
Договор аренды
Договор аренды определен в статье 299 Турецкого Кодекса обязательств № 6098:
«Договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору право пользования или пользования с получением выгоды от объекта аренды, а арендатор, в свою очередь, обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.»
Арендная плата
Обязанность арендатора по уплате арендной платы регулируется статьей 313 Турецкого Кодекса обязательств:
«Арендатор обязан уплачивать арендную плату.»
В соответствии с принципом свободы договора, арендатор и арендодатель могут самостоятельно определить дату оплаты арендной платы. Если она не была определена, срок исполнения устанавливается в статье 314 ТКО:
«Если иное не предусмотрено договором или местными обычаями, арендатор обязан уплачивать арендную плату и, при необходимости, дополнительные расходы в конце каждого месяца и не позднее окончания срока аренды.»
Арендная плата может свободно определяться сторонами. Однако, согласно статье 343 ТКО:
«За исключением определения арендной платы, в договоры аренды не могут вноситься изменения в ущерб арендатору.»
Как определяется коэффициент увеличения арендной платы?
Как и арендная плата, коэффициент увеличения арендной платы может свободно определяться сторонами. Однако статья 344 Турецкого Кодекса обязательств устанавливает на это ограничение:
«Соглашения сторон о размере арендной платы, применяемой в обновляемых периодах аренды, действительны при условии, что они не превышают показатель изменения по двенадцатимесячной средней потребительского ценового индекса за предыдущий год аренды. Это правило также применяется к договорам аренды сроком более одного года.»
Следовательно, соглашение, предусматривающее повышение арендной платы сверх уровня инфляции (TÜFE), является недействительным в силу закона.
Например, если договор аренды, заключенный в январе 2015 года с ежемесячной арендной платой в 1 000 TL, был продлен по истечении одного года, то, учитывая, что коэффициент TÜFE составил 7,67%, новая месячная арендная плата с января 2016 года могла бы составлять максимум 1 076,70 TL.
Отсутствие определения коэффициента увеличения арендной платы
В случае, если коэффициент увеличения арендной платы не определен, новая арендная плата будет установлена судьей. Это предусмотрено в статье 344/2 Турецкого Кодекса обязательств (ТБК):
«Если стороны не заключили соглашение по этому вопросу, арендная плата определяется судьей с учетом состояния арендуемого имущества, на основе принципа справедливости, при условии, что она не превышает коэффициент изменения, рассчитанный по среднему значению потребительского ценового индекса за двенадцать месяцев предыдущего года аренды.»
Например, если в январе 2013 года был заключен договор аренды с ежемесячной арендной платой 1 000 TL, и стороны договорились о коэффициенте увеличения в 15%, новая арендная плата должна была бы составить 1 150,00 TL. Однако, поскольку коэффициент TÜFE для соответствующего года составил 7,49%, и увеличение не может превышать этот показатель, судья может принять решение, что арендная плата не может превышать 1 074,90 TL.
Временное регулирование (увеличение арендной платы на 25%)
Как мы упомянули выше, коэффициент увеличения арендной платы определяется между сторонами с учетом статьи 344 Турецкого Кодекса обязательств (ТБК). Если он не установлен, то, согласно статье 344 ТБК, новый коэффициент будет определен судьей с учетом ситуации арендуемого имущества, при этом он не должен превышать индекс потребительских цен (ТÜФЕ). Однако с 11 июня 2022 года в Официальном журнале под номером 31863 была опубликована и вступила в силу добавленная статья (Временная статья 1) ТБК, которая вводит ограничение увеличения арендной платы на 25% для жилой недвижимости. Согласно соответствующей статье:
«Что касается аренды жилья, то с даты вступления в силу этой статьи до 1 июля 2023 года (включительно) соглашения о размере арендной платы, применяемой в обновленных периодах аренды, действительны при условии, что увеличение арендной платы не превышает 25% от арендной платы предыдущего года. Если индекс изменения на основе двенадцатимесячных средних данных по потребительским ценам за предыдущий год остается ниже 25%, применяется этот индекс. Это правило также применяется к договорам аренды сроком более одного года. Контракты, заключенные с увеличением, превышающим эти проценты, считаются недействительными в части избыточной суммы. Это положение также применяется к решениям судьи в соответствии с пунктом 2 статьи 344».
