ينصّ المادة 299 من قانون الالتزامات التركي على تعريف عقد الإيجار على النحو التالي:
“عقد الإيجار هو العقد الذي يلتزم فيه المؤجّر بتمكين المستأجر من استخدام شيء معين أو الانتفاع به مع الاستخدام، ويلتزم فيه المستأجر بدفع بدل الإيجار المتفق عليه مقابل ذلك.”
وفيما يتعلق بانتهاء عقود إيجار المساكن وأماكن العمل ذات الأسقف، توجد في القانون أحكام خاصة.
وبشكل عام، يمكن إنهاء هذه العقود عن طريق الإشعار بالفسخ، أو عبر الدعوى القضائية، أو بسبب وجود ظروف استثنائية.
ما هي حالات فسخ عقد الإيجار عن طريق الإشعار؟
في عقود إيجار المساكن وأماكن العمل ذات الأسقف، إذا لم يُقدِّم المستأجر إشعارًا قبل 15 يومًا من انتهاء مدة عقد الإيجار المحدد المدة، يُعتبر العقد مُجدَّدًا تلقائيًا لمدة سنة واحدة بنفس الشروط (باستثناء بدل الإيجار).
لا يملك المؤجّر حق إنهاء العقد استنادًا فقط إلى انتهاء مدته.
ومع ذلك، بعد مرور مدة التمديد البالغة 10 سنوات التي تلي السنة الأولى، يحق للمؤجّر إنهاء عقد الإيجار دون الحاجة إلى إبداء أي سبب، بشرط أن يُقدِّم إشعارًا خطيًّا قبل 3 أشهر على الأقل من تاريخ انتهاء العقد.
يجب أن يكون الإشعار المتعلق باستخدام هذا الحق في الفسخ بصيغة مكتوبة.
أما إذا كان عقد الإيجار غير محدد المدة، فيمكن للمستأجر إنهاؤه في أي وقت.
غير أن المشرّع حدّد حق المؤجّر في الفسخ بحيث لا يمكنه تقديم إشعار بالفسخ إلا بعد مرور 10 سنوات من تاريخ إبرام العقد.
بالإضافة إلى ذلك، يُلزَم المستأجر باستخدام العين المؤجرة وفقًا للغرض المتفق عليه وبعناية. كما يجب عليه تجنّب أي سلوك يزعج الجيران أو يتسم بعدم الاحترام.
في حال خالف المستأجر هذه الالتزامات، يجوز للمؤجّر أن يُرسل له إنذارًا كتابيًا يمنحه فيه مهلة لا تقل عن 30 يومًا لإزالة المخالفة، مع التنبيه بأنه في حال عدم الامتثال، سيتم فسخ العقد.
إذا لم تُزال المخالفة خلال المهلة المحددة، يحق للمؤجّر إنهاء العقد عن طريق الإشعار.
ما هي حالات فسخ عقد الإيجار عن طريق اللجوء إلى القضاء؟
أ) الفسخ بسبب الحاجة الشخصية أو إعادة البناء والتعمير
يحق للمؤجّر إنهاء عقد الإيجار في الحالات التالية:
1- إذا كان بحاجة لاستخدام العين المؤجرة بنفسه أو لزوجته أو لأحد أصوله أو فروعه، أو لأشخاص آخرين مُلزَم بإعالتهم قانونًا، لأغراض السكن أو العمل؛
2- إذا كانت العين المؤجرة بحاجة إلى ترميم جوهري أو توسيع أو تغيير لغرض إعادة البناء أو الإعمار، وكان استخدام العقار خلال هذه الأعمال غير ممكن؛
ففي هذه الحالات، يمكن للمؤجّر،
في عقود الإيجار محددة المدة، عند انتهاء المدة،
وفي عقود الإيجار غير محددة المدة، وفقًا للأحكام العامة المتعلقة بإنهاء عقود الإيجار ومراعاة مواعيد الإشعار المطلوبة،
أن يقيم دعوى قضائية خلال شهر واحد من التاريخ الذي يُحدَّد وفق هذه الأحكام، لإنهاء العقد.
