revision keine Berichtigung vorgenommen werden kann. Es wird festgestellt, dass eine fehlerhafte Bewertung und unzureichende Prüfung der Umstände vorlag und deshalb das Urteil nicht korrekt war, was eine Revision erforderlich machte.

Aus den oben genannten Gründen wurde gemäß Artikel 428 des ehemaligen türkischen Zivilprozessgesetzes (HUMK) entschieden, dass das Urteil zugunsten des Klägers aufgehoben wird. (Yargıtay 3. Zivilkammer 2019/3381 E., 2019/9536 K., 02.12.2019)

Der Kläger hat beantragt, dass der zuletzt gezahlte monatliche Mietbetrag von 1.655 TL ab dem 01.11.2014 auf 6.300 TL festgelegt wird und die ausstehende Mietforderung seit dem 01.11.2014 basierend auf dem festgelegten Mietbetrag eingezogen wird.

Der Beklagte hat die Abweisung der Klage beantragt.

Das Gericht hat entschieden, dass der monatliche Mietbetrag für den Zeitraum vom 01.11.2014 bis zum 01.11.2015 aufgrund von Recht und Fairness auf 6.000 TL festgelegt wird. Das Urteil wurde vom Anwalt des Beklagten angefochten.

In Bezug auf unseren Fall gibt es keinen Streit zwischen den Parteien darüber, dass das Mietobjekt von der Klägerin mit einem Vertrag zur Landpacht mit einer Laufzeit von einem Jahr, beginnend am 01.11.2011, an den Beklagten … vermietet wurde. Gemäß den Artikeln 344 und folgende des Türkischen Obligationenrechts kann der Antrag auf Mietfestsetzung nur bei Streitigkeiten aus Wohn- und gewerblichen Mietverhältnissen angewendet werden, und daher kann außerhalb dieser Fälle keine Mietfestsetzung beantragt werden. In diesem Zusammenhang ist die Feststellung der dominanten Eigenschaft des Mietobjekts von Bedeutung. Allerdings lässt sich aus dem Akteninhalt nicht die dominante Eigenschaft des Mietobjekts erkennen. Daher sollte das Gericht zunächst die dominante Eigenschaft des Mietobjekts feststellen und, je nach Ergebnis, wenn das Mietobjekt als offenes Gelände festgelegt wird, sollte die Klage abgewiesen werden, da gemäß den allgemeinen Bestimmungen des Türkischen Obligationenrechts keine Mietfestsetzung beantragt werden kann. Andernfalls, wenn festgestellt wird, dass das Mietobjekt als gewerblich genutzte Immobilie zu betrachten ist, könnte eine Entscheidung über die Mietfestsetzung getroffen werden. In diesem Fall sollte jedoch auch berücksichtigt werden, dass der Mietvertrag der Parteien unter Berücksichtigung des Beginns des Mietvertragsdatums im konkreten Fall nicht dem Zeitraum von 01.11.2014 bis 01.11.2015 entspricht, der als Zeitraum von Recht und Fairness angesehen wird.

Gemäß Artikel 344 des Türkischen Obligationenrechts sollte der Mietbetrag unter Anwendung des Erzeugerpreisindex (ÜFE) festgelegt werden, und es sollte über den Mietbetrag entschieden werden. Ohne diese Bewertung wurde jedoch unzureichend geprüft und schriftlich entschieden, was nicht korrekt ist.

Aus diesem Grund sollte das Urteil aufgehoben werden.“ (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3152 E., 2018/6523 K.)

„Die Klägerin gab an, dass der Beklagte, der Mieter, seit Dezember 2014 die Mietzahlungen nicht geleistet habe und dass der Widerspruch gegen die Zwangsvollstreckung ungerechtfertigt gewesen sei. Sie beantragte die Aufhebung des Widerspruchs.“

Der Beklagte hat die Abweisung der Klage beantragt.

Das Gericht hat festgestellt, dass der Mietbetrag des Klägers ab dem 01.05.2015 von 350,00 TL auf netto 437,50 TL erhöht wurde, jedoch wurde gemäß Artikel 344 des Türkischen Obligationenrechts die Bestimmung über eine Mietpreiserhöhung von 25% für nicht anwendbar erklärt. Es wurde entschieden, dass der Kläger nur eine Erhöhung in Höhe des vereinbarten Prozentsatzes beantragen könne und dass der Beklagte der Erhöhung nicht zugestimmt habe. Da der Kläger in diesem Fall eine Klage auf Festlegung des Mietpreises einreichen müsse, wurde entschieden, dass der Mietbetrag weiterhin 350,00 TL monatlich beträgt. Es wurde anerkannt, dass der Vermieter die zu zahlende Hausmeisterentschädigung und die Aufzugskosten vom Mieter abgezogen und bezahlt hat, sodass der Beklagte keine Mietschuld hatte. Es wurde jedoch auch festgestellt, dass der Mietbetrag ab dem 17.09.2015 (dem Datum der Zustellung des Zahlungsbefehls) über 30 Tage hinaus und erst am 09.11.2015 bezahlt wurde. Daher wurde die Klage teilweise zugelassen und festgestellt, dass die Schulden für die betroffenen Monate im Vollstreckungsverfahren 2015/5005 des 1. Vollstreckungsgerichts gezahlt wurden, die Klage abgewiesen und die Vollstreckung in dieser Hinsicht aufgehoben wurde. Der Widerspruch gegen die Räumung wurde abgelehnt, da der Betrag für die betroffenen Monate nach mehr als 30 Tagen ab Zustellung des Zahlungsbefehls bezahlt wurde, und die Vollstreckung fortgesetzt. Der Antrag auf Schadenersatz wegen bösen Glaubens wurde abgewiesen. Das Urteil wurde von den Anwälten beider Parteien angefochten.