С 1 июля 2023 года в договорах аренды не может быть установлено увеличение арендной платы более чем на 25%. Однако в случае, если индекс потребительских цен (ТÜФЕ) остается ниже 25%, будет применяться статья 344 Турецкого Кодекса обязательств (ТБК).
Этот срок был продлен до 1 июля 2024 года согласно статье, добавленной в Турецкий Кодекс обязательств (Закон № 6098), опубликованной в Официальном журнале Турции № 32249 от 15 июля 2023 года (Временная статья 2):
Что касается арендных плат по жилищным договорам, то в период с 2 июля 2023 года по 1 июля 2024 года (включительно) соглашения об арендной плате, применяемые на обновленные аренды, действительны при условии, что сумма арендной платы не превышает 25% от арендной платы за предыдущий год. Если изменение, основанное на двенадцатимесячных средних показателях потребительского ценового индекса предыдущего года, составляет менее 25%, то применяется этот процент. Это правило также применяется к договорам аренды, срок которых превышает один год. Соглашения, в которых арендная плата превышает эти проценты, являются недействительными в части избыточной суммы. Это положение также применяется к решениям судьи в соответствии с пунктом 2 статьи 344.
Например, как мы упомянули выше, если аренда на сумму 1.000 TL была заключена в январе 2015 года, и срок аренды был продлен через год, при этом индекс потребительских цен составил 7,67%, то новая арендная плата в январе 2016 года не превысит 1.076,70 TL.
Однако если аренда на сумму 1.000 TL была заключена в январе 2022 года, то по истечении года, при индексе потребительских цен 72,31%, арендная плата должна была бы составить 1.723,10 TL, но в соответствии с временным положением 1 с января 2023 года арендная плата будет ограничена на уровне 1.250,00 TL с учетом 25% ограничения.
После 1 июля 2024 года процент увеличения арендной платы
Если положение о временной статье 1, добавленное в Турецкий гражданский кодекс, не будет продлено, с 1 июля 2024 года будет применяться статья 344 Турецкого гражданского кодекса без ограничения в 25%, и повышение будет осуществляться в соответствии с индексом потребительских цен (ИПЦ).
Как рассчитывается процент увеличения арендной платы по истечении 5 лет?
В случаях, когда арендная плата определена в турецких лирах, в соответствии с пунктом 344/3 Турецкого гражданского кодекса:
«Независимо от того, было ли достигнуто соглашение между сторонами по этому вопросу, в случае долгосрочных договоров аренды или договоров, продленных после пяти лет, а также по окончании каждого последующего пятилетнего периода, новая арендная плата на новый арендный период определяется судьей с учетом изменения потребительского ценового индекса за последние двенадцать месяцев, состояния арендуемого объекта и сопоставимых арендных ставок, на основе принципа справедливости. Арендная плата, определенная таким образом, может быть изменена в следующем арендном периоде в соответствии с принципами, изложенными в предыдущих пунктах».
Таким образом, если стороны не могут договориться о размере арендной платы в случае долгосрочного договора аренды или договора, продленного после пяти лет, может быть подан иск о определении арендной платы. В результате рассмотрения иска суд примет решение в соответствии с пунктом 344/3 Турецкого гражданского кодекса.
Однако для подачи иска о определении арендной платы не требуется, чтобы прошло пять лет. Согласно пункту 345 Турецкого гражданского кодекса, «иск, касающийся определения арендной платы, может быть подан в любое время».
«Однако иск может быть подан не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода, либо если арендодатель в течение этого времени уведомит арендатора письменно о повышении арендной платы, и если иск подан до конца следующего нового периода аренды, то арендная плата, установленная судом, будет обязательной для арендатора с начала этого нового периода аренды.» (ТБК ст. 345/2)
«Если в договоре имеется положение о повышении арендной платы на новый период аренды, то арендная плата, определенная судом в иске, поданном до конца нового периода аренды, будет действовать с начала этого нового периода.»