ب) الفسخ بسبب حاجة المالك الجديد
إذا كان الشخص الذي تملّك العين المؤجرة لاحقًا بحاجة إلى استخدام العقار لنفسه أو لزوجته أو لأحد أصوله أو فروعه أو لأشخاص آخرين مُلزَم بإعالتهم قانونًا، وذلك لغرض السكن أو العمل،
فيجوز له، بشرط إبلاغ المستأجر خطيًا خلال شهر واحد من تاريخ تملكه للعقار، أن ينهي عقد الإيجار عن طريق رفع دعوى قضائية بعد مرور ستة أشهر من تاريخ التملك.
كما يجوز للمالك الجديد، إن شاء، أن يستخدم حقه في إنهاء العقد بسبب الحاجة، عن طريق رفع دعوى قضائية خلال شهر واحد من تاريخ انتهاء مدة العقد.
ج) الفسخ بسبب إنذارين مشروعين
نصت المادة 352/2 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 على ما يلي:
“إذا تسبب المستأجر في توجيه إنذارين مشروعين له خطيًا بسبب عدم دفع بدل الإيجار خلال مدة عقد الإيجار في عقود الإيجار التي تقل مدتها عن سنة، أو خلال سنة إيجار واحدة أو مدة تتجاوز سنة في عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن سنة، يحق للمؤجر أن ينهي عقد الإيجار برفع دعوى خلال شهر واحد اعتبارًا من نهاية مدة الإيجار أو نهاية سنة الإيجار التي تم فيها توجيه الإنذارات في عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن سنة.”
والأساس في الفسخ عن طريق الإنذارات المشروعين هو تخلف المستأجر عن دفع إيجار العين المؤجرة.
ولا يشترط أن تكون الإنذارات متتالية، ولكن يجب أن تكون موجهة لنفس فترة الإيجار.
د) الفسخ بسبب امتلاك المستأجر مسكنًا
إذا كان لدى المستأجر أو زوجته التي يعيش معها مسكن صالح للسكن في نفس المدينة أو البلدة، وكان المؤجّر غير مدرك لهذه الحالة عند إبرام العقد، يحق للمؤجّر أن ينهي العقد عن طريق رفع دعوى قضائية خلال شهر واحد اعتبارًا من تاريخ انتهاء العقد.
ما هي أسباب الفسخ الاستثنائية؟
أ) الفسخ بسبب سبب هام
يجوز لأي من الطرفين، في حال وجود سبب يجعل استمرار علاقة الإيجار غير محتمل بالنسبة له، أن ينهي العقد في أي وقت مع الالتزام بفترات الإشعار القانونية للفسخ.
ويجب أن يكون السبب غير المتوقع وغير المحتمل تحمله.
ويحق للطرف الذي لم ينهِ العقد تعويض الأضرار التي قد تنشأ نتيجة الفسخ المبكر للطرف الآخر.
ومن الأمثلة على حالة عدم الاحتمال: قيام المستأجر بضرب المؤجّر، تحرّش المستأجر بالمؤجّر، أو نقل المستأجر إلى مدينة أخرى بقرار وظيفي.
ب) الفسخ بسبب إفلاس المستأجر
إذا أفلس المستأجر بعد تسليم العين المؤجرة، يحق للمؤجّر طلب تقديم ضمان مقابل إيجارات مستحقة القبض.
ويمنح المؤجّر المستأجر مدة مناسبة لتقديم هذا الضمان.
إذا لم يتمكن المستأجر من تقديم الضمان خلال هذه المدة، يجوز للمؤجّر إنهاء العقد دون التقيد بأي فترة إشعار للفسخ.
محامي المستأجر في أنطاليا – محامي قانون الإيجار في أنطاليا
تُعتبر عقود الإيجار من أكثر أنواع العقود استخدامًا في الحياة اليومية.
ويُعد اتباع الإجراءات الصحيحة عند فسخ عقود الإيجار أمرًا في غاية الأهمية، إذ أن الأخطاء البسيطة قد تؤدي إلى خسائر كبيرة في الوقت والمال.
لذلك، من الضروري الحصول على مساعدة قانونية محترفة من محامٍ مختص في قضايا الإيجار.
في مكتبنا القانوني، نقدم لكم خدمات الدعم والمتابعة المهنية في مجال قانون الإيجار.