1-) In Anbetracht der in der Akte befindlichen Schriftstücke, der Beweismittel, die die Entscheidung stützen, der rechtlichen Erfordernisse und insbesondere der Tatsache, dass keine Unrichtigkeit bei der Beurteilung der Beweismittel festgestellt wurde, sind die Berufungsrügen des Beklagten hinsichtlich der Räumung unbegründet.

2-) Was die Berufungsrügen des Klägers bezüglich der Forderung betrifft;

Artikel 344/1 des türkischen Obligationenrechts (TBK) regelt, dass Vereinbarungen der Parteien über den Mietpreis für erneuerte Mietperioden nur gültig sind, wenn der Anstieg des Mietpreises den Anstieg des Erzeugerpreisindex des vorangegangenen Jahres nicht überschreitet, und dass diese Regelung auch für langfristige Mietverträge von mehr als einem Jahr gilt. Nach Artikel 53 des Gesetzes Nr. 6353, der den Artikel 2 des Gesetzes Nr. 6217 ändert, wird festgelegt, dass die Artikel 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 und 354 des türkischen Obligationenrechts (Nr. 6098) auf gewerbliche Mietverhältnisse, die mit juristischen Personen des privaten und öffentlichen Rechts sowie mit in der türkischen Handelsgesetzgebung als Kaufleute bezeichneten Personen abgeschlossen wurden, ab dem 01.07.2012 für einen Zeitraum von 8 Jahren nicht anwendbar sind. In diesem Fall sollen die Bestimmungen der Mietverträge, die in diesen Artikeln genannten Themen betreffen, gemäß der Vertragsfreiheit der Mietverträge angewendet werden.

Es besteht kein Streit zwischen den Parteien bezüglich des Mietvertrags, der am 01.05.2004 beginnt und eine Laufzeit von zwei Jahren hat. Im Mietvertrag wurde die monatliche Miete auf 175 TL festgelegt, und es wurde geregelt, dass die Miete jedes Jahr um 25 % erhöht wird. Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag hat eine Laufzeit von zwei Jahren, und nach Ablauf der Vertragslaufzeit wird der Mietvertrag jährlich unter denselben Bedingungen verlängert. Die monatliche Miete ist im Mietvertrag eindeutig angegeben, und auch in den speziellen Bedingungen wurde die Art und Weise der Mietpreiserhöhung so festgelegt, dass keine Zweifel entstehen und sie leicht berechnet werden kann. Gemäß dem Grundsatz der Vertragstreue ist diese Erhöhungsregel bindend für die Parteien, und der Beklagte als Mieter muss die Miete entsprechend der im Vertrag festgelegten Erhöhungsrate im Laufe der Jahre zahlen. In diesem Fall hätte das Gericht unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte eine juristische Person des privaten Rechts ist, den Mietbetrag gemäß der im Vertrag festgelegten Erhöhungsrate bestimmen und eine Entscheidung bezüglich der Forderung treffen müssen. Die Entscheidung in der schriftlichen Form war jedoch verfahrens- und gesetzeswidrig und erfordert eine Aufhebung.

ERGEN: Aus den im ersten Abschnitt genannten Gründen wird der Berufungsantrag des Beklagten bezüglich der Räumung abgelehnt und die Entscheidung zur Räumung wird BESTÄTIGT. Aus dem im zweiten Abschnitt genannten Grund ist die Entscheidung in schriftlicher Form fehlerhaft, und der Berufungsantrag wird daher aus diesem Grund für begründet erachtet, sodass das Urteil gemäß Artikel 428 des HUMK zugunsten des Klägers hinsichtlich der Forderung AUFGEHOBEN wird. Die bereits erhobenen Berufungsgebühren werden auf Antrag an den Berufungseinlegenden zurückerstattet. Im Einklang mit der Übergangsregelung des Artikels 3 des HMK und Artikel 440 des alten HUMK wird der Rechtsbehelf gegen die Entscheidung ausgeschlossen. Die Entscheidung wurde einstimmig am 28.11.2017 getroffen. (Kassationsgericht 3. Zivilsenat, 2017/6905 E., 2017/16628 K.)

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