В случае долгосрочных договоров аренды или увеличений арендной платы по истечении пяти лет суд не будет ограничен лимитом в 25%.
Как рассчитывается повышение арендной платы, если арендная плата установлена в иностранной валюте (валюте)?
Если арендная плата установлена в иностранной валюте (валюте), повышение арендной платы не может быть произведено до истечения пяти лет. Этот вопрос регулируется статьей 344/4 Турецкого гражданского кодекса (ТБК):
«Если в договоре арендная плата установлена в иностранной валюте, то, за исключением положения Закона Турции от 20.02.1930 года № 1567 о защите стоимости турецкой лиры, изменение арендной платы не может быть произведено до истечения пяти лет. Однако сохраняется положение статьи 138 этого закона, касающееся «Чрезмерной трудности исполнения». После пяти лет при определении арендной платы также принимаются во внимание изменения стоимости иностранной валюты, и применяется положение третьего абзаца.»
По истечении пяти лет новая арендная плата определяется в соответствии с статьей 344/3 Турецкого гражданского кодекса (ТБК):
«Независимо от того, было ли соглашение по этому вопросу между сторонами, в договорах аренды, заключенных на срок более пяти лет или обновленных после пяти лет, и по окончании каждого последующего пятилетнего срока, арендная плата для нового арендного года устанавливается судьей на основе изменения потребительского ценового индекса за двенадцать месяцев, состояния арендуемой недвижимости и аналогичных арендных ставок с учетом принципов справедливости. Арендная плата, определенная таким образом, может быть изменена в следующем арендном году в соответствии с принципами, изложенными в предыдущих абзацах».
Судья в данном случае не ограничен 25%-ным лимитом, предусмотренным Временными статьями 1 и 2.
Однако следует помнить, что в случае аренды жилья и крытых коммерческих помещений существует запрет на заключение договоров аренды в иностранной валюте.
Решения Верховного Суда
Истец в исковом заявлении в кратком изложении указал, что 08.02.2011 года он заключил устное соглашение с компанией «… Metal Sanayi Limited Şirketi» о аренде недвижимости, ежегодная арендная плата была установлена в размере 12.000,00 турецких лир, в договоре не была оговорена ставка повышения арендной платы, аренда выплачивается с ежегодным увеличением на процент, соответствующий индексу потребительских цен, что передача недвижимости была произведена 10.02.2014 года в пользу ответчиков в рамках сделки купли-продажи с компанией «… Metal Sanayi Ltd. Şti», и новый собственник должен быть стороной договора, что арендные обязательства должны быть рассчитаны на основании договора, заключенного с прежним собственником. Ответчики начали исполнительное производство на сумму 13.145,59 лир по делу № 2014/6783 в 1-й Исполнительной палате города Токат на основании неоплаченных арендных платежей за 10.02.2014 и 10.08.2014 года. Под угрозой исполнительного производства истец оплатил эту сумму в рамках дела. Он также указал, что ответчики значительно увеличили арендную плату, и что требуемая сумма значительно превышает законный размер повышения. Истец утверждал, что согласно статье 344 Турецкого гражданского кодекса, повышение арендной платы должно происходить в зависимости от изменений в индексе цен производителей в предыдущем году, и попросил суд установить арендную плату за период с 01.01.2014 по 01.01.2015 с вмешательством суда, а также требовал вернуть излишне уплаченные 100,00 турецких лир с законными процентами.
Ответчики в своих ответах в кратком изложении указали, что ежемесячная арендная плата за помещения в промышленной зоне составляет примерно от 700,00 до 800,00 турецких лир, что после того, как истец не оплатил арендные платежи, было возбуждено исполнительное производство по делу № 2014/6783 в 1-й Исполнительной палате города Токат, и истец не оспорил это производство и оплатил сумму, однако после этого вновь не оплатил арендные платежи. Ответчики утверждали, что поданный иск является спором по поводу арендной платы, и что утверждения истца являются необоснованными, прося отклонить иск.
