Статья 299 Турецкого кодекса обязательств определяет договор аренды следующим образом:
«Договор аренды — это договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору право пользования или использования вещи, а арендатор обязуется платить установленную арендную плату.»
В законе предусмотрены специальные правила для прекращения договоров аренды жилых и крытых коммерческих помещений. В общем случае договоры аренды жилых и крытых коммерческих помещений могут быть прекращены посредством уведомления, судебного иска или по чрезвычайным причинам.
В каких случаях договор аренды может быть расторгнут посредством уведомления?
В договорах аренды жилых помещений и крытых коммерческих помещений, если арендатор не уведомит за 15 дней до окончания срока срочного договора аренды, договор считается автоматически продленным на один год на тех же условиях (кроме размера арендной платы). У арендодателя нет права расторгнуть договор по истечении срока.
Однако после первого года и последующего 10-летнего периода продления арендодатель может расторгнуть договор, уведомив об этом не менее чем за 3 месяца до окончания срока аренды, без необходимости указывать причину. Уведомление о намерении воспользоваться правом на расторжение должно быть сделано в письменной форме.
Если договор аренды бессрочный, арендатор может расторгнуть его в любое время. Однако законодатель ограничил право арендодателя на расторжение договора, разрешая уведомлять о расторжении только после 10 лет с момента заключения договора.
Кроме того, арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с целью договора и с должной заботой. Также он должен избегать поведения, которое может беспокоить соседей или быть неуважительным. В случае нарушения арендатором этих обязанностей арендодатель должен в письменной форме предоставить арендатору минимум 30 дней для устранения нарушения и предупредить, что в противном случае договор будет расторгнут. Если нарушение не будет устранено в установленный срок, арендодатель имеет право расторгнуть договор путем уведомления.
В каких случаях договор аренды может быть расторгнут через суд?
a) Расторжение по причине необходимости, реконструкции и застройки
Арендодатель может расторгнуть договор аренды, если:
1- Ему самому, его супругу, потомкам, предкам или другим лицам, за содержание которых он обязан по закону, необходима жилплощадь или рабочее помещение;
2- Для капитального ремонта, расширения или изменения арендуемого имущества в целях его реконструкции или застройки требуется, и во время этих работ использование арендуемого имущества невозможно.
В случае срочных договоров аренды — по окончании срока, а в случае бессрочных — в соответствии с общими положениями о сроках и уведомлениях о расторжении аренды, подавая иск в течение месяца с даты, определённой для расторжения.
b) Расторжение по причине необходимости нового собственника
Лицо, которое впоследствии стало новым собственником арендуемого имущества, если у него, его супруга, потомков, предков или других лиц, за содержание которых он обязан по закону, есть необходимость использовать арендуемое имущество в качестве жилья или рабочего помещения, может в течение одного месяца с момента приобретения имущества письменно уведомить об этом арендатора и через шесть месяцев подать иск о расторжении договора аренды.
Кроме того, новый собственник, если пожелает, может воспользоваться правом расторгнуть договор по причине необходимости, подав иск в течение одного месяца после окончания срока аренды.
c) Расторжение по причине двух обоснованных предупреждений
Статья 352/2 Турецкого кодекса обязательств №6098 устанавливает:
«Если арендатор в течение срока аренды по договору аренды на срок менее одного года или в течение одного или более арендных годов по договору аренды на срок один год и более допустил неуплату арендной платы и получил два письменных обоснованных предупреждения, то арендодатель может в течение одного месяца после окончания срока аренды или после окончания арендного года, в котором были сделаны предупреждения, прекратить договор аренды через суд.»
Основанием для расторжения договора по двум обоснованным предупреждениям является просрочка арендатора в уплате арендной платы. Не обязательно, чтобы предупреждения были подряд, но они должны относиться к одному и тому же арендному периоду.
d) Расторжение по причине наличия у арендатора собственного жилья
Если у арендатора или его супруга, с которым он проживает, имеется жилое помещение, пригодное для проживания, в том же районе или поселке, и арендодатель не знал об этом при заключении договора, то арендодатель может в течение одного месяца после окончания срока договора расторгнуть его через суд.
Каковы основания для внеочередного расторжения?
a) Расторжение по важной причине
Каждая из сторон может расторгнуть договор аренды в любое время, соблюдая установленные законом сроки уведомления о расторжении, если существует причина, делающая продолжение арендных отношений для неё невыносимым. При этом причина должна быть непредсказуемой и невозможной для терпения. У другой стороны, в случае досрочного расторжения договора, возникает право требовать возмещения убытков. В качестве примеров невыносимых обстоятельств можно привести: избиение арендодателя арендатором, сексуальные домогательства арендатора в отношении арендодателя, или перевод арендатора на работу в другой город.
b) Расторжение по причине банкротства арендатора
Если арендатор обанкротился после передачи ему арендованного имущества, арендодатель имеет право потребовать предоставление обеспечения по отсроченным арендным платежам. Арендодатель устанавливает арендатору разумный срок для предоставления такого обеспечения. Если арендатор не предоставит требуемое обеспечение в установленный срок, арендодатель может расторгнуть договор без соблюдения каких-либо сроков уведомления о расторжении.
АДВОКАТ ПО ВОПРОСАМ АРЕНДАТОРОВ В АНТАЛИИ – АДВОКАТ ПО АРЕНДНОМУ ПРАВУ В АНТАЛИИ
Договоры аренды — это один из наиболее часто используемых видов договоров в повседневной жизни. Порядок расторжения договора аренды имеет большое значение, и даже незначительные ошибки могут привести к серьезным потерям времени и финансов. В этом отношении получение юридической помощи от профессионального адвоката по вопросам аренды является крайне необходимым. В нашей юридической консультации мы предоставляем профессиональную помощь и сопровождение в области арендного права.
