Artikel 299 des Türkischen Obligationenrechts definiert den Mietvertrag wie folgt:
„Der Mietvertrag ist ein Vertrag, durch den der Vermieter dem Mieter die Nutzung oder den Gebrauch eines Gegenstandes überlässt, und der Mieter sich verpflichtet, im Gegenzug die vereinbarte Miete zu zahlen.“
Für die Beendigung von Mietverträgen über Wohnungen und überdachte Geschäftsräume gibt es im Gesetz besondere Regelungen.
Im Allgemeinen können Mietverträge für Wohnungen und überdachte Geschäftsräume durch Kündigung, Klage oder aus außerordentlichen Gründen beendet werden.
Welche Fälle der Kündigung eines Mietvertrags durch Benachrichtigung gibt es?
Bei Mietverträgen für Wohnungen und überdachte Geschäftsräume gilt: Wenn der Mieter bei einem befristeten Mietvertrag nicht mindestens 15 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer kündigt, gilt der Vertrag unter den bestehenden Bedingungen (ausgenommen die Mietzahlung) als um ein Jahr verlängert. Der Vermieter hat kein Kündigungsrecht, das allein auf das Vertragsende gestützt ist.
Jedoch kann der Vermieter nach Ablauf des ersten Jahres und der anschließenden 10-jährigen Verlängerungsfrist den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen, sofern er dies mindestens 3 Monate vor Ablauf der Vertragsdauer schriftlich ankündigt. Die Mitteilung zur Ausübung dieses Kündigungsrechts muss schriftlich erfolgen.
Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, kann der Mieter diesen jederzeit kündigen. Allerdings hat der Gesetzgeber das Kündigungsrecht des Vermieters dahingehend eingeschränkt, dass der Vermieter erst nach Ablauf von 10 Jahren seit Vertragsschluss eine Kündigung aussprechen kann.
Darüber hinaus ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache vertragsgemäß und sorgfältig zu nutzen. Ebenso muss er Verhaltensweisen vermeiden, die die Nachbarn belästigen oder respektlos sind. Verstößt der Mieter gegen diese Pflichten, hat der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Frist von mindestens 30 Tagen zur Beseitigung der Störung zu setzen und anzudrohen, dass bei Nichtbehebung der Vertrag gekündigt wird. Wird die Störung innerhalb der Frist nicht behoben, hat der Vermieter das Recht, den Vertrag durch Mitteilung zu kündigen.
Welche Fälle der Kündigung eines Mietvertrags durch Klage gibt es?
a) Kündigung aus Gründen des Bedarfs, des Wiederaufbaus und der Bebauung
Der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen, wenn:
1- Er die Mietsache für sich selbst, seinen Ehepartner, seine Ab- oder Aufstammenden oder andere Personen, für die er gesetzlich unterhaltspflichtig ist, als Wohnraum oder Arbeitsplatz benötigt;
2- Die Mietsache aufgrund von Wiederaufbau oder Bebauung einer wesentlichen Reparatur, Erweiterung oder Veränderung bedarf und die Nutzung der Mietsache während dieser Arbeiten unmöglich ist.
Bei befristeten Verträgen kann der Vermieter den Vertrag am Ende der Laufzeit kündigen.
Bei unbefristeten Verträgen kann er den Vertrag durch Klage innerhalb eines Monats ab dem nach den allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen bestimmten Kündigungszeitpunktes unter Einhaltung der Kündigungsfristen beenden.
b) Kündigung wegen Bedarf des neuen Eigentümers
Wenn die Person, die das Mietobjekt nachträglich übernimmt, verpflichtet ist, die Mietsache für sich selbst, ihren Ehepartner, Ab- oder Aufstammende oder andere Personen, für die sie gesetzlich sorgen muss, als Wohn- oder Geschäftsräume zu nutzen, kann sie den Mietvertrag kündigen, sofern sie dem Mieter innerhalb eines Monats nach Erwerb schriftlich darüber informiert und sechs Monate später Klage erhebt.
Außerdem kann der neue Eigentümer sein Recht zur Kündigung wegen Bedarf auch durch Klageausübung innerhalb eines Monats nach Ablauf der Vertragsdauer geltend machen.
c) Kündigung wegen zwei berechtigten Abmahnungen
Artikel 352/2 des Türkischen Obligationenrechts Nr. 6098 lautet:
„Wenn der Mieter während der Mietdauer bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr oder innerhalb eines Mietjahres bzw. eines darüber hinausgehenden Zeitraums bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger zweimal schriftlich wegen Nichtzahlung der Miete abgemahnt wurde, kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Ablauf der Mietdauer bzw. bei längerfristigen Mietverträgen innerhalb eines Monats nach Ablauf des Mietjahres, in dem die Abmahnungen erfolgt sind, durch Klage beenden.“
Die Grundlage für die Kündigung durch zwei berechtigte Abmahnungen ist der Zahlungsverzug des Mieters.
Es ist nicht erforderlich, dass die Abmahnungen unmittelbar aufeinander folgen, jedoch müssen sie sich auf denselben Mietzeitraum beziehen.
d) Kündigung wegen Wohnraumeigentums des Mieters
Wenn der Mieter oder sein mit ihm zusammenlebender Ehepartner eine geeignete Wohnung im selben Bezirk oder Ort besitzt und der Vermieter bei Vertragsabschluss davon keine Kenntnis hatte, kann der Vermieter den Vertrag innerhalb eines Monats nach Vertragsende durch Klage beenden.
Was sind die Gründe für eine außerordentliche Kündigung?
a) Kündigung aus wichtigem Grund
Jede Partei kann den Vertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen, wenn ein Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für sie unzumutbar macht. Dieser unzumutbare Grund muss unvorhersehbar und unerträglich sein. Die Partei, die den Vertrag kündigt, ist verpflichtet, der anderen Partei den durch die vorzeitige Kündigung entstandenen Schaden zu ersetzen.
Beispiele für solche unzumutbaren Gründe sind etwa die Tätlichkeit des Mieters gegenüber dem Vermieter, Belästigungen des Vermieters durch den Mieter oder die Versetzung des Mieters in eine andere Stadt.
b) Kündigung wegen Insolvenz des Mieters
Wenn der Mieter nach der Übergabe der Mietsache insolvent wird, hat der Vermieter das Recht, eine Sicherheit für die fälligen Mietzahlungen zu verlangen. Der Vermieter gewährt dem Mieter eine angemessene Frist zur Stellung der Sicherheit. Kann der Mieter innerhalb dieser Frist keine Sicherheit leisten, kann der Vermieter den Vertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.
Mieteranwalt in Antalya – Anwalt für Mietrecht in Antalya
Mietverträge gehören zu den im Alltag häufig verwendeten Vertragstypen. Der Weg, der bei der Kündigung von Mietverträgen eingeschlagen wird, ist äußerst wichtig, da kleine Fehler zu erheblichen Zeit- und finanziellen Verlusten führen können. In diesem Zusammenhang ist es sehr wichtig, rechtliche Unterstützung von einem professionellen Anwalt für Mietrecht in Anspruch zu nehmen. Unsere Kanzlei bietet Ihnen professionelle Unterstützung und Betreuung im Bereich Mietrecht an.
