Договор аренды — это договор, специально регулируемый в Турецком кодексе обязательств, по которому стороны берут на себя взаимные права и обязанности. Договор аренды возлагает на арендатора обязанность своевременно и полностью оплачивать арендную плату, а также использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением и с должной осторожностью. В то же время, арендодатель обязан передать арендованное имущество в состоянии, пригодном для использования арендатором.
Для заключения договора аренды и его вступления в силу необходимо согласование размера арендной платы. Стороны имеют свободу в установлении и изменении арендной платы. Если стороны не могут договориться о размере арендной платы, она может быть определена судом по соответствующему решению.
Что такое иск о определении размера арендной платы?
Если стороны не могут договориться о размере арендной платы и возникает спор, они всегда имеют право подать иск о определении арендной платы в суд. Иск о определении арендной платы направлен на корректировку суммы аренды с учётом текущих рыночных условий. Согласно статьям 344 и 345 Турецкого Гражданского кодекса № 6098, такой иск может быть подан только по договорам аренды жилых помещений и помещений с крышей (коммерческих помещений). Для других видов аренды иск о определении арендной платы не допускается. Иск может быть подан только при наличии у истца юридического интереса.
Как правило, иск о определении арендной платы можно подать в любое время. Однако в законе предусмотрены некоторые специальные ограничения. Если в течение первого года договора уже установлен размер аренды, истец не имеет юридического интереса для подачи иска. Если стороны хотят повысить арендную плату по окончании арендного периода, иск можно подать не позднее чем за 30 дней до начала нового периода. Если арендодатель направит письменное уведомление арендатору не менее чем за 30 дней до начала нового арендного периода, иск о корректировке арендной платы можно будет подать в течение всего нового периода аренды.
Иск о определении арендной платы не может иметь обратной силы. Для подачи иска не должно быть чёткого соглашения по размеру аренды, либо срок аренды должен превышать пять лет. Кроме того, смена собственника не меняет обязательства арендатора по договору аренды. Рассмотрением таких исков занимаются суды общей юрисдикции (мировые суды). Иск подается в мировой суд по месту исполнения договора аренды.
Что такое иск об изменении арендной платы?
Арендная плата, установленная сторонами в договоре аренды, не может превышать годовой уровень роста индекса потребительских цен (TÜFE) на следующий арендный период по окончании текущего. Таким образом, размер повышения арендной платы ограничен показателем TÜFE. Однако в случаях чрезмерных затруднений с исполнением договора, например, в связи с чрезвычайными обстоятельствами, когда выполнение договора становится существенно затруднено для одной из сторон, эта сторона может обратиться в суд с требованием о корректировке договора аренды.
Иск о корректировке арендной платы на практике часто путают с иском о определении арендной платы. Главное отличие иска о корректировке от иска о определении заключается в том, что при корректировке арендной платы судья не связан индексом потребительских цен (TÜFE) при определении новой суммы аренды. Также иск о корректировке арендной платы может быть подан в случае непредсказуемого значительного роста или снижения стоимости недвижимости. К таким ситуациям можно отнести строительство метро, аэропорта, больницы поблизости, или перемещение судебного здания в другой район, если рядом находится офис, используемый в качестве юридической консультации. В таких случаях договор аренды может быть адаптирован.
В случае, если арендная плата по договору значительно ниже рыночной стоимости из-за инфляции или аналогичных причин, существует разница с сопоставимыми арендными ставками на рынке и срок договора составляет не менее 5 лет, может быть подан иск о корректировке арендной платы. Судья может принимать решение на основе рыночных сопоставимых арендных ставок и, при необходимости, увеличить арендную плату.
Подача иска о корректировке арендной платы не зависит от уведомлений, сроков или предупреждений. Иск о корректировке арендной платы может быть подан как по аренде движимого, так и недвижимого имущества. Иск подается в мировом суде по месту исполнения договора.
АНТАЛЬЯ АДВОКАТ ПО АРЕНДНОМУ ПРАВУ – АНТАЛЬЯ АДВОКАТ ПО ДЕЛАМ АРЕНДАТОРОВ
Как видно, дела о определении размера аренды и о корректировке арендной платы легко путать и на практике они часто смешиваются. Чтобы избежать потери прав и времени, крайне важно получить помощь опытного адвоката в области арендного права. В нашей юридической фирме мы предоставляем профессиональные консультации, помощь и сопровождение по вопросам арендного права.
