Der Mietvertrag ist ein Vertrag, der im Türkischen Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu) speziell geregelt ist und bei dem die Parteien gegenseitige Rechte und Pflichten eingehen. Der Mietvertrag verpflichtet den Mieter, die Miete pünktlich und vollständig zu zahlen sowie die Mietsache zweckentsprechend und sorgfältig zu nutzen, während er den Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben.
Für das Zustandekommen und die Wirksamkeit des Mietvertrags muss die Miete vereinbart sein. Die Parteien haben die Freiheit, die Miethöhe frei festzulegen und zu erhöhen. Können sich die Parteien über die Miethöhe nicht einigen, kann die Festsetzung der Miete gerichtlich beantragt werden.
Was ist eine Mietzinsfestsetzungsklage?
Wenn die Parteien sich über die Festlegung der Miete nicht einigen können und ein Streit entsteht, haben sie jederzeit das Recht, eine Klage zur Festsetzung der Miete einzureichen, um eine gerichtliche Entscheidung über die Miete zu erwirken. Die Mietzinsfestsetzungsklage dient dazu, die Miete unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen auf einen angemessenen Wert anzupassen. Die Mietzinsfestsetzungsklage ist im türkischen Obligationenrecht (Gesetz Nr. 6098) in den Artikeln 344 und 345 geregelt und kann nur für Wohn- und überdachte Geschäftsmietverträge eingereicht werden. Für andere Mietverträge ist eine solche Klage nicht zulässig. Die Klage kann nur erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat.
Grundsätzlich kann eine Mietzinsfestsetzungsklage jederzeit eingereicht werden. Es gibt jedoch bestimmte gesetzliche Einschränkungen. Da für das erste Vertragsjahr bereits eine vereinbarte Miete besteht, fehlt dem Kläger in dieser Zeit das rechtliche Interesse, die Klage einzureichen. Möchten die Parteien die Miete zum Ende der Mietperiode erhöhen, ist es möglich, spätestens 30 Tage vor Beginn der neuen Mietperiode eine Mietzinsfestsetzungsklage einzureichen. Wenn der Vermieter dem Mieter mindestens 30 Tage vor Beginn der neuen Mietperiode eine schriftliche Mahnung zukommen lässt, kann die Klage bis zum Ende der neuen Mietperiode eingereicht werden.
Eine rückwirkende Mietzinsfestsetzungsklage ist nicht möglich. Für die Erhebung der Klage darf keine endgültige Vereinbarung über die Miete bestehen oder der Mietvertrag muss länger als fünf Jahre dauern. Außerdem ändert der Eigentümerwechsel der Mietimmobilie nichts an der Bindung des Mieters an den Mietvertrag. Zuständig für die Mietzinsfestsetzungsklage sind die Friedensgerichte (Sulh Hukuk Mahkemeleri). Die Klage ist beim Friedensgericht am Erfüllungsort des Vertrags einzureichen.
Was ist eine Klage auf Anpassung des Mietzinses?
Der im Mietvertrag zwischen den Parteien vereinbarte Mietzins darf am Ende der Mietperiode die jährliche Steigerungsrate des Verbraucherpreisindexes (TÜFE) für die folgende Mietperiode nicht überschreiten. Somit ist die Erhöhung der Miete auf die TÜFE-Rate begrenzt. In Fällen erheblicher Erfüllungsschwierigkeiten, beispielsweise wenn die Erfüllung des Vertrags für eine Partei aufgrund außergewöhnlicher Umstände erheblich erschwert ist, kann die betroffene Partei beim Gericht die Anpassung des Mietvertrags verlangen.
Die Klage auf Anpassung des Mietzinses wird in der Praxis oft mit der Klage auf Mietzinsfestsetzung verwechselt. Der wesentliche Unterschied zwischen diesen beiden Klagen besteht darin, dass das Gericht bei der Anpassung des Mietzinses nicht an den Verbraucherpreisindex (TÜFE) gebunden ist. Zudem kann eine Anpassungsklage auch dann erhoben werden, wenn der Wert der Immobilie unerwartet stark gestiegen oder gefallen ist. Beispiele hierfür sind der Bau einer U-Bahn, eines Flughafens oder eines Krankenhauses in der Nähe der Immobilie oder die Verlegung eines Gerichtsgebäudes neben ein Büro, das als Anwaltskanzlei genutzt wird. In solchen Fällen kann der Mietvertrag angepasst werden.
Eine Klage auf Mietzinsanpassung kann erhoben werden, wenn der Mietzins aufgrund von Inflation oder ähnlichen Gründen deutlich unter dem Marktwert liegt, eine Abweichung zu vergleichbaren Marktmieten besteht und die Mietdauer mindestens fünf Jahre beträgt. Das Gericht kann in solchen Fällen auf Grundlage vergleichbarer Mietwerte entscheiden und bei Bedarf eine Mieterhöhung anordnen.
Die Erhebung einer Klage auf Mietzinsanpassung ist nicht an eine Mitteilung, Frist oder Aufforderung gebunden. Diese Klage kann für alle beweglichen und unbeweglichen Mietobjekte eingereicht werden. Die Klage wird beim zuständigen Amtsgericht am Erfüllungsort des Vertrags eingereicht.
ANTALYA MIETRECHTSANWALT – ANTALYA MIETERANWALT
Wie zu sehen ist, neigen die Verfahren zur Mietzinsfestsetzung und zur Anpassung des Mietzinses dazu, verwechselt zu werden, und werden in der Praxis häufig verwechselt. Um Rechts- und Zeitverluste zu vermeiden, ist es unbedingt erforderlich, einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren. Unsere Kanzlei bietet Ihnen professionelle Beratung, Unterstützung und Vertretung im Bereich Mietrecht an.