Суд установил, что неопроверженные и безоговорочные платежи, сделанные истцом по поводу арендной платы без письменного контракта, означают молчаливое принятие арендной платы, что между рыночной арендной платой и арендной платой, установленной молчаливым согласованием, не существует дисбаланса, нарушающего экономическое равновесие контракта в такой степени, что это невозможно принять. Поэтому суд отклонил иск истца о определении арендной платы и требовании о возврате переплаченной арендной платы. Решение было обжаловано истцом, и в рамках апелляции, решение суда по делу № 2017/1881 Е 2017/2690 К было отменено по причине того, что истец не имел возможности требовать определения арендной платы с 01.01.2014, так как не было направлено уведомление или подан иск в срок. Суд также указал, что в этом случае определение арендной платы с задним числом невозможно. В данном случае суд должен был запросить пояснение истца и провести отдельную оценку по каждому из требований. В случае, если истец потребует определения арендной платы с 01.01.2015, суд должен был вынести решение для этого периода, а в случае требования возврата переплаты, суд должен был принять решение на основе установленной арендной платы и вернуть излишне уплаченные суммы. Решение было отменено по причине того, что необоснованные и безоговорочные платежи были неправомерно признаны молчаливым согласием.
Суд, следуя постановлению о пересмотре дела, принял решение предоставить истцу время для разъяснения его требований. Адвокат истца в поданном заявлении указал, что они требуют определения арендной платы за 2014 и 2015 годы, а также возврата излишне уплаченной арендной платы, и на основании отчета эксперта по определению арендной платы, истец увеличил свой запрос до 3996,00 лир в соответствии с заявлением о поправке от 09.04.2012.
Сторона истца инициировала исполнительное производство против ответчика в рамках дела исполнительного производства Tokat 1. İcra Müdürlüğü № 2014/6783 E для взыскания задолженности по арендной плате за период с 10.02.2014 по 10.08.2014, включая эти месяцы, в размере 1833,00 лиры в месяц, что в общей сложности составило 12.831 лиры. После уведомления об исполнительном приказе ответчик оплатил сумму, указанную в исполнительном производстве. В соответствии с постановлением о пересмотре дела истцу было предложено разъяснить его требования.
Вторая часть Гражданского процессуального кодекса № 6100 регулирует основные принципы судебного разбирательства. Статья 25 закона регулирует принцип представления сторон, статья 31 регулирует обязанность судьи разъяснять дело, а статья 33 регулирует принципы применения права. В рамках гражданского процесса обязанность представления фактов возлагается на стороны согласно статье 25 ГПК, а обязанность юридической квалификации и разъяснения дела — на судью согласно статьям 31 и 33 ГПК. Судья связан фактами, представленными сторонами, но не обязан следовать их юридической квалификации и применяет турецкое право по своей инициативе.
Конкретный спор касается вопроса о том, был ли излишне уплачен арендный платеж истцом в результате исполнительного производства против ответчика, и если да, то в каком размере. С учетом формы представления фактов и сделанных разъяснений, требование представителя истца о «определении арендной платы за 2014 и 2015 годы» в техническом смысле не является требованием о определении арендной платы, а в рамках спора по договору аренды сторон относится к установлению суммы арендной платы, которая должна быть уплачена в спорный период в соответствии с правилами доказательства.
Как правило, бремя доказательства существования арендных отношений и того, сколько составляет ежемесячная арендная плата, ложится на арендодателя, а бремя доказательства уплаты арендной платы, принятой арендатором, — на арендатора. Если требуемая арендодателем годовая сумма аренды превышает предел доказательства с использованием документа, установленный статьей 200 ГПК, арендодатель обязан доказать арендную плату письменным документом. В случае, если это не подтверждается письменными доказательствами, следует учитывать сумму, согласованную с арендатором. Также, если годовая арендная плата превышает предел доказательства с использованием документа, арендатор должен доказать оплату арендной платы письменным документом.
В данном случае; истец-арендатор, указывая, что 08.02.2011 был заключен устный договор аренды и годовая арендная плата составила 12 000 лир, соглашается с тем, что увеличение годовой арендной платы должно производиться в соответствии с статьей 344 Турецкого гражданского кодекса, исходя из уровня изменения индекса производственных цен за предыдущий год. Бремя доказательства арендной платы лежит на арендодателе, и арендодатель не выполнил свою обязанность по доказательству арендной платы, которая является предметом исполнительного производства, с помощью письменных доказательств. Поэтому, в рамках вышеуказанных правил доказательства, принимается, что арендная плата, которую подтвердил ответчик и сообщил ответчик, является правильной. На основании этого для 2011 года арендная плата, принятую арендатором в размере 12000 лир, и повышение, основанное на статье 344 Гражданского кодекса, должны быть использованы для определения того, сколько арендной платы должно быть оплачено в рассматриваемый период, после чего должно быть рассчитано, было ли излишнее платежное требование с учетом правила, что после обжалования исправления невозможно. Таким образом, решение, принятое на основе ошибочной оценки и недостаточного исследования, является противозаконным и неправильным, что требует отмены решения.
Исходя из вышеизложенных причин, было принято решение о отмене приговора в пользу истца в соответствии с статьей 428 Гражданского процессуального кодекса… (Решение Верховного суда Турции, 3-й гражданский отдел, 2019/3381 E., 2019/9536 K., 02.12.2019).
Истец потребовал, чтобы последний оплаченный ежемесячный арендный платеж в размере 1.655 лир с 01.11.2014 был определен в размере 6.300 лир, а также чтобы был принят решение о взыскании задолженности по арендной плате, которая не была оплачена с 01.11.2014 на основе установленной арендной платы.
Ответчик попросил отклонить иск.
Суд постановил, что для арендного периода с 01.11.2014 по 01.11.2015 ежемесячная арендная плата должна быть установлена в размере 6.000 лир в соответствии с правом и справедливостью, и решение было обжаловано адвокатом ответчика.
Что касается нашего дела; между сторонами нет спора относительно того, что аренда недвижимости была заключена истцом с ответчиком на основании договора аренды земельного участка сроком на 1 год, начавшегося 01/11/2011. Согласно статьям 344 и последующим статьям Турецкого кодекса о долгах (TBK), требование о установлении арендной платы может быть применено только в случае споров, возникающих из аренды жилья и крытых коммерческих помещений, в противном случае требование о фиксированной арендной плате невозможно. В связи с этим важно установить преобладающий характер недвижимости. Однако, согласно материалам дела, неясно, какова природа арендуемой недвижимости. В этом случае суд должен в первую очередь установить преобладающий характер арендуемой недвижимости и, в зависимости от результата, если недвижимость признана открытым участком, следует отклонить иск, так как в соответствии с общими положениями Турецкого кодекса о долгах требование о фиксированной арендной плате невозможно. В противном случае, если преобладающая характеристика арендуемой недвижимости окажется крытым коммерческим помещением, суд может вынести решение по поводу установления арендной платы, при этом необходимо учесть, что в данном случае, принимая во внимание дату начала договора аренды между сторонами, требуемый период аренды с 01.11.2014 по 01.11.2015 не является периодом справедливости и права.
Согласно статье 344 Турецкого кодекса о долгах (TBK), необходимо определить арендную плату с использованием индекса производителей (ÜFE), и этот показатель должен быть принят к рассмотрению при вынесении решения. Поэтому вынесение решения с недостаточной проверкой, без учета этого аспекта, является ошибочным.
Поэтому решение должно быть отменено.» (Кассационный суд 3-й гражданский состав, 2017/3152 E., 2018/6523 K.)
«Истец заявил, что ответчик, арендатор, не выплачивал арендную плату с декабря 2014 года, и что он необоснованно оспорил взыскание арендной платы. Истец потребовал отмены этого возражения и признания его необоснованным.»
Ответчик потребовал отклонить иск.
Суд указал, что с 01.05.2015 года арендная плата была увеличена с 350,00 турецких лир до 437,50 турецких лир, однако в соответствии с 344-й статьей Гражданского кодекса Турции (Т.Б.К.) статья, предписывающая увеличение арендной платы на 25%, не применима, и истец может требовать увеличение только на…%. В связи с отсутствием согласия ответчика по этому вопросу было решено, что истец может определить размер повышения арендной платы, подав иск о пересмотре арендной платы. С учетом этого арендная плата продолжает оставаться 350,00 турецких лир в месяц. Признавая, что хозяин квартиры выплатил компенсацию за работу дворника и расходы на обслуживание лифта за счет арендной платы, не имея задолженности по арендной плате, однако указанное задолженность было оплачено 09.11.2015 года, после 30 дней с момента уведомления о платеже от 17.09.2015. Исходя из этого, часть иска была удовлетворена, и в связи с тем, что задолженность была оплачена после 30 дней с момента уведомления, иск был отклонен, а исполнительное производство по месяцам, которые были предметом иска, отменено. Также, было принято решение о продолжении исполнительного производства, отмене возражения по поводу выселения, и отклонении требования о компенсации за недобросовестное поведение в размере 20%. Решение было обжаловано адвокатами сторон.
1-) Исходя из материалов дела, доказательств, на которых основано решение, а также обязательных правовых оснований, и учитывая, что не было замечено ошибок в оценке доказательств, апелляционные возражения ответчика по поводу выселения являются необоснованными.
2-) Что касается апелляционных возражений истца по поводу задолженности;
Согласно статье 344/1 Гражданского кодекса Турции (Т.Б.К.), соглашения сторон относительно арендной платы, которая будет применяться в обновленных периодах аренды, действительны при условии, что они не превышают процентное изменение индекса производственных цен за предыдущий год, и это правило также применяется к договорам аренды, срок которых превышает один год. В соответствии с пунктом 53 Закона № 6353, внесшим изменения в временный пункт 2 Закона № 6217, с 01.07.2012 года на срок 8 лет не применяются статьи 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 и 354 Турецкого кодекса обязательств (ТКО) в отношении аренды коммерческих помещений, заключенных с лицами, признанными торговцами по Турецкому торговому кодексу и юридическими лицами частного и публичного права. В этом случае, в отношении вопросов, указанных в этих статьях, будет действовать свобода договора, и положения аренды будут применяться в соответствии с условиями договора.
Между сторонами нет спора по поводу договора аренды, который был заключен с датой начала 01.05.2004 на срок два года. В договоре аренды ежемесячная арендная плата была установлена в размере 175 TL, а также предусмотрено, что арендная плата будет увеличиваться на 25% каждый год. Заключенный между сторонами договор аренды действует на срок два года, и после окончания срока договора аренда продлевается ежегодно на тех же условиях. В договоре аренды четко указана сумма ежемесячной арендной платы, а также в особых условиях указано, как будет происходить повышение арендной платы, что исключает сомнения и позволяет легко вычислить сумму повышения. В соответствии с принципом приверженности договору, это условие повышения связывает стороны, и ответчик-арендатор обязан оплачивать арендную плату с повышением, соответствующим условиям договора. В этом случае суд, принимая во внимание, что ответчик является юридическим лицом частного права, должен был определить размер арендной платы в соответствии с установленным в договоре повышением и вынести решение по требованию взыскания долга. Однако принятое решение является неправильным и противоречит процессуальному праву и закону, что требует отмены решения.
РЕШЕНИЕ: По причинам, изложенным в первом пункте выше, отклонены жалобы ответчика-арендатора на решение и принято решение о поддержке постановления о выселении. По причине, изложенной во втором пункте, решение, принятое в письменной форме, является ошибочным, и жалобы на апелляцию признаны обоснованными, в связи с чем решение отменено в соответствии с 428-й статьей ХПК (Гражданский процессуальный кодекс Турции) в пользу истца по поводу взыскания долга. Кроме того, уплаченная пошлина за апелляцию подлежит возврату апеллянту по его запросу. В соответствии с временной статьей 3 Закона 6100 и статьей 440 ГПК 1086 года, путь для исправления решения закрыт. Решение было принято единогласно 28/11/2017. (Кассационный суд Турции, 3-й гражданский отдел, 2017/6905 Е., 2017/16628 К.)

Views: 2